本文轉(zhuǎn)載自貓叔聊地產(chǎn)（maoshuhouse）。

01??房價和工薪階層無關(guān)

前些日子，聽到一個大v說未來深圳的房價一定會超過北京。

大致原因是，北京在趕人，深圳在搶人。北京趕走的都是剛需，接盤俠少了，房價自然接盤能力受損。

這是一本正經(jīng)的胡說八道啊。

我們先來討論一下，什么是剛需。

不妨舉三個典型的例子：

請問哪一個是剛需呢?

第一個肯定不是。水果攤小販只是在北京賺錢，背負著養(yǎng)娃養(yǎng)家的重擔，所以更傾向于在老家購置一套改善類的住房，或者去環(huán)京、省會城市買房。

第二個，剛畢業(yè)的學生，目前還沒有買房資格，工資也不夠買房能力。先攢錢再說吧。

第三個，在北京工作了5年，有購買資格，也基本有買房的能力。最重要的是，對北京有了一定的感情依賴，人脈、工作都在這里。想要穩(wěn)定下來的愿望很強烈。

所以，第三個才是真正的剛需。

對于一線城市來說，房價已經(jīng)和大部分工薪階層沒關(guān)系了。這話聽著挺扎心，但是事實就是這樣。

北京購房的剛需門檻，是單價3w+，總價300萬。如果按照35%的首付來算，至少也要不到100萬。剩下200萬，按照25年等額本息的話，一個月也要12000元的月供。

按照申請房貸的條件，一個月的流水可以覆蓋兩倍月供，那么月薪至少達到24000元以上。（然實際申請房貸的時候，要求沒有這么嚴格。）

北京剛需的群體很明顯了：

1、在北京5年以上，滿足連續(xù)繳納60個月社保的條件的外地人，或者京籍。

2、至少能一次性拿出100萬左右的首付款，月薪2萬以上。如果是夫妻買房，那么兩個人的月薪至少2萬。

這個門檻，已經(jīng)比較高了，足夠?qū)⒋蠖鄶?shù)流動人口排除在外。

我之前看過一份報告，具體數(shù)字忘記了，大概是說，北京的流動人口，能買房的比例在10%以上，不到20%，在流動人口里，其實是很小的一部分。

我們千萬不要被那些“看起來很正確”的話誤導(dǎo)。

什么是剛需？有購房資格，并且有購買力，只是目前還沒有房產(chǎn)的群體，是剛需。

流動人口是什么？只求有一份比較穩(wěn)定的工作而已。北京呆不下去，可以去上海，去深圳，無所謂，只要有錢賺。

表面上看，北京人口流出，深圳人口流入。流出人口并不一定都是剛需，很可能大部分都是買不起房子的那批人。

剛需未來會變成有產(chǎn)階層。流動人口，只是每月拿著現(xiàn)金流的人。只有極少數(shù)比例的流動人口，通過努力工作、或者六個錢包拼殺出來，成為剛需。

越是經(jīng)濟發(fā)達，房價高的城市，剛需和流動人口之間，越存在著一條看不見的鴻溝。

02? ?樓市下跌，有一條隱形的界限

繼續(xù)討論北京樓市。

在樓市中，剛需是購房需求最強烈的群體，也是永遠為樓市托底的群體。

有人總是盼著房價大跌。但真相是什么樣呢？

我們看2013年-2015年之間北京的商品房供應(yīng)，那時候剛需商品房還大多數(shù)在五環(huán)、六環(huán)之間，總價大概在150-200萬這個區(qū)間。

但是到了2016年，房價大漲，剛需的門檻從150萬變成了300萬。

等到2017年，北京317調(diào)控的時候，房價下跌，有人說，北京樓市要腰斬了。但實際上，最嚴重的程度，也就跌了20%左右。

跌到20%左右就上車，這是剛需心里的底線。

以西城區(qū)的剛需上車神盤，榮豐2008為例。我們來看一下同戶型的歷史成交價。

15年底，成交價是147萬。

16年底，樓市上漲，成交價達到258萬。

17年5月份，歷史成交價最高是355萬。考慮到網(wǎng)簽的延后性，這應(yīng)該是317調(diào)控之前站崗的一個例子。

17年10月份，歷史成交價最低點是282萬。

從16年開始，即使房價翻了一倍，實際上跌20%左右，也就是降了70萬就已經(jīng)到剛需的心理價位。再往下跌無可跌。剛需已經(jīng)接盤了。

從這個例子，你可以深刻的理解，不是沒房子的就叫剛需。

北京剛需的購買潛力，是非常旺盛的，更何況，剛需購買的房子，僅僅是入門的資產(chǎn)。

▲圖片來源：幾套房小程序

03? ?中產(chǎn)的標配：開豪車住二環(huán)小破房

買房是大宗資產(chǎn)交易，不考慮投資需求，大多數(shù)人的買房換房的頻率，基本一輩子只有兩次。

第一次就是剛需上車，300萬以下的一居室、小開間，或者300萬-500萬的小兩居婚房。

第二次就是置換孩子需要的學區(qū)房（如果生二胎，還要從兩居置換到三居）。

第三次，就是孩子長大以后的養(yǎng)老改善房。

從買房路徑來看，就是從五環(huán)置換到三環(huán)，三環(huán)再回到五環(huán)的過程。

我們來看目前租房的熱力圖。除了北部昌平、通州之外，熱度基本集中在五環(huán)內(nèi)。

租房區(qū)域，就是工薪一族買房真正需求的位置，上班真正可以接受的路程范圍。

再看市場提供的二手房房源。以250-400萬總價去篩選，差不多是15000套（包括商住等）。這個數(shù)字，是北京市場比較熱的時候，一個月的成交量。

剛需房源太稀少了。

更為重要的是，5環(huán)內(nèi)已經(jīng)是存量房市場。五環(huán)內(nèi)可以開發(fā)的土地，很少很少。看2018年北京住宅用地成交分布，昌平、大興、順義是成交大戶。東西城、海淀都沒有。

另外一個特色是，政策房很多。以下是不完全統(tǒng)計的78個限競房、共有產(chǎn)權(quán)房。限競房拿下房本后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，算上蓋房子的時間，要捏在手里7年。共有產(chǎn)權(quán)房只有一部分產(chǎn)權(quán)是自己的，轉(zhuǎn)讓也是小范圍的目標群體。

下圖是不完全統(tǒng)計的限競房&共有產(chǎn)權(quán)房，看上去很多，供應(yīng)量很足，對不對？

回顧一下2018年的相關(guān)土地政策，你就發(fā)現(xiàn)：當四環(huán)內(nèi)限制各類用地調(diào)整商品住宅的時候，更多出讓的是五環(huán)外的土地。而且，為了打壓房價，限制高價拿地，推出的新房大部分是政策房。

這就意味著：五環(huán)內(nèi)的商品房已經(jīng)不會再增加了。

至此，北京樓市開始分化。五環(huán)內(nèi)是一個市場，五環(huán)外是一個市場。

五環(huán)內(nèi)是一個二手房的存量市場，五環(huán)內(nèi)買房，有地鐵、有配套，是剛需最理想的置業(yè)區(qū)域。

五環(huán)外是新房市場，要么配套沒有起來，要么交通不方便，通勤距離太長。而且新房扎堆，戶型都泛濫的雷同。

買了投資，流動性缺失。買了自住，上班又不方便。真的是雞肋。

這就難怪，為什么北京五環(huán)內(nèi)二手剛需房今年是小漲的行情，但大多數(shù)限競房不好賣了。

想買的買不起，夠得著的用不上。

北京樓市還有一個分化。就是教育資源的分化。

這里引用90度地產(chǎn)做的學區(qū)房價格地圖。優(yōu)質(zhì)的教育資源，基本被三環(huán)內(nèi)壟斷了。

在北京，重點學區(qū)房供應(yīng)套數(shù)在全市存量房占比只有10%左右。其中，東城、西城、海淀、朝陽四個區(qū)占比超過72%。根據(jù)房天下統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，僅僅西城區(qū)的重點小學數(shù)量，就超過大興、通州、昌平等11個區(qū)總量。

從中考升學率來看，中考分數(shù)超過550分占總考生比例，東城為25.5%，海淀為25.41%，西城22.06%，朝陽為14.19%，東西海三區(qū)較朝陽更有優(yōu)勢。所以教育資源已經(jīng)固定在三環(huán)內(nèi)。想要置換學區(qū)房，就必須從五環(huán)轉(zhuǎn)到三環(huán)內(nèi)。

三環(huán)內(nèi)的幾百萬學區(qū)房，單價10萬以上，大多數(shù)是什么樣子的?

可能是這樣的平房：

也可能是70年代不足50平的板樓。

所以北京中產(chǎn)也不能說過的很光鮮。從居住條件看，可能比三四線城市的都要差了。他們的標配是：豪車停在五環(huán)外，每天地鐵上下班，二環(huán)住個小破房子。講究居住品質(zhì)的，就會在學區(qū)房附近，租一套三居室來住。

要把孩子從幼兒園熬到小學，再從小學熬到初中。住這樣的房子10來年，等孩子大了，再賣掉學區(qū)房去四五環(huán)完成終極置換，買一套改善房或者別墅。

北京最初是攤大餅式發(fā)展，房價從二環(huán)到四環(huán)逐漸降低。到了四五環(huán)，常住人口又變得更多，也是更多有實力的新北京人置業(yè)的區(qū)域，所以四五環(huán)成了黃金分割點，房價又向上走。

曾經(jīng)的我一度以為，作為90后要突破常規(guī)，不被世俗捆綁，不要被房子左右了人生。

后來發(fā)現(xiàn)，我只不過是普通人，注定要沿著上一代人的軌跡走。

也許對于買房這件事情，每一代人都一樣吧。

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微信編輯：一米陽光