快速擴(kuò)張能帶來更好的發(fā)展么？

根據(jù)克而瑞調(diào)研報(bào)告，目前國內(nèi)的多數(shù)聯(lián)合辦公運(yùn)營商都在有計(jì)劃的擴(kuò)大規(guī)模。其中，WE+計(jì)劃2018年在中國布局200家；氪空間2017年計(jì)劃在全國新開60個(gè)社區(qū)，僅在北京就計(jì)劃新開20-30個(gè)社區(qū)；SOHO 3Q計(jì)劃在2017年工位數(shù)達(dá)到10萬個(gè)；優(yōu)客工場計(jì)劃擴(kuò)張到21個(gè)城市……

顯而易見，聯(lián)合辦公空間迅速擴(kuò)張的好處是能夠快速占有市場、提高知名度，而隨之而來的不少副作用更值得業(yè)界警覺。就此，日前，創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者專訪了多位聯(lián)合辦公業(yè)內(nèi)人士，希望能給行業(yè)發(fā)展提供一些參考。

聯(lián)合辦公空間為何熱衷于全國化布局？

以WeWork入華為一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，從2016年下半年開始，競爭激烈的國內(nèi)聯(lián)合辦公正加速進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。

WeWork入華后國內(nèi)知名聯(lián)合辦公融資后普遍開始全國擴(kuò)張

特別是在2017年，中國的聯(lián)合辦公市場上并購和融資速度都在加快。

3月22日，無界空間宣布完成近1億元A+輪融資，同時(shí)宣布全資收購Fourwork（富空間）。無界方面稱，融資及并購?fù)瓿珊?，現(xiàn)有空間將達(dá)到 13家，總面積占30000余平米，提供5000余工位。

緊隨其后的3月24日，WE+與酷窩也正式宣布合并。由此，WE+酷窩的空間版圖將拓展至北京、上海、廣州、杭州、蘇州、寧波、青島、大連、西安、成都等多個(gè)城市。這意味著WE+酷窩正式完成了在華北、華中、西南和華南地區(qū)16個(gè)重點(diǎn)城市 、47個(gè)空間的布局。

其實(shí)，WE+、酷窩的合并，無界空間收購富空間都絕非行業(yè)的個(gè)案。那么，推動聯(lián)合辦公行業(yè)紛紛朝著規(guī)模化發(fā)展的原因都有哪些？聯(lián)合辦公行業(yè)資深人士“三人行”向創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者透露，走規(guī)?；尿?qū)動因素可以大概歸結(jié)為四個(gè)方面：

1.資本方的推動

作為全球聯(lián)合辦公平臺鼻祖，WeWork也是規(guī)模最大的代表公司。2012年以來,它以每年超過200%的速度增長，并不斷融資，估值也從15億美元躍升至160億美元，目前正在建設(shè)一個(gè)全球化的門店網(wǎng)絡(luò)。

Wework的成功經(jīng)驗(yàn)在前，在中國市場上，資本方同樣希望國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)像WeWork一樣超大規(guī)模的獨(dú)角獸。

2.市場競爭的需要

聯(lián)合辦公行業(yè)井噴式發(fā)展，同樣也帶來了激烈的市場競爭。

在快速變化的市場環(huán)境里，企業(yè)只有不斷發(fā)展壯大才能確保在充滿變數(shù)的市場博得先機(jī)。而一些規(guī)模較小，資源匱乏、欠缺運(yùn)營能力的聯(lián)合辦公空間也在謀求并入大品牌聯(lián)合辦公空間的體系中。

品牌聯(lián)合辦公空間通過快速擴(kuò)張，兼并合并等手段，不僅可以迅速做強(qiáng)做大，實(shí)現(xiàn)資源的互補(bǔ)，還能更好地抵御市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)。

3.有上市的計(jì)劃和打算

上市對企業(yè)帶來的好處無需多言，很多企業(yè)在做到一定規(guī)模之后，上市成了必然的一個(gè)選擇。

為盡早達(dá)成上市的條件，聯(lián)合辦公空間勢必要迅速占領(lǐng)市場，因?yàn)橐?guī)模較大的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)往往會更容易受到市場的關(guān)注和追捧。

4.擴(kuò)張后的規(guī)模效應(yīng)

聯(lián)合辦公目前的盈利模式以工位收入為主，其基礎(chǔ)就是要形成一定規(guī)模和數(shù)量。

酷窩創(chuàng)始人莫萬奎就在合并發(fā)布會上表示，WE+與酷窩的合并可以增加規(guī)模、降低成本，并在規(guī)?；幕A(chǔ)上打造生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?yīng)。

規(guī)模效應(yīng)，就是企業(yè)適當(dāng)擴(kuò)大生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)模后,自然呈現(xiàn)出的“成本遞減、收益遞增”現(xiàn)象。

那么，當(dāng)聯(lián)合辦公形成一定體量后，是否就能快速發(fā)力并開始賺錢呢？

獲得市場占有率后就能夠降低成本其實(shí)是個(gè)偽命題

眾所周知，聯(lián)合辦公靠出租工位和辦公區(qū)域?yàn)樯\(yùn)營得好才能賺錢。在賺錢模式還在摸索中時(shí)，如何最大程度削減成本是聯(lián)合辦公行業(yè)面臨的共同課題。

1960年，波士頓咨詢公司（Boston Consulting Group）的亨得森提出了經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)（Experience Curve Effect）。

“三人行”向創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者介紹說，根據(jù)這一理論，如果一項(xiàng)生產(chǎn)任務(wù)被多次反復(fù)執(zhí)行，它的生產(chǎn)成本將會隨之降低。 每一次當(dāng)產(chǎn)量倍增的時(shí)候，代價(jià)值（包括管理、營銷、分銷和制造費(fèi)用等）將以一個(gè)恒定的、可測的比率下降。

那么，在聯(lián)合辦公行業(yè)經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)是否能行得通呢？未必！

如果我們以某聯(lián)合辦公空間為例，如果按照其工位1800元/月/個(gè)市場價(jià)計(jì)算，在100%入駐率下對其整體成本進(jìn)行一個(gè)解構(gòu)，大致可以分為物業(yè)租金成本、裝修成本、人力成本、中介渠道、水電及辦公用品等部分，總共占據(jù)了空間總成本的89%以上，而利潤僅為10%左右。

物業(yè)成本

場地租金是聯(lián)合辦公成本的頭部。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，聯(lián)合辦公空間有近50%的成本是花在物業(yè)租金上（自有物業(yè)或老建筑改造的除外）。

實(shí)際上，試圖通過大規(guī)模擴(kuò)張把物業(yè)租金給降下來并不成立。很多地段好，交通方便的的傳統(tǒng)辦公物業(yè)，其對外招租的價(jià)格就不菲，包裝升級為聯(lián)合辦公空間后，盡管租期長，但在成本上很難有大幅度降低。

也正因?yàn)槿绱?，?lián)合辦公運(yùn)營方考慮更多的是如何在固定面積上能夠盡量多的得到工位，因?yàn)楣の粩?shù)量多少才決定了聯(lián)合辦公空間單位面積的利潤率。

裝修及辦公用品成本

比如批量和統(tǒng)一使用物料供應(yīng)商（裝修和家具等）。實(shí)際上，裝修成本是可以通過大規(guī)模的采購降低，但是問題是行業(yè)在單店擴(kuò)張的時(shí)候，采購的規(guī)模數(shù)量并不算龐大，哪怕有穩(wěn)定的供應(yīng)商，但是要一次性采購那么多貨來降低單位成本價(jià)格，顯然不太可能。

另外，聯(lián)合辦公空間從拿地到裝修，到設(shè)計(jì)，到施工，到后期的物業(yè)運(yùn)營管理，這是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要在各個(gè)環(huán)節(jié)上專業(yè)化的運(yùn)營以及進(jìn)行成本的管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)有問題都可能導(dǎo)致全盤皆輸。這對于沒有地產(chǎn)行業(yè)背景的空間來說挑戰(zhàn)很大。

因此，我們認(rèn)為，批量采購在聯(lián)合辦公行業(yè)只能說有一定成本上的降低，但想要大幅度的降低比較困難。

人力成本

以某知名聯(lián)合辦公為例，其規(guī)模5000平米辦公空間，配置了一名店長、另外有3名運(yùn)營人員；3000平米以下的辦公空間，配置一名店長、2名運(yùn)營人員。

從其連鎖的辦公空間數(shù)據(jù)來看，快速擴(kuò)張并未能使這家聯(lián)合辦公更進(jìn)一步消減人力數(shù)量配置。“三人行”認(rèn)為，消減人力配置的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營效率，最好的方式莫過于客戶的大部分需求在線上就可以解決并滿足。

夢想加聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人王曉魯就曾表示，較高的運(yùn)營效率是聯(lián)合辦公取得盈利的關(guān)鍵因素之一。

例如，夢想加目前已實(shí)現(xiàn)每2000平方米的空間面積只由一個(gè)運(yùn)營人員負(fù)責(zé)，就得益于其智能辦公體系，能夠?qū)⒏鞣N日常事務(wù)實(shí)現(xiàn)自助處理。

但現(xiàn)實(shí)是，大多數(shù)的聯(lián)合辦公空間并沒有比較完善的線上系統(tǒng)來降低人力成本。

那么，聯(lián)合辦公是要市場占有率，還是要利潤？

“我們的運(yùn)營成本從第15個(gè)空間開始可以看見有15%的降低。”We+聯(lián)合創(chuàng)始人何善恒在談到規(guī)?；瘯r(shí)表示。

總結(jié)來看，目前門店數(shù)量較少的聯(lián)合辦公空間沒辦法把單位成本給降下來。甚至還會因?yàn)楦鞣N經(jīng)營問題導(dǎo)致一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：擴(kuò)張的越快，虧損的也就越多。

“沒有盈利，就談不上發(fā)展?！比诵懈嬖V創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者，“如果沒有利潤，作為目前很多空間經(jīng)營者優(yōu)先考慮的就是盡量降低空置成本——哪怕采取虧損的方式?！?/p>

SOHO中國董事長潘石屹就曾公開表示，旗下產(chǎn)品正在以虧損20%的代價(jià)對外出租。

但也正因去化的壓力，導(dǎo)致了行業(yè)的種種亂象產(chǎn)生。

首先是價(jià)格上的亂象。

在現(xiàn)階段，面對市場上有很多聯(lián)合辦公競爭者，很多宣稱“不打價(jià)格戰(zhàn)”的辦公空間私下已經(jīng)揮起這把武器。殊不知已經(jīng)背離了聯(lián)合辦公空間最初的開放和互動的設(shè)想——即有大量開放的工位，價(jià)格統(tǒng)一，并明碼標(biāo)價(jià)，用戶可以不受工位位置的限制隨意使用。

業(yè)內(nèi)人士以某知名聯(lián)合辦公空間品牌為例，其2016年時(shí)在北京開了一家店，很快就對外宣稱滿租。事實(shí)上，這家聯(lián)合辦公空間額外付出額外的代價(jià)：一是，它以市場價(jià)65折的價(jià)格對外招租；二，它請來大公司進(jìn)駐幫助去化。

SOHO3Q也是如此。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2016年曾入駐其空間的一家大企業(yè)退租后，其空間有一整層空置，2017年春節(jié)后開始以市場價(jià)4.5折對外招租。

“但是這個(gè)4.5折只是一個(gè)明面價(jià)格。”三人行向創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者透露，“實(shí)際上還有很多可談判的余地，這個(gè)情況下，在整個(gè)行業(yè)里也都是普遍存在的，在明碼標(biāo)價(jià)下還有10%-20%的談判空間。”

其次，國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間仍處于一個(gè)初級模式的階段。

國內(nèi)的聯(lián)合辦公在照搬國外的發(fā)展模式的最初，很少考慮到水土不服的問題。一個(gè)例子是，國內(nèi)很多聯(lián)合辦公空間開發(fā)了大量的開放式工位，但是實(shí)際上出租率并不高。

“聯(lián)合辦公的這個(gè)行業(yè)主要是基于對靈活空間和共享經(jīng)濟(jì)這兩個(gè)大的前提來進(jìn)行發(fā)展的。”北大創(chuàng)業(yè)孵化器總經(jīng)理?xiàng)钗暮癖硎?，“?chuàng)業(yè)人群對空間的使用占比會進(jìn)行下降，但是中小微企業(yè)對空間使用的需求會逐漸增加。一百平米到一千平米范圍之內(nèi)的定制化空間會越來越成為一種主要的趨勢，所以聯(lián)合辦公空間以后會更加定制化。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，中國的客戶顯然更青睞獨(dú)立的辦公空間，如果加以分析不難發(fā)現(xiàn)，國外先進(jìn)國家擁有數(shù)量眾多的自由職業(yè)群體。而在現(xiàn)階段的中國，聯(lián)合辦公空間的客戶群體更多要面向創(chuàng)業(yè)公司和成熟企業(yè)。

基于此，要想解決空置成本，國內(nèi)的聯(lián)合辦公往往會做出一些妥協(xié)，例如，為企業(yè)加入定制化的辦公空間，或是把空間直接整租給大公司。

“聯(lián)合辦公按照傳統(tǒng)來說應(yīng)該是按工位進(jìn)行出租的?！比诵斜硎?，如果采取整租的方式，就代表著它開始租給傳統(tǒng)型的大公司了，那么這樣的聯(lián)合辦公空間就跟傳統(tǒng)的寫字樓無異，“實(shí)際上已經(jīng)背離了聯(lián)合辦公的本質(zhì)?！?/p>

第三，在全國布局時(shí)，聯(lián)合辦公空間的路也并非一帆風(fēng)順。

近期曾獲得2億元融資的某知名聯(lián)合辦公空間，本欲進(jìn)一步完善在一線城市及主要二線城市的布局。但創(chuàng)頭條記者了解到，其因?yàn)檎猩虇栴}，在北京市場目前已經(jīng)陷入停滯，目前已計(jì)劃將發(fā)展重心轉(zhuǎn)到其他城市。

在國內(nèi)辦公市場越來越走向?qū)I(yè)化后，對聯(lián)合辦公空間從業(yè)者也提出了更高的要求，在這過程中，必然會有因?yàn)樽陨斫?jīng)營不善而夭折的空間，更需要有先見之明的空間從業(yè)者根據(jù)自己資源優(yōu)勢探索調(diào)整出新的經(jīng)營方向。

除積累體量外，聯(lián)合辦公還有哪些新打法？

行業(yè)快速擴(kuò)張，由此導(dǎo)致的空置成本提高，這一問題已經(jīng)被很多聯(lián)合辦公空間運(yùn)營者意識到。對于目前依舊高度依賴于租金的聯(lián)合辦公運(yùn)營方而言，找到新打法成為首要任務(wù)。

提供對的增值服務(wù)

現(xiàn)階段整個(gè)行業(yè)都在提了解創(chuàng)業(yè)者的需求，例如很多聯(lián)合辦公空間都推出的服務(wù)商生態(tài)體系鏈條，但是這些服務(wù)于創(chuàng)業(yè)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者的“一體化解決方案”實(shí)際作用如何？這些服務(wù)商的是創(chuàng)業(yè)者真正想要的嗎？

“縱觀最近兩年，所以做聯(lián)合辦公的企業(yè)，其實(shí)服務(wù)做的都不夠好。”納什空間合伙人李鵬向創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者介紹，“根據(jù)我們的調(diào)研，客戶對企業(yè)服務(wù)的需求并沒有那么高?！?/p>

據(jù)他介紹，納什希望通過系統(tǒng)化的服務(wù)吸引創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的入駐，專門成立了創(chuàng)業(yè)辦公服務(wù)聯(lián)盟，服務(wù)內(nèi)容涵蓋工商注冊、財(cái)務(wù)托管、人力社保，甚至是外賣餐飲服務(wù)等。但經(jīng)過兩年的沉淀和數(shù)據(jù)積累后，納什空間也在思考一個(gè)問題：到底哪些服務(wù)才是客戶真正想要的？

站在被服務(wù)者的角度上考慮，這些聯(lián)合辦公空間內(nèi)集成的服務(wù)商原本也是創(chuàng)業(yè)者，本身的經(jīng)驗(yàn)是不足的，那么這些服務(wù)商又如何能夠成熟地服務(wù)于創(chuàng)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者？

“我覺得前兩年都是聯(lián)合辦公行業(yè)幫助小企業(yè)去定義他們的需求，現(xiàn)在我希望我們能夠反過來，通過對數(shù)據(jù)的梳理，發(fā)現(xiàn)他們真正的需求是什么?！崩铢i說。

滿足創(chuàng)業(yè)者辦公體驗(yàn)

很多聯(lián)合辦公空間運(yùn)營者都試圖向創(chuàng)業(yè)者們描繪這樣的畫面：酷炫的辦公場所、完善的配套服務(wù)，休息、娛樂、健身設(shè)施一應(yīng)俱全，水電物業(yè)網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用全包。

看上去是很美，但對于聯(lián)合辦公來說，核心應(yīng)該就是服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者及創(chuàng)業(yè)企業(yè)工作的需要。

舉個(gè)最簡單的例子，聯(lián)合辦公空間的網(wǎng)絡(luò)問題。據(jù)創(chuàng)頭條（www.whgs.net）記者的調(diào)查顯示，網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)差、出現(xiàn)問題難找到技術(shù)人員解決成為很多聯(lián)合辦公空間的一大通病。

“原因就在于聯(lián)合辦公空間節(jié)約成本的考慮?！比诵懈嬖V創(chuàng)頭條記者?！霸斐蛇@樣的情況，既有節(jié)約寬帶接入費(fèi)用的因素外，特別是很多連鎖的空間，往往只配備少數(shù)網(wǎng)絡(luò)管理人員。”

“這也是我們需要回到原點(diǎn)思考的一個(gè)基本問題：創(chuàng)業(yè)者為什么要選擇到你的空間來辦公？”納什空間聯(lián)合創(chuàng)始人李鵬表示。

在他看來，首先聯(lián)合辦公空間的環(huán)境一定要足夠好，軟硬件設(shè)施完善。其次，能不能給客戶提供物超所值的服務(wù)，如何最大限度的滿足于創(chuàng)業(yè)者辦公和工作的實(shí)際需求才是聯(lián)合辦公空間最應(yīng)該去思考的地方。

否則，當(dāng)國內(nèi)的雙創(chuàng)事業(yè)步入快速發(fā)展的新車道時(shí)，缺乏創(chuàng)新和突破的聯(lián)合辦公行業(yè)一旦無法承擔(dān)起整個(gè)雙創(chuàng)事業(yè)發(fā)展的新動能角色，注定將被更注重專業(yè)化和垂直化的眾創(chuàng)空間一步步趕超。

本文首發(fā)創(chuàng)頭條（Ctoutiao.com），作者：覃羽 劉渝鑫 郵箱：qinyu@ctoutiao.com

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