來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

邵宇為中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事，東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家

面對可能會出現(xiàn)的美元匯率風(fēng)險，邵宇對中國的房地產(chǎn)企業(yè)指出了一條此前并不常見的路子。

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編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南繼續(xù)舉辦。連續(xù)十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地產(chǎn)全行業(yè)的年度盛會，此間傳奇還在繼續(xù)。

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每一年博鰲房地產(chǎn)論壇，我們都在尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。

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當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

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觀點地產(chǎn)網(wǎng) 作為上海最熱門的商圈，南京西路不管任何時候都是車水馬龍，人流如織。

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從中間位置的梅隴鎮(zhèn)廣場旁邊的南匯路穿過，行人逐漸變少，慢慢只剩下馬路兩旁綠意盎然的法國梧桐，為初夏的炎熱帶來蔭涼。

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和東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家、總裁助理邵宇的采訪約在瑞吉酒店，離約定時間還有幾分鐘，他已經(jīng)在大堂吧坐了一會了。

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寒暄一番后，我們將話題轉(zhuǎn)到了最近的房地產(chǎn)市場。

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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型瓶頸

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時間倒回4月份，政策層面再次強調(diào)房子只住不炒，房地產(chǎn)調(diào)控信號回歸，一季度房地產(chǎn)市場的小陽春出現(xiàn)拐點。

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盡管如此，邵宇還是對今年房地產(chǎn)市場保持著樂觀的預(yù)判。按照今年中國經(jīng)濟增速目標(biāo)6.0%-6.5%來看，一季度運行在整個經(jīng)濟區(qū)間的上限6.4%左右。“但4月份數(shù)據(jù)不是那么好，二季度需要觀察一段時間，只要不觸及下限6.0%就可以?！?/span>

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邵宇預(yù)測，政府不會著急刺激房地產(chǎn)市場，畢竟刺激要以提高杠桿率等作為代價，房企負(fù)債會上升得很快。實際上，房地產(chǎn)市場的大起大落也是政府不愿意見到的，因此保持簡單的力度、做結(jié)構(gòu)化的優(yōu)化很有必要。

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“房地產(chǎn)總的說來還是水泥加鋼鐵，大家覺得如果外部壓力少了以后會要去杠桿，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級和微調(diào)?！?/span>

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特別是近年來，房企轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展不斷，“長租公寓”“新能源汽車”“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”等新業(yè)務(wù)層出不窮。然而，今年以來這些業(yè)務(wù)卻顯得相對平靜，很多房企還是走回了傳統(tǒng)的拿地蓋樓賣房業(yè)務(wù)。

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對此，邵宇稱這是個居安思危的過程，房企還需要更有力地考慮轉(zhuǎn)型和多元化、持續(xù)發(fā)展的問題。以前龍頭企業(yè)成功的要素是大面積開發(fā)、低成本拿地、高杠桿運作、快速周轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在要結(jié)合具體的發(fā)展時段。

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“現(xiàn)在結(jié)構(gòu)優(yōu)化會更加明顯，意味著以前高歌猛進(jìn)的方式要做一些變化。”

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雖然房地產(chǎn)投資、銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)仍保持著良好的勢頭，但中國整體經(jīng)濟支柱結(jié)構(gòu)已不再像之前的“房地產(chǎn)+基建+鐵路”結(jié)構(gòu)。目前而言，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級是必須坦然面對的過程。

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邵宇提出，提升中國整體經(jīng)濟需要做的是增強投資者信心、平穩(wěn)預(yù)期。畢竟人民幣在高速增長后基數(shù)越來越大，不可能再維持同樣的量級，現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量優(yōu)先。

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房企融資新路徑

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當(dāng)前，境內(nèi)發(fā)債環(huán)境持續(xù)收緊，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，尤其美元發(fā)債頻繁。前段時間，鼓勵資本進(jìn)入時發(fā)了很多海外債，那時預(yù)期人民幣不會貶值，成本也低。

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邵宇表示，現(xiàn)在成本也不會明顯上升，因為海外美元還比較充裕，但人民幣的匯率波動大，到了償債周期，人民幣對美元再貶值壓力會很大。

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面對可能會出現(xiàn)的美元匯率風(fēng)險，邵宇對中國的房地產(chǎn)企業(yè)指出了一條此前并不常見的路子。

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“開發(fā)商沒有把故事拿到其他地方，比如盧森堡去講?！?/span>

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美元債的作用是對沖美元周期，比較成熟。但是幣種分散也是必要的，就像資產(chǎn)分散也是一樣，融資端也要多種方式，因為美元起來歐元就下去了，此消彼長，所以分散化比較重要。

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事實上，據(jù)觀點指數(shù)近期發(fā)布的報告中統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-4月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細(xì)分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達(dá)61.07%，融資額達(dá)到797億元。

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2019年前5月的融資中，海外融資規(guī)模上升明顯，其中1月、3月以及4月是海外融資高峰，分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規(guī)模有所下降，僅為229.4億元。

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可以看出，海外融資的規(guī)模雖然上升明顯，但趨勢卻是呈現(xiàn)下行走向。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資主要是以海外債，尤其是美元債為主，因此當(dāng)中美貿(mào)易問題越演越烈之后，美元債的發(fā)行勢必出現(xiàn)收縮。

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其實，要發(fā)行歐洲債券并不遙遠(yuǎn)。邵宇指出，目前澳門就增加了一個債券交易平臺，可以針對葡萄牙語系國家發(fā)行歐債債券。

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2018年12月，澳門首間提供債券登記、托管、交易及結(jié)算業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)中華(澳門)金融資產(chǎn)交易股份公司揭牌。下一步，澳門還將成立證券交易所，屆時粵港澳大灣區(qū)將有三個交易所。

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對于今年規(guī)劃落地的粵港澳大灣區(qū)，邵宇表示，大灣區(qū)的概念其實就是打造超級城市群，而未來中國的發(fā)展核心一定是靠超級城市群，“透徹點就是一線的三個城市群，二線的五個城市群，一共八個城市群。”

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常常被提及的大灣區(qū)就是三個一線城市群，包括環(huán)渤海京津冀大灣區(qū)、長三角雙灣區(qū)、粵港澳大灣區(qū)，代表了中國未來發(fā)展的三種主要模式。

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這之中，也不能忽視二線城市群的發(fā)展空間：武漢、長沙是重型機械制造，成都、重慶電子產(chǎn)業(yè)、信息化產(chǎn)業(yè)會形成規(guī)模，“這些地方都有歷史使命和定位存在，而且有大量人口聚集，對周邊的吸附能力也很大。”

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因此，當(dāng)這些超級城市群的主要交通設(shè)施連接了之后，對房地產(chǎn)肯定會有很大的拉動作用。

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以下為觀點地產(chǎn)新媒體對東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家、總裁助理邵宇先生的采訪實錄：

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觀點地產(chǎn)新媒體：今年房地產(chǎn)市場，前幾個月大家比較樂觀，但最近幾個月態(tài)度就比較復(fù)雜了，這是為什么？

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邵宇：最近強調(diào)房子只住不炒，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)不管是投資、銷售都很強勁，但結(jié)構(gòu)不是以前的結(jié)構(gòu)一樣。

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房地產(chǎn)+基建+鐵路的模式，不是說這條路走到了盡頭，但大家覺得這個結(jié)構(gòu)不是那么樂觀，特別想要轉(zhuǎn)型升級結(jié)構(gòu)，必須坦然面對這個形勢。

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房地產(chǎn)總的說來還是水泥加鋼鐵，大家覺得如果外部壓力少了以后會去杠桿，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級和微調(diào)。

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觀點地產(chǎn)新媒體：對今年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判嗎？

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邵宇：我們的預(yù)判還是比較樂觀，最新的數(shù)據(jù)顯示一季度還不錯，運行在整個經(jīng)濟區(qū)間的上限6.4%左右，而今年的目標(biāo)是6.0%到6.5%。但4月份數(shù)據(jù)不是那么好，二季度需要觀察一段時間，只要不觸及下限6.0%就可以。

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政府不著急刺激，因為刺激還是有代價的，要提高杠桿率等等，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債都會上升得很快。

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估計有一個季度的觀望是很正常，特別是要等到6月28號G20峰會后，對大國的走向有進(jìn)一步判斷后再做政策調(diào)整也來得及，現(xiàn)在還在觀察。

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少動、多看，做明智的判斷，這是政策方向。大家也不希望房地產(chǎn)市場大起大落，保持簡單的力度，做結(jié)構(gòu)化的優(yōu)化是很有必要的。

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觀點地產(chǎn)新媒體：今年房地產(chǎn)總體融資情況怎么樣？會是第四輪寬松的周期嗎？

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邵宇：我認(rèn)為比去年寬松一點，但也會比較有節(jié)制，這里面涉及到一個很重要的問題。

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在這場金融熱戰(zhàn)里面，金融資產(chǎn)快速上升和快速下跌的風(fēng)險是一樣的，因為持有資產(chǎn)的人都希望資產(chǎn)永遠(yuǎn)漲上去，但是資產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)漲上去。

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觀點地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)融資是一直收緊的，但最近幾個月有定向降準(zhǔn)的政策，很多人覺得這些最終放出來的資金還是會流到房地產(chǎn)市場。

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邵宇：貨幣政策總體而言是總量政策，特點是大河有水小河滿，總量倒下去以后，不管經(jīng)過多少波折，最后都會來到相對比較有穩(wěn)定預(yù)期的行業(yè)中。

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這么多年的經(jīng)驗來看，大家認(rèn)為房地產(chǎn)至少保值的作用還是有的，還有城市群政策的調(diào)整對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也帶來了變化和影響，所以降準(zhǔn)資金多多少少會往房地產(chǎn)市場流。

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對影子銀行的態(tài)度也不像資管新規(guī)剛出來的時候全部否定，現(xiàn)在慢慢放開了，包括信托也開始活躍了。

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這些都是基于去年下半年整個政策的走向來決定的，還沒有考慮到今年一季度的情況。

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一季度大家主要是觀望，二季度又出了新的狀態(tài)，對大家來說還是需要做一些微調(diào)。

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觀點地產(chǎn)新媒體：很多房企轉(zhuǎn)型或做多元化，但嘗試后還是覺得沒有哪個其他業(yè)務(wù)的利潤比房地產(chǎn)高，這種矛盾您怎么看？

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邵宇：大家都覺得失敗是成功之母，但成功也可能是失敗之母。以前大家都是這樣做的，大面積開發(fā)、低成本拿地、高杠桿運作、快速周轉(zhuǎn)，這是龍頭企業(yè)成功的要素，這些我們都承認(rèn)，但是現(xiàn)在要結(jié)合具體的發(fā)展時段。

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現(xiàn)在城市化進(jìn)程高歌猛進(jìn)告一段落了，大家都說中國城市化還有空間，但是在核心城市區(qū)域，像上海城市化率已經(jīng)到90%。以前我們的城市化是全面鋪開的，從一線城市到五、六線城市，現(xiàn)在在結(jié)構(gòu)上優(yōu)化會更加明顯，這樣就意味著以前高歌猛進(jìn)的方式要做一些變化。

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以前這個行業(yè)很賺錢，但不可以持續(xù)。還是要做多元化，和其他行業(yè)相比大家覺得賺錢沒房地產(chǎn)快。

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觀點地產(chǎn)新媒體：習(xí)慣了賺快錢的開發(fā)商去做別的行業(yè)，或者做實體經(jīng)濟會不會很難堅持下去？

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邵宇：這是個居安思危的過程，眼光能不能看得很遠(yuǎn)、能不能進(jìn)行調(diào)整很重要。

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調(diào)整都很艱難，中國本身就像一個大的開發(fā)商，開發(fā)了很多漂亮的房子，但想要成為一流國家，光靠房地產(chǎn)不夠。比如有人說芯片不賺錢，其實芯片很賺錢，但是前期投入很大，時間也很長。

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每一個開發(fā)商、每一個企業(yè)都是中國這家母公司的一個子公司，總要有人做這件事情，總要有人轉(zhuǎn)型，否則大家都會局限于這一個行業(yè)中，直到最后出現(xiàn)問題。

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因為大家都知道這個行業(yè)賺錢，都沖進(jìn)去賺點錢，這就很難維持。正是因為前面太成功了，所以更需要更有力考慮轉(zhuǎn)型和多元化、持續(xù)發(fā)展的問題。

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觀點地產(chǎn)新媒體：怎么看今年海外債的市場情況？

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邵宇：前段時間鼓勵資本進(jìn)入的時候發(fā)了很多海外債，當(dāng)時預(yù)期人民幣不會貶值，成本比較低，現(xiàn)在來看成本不會明顯上升，因為海外美元還是比較充裕，但人民幣匯率波動比較大，到了償債周期，人民幣對美元再貶值壓力就很大。

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觀點地產(chǎn)新媒體：未來貶值壓力很大嗎？

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邵宇：現(xiàn)在已經(jīng)貶值了，又到了6.9，突破7的位置。這次如果貿(mào)易摩擦沒有明顯放緩，貶值的幅度會比2018年要大。現(xiàn)在大家覺得破7不是問題，估計大部分都是按照7來做對沖，償債的時候會一定影響。

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如果發(fā)的債大部分是2017、2018年，兩三年之內(nèi)到期，這兩年就是償債的高峰期，我相信龍頭企業(yè)能夠還，但還債的時候資金出境壓力很明顯，因為資本賬戶管控比2015年到2018年都要強，除非能夠循環(huán)發(fā)債。

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觀點地產(chǎn)新媒體：今年相對比較好的融資途徑是哪個？

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邵宇：除了傳統(tǒng)渠道之外，ABS和REITs可以考慮。如果海外發(fā)債，美元債風(fēng)險比較大，可以發(fā)一些其他品種的債，但是這個比較少。

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觀點地產(chǎn)新媒體：房企很少發(fā)其他債，基本海外都是發(fā)美元債比較多。

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邵宇：那是因為你的故事沒有到歐洲、到盧森堡這些地方講。

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美元債的作用是對沖美元周期，比較成熟，但是幣種分散也是必要的，就像資產(chǎn)分散也是一樣，融資端也要多種方式。因為美元起來歐元就下去了，此消彼長，所以分散化比較重要。

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其他渠道估計大家都做了，信托、第三方等等都在做。現(xiàn)在信貸政策不像之前那么嚴(yán)，還是有一些松動。

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觀點地產(chǎn)新媒體：為什么房企大部分發(fā)美元債而不去歐洲發(fā)債，是房企本身的原因，還是市場原因？

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邵宇：我覺得是房企本身的原因，投行也有原因。現(xiàn)在歐洲發(fā)債和盧森堡發(fā)債成本很低，而且有時候不一定要用歐元，用離岸美元也可以。

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這方面需要多做市場溝通，歐洲的錢進(jìn)入到中國市場，特別是進(jìn)入到房地產(chǎn)市場的比較少，但是空間很大。歐洲資金，特別是德國資金對中長期的資產(chǎn)需求還是有的。

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觀點地產(chǎn)新媒體：不管是內(nèi)地還是香港的企業(yè)，對歐洲市場的投資基本上集中在英國居多，其他歐洲國家很少。

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邵宇：所以需要開拓，哪里便宜去哪里找資金，關(guān)鍵要把故事講通，有龍頭企業(yè)嘗試做標(biāo)桿，其他企業(yè)都會跟過來。

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大家都在香港發(fā)債習(xí)慣了，流程很順，不用再去開拓別的市場，夠投行吃一段時間，但市場總是需要開拓的。澳門也可以發(fā)歐洲的債，最近澳門多了一個債券交易平臺，是面向葡萄牙語系的國家，但葡萄牙語系強國不多。

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這次粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來后給了澳門一個選項，澳門和做房地產(chǎn)的是一樣的道理，以前博彩生意好得不得了，沒必要再去做其他多元化業(yè)務(wù)。但是長期下去不行，市場會完全扭曲，所以要做一些其他的轉(zhuǎn)型。

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觀點地產(chǎn)新媒體：對于今年中國整體經(jīng)濟，除了中美貿(mào)易影響之外，還有什么其他重要因素是要考慮的？

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邵宇：從去年到今年最大的問題是信心和預(yù)期。除了人民幣預(yù)期的問題，實體經(jīng)濟下滑的過程也在預(yù)期之中，大部分都能夠看見，這肯定是必然要經(jīng)歷的。

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高速增長后基數(shù)越來越大，不可能再維持以前同樣的量級，而且現(xiàn)在更多的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量優(yōu)先。

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問題在于投資者的信心和對中長期的判斷，要確定中國是在一條質(zhì)量優(yōu)先和升級的道路上，這一點很重要。和股票下跌沒太多關(guān)系，川普發(fā)一條推特市場就要跌，說明大家的信心還是比較小，其實沒那么夸張，我們可以應(yīng)對。

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所以怎么增強投資者信心，平穩(wěn)預(yù)期，確保中國是走在一條穩(wěn)定成長的正確道路上，這個更重要。

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其他因素我覺得沒什么，1998年金融危機，2008年金融危機都經(jīng)歷過。只要確保方向是正確的，預(yù)期是穩(wěn)定的，信心是充足的，這樣就更有韌勁。

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