編者按：每年恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗致股東的信函，都是香港上市公司定期報(bào)告里最值得咀嚼的報(bào)告，沒有之一。陳董事長(zhǎng)對(duì)宏觀高屋建瓴的洞察、對(duì)行業(yè)細(xì)致入微的解剖，都堪稱專業(yè)級(jí)別。特分享于此，以供爭(zhēng)鳴（略有刪減）。

（圖片來源：恒隆集團(tuán)2018年年報(bào)）

▍回顧

六個(gè)月前，本人撰述：“我們對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)審慎樂觀，但始終看好香港經(jīng)濟(jì)及物業(yè)市場(chǎng)的前景”。

時(shí)至今日，縱使對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)依然保持樂觀，但本人用“看好”一詞描述香港卻是大錯(cuò)特錯(cuò)。然而，本人隨后又補(bǔ)充告誡道：“只要香港人不再愚昧行事，如自1997年以來間中的舉動(dòng)……”不幸的是，一些香港市民最近已決意作出不智之舉。

首先，香港政府犯下一個(gè)嚴(yán)重的政治失誤，隨后又進(jìn)一步處理失當(dāng)；接著，部分市民受激進(jìn)政治活躍人士影響，充分利用負(fù)面情緒，并訴諸暴力。最后，某些西方政府透過其媒體的協(xié)助，有意或無意地歪曲香港局勢(shì)。例如，香港警隊(duì)遠(yuǎn)較全球主要城市的警察部隊(duì)克制──試回想巴黎、巴塞羅那、倫敦或紐約等城市近期的街頭情景?？棺h人士騷擾警員家屬的情況在其他地方亦聞所未聞，然而這些在香港以外的地區(qū)卻鮮有報(bào)道。

本地企業(yè)無疑將會(huì)受損。首當(dāng)其沖的是訪港旅客數(shù)目會(huì)立刻放緩。不久，酒店、餐廳和零售業(yè)均會(huì)感到痛苦。倘動(dòng)蕩持續(xù)，金融服務(wù)業(yè)也將受到影響。例如，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的大型首次公開招股及其他募資活動(dòng)會(huì)否存在變數(shù)？業(yè)務(wù)會(huì)否轉(zhuǎn)往別處？
樓市亦會(huì)受到?jīng)_擊。成交量將下跌，最終樓價(jià)也可能下跌。雖然商業(yè)及工業(yè)樓宇的交易在香港一直有限，但任何潛在買家目前都會(huì)三思而后行。

我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)否受到長(zhǎng)期損害？這將取決于此亂局以何種方式結(jié)束。最壞的情況會(huì)是目睹國際商業(yè)社會(huì)對(duì)香港失去信心。然而，倘北京與香港政府能夠明智地應(yīng)對(duì)局勢(shì)，他們應(yīng)該能夠避免這種情況。
目前的動(dòng)蕩不利于我們的業(yè)務(wù)。在2013至2016年熊市期間，盡管當(dāng)時(shí)香港零售租賃市道不算暢旺，我們的租金仍錄得每年近7%的增長(zhǎng)。在社會(huì)發(fā)生動(dòng)蕩前，我們預(yù)計(jì)本年度的業(yè)績(jī)會(huì)有相若表現(xiàn)，并且實(shí)際上已超出預(yù)期。但鑒于最近發(fā)生的動(dòng)蕩，我們不再認(rèn)為今年下半年能夠保持與首六個(gè)月同樣的增長(zhǎng)水平。全年甚或會(huì)低于大勢(shì)一個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)期影響又將取決于紛亂何時(shí)及如何結(jié)束。

因著以上所述，很難想像香港整體經(jīng)濟(jì)會(huì)不受沖擊。問題只是，傷害有多深，復(fù)蘇有多慢。再一次，經(jīng)濟(jì)成為政治的犧牲品。

我們的另一個(gè)主要市場(chǎng)——中國內(nèi)地亦受到打擊，這次是由美國掀起的中美貿(mào)易戰(zhàn)。然而，其對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響并非負(fù)面。事實(shí)上是輕微有利，正如本人六個(gè)月前所撰述。為保持國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，北京只好增加公共投資和刺激國內(nèi)消費(fèi)。后者對(duì)我們非常有利。請(qǐng)容本人闡明。

大約十年前，本人開始質(zhì)疑，為何中國容許這麼多時(shí)尚奢侈品從海外購買，中國稅收因此減少。北京肯定有措施將諸多此類消費(fèi)轉(zhuǎn)回國內(nèi)；然而，長(zhǎng)期以來，她卻一直選擇保持較高的進(jìn)口關(guān)稅，且當(dāng)國民在海外瘋狂購物回國后亦不曾對(duì)其徵稅。數(shù)年前，商務(wù)部的一位高級(jí)官員告訴本人，政府采取行動(dòng)只是時(shí)間問題。然而直至今日，政府似乎并未有所行動(dòng)。不過最近政策出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)向。
根據(jù)一項(xiàng)具影響力的研究顯示，在中國國民購買的所有高端時(shí)尚產(chǎn)品中，僅有略超過四分之一是在國內(nèi)交易。這個(gè)數(shù)字在未來六年有望增長(zhǎng)至約50%。此外，預(yù)計(jì)同期的總銷售量會(huì)翻倍。這幾乎是四倍的增長(zhǎng)！然而，一位頂級(jí)歐洲時(shí)裝品牌的高層告訴我們，這組數(shù)字有些保守。這對(duì)我們來說是莫大的喜訊。我們最近的收入增長(zhǎng)和頂級(jí)時(shí)裝品牌的近期經(jīng)驗(yàn)均可引證這一點(diǎn)。

將我們的購物商場(chǎng)過去六個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與去年同期進(jìn)行比較。上海的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入都保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。已經(jīng)完成資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的上海的港匯恒隆廣場(chǎng)北座實(shí)現(xiàn)相若的增長(zhǎng)。當(dāng)主樓南座明年開業(yè)時(shí)，我們預(yù)計(jì)將會(huì)錄得同等增長(zhǎng)。

我們的另一座五星級(jí)購物商場(chǎng)——無錫的恒隆廣場(chǎng)，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)25%和26%。隨著若干高端品牌的進(jìn)駐，大連的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個(gè)月會(huì)有更多品牌進(jìn)駐。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)（預(yù)計(jì)不久將同樣升級(jí)至五星級(jí)）的零售額及租金收入分別增長(zhǎng)11%和12%。我們的次高端物業(yè)──沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)業(yè)績(jī)也非常出色，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)29%和23%。連我們兩個(gè)表現(xiàn)稍遜的購物商場(chǎng)亦實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)的低增長(zhǎng)。

這組業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)證實(shí)了中國國內(nèi)消費(fèi)表現(xiàn)良好，特別是奢侈品消費(fèi)方面。這與相關(guān)報(bào)告以及在中國營運(yùn)的主要時(shí)裝品牌的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相符。目前為止，增長(zhǎng)勢(shì)頭似乎非常強(qiáng)勁，且連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

在我們的業(yè)務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的同時(shí)，亦不可忽視令人頗憂心的地緣經(jīng)濟(jì)環(huán)境。事實(shí)上，世界或正進(jìn)入一個(gè)新階段，與我們數(shù)十年來所慣?？吹降拇笙鄰酵?/strong>。在蘇聯(lián)解體約30年后，美國終于覓得另一個(gè)敵人──中國。問題在于，現(xiàn)在的中國不像1980年代的蘇聯(lián)。就經(jīng)濟(jì)而言，前者充滿活力；后者則受諸多問題困擾。今天，美國與中國在經(jīng)濟(jì)上有著錯(cuò)綜復(fù)雜的連系；而當(dāng)時(shí)，美國與蘇聯(lián)在貿(mào)易或投資方面幾乎沒有任何接觸。?

縱觀世界其他地區(qū)，歐盟出現(xiàn)了局部甚或全面分裂的警號(hào)。英國脫歐是否只是分裂的開始？歐盟許多成員國的經(jīng)濟(jì)狀況堪虞，例如希臘、意大利和西班牙。與此同時(shí)，中東局勢(shì)每況愈下。

目前，中美貿(mào)易爭(zhēng)端已成焦點(diǎn)。本人并不認(rèn)為美國總統(tǒng)特朗普現(xiàn)在想要達(dá)成協(xié)議，他將繼續(xù)出虛招，直至競(jìng)選連任有需要時(shí)，協(xié)議才會(huì)達(dá)成。其意圖是抹黑中國，令世界遠(yuǎn)離中國，孤立北京；最終目的乃遏制中國的崛起。本人懷疑從長(zhǎng)遠(yuǎn)看美國是否能取得勝利。

一個(gè)更可能的結(jié)果是世界將分成兩個(gè)陣營，大家都要在美國和中國之間作出選擇。這是冷戰(zhàn)的回歸。很多事情都可能有兩套系統(tǒng)，自蘇聯(lián)解體后成為常態(tài)的全球化會(huì)出現(xiàn)倒退。以手提電話為例：我們過去有全球流動(dòng)通訊系統(tǒng)（GSM）與分碼多重進(jìn)接系統(tǒng)（CDMA）兩套系統(tǒng)，后來全世界基本采用了一套適用于所有地方的系統(tǒng)。這種情況會(huì)否有一天逆轉(zhuǎn)？近期美國提出將安卓（Android）操作系統(tǒng)逐步撤出中國。這迫使中國推出鴻蒙（Harmony）操作系統(tǒng)。這或許是事態(tài)將如何演變的先兆。

每個(gè)人都應(yīng)該清楚，貿(mào)易戰(zhàn)不過是前奏，其實(shí)質(zhì)是一場(chǎng)以科技為核心的全面競(jìng)爭(zhēng)?？萍际菄野踩c軍事霸權(quán)的重要決定因素。中國主要關(guān)心前者，而美國則欲二者兼得。可以肯定的是，美國在軍事裝備上領(lǐng)先中國數(shù)十年，然而華府不會(huì)允許任何國家有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)其霸主地位（無論是實(shí)際或潛在的挑戰(zhàn)）。放眼世界，中國是唯一可以挑戰(zhàn)美國的國家，所以美國一定要將其擊敗，或至少對(duì)其進(jìn)行遏制。美國是無法接受和平共存的。這個(gè)世界第一大國已陷入哈佛大學(xué)教授格雷厄姆·艾利森（Graham Allison）所稱的修昔底德陷阱（Thucydides Trap）。

華為和5G的事例尤其發(fā)人深省。正如某亞洲國家的一位前外交部長(zhǎng)近日直言，中國在5G方面的成功會(huì)打破美國在監(jiān)視敵人（以及其他所有人）上的壟斷。不久之后，某些人便可以仿效美國這數(shù)十年來對(duì)別人的所作所為。

同樣具有深遠(yuǎn)意義的是美國在5G上失利的原因。

按理說至少存在以下幾個(gè)因素，所有這些因素既是美國或西方制度的優(yōu)點(diǎn)，亦是弱點(diǎn)，稍后本人將再次闡述這一觀點(diǎn)。除了軍事霸權(quán)，還有其他重大的經(jīng)濟(jì)后果。
2G由諾基亞與愛立信主導(dǎo)，兩者皆來自北歐，如有必要，美國可以對(duì)這些國家施加相當(dāng)大的影響力。3G與4G由美國公司主導(dǎo)，催生出許多對(duì)美國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的大型高科技公司，如谷歌、蘋果、臉書和亞馬遜，僅舉數(shù)例。正如諾基亞與愛立信在某程度上被美國后起公司取代一樣，5G會(huì)否將孕育其自身的大型科技公司，從而可能削弱現(xiàn)有領(lǐng)導(dǎo)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至將他們淘汰？

那麼為何5G沒有在美國最先出現(xiàn)？

由于意識(shí)到打破壟斷是件好事，因此像貝爾實(shí)驗(yàn)室（BellLabs）這樣擁有強(qiáng)大研究能力的大型企業(yè)，數(shù)十年前就被有序地分拆了。這樣做是為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。然后，因?yàn)橄嘈湃蚧羌檬?，所以貝爾?shí)驗(yàn)室的一些部分被出售予外國企業(yè)。「國家龍頭企業(yè)」的消失大大削弱了那些曾經(jīng)強(qiáng)大的美國企業(yè)進(jìn)行研究與創(chuàng)新的能力。

之后，自由市場(chǎng)發(fā)揮作用。主導(dǎo)4G的公司會(huì)有動(dòng)機(jī)拖延5G的出現(xiàn)，以榨取市場(chǎng)。通過延長(zhǎng)4G的主導(dǎo)地位，他們將賺取盡可能多的收入。任何擁有控制4G的特權(quán)地位并在自由市場(chǎng)環(huán)境下營運(yùn)的公司都有可能會(huì)這樣做。
最終，幾年前幾乎沒有美國人料到類似5G這樣的高科技成果能產(chǎn)自中國。他們低估了中國人及其制度。他們或許認(rèn)為，即使并非是美國最早推出5G，也一定是美國能施以強(qiáng)大影響力的歐洲或其他盟友。
倘若這個(gè)分析有絲毫屬實(shí)，則不難理解為何美國現(xiàn)在如此焦躁不安。更糟的是，中國并非透過西方模式做事。中國擁有一套融合東方和西方元素的體制。許多人認(rèn)為華為由北京控制，或者至少受北京指引；他們認(rèn)為華為是一家喬裝成民企的國有企業(yè)。事實(shí)是，許多對(duì)國家安全有戰(zhàn)略意義的美國私營企業(yè)別無選擇，只能與華府密切合作。只是美國把該等企業(yè)與政府之間的關(guān)系粉飾得較好。

無論如何，中國人是通過集中精力與資源建造出5G，就像這個(gè)國家?guī)浊陙硭龅哪菢?/strong>。有時(shí)，中國可以創(chuàng)造奇蹟。反觀，美國卻從未向往過權(quán)力的集中。自18世紀(jì)建國以來，美國一直在尋求權(quán)力分散，美國憲法亦對(duì)此作出保證。民主或一人一票制是權(quán)力分散的根本體現(xiàn)。美國人有理由擔(dān)心權(quán)力導(dǎo)致腐敗，而絕對(duì)權(quán)力必將導(dǎo)致絕對(duì)腐敗。此乃事實(shí)，但并非唯一事實(shí)；也并不絕對(duì)，因?yàn)?strong>一定程度的權(quán)力集中有時(shí)會(huì)更有效。

美國倡導(dǎo)多元化，可奇怪的是，她卻要求每個(gè)國家按山姆大叔的方式行事。難道我們不能互相尊重，和平共存嗎？試圖將每個(gè)人都塑造成跟自己一樣的形象不是愚昧無知，就是狂妄自大。蘇聯(lián)倒臺(tái)后，美國學(xué)者法蘭西斯·福山（Francis Fukuyama）于1992年寫下了《歷史的終結(jié)與最后一人》一書。其觀點(diǎn)即使并非滿盤皆錯(cuò)，也至少是有所誤導(dǎo)。作者早已緩和其觀點(diǎn)，但「歷史終結(jié)綜合癥」已深深植根于西方心理。
在本人多年來與福山博士的幾次交往中，本人發(fā)現(xiàn)他是一個(gè)公正可敬的人。當(dāng)面對(duì)無可辯駁的證據(jù)時(shí)，本人看到他會(huì)改變立場(chǎng)。這是一個(gè)理智誠實(shí)的人的表現(xiàn)。

然而，期待一個(gè)群體如整個(gè)國家或民族具有同樣的表現(xiàn)是不切實(shí)際的。大多數(shù)人甚至都不會(huì)去思考，更遑論要不偏不倚地去思考。很多時(shí)候，人類會(huì)受情緒所控，且大多數(shù)時(shí)候，一般人都懶于思考。重復(fù)我們讀過或聽到的內(nèi)容比自己分析要容易得多。這就是人性的弱點(diǎn)，大家都容易受到影響。

既然中國人已經(jīng)取得若干經(jīng)濟(jì)上的成功，本人真心希望他們不要墮入自己的「歷史終結(jié)綜合癥」模式，也就是東方優(yōu)越感。這同樣是愚蠢的。

坦白說，本人認(rèn)為西方模式更安全，特別是在當(dāng)今錯(cuò)綜復(fù)雜、密集互聯(lián)又瞬息萬變的世界里。除了對(duì)絕對(duì)權(quán)力導(dǎo)致絕對(duì)腐敗的擔(dān)憂外，還有本人此前提及過的一個(gè)更實(shí)在的憂慮，就是鑒于當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，任何人皆無法掌握所有事實(shí)?；蛟S他朝有日人工智能會(huì)幫助領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)付得更好，但就目前而言，高度集中的決策模式會(huì)帶來政策失誤的巨大風(fēng)險(xiǎn)，意料之外的結(jié)果可從各方而來。這在最有能力的決策者身上也容易發(fā)生，即使初衷完全是出于善意。理論上，決策者也有能力扭轉(zhuǎn)錯(cuò)誤。幾年前，北京在處理與股市相關(guān)問題上的確這樣做。但如果這樣的糾正本身就是錯(cuò)誤的，從而使問題惡化，又該如何呢？例如，當(dāng)今的世界經(jīng)濟(jì)連同其資本市場(chǎng)已變得如此錯(cuò)綜復(fù)雜，以至于沒有個(gè)人或一小部分人能夠完全掌握。隨著計(jì)算速度不斷提高，隨之而來的復(fù)雜性也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。西方的分散決策模式應(yīng)該能夠更好地應(yīng)對(duì)這樣的一個(gè)新世界。

然而，本人的意見無足輕重。有誰能強(qiáng)迫一個(gè)有14億人口且歷史悠久的國家改變？這不太可能，而且即使可以，也可能會(huì)引發(fā)其他嚴(yán)重問題。同理，要美國人接受東方的集權(quán)方式也并不可能。有鑒于此，互相尊重是前進(jìn)的唯一方法。當(dāng)然更理想的是，我們應(yīng)當(dāng)虛心地向別人學(xué)習(xí)。

美國在5G方面的落后，可以讓其經(jīng)歷另一個(gè)“史普尼克（Sputnik）時(shí)刻”。自1957年蘇聯(lián)成為首個(gè)將一枚人造衛(wèi)星送入太空的國家，令美國震驚不已后，美國在12年內(nèi)使人類登陸月球。這開創(chuàng)了一個(gè)科技突飛猛進(jìn)的時(shí)代，將世界其他地區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離。本人相信，對(duì)美國而言，華為或5G會(huì)是另一個(gè)「史普尼克時(shí)刻」。請(qǐng)大家都不要低估美國大學(xué)的深度和廣度。如果他們可以留住其大批華裔科學(xué)家固然有利，但即使沒有這批科學(xué)家，美國各頂尖大學(xué)仍是無可匹敵的。

另一方面，過去數(shù)十年，中國（編者按：極少量）政府官員的貪腐震驚全世界。學(xué)術(shù)界的腐敗也同樣嚴(yán)重。它侵蝕了學(xué)術(shù)嚴(yán)謹(jǐn)性，這對(duì)國家發(fā)展至關(guān)重要；沒有的話，任何國家都不可能真正的強(qiáng)大。
本人的長(zhǎng)期讀者都知道，本人一直主張中美之間保持良好關(guān)系。這對(duì)世界和平不可或缺，同時(shí)也是可以實(shí)現(xiàn)的。中國打從心底希望成為美國的朋友，且十分樂意充當(dāng)副手的角色。美國在18世紀(jì)后期崛起成為一個(gè)大國，但與英國不同，英國容許自己的前殖民地崛起，美國則缺乏這種智慧面對(duì)當(dāng)前的中國崛起。無論是昔日的美國還是今天的中國，國家的崛起都無可避免，且無法阻擋。不同之處在于，考慮到土地面積、人口和自然資源，當(dāng)時(shí)的英國理應(yīng)知道，他朝有日美國會(huì)取代其世界第一大國的地位。而美國超越英國，發(fā)生于美國立國110多年后的1890年左右。

今天，中國和美國的土地面積大致相同。以絕對(duì)及人均值衡量，北美的自然資源遠(yuǎn)較中國豐富。由于中國的人口是美國的四倍多，前者的國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對(duì)值的規(guī)模將超過后者。然而，美國有一個(gè)多世紀(jì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，且鑒于社會(huì)制度的差異，本人懷疑中國這個(gè)亞洲巨人能否在幾個(gè)世紀(jì)內(nèi)在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值方面超越美國，如果可以超越的話。畢竟，中國模式更容易受到周期性沖擊的影響，而這種沖擊可能使國家倒退五至十年，甚或更久。美國的制度則更具彈性，也更容易自我調(diào)整。

無論如何，令人痛心的是美國現(xiàn)在決定做錯(cuò)誤的事。考慮到已知的所有因素，本人相信，最終美國和中國都會(huì)站穩(wěn)腳跟。遭受嚴(yán)重打擊的會(huì)是那些被迫作出取舍的較小國家?，F(xiàn)在這些國家享有兩個(gè)龐大市場(chǎng)，但很快他們可能得二擇其一。
最終，本人抱有希望，中美關(guān)系不會(huì)過度失控。一些事情可以發(fā)生，并且不是互不相容的。首先，世界各地都會(huì)出現(xiàn)一些問題，需要兩個(gè)最大經(jīng)濟(jì)體積極合作處理。這些問題包括地緣政治紛爭(zhēng)，甚或是像中東地區(qū)般的武裝沖突，以及跨國問題，從洗錢到人口販賣、從應(yīng)對(duì)氣候變化到遏制環(huán)境惡化、從防治流行疾病到協(xié)調(diào)金融市場(chǎng)等。當(dāng)美國和中國就某些事情達(dá)成一致時(shí)，將更利于世界其余地區(qū)參與其中。

遏制政策可產(chǎn)生兩種截然不同的結(jié)果。如果政策成功，弱勢(shì)方會(huì)被壓下去；否則，弱勢(shì)方可能會(huì)反過來變得更強(qiáng)。本人相信后者會(huì)成為現(xiàn)狀。舉例說，一旦停止向中國出售技術(shù)，中國將不得不自行開發(fā)。如今的中國已經(jīng)擁有足夠的實(shí)力（如研究能力和財(cái)政資源），可以自行完成大部分工作。多年前，美國太空總署拒絕了中國的合作提議，所以現(xiàn)在中國航天機(jī)構(gòu)所做的任何工作都不受美國的影響。美國人本應(yīng)在機(jī)會(huì)來臨時(shí)，與中國人合作。假如美國當(dāng)初答允合作，今天便已在參與中國的北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)。

華府早晚會(huì)醒悟，意識(shí)到與北京合作乃符合其最佳利益這一事實(shí)。雖然像美國現(xiàn)在所推行的全面競(jìng)爭(zhēng)會(huì)傷害中國，但美國也不會(huì)獨(dú)善其身。事實(shí)上，美國最終可能會(huì)因此受到同等傷害。今天的中國已對(duì)最壞情況做好準(zhǔn)備，但美國卻沒有。實(shí)際上，擁有民主制度可能會(huì)令美國出現(xiàn)更多的社會(huì)動(dòng)蕩。

當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，華府可能不得不逆轉(zhuǎn)政策。這樣的逆轉(zhuǎn)不會(huì)是第一次，也不會(huì)是最后一次，因?yàn)槊绹莿?wù)實(shí)的國家。然而，可悲的是，在這過程中，美國會(huì)為自身和他人制造不必要的麻煩。據(jù)稱英國前首相邱吉爾曾說，美國往往會(huì)做正確的事情，但只在用盡所有其他選擇之后。他說得對(duì)，今天我們?nèi)际敲绹恢堑拿半U(xiǎn)行徑的受害者。

在美國進(jìn)行試驗(yàn)的同時(shí)，世界也不會(huì)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。人們?nèi)匀恍枰徺I食品和衣物；某些人仍然渴望購買優(yōu)質(zhì)貨品。作為大陸經(jīng)濟(jì)體，美國和中國都會(huì)生存下來，她們的若干產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展。因此，對(duì)我們的零售空間的需求將會(huì)持續(xù)。我們不希望看到貿(mào)易糾紛或其他爭(zhēng)端，但即便如此，我們的購物商場(chǎng)業(yè)務(wù)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍會(huì)有良好表現(xiàn)。
我們的內(nèi)地辦公樓也將表現(xiàn)理想。大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可使我們的空間得到充分利用。在我們擁有辦公樓的每個(gè)城市包括上海，我們所建的都是這些城市前所未有的首個(gè)真正的甲級(jí)辦公樓。中國人善于學(xué)習(xí)；只要問問我們的奢侈品牌租戶的高層便可得知。如今，中國人是全世界最具慧眼的購物群體之一。我們的辦公樓租戶亦是如此。以往他們別無選擇，只能進(jìn)駐不達(dá)標(biāo)的樓宇。但隨著我們的到來，我們確切地提高了他們對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的鑒賞力。有能力負(fù)擔(dān)優(yōu)質(zhì)空間的租戶不會(huì)希望再回到劣質(zhì)空間。

▍展望

在本人致我們主要附屬公司恒隆地產(chǎn)股東的函件中，本人花了一些時(shí)間，從兩個(gè)角度闡釋我們的策略：我們所處的市場(chǎng)（分為五個(gè)要點(diǎn)），以及我們所制定的營商模式（分為10個(gè)要點(diǎn)）。在這里用一句話重申該策略，就是：在中國經(jīng)濟(jì)蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購物商場(chǎng)為核心的世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，并加以管理以作長(zhǎng)期出租，而該等購物商場(chǎng)須為其細(xì)分市場(chǎng)中的龍頭。在此，本人將用一兩句話總結(jié)各個(gè)要點(diǎn)。本人建議本文的讀者也參閱恒隆地產(chǎn)網(wǎng)站的另一封致股東函。

市場(chǎng)因素顯而易見：中國的零售市場(chǎng)規(guī)模龐大，且其前景相對(duì)確定。國內(nèi)消費(fèi)較國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)為快。高端及次高端細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展尤其迅速。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，我們的利基市場(chǎng)預(yù)期會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)至少30至40年。

在營商模式方面，我們的購物商場(chǎng)不太可能被科技或其他營商模式取代。我們的硬資產(chǎn)既是長(zhǎng)期持有，沒有過時(shí)這回事，又可靈活使用。我們是資本密集，而不是勞動(dòng)密集、科技密集或規(guī)管密集；我們不依賴任何價(jià)格可能大幅波動(dòng)的單一商品。

在財(cái)務(wù)方面，我們享有可靠且增長(zhǎng)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性收入。由于不難估計(jì)開支，盈利能力在某程度上比較容易預(yù)測(cè)。我們的業(yè)務(wù)亦可帶來相對(duì)較高的投資回報(bào)。較少人察覺的是資本可以有可觀增值的可能性。

一旦我們的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位得以穩(wěn)固，這地位便極具防御性。管理此類業(yè)務(wù)并不過度復(fù)雜，亦不靠個(gè)人，而是仰賴一個(gè)以企業(yè)文化支撐生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)的團(tuán)隊(duì)。最后，我們的營商模式理念簡(jiǎn)單，但執(zhí)行起來卻非常困難。

要取得成功，管理層必須恪守高端商業(yè)（特別是零售）地產(chǎn)業(yè)的五個(gè)基因，即最佳的位置、充足的土地面積、政府制定的合理發(fā)展大綱、妥善的設(shè)計(jì)和優(yōu)良的施工。時(shí)間跨度必定較長(zhǎng)且需要耐心。必須做好等待的準(zhǔn)備，良久地按兵不動(dòng)，伺機(jī)而行。對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是必要的，且須隨著時(shí)間的推移取得經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。盡管犯錯(cuò)在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構(gòu)成達(dá)至成功至關(guān)重要的思維方式。這確實(shí)很難執(zhí)行。

對(duì)本人而言，我們的營商模式尤其適合家族控股公司。特別是上市公司，因?yàn)橘Y金需求龐大。通常只有富裕的家族，方有如此長(zhǎng)的時(shí)間跨度。亦因此，這種模式的特點(diǎn)對(duì)控股家族極具吸引力。從上述說明不難得出結(jié)論：此營商模式尤其適合長(zhǎng)久的財(cái)富創(chuàng)造。一般而言，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)屬于相當(dāng)不錯(cuò)的資產(chǎn)類別，通常用作資本保值和增值。住宅和辦公樓的業(yè)權(quán)通常會(huì)被中期或長(zhǎng)期持有。然而，我們和其他人的經(jīng)驗(yàn)顯示，零售物業(yè)可產(chǎn)生更高或極高的回報(bào)。

……

總而言之，本人預(yù)期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社會(huì)問題，香港不會(huì)如我們希望般快速增長(zhǎng)。我們會(huì)竭盡所能，以內(nèi)地預(yù)期租金的增幅彌補(bǔ)差距。

董事長(zhǎng)

陳啟宗

香港，2019年7月30日