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文丨愉見財(cái)經(jīng)

我在“愉見財(cái)經(jīng)”過往文章里反復(fù)多次地表達(dá)過這樣一個(gè)必然現(xiàn)象：很多外面看著資金涌動(dòng)不斷造富的領(lǐng)域（往往重資產(chǎn)），里面都在玩著“短長(zhǎng)資金騰挪錯(cuò)配”的游戲。這種游戲總是從發(fā)展到瘋狂到幻滅，總是每隔幾年就要風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)一次。

因?yàn)槊扛魩啄?，總有一些領(lǐng)域要進(jìn)入“資金去杠桿期、資產(chǎn)去泡沫期”。十鍋七蓋的鬧劇，每一個(gè)收?qǐng)鰰r(shí)的兌付危機(jī)看似五花八門，實(shí)則殊途同歸。

在今天“愉見財(cái)經(jīng)”新登場(chǎng)的鬧劇，是近期民間兌付危機(jī)的新案例——長(zhǎng)租公寓模式。

一、

上個(gè)月，某頻頻被曝出“給不起房東房租”卻還嘴硬“業(yè)務(wù)依舊正常展開”的長(zhǎng)租公寓，最終資金鏈全斷，通過微信公眾號(hào)宣布玩完了，公司已停止經(jīng)營(yíng)，無法償還客戶欠款。無數(shù)租客、房東眼睜睜地看著又一家長(zhǎng)租公寓出了狀況。

長(zhǎng)租公寓，借著“房住不炒”的光環(huán)而起，本該前景光明，結(jié)果他們中還是有部分，淪為了資本游戲的工具。（聲明，是“部分”，并非一棒子否定。）

本該“燈火待歸人”的暖洋洋，變成了“燈火下樓臺(tái)”的凄涼涼，還害了一批租客。一聲嘆息。

先大概解釋一下，長(zhǎng)租公寓是近幾年在大中型城市發(fā)展起來的一種新型房屋租賃業(yè)務(wù)，由房屋中介（下面就管他們叫“二房東”吧）找房屋業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租賃合同，集中一大批房源后，統(tǒng)一裝修改造，配備好家電后，再拿到市場(chǎng)上出租。

因?yàn)槎繓|要和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期合同，一般是三年起步，所以二房東學(xué)名又叫長(zhǎng)租公寓。

那，那些問題二房東究竟怎么了？

今天“愉見財(cái)經(jīng)”的故事主角就是二房東，以及他們背后的資本推手。

二、

故事的主角LJ公寓，曾是這個(gè)圈子里的佼佼者。從成立到發(fā)展壯大也短短不過幾年時(shí)間，手里卻囤了超過20萬套房源，這些房源市場(chǎng)總價(jià)值超過1000億元人民幣。

一位市場(chǎng)分析人士對(duì)“愉見財(cái)經(jīng)”表示，這些出了問題的長(zhǎng)租公寓，起步的時(shí)候追求的是市場(chǎng)占有率，而不在意健康的現(xiàn)金流，不實(shí)際在意盈利能力，更關(guān)注的是未來廣闊的前景。

LJ公寓采取的是“高收低租”的模式，這正是他們短時(shí)間內(nèi)把量拱大的法寶。

例如，他們與房東簽訂合同，拿到房屋的價(jià)格是4500元/月租金，然后轉(zhuǎn)手租給租客的價(jià)格卻比市場(chǎng)價(jià)要便宜，例如4200元/月。這其中還要刨去給業(yè)主翻修房屋的費(fèi)用。雖然成本控制得較低，但是統(tǒng)一裝修改造也要計(jì)入成本。

天底下沒有賠本的買賣。羊毛沒出在羊身上，肯定要到豬身上去薅。這其中一個(gè)老掉牙的念想就是達(dá)成高市場(chǎng)占有率，說一個(gè)未來房屋租賃市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)的故事，加之消費(fèi)信貸配套的金融故事，沒準(zhǔn)能搏來個(gè)資本爸爸大金主。

老掉牙的故事之外，這里還有新鮮的玩法。我們問了業(yè)內(nèi)人士，據(jù)說圈內(nèi)一個(gè)半公開的做法就是打資金的時(shí)間差。

例如，二房東給房東支付的房租是按季付款，但是租客給二房東支付租金則是一次支付半年或一年。這樣一來，二房東手上不就有了“資金沉淀”嘛！

（備注：不過近期市場(chǎng)收斂了很多，愉見財(cái)經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市面上長(zhǎng)租公寓絕大多數(shù)已經(jīng)縮短了期限錯(cuò)配的周期，且承諾給業(yè)主一定的押金。例如將一個(gè)月房租壓在房東手上，但從租客手里一次便收取一個(gè)季度的房租，亦即中間玩期限錯(cuò)配的時(shí)間差縮短到了半個(gè)月到一個(gè)月左右。）

你看看一家租客的“資金沉淀”是就這么一點(diǎn)，那20萬家呢？聚集在一起，給個(gè)大家都熟悉的金融學(xué)名，就是一個(gè)“資金池”。

監(jiān)管跟不上新事物，對(duì)于長(zhǎng)租公寓資金的存/托管尚處于真空地帶。一則，“資金池”的錢本身流向哪里是個(gè)問題，二則，又是消費(fèi)信貸又有資金沉淀的模式在金融故事的范疇里很能打，因此還能撬更大的杠桿。

三、

以金融故事再開財(cái)路，無非風(fēng)投資金和銀行資金。前者沒啥好說的，風(fēng)投姓“風(fēng)”，自然要和高風(fēng)險(xiǎn)相處，現(xiàn)在的風(fēng)投講究的基本都是風(fēng)口把守，不想錯(cuò)過任何一只吹起來的豬，沒吹起來投走眼也很正常。

但銀行資金，進(jìn)錯(cuò)了地方就有點(diǎn)可惜了。

至于銀行資金具體參與其中，倒也是多種多樣?！坝湟娯?cái)經(jīng)”見過直接參與房屋產(chǎn)權(quán)融資的、參與長(zhǎng)租公寓股權(quán)債券計(jì)劃的、參與發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的、參與to B再to小C的消費(fèi)信貸配套的，還有專門成立基金的，可謂五花八門。

此次據(jù)說壓死LJ公寓資金鏈的最后一根稻草也和租房貸有關(guān)，不過截至目前眾說紛紜，我們也不做細(xì)究了。下面還是要說說長(zhǎng)租公寓背后銀行資金的脈絡(luò)。

按說銀行本也是好心給授信，符合信貸政策導(dǎo)向，但最后也是落得一地雞毛。部分銀行也已經(jīng)開始了風(fēng)險(xiǎn)排查。

四、

本來租客與房東之間就已經(jīng)加入了一個(gè)玩期限錯(cuò)配資金池的二房東了。但“愉見財(cái)經(jīng)”想來想去，光靠這點(diǎn)“資金池”總的來說還是勢(shì)單力薄的，像出問題的LJ公寓，怎么著也不至于有能力幾年就囤出20萬套房子。

但有了銀行貸款，力量就大了。銀行提供的租房貸產(chǎn)品，從某一個(gè)視角來看，相當(dāng)于幫助了二房東的期限錯(cuò)配。比如，原本是租客的能力是交個(gè)半年的房租；如果一次性地交一年，雖然更劃算或更穩(wěn)定，但手頭有點(diǎn)緊，但二房東會(huì)鼓勵(lì)租客先向銀行貸款。

更有甚者，“愉見財(cái)經(jīng)”問詢還發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別銀行的長(zhǎng)租公寓類信貸產(chǎn)品，“定價(jià)權(quán)”都是半開放給二房東的了！亦即，銀行只給到一個(gè)底層的貸款批發(fā)價(jià)格，二房東更了解房客，因此加了一層對(duì)貸款的類似于增信的措施，但因此也可以根據(jù)具體情況，在貸款底價(jià)上頭“加點(diǎn)”再貸給租戶。

你要說銀行在想什么，那些年他們也急。長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口期是兩年多前，正好交錯(cuò)了現(xiàn)金貸/消費(fèi)信貸的風(fēng)口期，又正好疊加了監(jiān)管要求收口個(gè)人按揭房貸?？粗M(fèi)信貸的大肉被別人吃了，看著息差不行了而放消費(fèi)信貸價(jià)格高，看著零售盤子里額度多出來要新的出口來消化，看著長(zhǎng)租公寓還能把散放的貸款搞出個(gè)類批發(fā)模式……關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)租公寓在“房住不炒”服務(wù)普惠的導(dǎo)向上，還正確（符合政策導(dǎo)向，我見過當(dāng)時(shí)銀行內(nèi)部的信貸指引）……

你說銀行饞不饞，想不想插一腳？

五、

相比于租房貸，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸就要來得直接得多。

這一輪“房住不炒”對(duì)于銀行內(nèi)部授信政策的改變，是從2016年下半年開始的。到了2017年，也就是長(zhǎng)租公寓概念最火爆的年份，“愉見財(cái)經(jīng)”從一些銀行內(nèi)部了解到，他們對(duì)相關(guān)企業(yè)的信貸政策，是或多或少給予了支持的。

我們拿到過的某銀行彼時(shí)下發(fā)新政策下，開展住房租賃業(yè)務(wù)的授信政策指導(dǎo)意見提出，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度。其中就包含起步階段的股權(quán)融資，并購貸款；開發(fā)階段的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、資管計(jì)劃等結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品；和企業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的租賃住房經(jīng)營(yíng)貸款、資管證券化產(chǎn)品等。

“我們會(huì)選擇一些股東實(shí)力較強(qiáng)、地理位置較佳、出租率高、租金回籠穩(wěn)定的項(xiàng)目，為其提供租賃住房經(jīng)營(yíng)貸款?！痹撱y行人士對(duì)“愉見財(cái)經(jīng)”說。

那年某國(guó)有大行曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上多次就“租房貸”和住房租賃業(yè)務(wù)高調(diào)推廣；而在近期半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)，只字不提長(zhǎng)租公寓的事兒。

反正，彼時(shí)做得歡，現(xiàn)在不吭聲。兩年過后，銀行態(tài)度已經(jīng)“今非昔比”。

“愉見財(cái)經(jīng)”還獲悉，近期一些銀行內(nèi)部要求對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開排查，其中重點(diǎn)則包括上述企業(yè)房屋出租進(jìn)展情況，以及是否嚴(yán)格落實(shí)資金閉環(huán)管理要求，是否實(shí)施專戶管理等。對(duì)于排查中發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的，要壓退相關(guān)貸款。

總之啊，銀行這頭的金主爸爸對(duì)長(zhǎng)租公寓的盈利能力和資金錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂程度正在急劇上升，一般來說，隨之而來的便是信貸收緊，個(gè)別銀行說不定也會(huì)資金抽貸故伎重演。

至于二房東后運(yùn)，反正玩資金的，最后很容易被資金套。太陽底下真沒啥新鮮事。

【鈦媒體作者介紹：愉見財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)ID：fish-finance）】

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