本文轉(zhuǎn)載自杠桿游戲（ZhangYinyin0903）。

房地產(chǎn)稅怎么收？財政部對大原則做了詳細回答，表示會參考世界共性做法。

?

1? ? ?房地產(chǎn)稅最大的世界共性就是普遍都收，中國肯定不例外

3月7日，我國副財長史耀斌就“財稅改革和財政工作”回答中外記者提問時說：

房地產(chǎn)稅作為一個稅種歷史悠久，最早起源于歐洲，大多數(shù)國家都普遍采用的稅收制度和稅種。它的主要作用是調(diào)節(jié)收入分配，特別是隨著個人財富的集聚，會起到收入調(diào)節(jié)的作用；同時還能籌集政府收入，提供公共服務(wù)。

他總結(jié)了其他國家房地產(chǎn)稅特征，發(fā)現(xiàn)大致有四種共性制度安排，即每個國家房地產(chǎn)稅制度都存在的：

一個是對所有工商業(yè)住房和個人住房，都會按照評估值征稅，按照價值征稅。

二是對所有國家房地產(chǎn)稅制度安排中，都有稅收優(yōu)惠，比如扣除標準，對困難的家庭、低收入家庭、特殊困難的群體給予稅收減免，具體方式和水平不一樣，但都有稅收優(yōu)惠。

三是這個地方稅，收入歸屬于地方政府，地方政府用這些收入來滿足教育、治安等其他公共基礎(chǔ)設(shè)施提供的支出。

四是因為房地產(chǎn)稅稅基確定比較復(fù)雜、非常復(fù)雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能使房地產(chǎn)稅征得到。

說了這么多，杠桿游戲簡單闡釋一下，主要國家房地產(chǎn)稅（各國稱呼或有不同）最大的共性，其實是大部分都收。我國也征收房產(chǎn)稅，并有相關(guān)條例。和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收那就更多。未來，要立法征收的是綜合的房地產(chǎn)稅，一字之差，內(nèi)涵截然不同。

房產(chǎn)稅可以理解成只是對房子征稅，而房地產(chǎn)稅則是要對房子下面的土地一起征稅。但問題是，我國城市土地是國有，并不是私人所有；其次，開發(fā)商支付過一定年限（一般是70年）的土地出讓金，實際是購房者在承擔(dān)。

已經(jīng)收過70年的出讓金，如果還要征稅，道理上確實存在困境。先撇開這些不說，杠桿游戲今天主要是想分享一下，其他國家到底是怎么在征收房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）稅？

史耀斌所說的那些房地產(chǎn)稅共性制度安排，其他地區(qū)、國家又是如何體現(xiàn)、實踐的？想必，這些國際經(jīng)驗，會對我們有很多啟示。

?

2? ?香港房地產(chǎn)稅稅基寬、稅率低，對市場影響有限

首先，杠桿游戲?qū)ο愀鄯康禺a(chǎn)稅做個介紹和分類。香港主要有三類房地產(chǎn)稅：差餉、地租、物業(yè)稅。

香港房地產(chǎn)稅各類減免不算多，稅基很寬，不過，整體稅率并不高。

值得注意的是，香港多次用差餉減免和調(diào)整物業(yè)稅稅率，來平滑房地產(chǎn)市場，但效果有限。

1、先從差餉談起。差餉是對土地及建筑物的出租市值征收的，屬于就物業(yè)使用而征收的稅項。近些年稅率為5%，占香港收入比重約3%，占到香港家庭支出的2%左右。

值得注意的是，香港法律并未具體規(guī)定差餉承擔(dān)者是出租人還是承租人，一般由租客與業(yè)主自行約定。如果沒有其他協(xié)議，即由使用人繳納。

減免方面，香港主要針對農(nóng)地及相關(guān)建筑物、宗教用途的建筑物、墳場及火葬場、政府擁有的一些物業(yè)、軍事用地等。

此外，政府還有權(quán)向差餉繳納人退還或?qū)挏p差餉。比如，經(jīng)濟狀況較差時，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦。金融危機之后幾年，由于一些寬減差餉措施，差餉在總收入中所占比重下降到3%左右。

圖1.香港近年差餉征收情況? 圖表來源|國泰君安

2、再看香港的地租。值得注意的是，香港土地也是公有制為主，和我們基本類似。

所以，各位桿友非常理解，土地出讓金。不過，香港土地批租制和年租制并行。

開發(fā)商購買時要一次性繳納一筆土地出讓金。此外，每年還要為土地繳納一定的地租。地租的稅基與差餉的稅基相同，稅率為3%。

杠桿游戲注意到，國泰君安的研報介紹，香港地租課稅對象為，新界和新九龍的物業(yè)，以及在1985 年5 月27 日以后獲批或獲續(xù)期土地契約的港島和九龍物業(yè)。

3、最后就是物業(yè)稅。香港的物業(yè)稅是對物業(yè)所有者征收的，其針對的是土地和建筑物的租金收入（若不出租就不用繳納物業(yè)稅）。

同時，有一些項目可進行抵扣。物業(yè)稅的現(xiàn)行稅率是15%。

圖2.香港近年物業(yè)稅稅率? 圖表來源|國泰君安

?

減免方面，不能追回的租金和物業(yè)所有者支付的差餉，可以從租金收入中扣除。另外，政府還對修葺及相關(guān)支出提供了20%的標準免稅額。簡單的講，納稅額=標準稅率（15%）*80%*（租金收入-不能追回的租金-物業(yè)所有者支付的差餉）。

4、香港各項房地產(chǎn)稅對房價影響不大。值得注意的是，香港政府和我們很多人對房地產(chǎn)稅的期待類似，也希望房地產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)房價。比如香港政府在市場下行時，利用差餉減免來推動房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟，但影響相對有限。

該跌時一樣要跌，要漲時也攔不住。畢竟，香港的差餉年稅率大概為房產(chǎn)價值的0.2%-0.3%，稅率較低，很難影響房產(chǎn)所有人的買賣決策。

?

3? ?韓國曾利用綜合房地產(chǎn)稅打擊囤地囤房，短期有一定效果，但對長期基本無效

韓國的房地產(chǎn)稅分兩類：地方政府征土地和住宅物業(yè)稅，中央政府征綜合房地產(chǎn)稅。

1、土地和住宅物業(yè)稅（地方稅）實行累進稅率，稅率較低。物業(yè)稅，在韓國是一種地方稅種，是對土地、建筑物等所有者按物業(yè)的評估價值征收的稅種。

稅基施行標準價值的一定比例。對住宅而言，是標準價值的60%；對土地和建筑物而言，是標準價值的70%。標準價值是地方政府每年6月1日評定并公示的房地產(chǎn)價格，但這一公示價格往往比市場價格要低很多。

圖3.韓國物業(yè)稅（地方稅）稅率情況? 圖表來源|國泰君安

稅率則是累進稅率，除高爾夫球場和別墅4%以外，其他從0.07%-0.5%。比如對其他類型的土地、住宅和建筑物等，稅率從0.2%-0.5%不等，相對較低。

如果發(fā)生自然災(zāi)害或緊急財政需要等原因，市長或當(dāng)?shù)匦姓L官可將上述稅率進行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過50%。并只適用于當(dāng)年。

?

2、綜合房產(chǎn)稅（中央稅）針對價值較高的土地和住宅物業(yè)等征收。2005 年，該稅被引入，用來打擊房地產(chǎn)投機。短期產(chǎn)生一定效果，但對長期效果不明顯。

對于價值過高的土地或住宅，除了要交地方的物業(yè)稅外，還要額外交綜合房地產(chǎn)稅。雖然綜合不動產(chǎn)稅是中央稅收，但該稅收收入會被分配到各地方政府，以縮小地域之間的差距。

對土地而言，如果某人在6月1日之前為土地物業(yè)稅納稅主體，且其應(yīng)交物業(yè)稅的一般土地總評估價值超過5億韓元，或應(yīng)交物業(yè)稅的特殊土地（附屬于商店、辦公樓等的土地）評估價值超過80 億韓元，則應(yīng)繳納綜合房產(chǎn)稅。

對于住宅而言，如果某人在6月1日之前為住宅物業(yè)稅的納稅主體，且其應(yīng)交物業(yè)稅的住宅的總評估價值超過6億韓元，則應(yīng)繳綜合房產(chǎn)稅。

圖4.韓國綜合房地產(chǎn)稅（中央稅）稅基稅率情況? 圖表來源|國泰君安

?

稅基一般是物業(yè)總評估價值扣減一定額度的凈值的80%。對于住宅而言，是一個納稅主體的住宅的總評估價值，扣減6億韓元，再乘以0.8。

對一般土地而言，是一個納稅主體的一般土地的總評估價值，扣減5億韓元，再乘以0.8；對特殊土地而言，是一個納稅主體擁有的特殊土地的總評估價值，扣減80億韓元，再乘以0.8。

稅率，0.5%-2%。住宅按稅基不同而實行不同的稅率，從0.5%-2%不等。土地一般土地（空臵土地、住宅用地等）和特殊用地（附屬于商店、辦公樓等建筑物的土地），稅率從0.5%-2%不等，隨稅基增大而上升。

3、韓國房地產(chǎn)稅誕生于打擊囤地、打擊炒房，有過一定效果，但長期看效果不大。在1990 和2005年，韓國曾用房地產(chǎn)稅打擊對土地和房屋的囤積，并實行累進制度。

在1990年之前，韓國對土地和房屋實行單一稅率，稅賦較輕。但1980年代末的土地高度集中，迫使韓國政府采取手段打擊囤地。資料表明，1980年代末，韓國5%的人擁有62.5%的土地資源。

1990年物業(yè)稅改革對市場有一定影響。1990年韓國將土地和房屋物業(yè)稅分開征收后，房價并沒有立刻出現(xiàn)下降，而是維持一段時間高速增長后，才出現(xiàn)增速的一定回調(diào)。那次物業(yè)稅改革，意在打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，對減緩房價增速起到了一些幫助作用。

2005年，韓國推出綜合房地產(chǎn)稅，以打擊富有者持有多套房現(xiàn)象。住宅價值在6億韓元以上要被征稅。而2006年，韓國持有6億韓元以上房產(chǎn)的家庭有15.9萬戶，僅占總?cè)丝诘?1.2%

有趣的是，在開征綜合不動產(chǎn)稅的同時，韓國政府把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%，以支持房屋交易。

杠桿游戲注意到，2005 年推出綜合房地產(chǎn)稅后，韓國房價出現(xiàn)小幅短暫下降，但之后又加速上漲。

考慮到綜合房地產(chǎn)稅主要針對有錢人，這些人更可能在首爾等大都市，這個結(jié)果比較容易理解。

在綜合房地產(chǎn)稅之外，韓國政府還出臺了其他一些相關(guān)政策，來打擊投資性需求。比如采用高額的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有兩套住宅的家庭，在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；擁有三套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%-35%的轉(zhuǎn)讓所得稅。

2005年下半年，韓國政府還進一步擴大了綜合不動產(chǎn)稅的納稅對象，增加了保障性住房的供應(yīng)，并促進房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些因素的綜合作用才使得韓國房價和新開工出現(xiàn)了一定的回調(diào)。

長期來看，單單一個房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場并不能產(chǎn)生趨勢性的影響，長期趨勢是供求關(guān)系等一系列因素作用的。

?

4? ?日本房產(chǎn)稅主要是用作地方稅收來源，而很少被用作房地產(chǎn)調(diào)控的手段

日本的房產(chǎn)稅收包括固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和營業(yè)場所稅。其中，固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅屬于市町村（相當(dāng)于中國的市級以下政府）稅，營業(yè)場所稅屬于都道府（相當(dāng)于我們直轄市、省、自治區(qū)和大城市）稅。

簡單說，日本中央政府并不直接征收房地產(chǎn)稅，都道府和市町村都是地方一級。但固定資產(chǎn)稅中央要參與分配。

1、先說固定資產(chǎn)稅（市町村稅）。注意，日本并沒有單獨的房產(chǎn)稅，其對房屋、土地保有環(huán)節(jié)的征稅是固定資產(chǎn)稅的一部分。除了土地和房屋，固定資產(chǎn)稅的征收對象還包括如機械設(shè)備、汽車等折舊資產(chǎn)。

該稅標準稅率是1.4%，上限為2.1%。固定資產(chǎn)稅占地方收入40%多。

日本固定資產(chǎn)稅收1979 年僅2.8 萬億日元，1999增加到9.1 萬億日元，之后一直穩(wěn)定在每年8.5 萬億日元左右。2006 年的固定資產(chǎn)稅稅收為8.57萬億日元，占地方政府稅收的42.5%。

根據(jù)住宅和土地的評估價值、不同用途等會給予一些減免。估價低于30萬日元的土地和估價低于20萬日元的建筑，免征。

政府、宗教、社會公益機構(gòu)、科研團體、學(xué)校等擁有的建筑也免征。此外，杠桿游戲注意到，在住宅用地方面，日本對小規(guī)模住宅土地有一定的減免。如果土地面積不足200平米，且其上只有一套房屋，則只需對土地價值評估價值的1/6支付固定資產(chǎn)稅；

如果土地面積在200平米以上，但其上只有一套房屋，則對前200平米土地評估價值的1/6，以及超過200平米土地價值評估價值的1/3 征收固定資產(chǎn)稅。另外，對防火抗震的房屋、以及供老年人居住的優(yōu)質(zhì)租賃住宅等，也有一定的稅收減免。

2、再看都市規(guī)劃稅（市町村稅）。該稅種也是地方稅種，是用于市町村的城市規(guī)劃或土地區(qū)劃調(diào)整的特別目的稅。該稅是對城市區(qū)域內(nèi)的房屋所有人所征收的稅，原則上同固定資產(chǎn)稅一并征收。

征稅主體是市町村政府，納稅義務(wù)人、納稅依據(jù)、納稅方式同固定資產(chǎn)稅相同。稅率由市町村自定，但不能超過0.3%的最高限制稅率。

3、最后我們看營業(yè)場所稅（都道府稅）。征這一稅種，是為了使?fàn)I業(yè)用房的收益不高于住宅收益，并適當(dāng)限制大城市環(huán)境污染。該稅是用于城市環(huán)境改善的特定目的稅。

營業(yè)場所稅也是地方稅，不過只針對居住人口不少于30萬的城市。在日本，實際只有在東京、名古屋、京都、神戶、福岡、川口等一些大城市征收。

對房屋所有者而言，其要在建筑完工或擴建結(jié)束后的兩個月內(nèi)繳納，每平方米6000元；對房屋使用者而言，若營業(yè)房屋面積超過1000平方米、雇員人數(shù)超過100人，則要對房屋按每平方米6000日元征稅和按支付雇員總報酬的0.25%征稅。

4、日本相關(guān)房產(chǎn)稅主要是用作地方稅收來源，而很少被用作房地產(chǎn)調(diào)控的手段。值得注意的是，固定資產(chǎn)稅是綜合稅種，取代了之前的多種財產(chǎn)稅。

日本的固定資產(chǎn)稅始自1950 年的稅制改革。該稅是一個“綜合性”稅種，取代了以前分開征收的房屋稅、地租稅、船舶稅、鐵道稅等財產(chǎn)稅種。

城市規(guī)劃稅則為市町村的城市規(guī)劃和土地整理等，提供必要資金。50年代，日本在稅制改革時把城市規(guī)劃稅暫時并入到水利土地收益稅中，從1956年，房開始又作為市町村的稅目獨立征收。而之所以設(shè)定城市規(guī)劃稅，是因為城市如果進行事業(yè)規(guī)劃，很可能將提高周邊土地、房屋的利用價值，為維護社會公平，日本政府設(shè)定了這一稅種。而此稅也可為市町村的城市規(guī)劃或土地區(qū)劃整理等公共事業(yè)提供必備的資金。

營業(yè)場所稅于1975 年設(shè)立。為了城市環(huán)境改善，日本于1975年設(shè)立了營業(yè)場所稅。

?

5? ?利率、經(jīng)濟形勢對英國房價影響最大，房地產(chǎn)稅幾乎可以忽略不計

英國的房產(chǎn)稅分為住宅房產(chǎn)稅（Council Tax）和營業(yè)房屋稅（Business Rates）兩種，分別針對住宅和營業(yè)性用房征收。

其中，住宅房產(chǎn)稅是地方稅種，針對住宅的歷史評估價值征收；營業(yè)房屋稅是中央稅種，針對租金價值征收。

1990年代，英國曾廢除物業(yè)稅，征稅人頭稅，一定程度導(dǎo)致人們預(yù)期房價上漲；但整體影響有限，房地產(chǎn)市場變動更多受其他經(jīng)濟因素影響。

1、先看住宅房產(chǎn)稅（地方稅）。又被譯作市政稅、地方議會稅，顧名思義是地方稅種，各地地方政府根據(jù)其每年收支情況進行稅額的設(shè)定。

該稅根據(jù)房屋在某一特定時間的評估價值進行征收，稅額隨房屋價值上升而增加，但有效稅率卻隨房屋價值上升而下降。

英國的住宅房產(chǎn)稅是由層級比較低的地方政府征收?，F(xiàn)在英國有326個這樣的征稅當(dāng)局（billing authority），主要包括區(qū)議會（district council）、單一行政區(qū)、倫敦自治市和倫敦市等。

一些較高層級的政府，如教區(qū)（parish）和郡（county），不直接收稅，而是通過下屬單位的資助來運行。北愛爾蘭不征收住宅房產(chǎn)稅，而是按照以前的體制征收差餉（rates）。

英國住宅房產(chǎn)稅的納稅主體是房屋使用者，包括年滿18周歲的擁有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未滿18周歲的未成年人和全日制學(xué)生等，不需支付房產(chǎn)稅。住宅房產(chǎn)稅按年計算，通常分十次支付，但個人也可以選擇分12次支付。

住宅房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是其特定時間的評估價值。英格蘭和蘇格蘭按1991年4月的評估價值征收，威爾士則是按2003年4月的評估價值征收。對于之后建成的房屋，其價值會被換算成1991年的名義價值（對威爾士而言是2003年），作為計稅基礎(chǔ)。

圖5.英格蘭住宅價值劃分及稅率? 圖表來源|國泰君安

?

施行稅率累退（約0.4%-0.7%的稅率）制。房屋依其評估價值被分為A-H八個等級（威爾士是A-I九個等級），每個等級實行定額稅收。其中，D級為基準稅級，其他等級的納稅額為D級的一定比例或倍數(shù)（稅收乘數(shù)）。

每年各地政府確定出D級的納稅額，其他等級的稅額都可以相應(yīng)計算出來。雖然住宅房產(chǎn)稅的稅額隨住宅評估價值的增加而上升，但其上升速度小于住宅價值上升速度，故稅率實際是累退的。

上圖可以看到，H級房屋價值約為A級的八倍，而納稅額卻僅有三倍左右。

注意，英國住宅房產(chǎn)稅（地方稅），地方政府以支定收。地方政府根據(jù)其各項收入及支出預(yù)算計算出其預(yù)算缺口，即為需要征收的住宅房產(chǎn)稅的總額。再除以名義D級房屋數(shù)目，就可以算出一套D級房屋的納稅額。

杠桿游戲注意到，英國地方政府收入的約25%，由住宅房產(chǎn)稅貢獻，其他大部分來自中央政府補助和重新分配的營業(yè)房產(chǎn)稅。

英國住宅房產(chǎn)稅除了對未成年人、學(xué)生、殘疾人等有減免。上述稅額是針對有兩個或兩個以上成年人居住的房屋。當(dāng)居住的成年人不足兩人時，房屋可享有25%的稅收折讓。

如果房屋是屋主的主要房產(chǎn)且最終沒有人可被算作成年人，則可享有50%的房產(chǎn)稅折扣（在計算住宅房產(chǎn)稅時，學(xué)生、殘疾人等一些特定人群不被算作成年人）。

度假用房和二套房也可以享有最多50%的稅收折扣。如果房屋為了滿足殘疾人的需要而進行了改造，則納稅人可申請將其納稅等級降一級。對低收入群體提供稅收優(yōu)惠，減免額度最高為100%。

此外，空臵房屋有折扣或減免，但長期空臵可能被征收空臵溢價，地方當(dāng)局可決定征收高達50%的空臵溢價。

2、我們再看營業(yè)房屋稅（中央稅）。營業(yè)房屋稅也稱非家庭財產(chǎn)稅(non-domestic rates)，是針對經(jīng)營性不動產(chǎn)，如商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等非住宅用不動產(chǎn)征收的。雖然該稅是一項中央稅種，但中央政府會根據(jù)各地人口情況等重新分配給地方。

營業(yè)房屋稅根據(jù)房屋的租金價值征收，稅率全國統(tǒng)一。但倫敦有一定的特權(quán)，可以在一定范圍內(nèi)設(shè)定其自身的稅率。蘇格蘭則由蘇格蘭政府決定。稅率的漲幅不得超過通脹的漲幅（由零售物價指數(shù)變動來衡量）。

在營業(yè)房屋稅的重估時，稅率的設(shè)定會使得全國范圍內(nèi)營業(yè)物業(yè)稅的增長與通脹增幅一致。因而，即便重估價值上升，最終所交稅額也未必有大幅上升。此外，如果物業(yè)的課稅價值低于18,000 英鎊（對大倫敦地區(qū)而言是25,500 英鎊），就會被認作是小企業(yè)，可以使用小企業(yè)稅率，而非標準稅率。最新的營業(yè)房產(chǎn)稅稅率在47%左右（歷史上一直在40%以上）。

另外，房屋的年租金收入，每五年進行一次重估。營業(yè)房屋稅由物業(yè)的課稅價值（rateable value）乘以稅率（multiplier）來計算。課稅價值是物業(yè)的年租金，英格蘭和威爾士是由評估辦公室（VOA）每五年評估一次。

蘇格蘭的課稅價值則由地方評估官員負責(zé)。在確定租金價值時，評估官員要考慮物業(yè)的位臵、大小、當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件、物業(yè)是出租還是出售等多種因素。如果物業(yè)價值改變，個人必須向VOA（對蘇格蘭而言，是地方評估官）匯報，從而保證稅收的準確性。

農(nóng)村、小企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、慈善組織等經(jīng)營物業(yè)設(shè)有減免。在價值重估時期，為了避免稅費上升太快，也設(shè)有一定的過渡期減免。

3、英國相關(guān)房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場有影響，但程度很有限。1990年代，英國曾廢除物業(yè)稅，征收社區(qū)稅，被稱為人頭稅（poll tax），按人頭進行征收。但該稅引起很多不滿和抗議，最終于1993年被廢除，并被住宅房產(chǎn)稅取代。

值得注意的是，英國房地產(chǎn)市場在1990年前后呈現(xiàn)衰退之勢，新開工、銷售量和房價都出現(xiàn)較大幅度的下降。雖然這一時間與房產(chǎn)稅改革相吻合，但衰退的主要原因卻并不能歸結(jié)為房產(chǎn)稅；利率上升，經(jīng)濟衰退和需求下降才是房地產(chǎn)市場的疲弱的主要原因。

對于英國來說，房產(chǎn)稅主要作用還是作為地方政府收入的來源，而非房地產(chǎn)調(diào)控的手段。

?

6? ?房產(chǎn)稅是美國物業(yè)稅的一部分，為地方政府收入的重要來源

美國房產(chǎn)稅是該國物業(yè)稅的一部分。所謂物業(yè)稅（property tax，也可譯作財產(chǎn)稅），是對各種動產(chǎn)（personalproperty，如汽車、移動房屋等）和不動產(chǎn)（real property，指土地和固定在土地上的財產(chǎn)如建筑物）征收的稅收。

美國房產(chǎn)稅是地方稅，各地政府在房產(chǎn)稅的征收上有很大的自主權(quán)，可自行決定其稅基、稅率、減免條款等等。

物業(yè)稅一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要體現(xiàn)在通過立法設(shè)定物業(yè)稅的最高稅率，從而由地方政府遵從。

政府會定期估計房屋的公允市場價值。但課稅額并非房屋的公允市場價值，而是公允價值乘以一個評估比例（assessment ratio）來確定。不同地區(qū)的評估比例不同，在同一地區(qū)內(nèi)，不同年份、針對不同類型或用途的物業(yè)也不同。

如果房主對房屋的評估價值有異議，可要求重新評估。通過對不同類型物業(yè)實行不同的評估比例，政府也可實現(xiàn)一定的政策傾斜。

圖6.美國房產(chǎn)稅（地方稅）情況? 圖表來源|國泰君安

?

美國地方政府一般根據(jù)預(yù)算收入和總支出情況，決定房產(chǎn)稅的總征收數(shù)額，再根據(jù)評定的計稅價值確定稅率。各個地方?jīng)Q定稅率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。

經(jīng)濟比較發(fā)達的加利福尼亞州為1.1%，經(jīng)濟不很發(fā)達的得克薩斯州為3%。稅率由各州的議會提出議案，由選區(qū)內(nèi)的選民投票通過。

具體征收由郡（相當(dāng)于國內(nèi)的地級市）稅務(wù)部門負責(zé)。地方政府確定的稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府批準后才能實施。

根據(jù)美國2009 社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，賦稅基金會（Tax Foundation）編制了美國人口超過65000 人的793個郡的物業(yè)稅表。該表給出了自住房屋的物業(yè)稅情況，沒有包括租房者和經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)稅。根據(jù)該項統(tǒng)計，在中位數(shù)上，稅收是房屋價值0.96%；最高是紐約的Orleans 郡，占2.99%，最低是路易斯安那的Tangipahoa 教區(qū)，占0.12%。

類似的，在中位數(shù)上，物業(yè)稅占家庭年收入2.85%，新澤西的Passaic 郡最高，占8.79%，路易斯安那的Vernon 教區(qū)最低，占0.25%。從物業(yè)稅總額上來看，美國各個郡中位數(shù)是1838 美元，對應(yīng)的房屋價值是191,900美元。杠桿游戲注意到，物業(yè)稅總額最高的郡，平均一棟房屋所交物業(yè)稅是$8,478（對應(yīng)房屋價值是$494,000）；物業(yè)稅總額最低的郡，平均一棟房屋所交物業(yè)稅是$116（對應(yīng)房屋價值是$65,700）。

對住宅、退伍軍人、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、慈善機構(gòu)等有減免。幾乎所有的地區(qū)都對自用住宅提供減免，但各個地區(qū)方式不同；比如加州是對課稅價值給予一個固定金額的免稅額，有些州是按財產(chǎn)課稅價值給予一定比例免稅額。此外，一些州采取了“斷電器”規(guī)則防止低收入者的稅賦太高。

具體而言，當(dāng)物業(yè)稅超過家庭所得一定比例時，超過部分可扣抵所得稅或獲得返還。這一措施的主要受益者是老年人，因為他們的收入水準較低，而物業(yè)稅卻相對較高。

房產(chǎn)稅可抵減所得說。在計算所得稅時，房產(chǎn)稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。

在美國，房產(chǎn)稅主要用作地方政府公共開支。通常來稅，主要用于當(dāng)?shù)亟逃D書館、公共設(shè)施，支付本地公務(wù)人員如警察等的開支等等。一般房產(chǎn)稅高的地區(qū)，學(xué)校也都要更好，因為有更多的財政支持。相應(yīng)區(qū)域的房產(chǎn)，每年的增值空間也大。

在1902 年美國最早的全面普查中，物業(yè)稅占到了地方政府全部收入的73%；到1992 年，物業(yè)稅占到了地方政府收入的40%。但物業(yè)稅對各級政府收入的貢獻則發(fā)生了很大變化。在1902 年，物業(yè)稅占到州政府收入的45%，三級政府全部收入的42%；但到了1992 年，物業(yè)稅只占到州政府收入的1.2%，以及三級政府收入的8%。

多數(shù)研究表明，房產(chǎn)稅稅率升高（或減免的消除）將降低對住房的需求，導(dǎo)致房價下降。但也有研究表明，在某些假設(shè)下，稅率變化主要反映在房價變化上，對住房需求的影響很小。

?

7

各國房地產(chǎn)稅主流稅率占住宅價值約0.2%-1.4%，占家庭支出負擔(dān)不算高，而我國現(xiàn)有土地出讓收入比較高，要想利用房產(chǎn)稅來抵補土地出讓缺口，暫時還會比較困難

如上文介紹的，世界各地區(qū)、國家房地產(chǎn)稅一般都用作地方政府公共服務(wù)，較少作為調(diào)控房價的手段。即便想以此為目的，結(jié)果都不是太理想。

道理很簡單，稅率首先都不高，其次房價背后的利率、經(jīng)濟周期、土地供應(yīng)、人口等因素很復(fù)雜。

如上所述，世界各地區(qū)、國家房地產(chǎn)稅主流稅率占住宅價值，一般在0.2%-1.4%，對家庭的支出的負擔(dān)也比較低。香港的差餉平均占到家庭支出的2%，美國物業(yè)稅平均占家庭收入的近3%。

從對地方政府收入的貢獻來看，除了香港貢獻較低（3%），其他多能占到地方政府收入的25%-40%。

圖7.各國主要住宅房地產(chǎn)稅情況? 圖表來源|國泰君安

?

世界各國、各地區(qū)在對農(nóng)田、教育、宗教等實施政策傾斜時，通常都會給予一定的減免。

而我國，現(xiàn)有土地出讓收入比較高，要想利用房產(chǎn)稅，來完全替代土地出讓收入暫時比較困難。

國泰君安的研究認為，在房產(chǎn)稅稅率1%的假設(shè)下，對房屋市值征收的房產(chǎn)稅，還不及現(xiàn)有土地出讓金的一半。因而，用房產(chǎn)稅來完全取代土地收入，估計會比較困難。

不過，如果我國對空置住房征稅，盤活存量，增加住房市場有效供應(yīng)該會有效果。但影響程度還得看稅率、是否累進、如何減免、地方自由裁量權(quán)等。

此外，土地一級出讓權(quán)牢牢被掌握在地方政府手上，經(jīng)營城市的理念已經(jīng)非常深入，要扭轉(zhuǎn)過來，需要很長時間。

加上開發(fā)商繳納過一定年限（一般為70年）的土地出讓金，商品住宅都交過多種房地產(chǎn)有關(guān)的稅收，房地產(chǎn)稅立法要解決的問題、各種準備工作，還有很多很多。即便加快立法進程，也要好幾年。

即便立法完成后，也不可能馬上大面積、高稅率征收。一句話，指望房地產(chǎn)稅降房價，不現(xiàn)實——杠桿游戲認為，這也是房地產(chǎn)稅的世界共性。

————————————

微信編輯：一米陽光