編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)“PropTech研習(xí)社”（ID：cv_seal），作者 林開浩。

買房難其實(shí)是個(gè)國(guó)際難題，不止西二旗累禿了頭的高薪碼農(nóng)們發(fā)愁，大洋彼岸神秘組織FLAG（Facebook, LinkedIn, Amazon, Google）的員工也常撓頭嘆息。

這不，Google馬上就砸了10億美元“進(jìn)軍”房地產(chǎn)，科技巨頭也要親自蓋房了。

并非像電影里描繪的那樣，只要登上舊金山的土地，進(jìn)入FALG組織，代表“美國(guó)夢(mèng)”的大House就唾手可得。現(xiàn)實(shí)是：在一些極端案例里，一群本是高薪職業(yè)的谷歌工程師，迫于房?jī)r(jià)和租金壓力只能睡在房車或者帳篷中，在公司食堂解決一日三餐，在福利健身房中洗澡洗漱。

買房難，正無(wú)時(shí)差地在中關(guān)村和硅谷兩地上演。

前一陣子，小米創(chuàng)始人“雷布斯”因?yàn)樵诒本┪鞫炷昧说厣w了辦公樓，激動(dòng)地發(fā)微博慶賀：“北漂，奮斗九年多，終于買房了！小米科技園， 8棟樓，34萬(wàn)平方米，52億造價(jià)?！?/p>

這還只是棟辦公樓，要想解決員工的住房問(wèn)題，難度系數(shù)幾何翻倍。此前，PropTech研習(xí)社曾發(fā)文《北京畢業(yè)季租房指南》調(diào)查北京租房情況，想要在科技企業(yè)聚集的區(qū)域花2500塊人民幣租到10平米的單間，需要絞盡腦汁、斗智斗勇。

如今，只需翻轉(zhuǎn)一個(gè)日夜，西二旗碼農(nóng)們租房、買房的難，幾乎一模一樣地在硅谷上演。

01硅谷高薪難圓“美國(guó)夢(mèng)”

在美國(guó)大灣區(qū)，一棟代表著“美國(guó)夢(mèng)”的獨(dú)棟別墅售價(jià)普遍在150萬(wàn)美元以上，而美國(guó)家庭年收入中位數(shù)為僅為6萬(wàn)美元，不吃不喝得25年，吃吃喝喝可能就到50年了。哪怕是低至10%的首付低息貸款買房，也不是件容易的事。

更何況，美國(guó)跟中國(guó)國(guó)情不一樣，美國(guó)年輕人買房往往沒有6個(gè)錢包支持，全靠一己之力。

在灣區(qū)買房難，租房也不輕松。一間40余平米的集中租賃（類似于國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓，會(huì)提供健身房、安保等基礎(chǔ)服務(wù)），每個(gè)月租金就高達(dá)2500美金。

房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么高？

生活在硅谷當(dāng)?shù)氐摹霸∶瘛眰儯淹聘叻績(jī)r(jià)的鍋甩到了以谷歌為首的FALG們身上。當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)為，高收入的科技巨頭公司員工正在將當(dāng)?shù)氐牡褪杖肴巳簲D走。

硅谷合資企業(yè)協(xié)會(huì)一份數(shù)據(jù)指出，2017年第二季度至2018年第二季度，硅谷科技企業(yè)員工平均收入為14萬(wàn)美元，是美國(guó)平均收入6.8萬(wàn)美元的兩倍多。幾乎同期，硅谷房?jī)r(jià)中值飆升了21%，達(dá)到近118萬(wàn)美元，而2018年美國(guó)房?jī)r(jià)中值僅為22.1萬(wàn)美元。

沖突甚至演化成暴力，早在2014年，就有媒體報(bào)道稱，Google法律部門動(dòng)用《艾利斯法案》驅(qū)趕舊金山一座居民樓的數(shù)名原租客，引發(fā)聲勢(shì)浩大的游行抗議。期間，因Google班車玻璃被搗毀，Google員工被逼坐渡輪上班。

情況持續(xù)到去年依舊沒有改善，去年1月，6輛蘋果、谷歌等硅谷公司員工的班車先后遭到原住民的襲擊，警方懷疑是氣槍或石塊等導(dǎo)致車窗開裂。還有各類巴士涂鴉事件，居民寫上“還我們自由的舊金山”等標(biāo)語(yǔ)。

面對(duì)激烈沖突，科技巨頭們不得不采取行動(dòng)，例如谷歌在今年6月份宣布投資10億美元，在大灣區(qū)建設(shè)20000套住宅；Facebook也在硅谷投入1800多萬(wàn)美元用于經(jīng)濟(jì)適用和多用途住房建設(shè)。

相比Facebook 1800萬(wàn)美元的投入，谷歌10億美元可以說(shuō)下血本了，谷歌到底想干什么？怎么干？近期，PropTech研習(xí)社與服務(wù)于谷歌蓋房的咨詢公司康科德集團(tuán)（TheConcord Group）咨詢分析師Yijia Yang聊了聊。

02谷歌野心勃勃的開發(fā)大計(jì)

說(shuō)起蓋房這事，谷歌其實(shí)頗有經(jīng)驗(yàn)。

2017年6月，谷歌母公司Alphabet投入3000萬(wàn)美元，向模塊化住宅創(chuàng)業(yè)公司Factory OS購(gòu)買模塊化公寓，為其在硅谷的300名員工解決住房問(wèn)題。

2017年底，谷歌議會(huì)批準(zhǔn)在其山景城北海岸區(qū)的新公司園區(qū)興建近1萬(wàn)套新住房。該園區(qū)將包括33.45萬(wàn)平方米的辦公空間、9850套住房和一個(gè)公共公園。谷歌為完成項(xiàng)目建設(shè)，同SyWest、Sobrato、Broadreach和Arrillaga等多家美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商建立了合作關(guān)系。

時(shí)間轉(zhuǎn)眼來(lái)到今年6月，谷歌CEO桑達(dá)爾·皮查伊發(fā)文稱將在美國(guó)大灣區(qū)圣何塞市投資10億美元20000套住宅。

需要注意的是，該計(jì)劃并不是針對(duì)自家員工的福利房，而是一個(gè)讓灣區(qū)中低收入群體有房可住的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

谷歌投入的這10億美元主要有3個(gè)用途：

第一，10年內(nèi)花費(fèi)7.5億美元建造1.5萬(wàn)套新住宅，包含一定比例經(jīng)濟(jì)適用房，任何人包括谷歌員工都可以申請(qǐng)。建房所用的土地都是歸谷歌持有，原本用于修建辦公室或商業(yè)場(chǎng)所；

第二，建立2.5億美元投資基金，吸引開發(fā)商建造5000套保障性住房；

第三，還會(huì)向關(guān)注無(wú)家可歸和流離失所問(wèn)題的非營(yíng)利組織提供5000萬(wàn)美元的贈(zèng)款。

谷歌CEO桑達(dá)爾·皮查伊表示，在接下來(lái)幾個(gè)月里，將繼續(xù)與灣區(qū)市政合作，支持和協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商完成這個(gè)房屋建造計(jì)劃。

這個(gè)計(jì)劃看似是為緩解谷歌與當(dāng)?shù)卦∶衩艿囊豁?xiàng)舉措，不過(guò)事實(shí)上這些只是谷歌的野心勃勃的開發(fā)大計(jì)的一部分。

今年7月17日，谷歌宣布已與澳大利亞建筑巨頭聯(lián)實(shí)集團(tuán)（LendLease）合作開發(fā)美國(guó)硅谷價(jià)值150億美元的社區(qū)房地產(chǎn)。

聯(lián)實(shí)集團(tuán)這名字看起來(lái)有些陌生，不過(guò)它開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目盡是世界級(jí)的地標(biāo)：悉尼歌劇院、臺(tái)北101大廈、吉隆坡雙子塔以及以美國(guó)總統(tǒng)唐納德·特朗普命名的特朗普大廈……

在未來(lái)10至15年內(nèi)，兩家公司將重新開發(fā)谷歌在山景城、桑尼韋爾和加州圣何塞的物業(yè)地塊。聯(lián)實(shí)集團(tuán)計(jì)劃于2021年開工建設(shè)。

谷歌在這些地方均有辦公區(qū)，手里囤積了許多土地資源。這也是谷歌可以如此大手筆蓋房的底氣，手里有地心里不慌。

聯(lián)實(shí)集團(tuán)興奮表示，這次合作是該公司61年歷史上最大的一筆開發(fā)交易。Lendlease首席執(zhí)行官丹尼斯·?；?Denis Hickey)估計(jì)，該項(xiàng)目將包括1.5萬(wàn)套公寓和出租房。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積將達(dá)140萬(wàn)平方米(不包括辦公面積)。

也有媒體認(rèn)為，這次合作只是一段關(guān)系的開始，聯(lián)實(shí)集團(tuán)將和谷歌繼續(xù)探索進(jìn)一步深度合作的機(jī)會(huì)。有趣的是，數(shù)月前，谷歌剛剛挖走了聯(lián)實(shí)集團(tuán)在舊金山的房地產(chǎn)高管阿列克謝·阿雷納(Alexa Arena)。

03谷歌真的是在做慈善么？

谷歌在耕耘大灣區(qū)20余年，手握眾多土地資源，也早早的盯上房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，內(nèi)部甚至成立了房地產(chǎn)投資部門。精明如谷歌，怎會(huì)做賠本生意。

據(jù)參與這項(xiàng)計(jì)劃的康科德集團(tuán)（TheConcord Group）咨詢分析師Yijia Yang透露，目前該計(jì)劃仍在前期籌劃階段，谷歌方面計(jì)劃采取一系列創(chuàng)新手段降低房屋建造成本和售價(jià)。

因?yàn)闉硡^(qū)人工和建材成本高企，項(xiàng)目也將采用裝配式建筑方式減低成本。模塊化裝配將減少50%的建造時(shí)間以及20%的建造成本。

谷歌也在考慮在房屋中添加物聯(lián)網(wǎng)元素，將自身的智能家居技術(shù)應(yīng)用于住宅建造中，會(huì)比市場(chǎng)上的成本會(huì)降低很多。

規(guī)劃中的住房分長(zhǎng)租公寓和商業(yè)住宅兩部分。Yijia Yang表示，低價(jià)方案實(shí)際上只能購(gòu)買一定年限的使用權(quán)，并沒有房屋產(chǎn)權(quán)。

這次建造計(jì)劃，也會(huì)適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用窠ㄔ觳煌愋妥≌⒉煌杖胨降淖≌?。例如有針?duì)本土白人，會(huì)建造代表“美國(guó)夢(mèng)”的獨(dú)棟或聯(lián)排別墅，針對(duì)移民華人或許會(huì)建造高層公寓。

Yijia Yang認(rèn)為，谷歌投身房地產(chǎn)開發(fā)，既是有吸引人的投資回報(bào)率，也是因?yàn)榇蠊拘枰Y產(chǎn)配置。

想要賺錢的谷歌為何又會(huì)大發(fā)善心，既出錢又出地，建造數(shù)千套經(jīng)濟(jì)適用房呢？

其實(shí)不僅僅當(dāng)?shù)氐脑∶褚蚋叻績(jī)r(jià)苦不堪言，即使是外人看來(lái)是高薪職業(yè)的科技巨頭員工們也常?！翱薷F”買不起房。

Team Blind有一項(xiàng)來(lái)針對(duì)13 家灣區(qū)科技公司的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，來(lái)自谷歌、Facebook、eBay等公司的59%受訪者表示他們工資過(guò)低，面對(duì)舊金山均價(jià)超過(guò)150萬(wàn)美元的高價(jià)房，也感到無(wú)能為力。

盡管一些科技員工的年薪超過(guò)了30萬(wàn)美元，遠(yuǎn)高于平均水平，但是他們?nèi)匀槐硎驹跒硡^(qū)買房很吃力。因?yàn)楦杏X報(bào)酬過(guò)低，61%的科技員工希望漲工資。

Facebook首席政策官Elliot Schrage甚至表示，如果希望長(zhǎng)期在硅谷待下去，就必須解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。也有房地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，如果情況未來(lái)得不到改善，大批科技公司及人才將從硅谷搬遷至美國(guó)中部。

就像“逃離北上廣”一般，大灣區(qū)的高房?jī)r(jià)也正在逼迫著許多居民逃離灣區(qū)。據(jù)灣區(qū)委員會(huì)的一份調(diào)查報(bào)告顯示，46%的居民計(jì)劃在不久的將來(lái)搬離這個(gè)地區(qū)。

Team Blind表示，人們已經(jīng)開始大規(guī)模搬離大灣區(qū)，甚至這一度導(dǎo)致U-haul搬家卡車供不應(yīng)求，費(fèi)用飆漲到2000美元。在灣區(qū)生活成本很高，但是離開它的成本也同樣很高。

那么真的是谷歌們推高了房?jī)r(jià)嗎？其實(shí)，造成這一局面的原因眾多。

首先，灣區(qū)地少人多：整個(gè)灣區(qū)看似地方大得沒邊，但除去中部海灣和250平方公里的“中半島緑地保護(hù)區(qū)”，實(shí)際可以利用的住宅用地實(shí)在不多。同時(shí)加州又是美國(guó)人口最多的州，每年人口還在不斷流入，房?jī)r(jià)想不上升都難。

其次，城市規(guī)劃限制：即使大灣區(qū)有足夠多的土地來(lái)建造房屋，但是灣區(qū)城市有十分嚴(yán)格的土地審批和規(guī)劃，每年只有少量的土地供應(yīng)，新建住房自然少得可憐。舉個(gè)例子，2018年南灣地區(qū)總共才建造了3000套住房，不足谷歌20000套計(jì)劃的六分之一。

更何況，加州乃至灣區(qū)如此狹長(zhǎng)的地帶，三分之二的沿海城市和縣都采取了明確政策，限制可以在其境內(nèi)建造的新房數(shù)量，或出臺(tái)了限制新開發(fā)項(xiàng)目密度的政策。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，高房?jī)r(jià)還有樓市交易火爆導(dǎo)致買家高價(jià)搶拍以及華人炒房的因素。

不過(guò)在當(dāng)?shù)鼐用窨磥?lái)，以上都不是重點(diǎn)，聚集于當(dāng)?shù)氐闹T多科技巨頭才是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

04科技巨頭與原住民沖突

當(dāng)?shù)匾恍┥鐓^(qū)聲稱，科技公司的擴(kuò)張侵占了舊金山灣區(qū)本已緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并導(dǎo)致長(zhǎng)期居民流離失所。

科技公司眾多，為什么是谷歌先出頭，而且一出手就是10個(gè)億美金？

擁有4.5萬(wàn)多名員工的谷歌是美國(guó)灣區(qū)最大的雇主之一，谷歌CEO桑達(dá)爾·皮查伊也認(rèn)為，房屋的短缺加上生活成本的上升，導(dǎo)致原本中低收入的土著居民住房困難。

尤其是科技公司上市前后，房?jī)r(jià)漲幅尤為明顯。

2003年，谷歌IPO前一年，谷歌員工買房熱情高漲，帶動(dòng)大灣區(qū)熱門地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)12%，2004年的漲幅甚至高達(dá)23%。

2012年，F(xiàn)acebook上市，洛帕克總部附近居住有大量Facebook員，一年時(shí)間內(nèi)該地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%。

房?jī)r(jià)的高企迫使越來(lái)多人離開自己的家園。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow最新的一份報(bào)告顯示，舊金山灣區(qū)無(wú)家可歸者大約有25951人，比美國(guó)住房和城市發(fā)展部的估計(jì)還要多出6000人。

一位非營(yíng)利組織負(fù)責(zé)人表示，隨著灣區(qū)房租持續(xù)上漲，這一區(qū)域的無(wú)家可歸問(wèn)題會(huì)愈加嚴(yán)重。舊金山的房屋月租中位價(jià)高達(dá)4,331美元，再上漲2%就將導(dǎo)致67人無(wú)家可歸，上漲5%就將讓173人失去居所，

Zillow的研究報(bào)告顯示。而在圣荷西地區(qū)，房屋月租中位價(jià)格則達(dá)到了3542美元，再漲2%將令59人無(wú)家可歸，增加5%會(huì)增加147名無(wú)家可歸者。

灣區(qū)委員會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的關(guān)于灣區(qū)無(wú)家可歸者狀況報(bào)告指出：“當(dāng)該地區(qū)房租中位數(shù)超過(guò)收入中位數(shù)22%時(shí)，無(wú)家可歸者比例會(huì)顯著上升；而當(dāng)該地區(qū)房租中位數(shù)超過(guò)收入中位數(shù)32%時(shí)，那么無(wú)家可歸者的比例很可能會(huì)達(dá)到危機(jī)水平?！?/p>

該研究所也表示，當(dāng)局應(yīng)該盡可能地為無(wú)家可歸者和家庭提供住所，這是預(yù)防住房危機(jī)加劇的一種最經(jīng)濟(jì)有效的方法。

圣何塞市長(zhǎng)Sam Liccardo也表示：“我們期待與谷歌合作，盡快建造房屋，好讓成千上萬(wàn)的圣何塞居民能夠早日擺脫高租金壓力?！?/p>

加州州長(zhǎng)Gavin Newsom甚至在推特上鼓勵(lì)其他公司也參與進(jìn)來(lái)：“我希望谷歌這個(gè)舉動(dòng)也能激勵(lì)到其他公司，起到良好的連鎖反應(yīng)，讓更多公司對(duì)加州保障性住房進(jìn)行直接投資?！?/p>

若從這一角度來(lái)審視谷歌的福利房計(jì)劃，似乎這是谷歌為緩解與原住民矛盾不得不進(jìn)行的安排。

05巨頭為員工買房操碎了心

針對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，不僅是谷歌，其他科技巨頭也在尋找解決辦法。

Facebook已在硅谷投入1800多萬(wàn)美元用于經(jīng)濟(jì)適用和多用途住房建設(shè)。CEO扎克伯格妻子的陳·扎克伯格基金會(huì)也與其他機(jī)構(gòu)共同創(chuàng)建了一項(xiàng)5億美元的新基金，計(jì)劃未來(lái)5年至10年內(nèi)，在灣區(qū)5個(gè)縣建造或翻修超過(guò)8000套保障性住房。

Apple則可以為實(shí)習(xí)生提供免費(fèi)住宿，正式員工若選擇租房的話，可以獲得最高1500美元的租房補(bǔ)貼。

與美國(guó)科技巨頭相比，國(guó)內(nèi)許多企業(yè)雖然不用照顧原住民的情緒，但在關(guān)懷員工住房問(wèn)題上下足了功夫。

小米員工嘗到了實(shí)打?qū)嵉奶痤^。今年6月，北京昌平朱辛莊地鐵盤萬(wàn)橡華府開盤引發(fā)熱議，羨煞旁人的原因在于，小米員工不僅可以優(yōu)先選房，還可以92折購(gòu)房。

當(dāng)年土拍時(shí)，華潤(rùn)、小米、建工聯(lián)合體以26.57億底價(jià)拿下地塊。雖然小米放棄了部分利潤(rùn)，以折扣形式為員工發(fā)放福利，但絲毫不影響操盤方華潤(rùn)賺了該賺的錢。

總部在杭州的阿里巴巴也是壕氣沖天。2016年時(shí)馬云找到綠城宋衛(wèi)平，在杭州造了380套房子出售給員工，重要的是房?jī)r(jià)只有市場(chǎng)價(jià)的60%！此外，阿里巴巴還有30億元的“iHome”無(wú)息置業(yè)貸款計(jì)劃，符合條件的員工可以向公司申請(qǐng)30萬(wàn)無(wú)息貸款作為購(gòu)房首付。

若說(shuō)給員工讓利幅度最大的還要數(shù)華為。2018年初，華為給東莞工作的員工低價(jià)分房，共計(jì)約30000套房，每平米房?jī)r(jià)僅有8500元，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的30%。

老牌互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊并未像前幾位拿地蓋福利房，而是推出了“安居計(jì)劃”，即面向基層員工提供住房無(wú)息貸款，一線城市額度50萬(wàn)，其他二線城市30萬(wàn)，6年還清即可。隨著房租壓力增大，騰訊又推出“易居計(jì)劃”，畢業(yè)三年內(nèi)的員工可以獲得租房補(bǔ)貼，一線城市每年補(bǔ)貼15000元。

作為新晉互聯(lián)網(wǎng)巨頭，抖音、今日頭條母公司字節(jié)跳動(dòng)在員工住房福利上也不遑多讓。字節(jié)跳動(dòng)CEO張一鳴認(rèn)為，年輕人工作生活應(yīng)該住在城市中心，下班后不需要浪費(fèi)大好時(shí)光和寶貴精力擠地鐵。為鼓勵(lì)員工住在公司附近、節(jié)省通勤時(shí)間，字節(jié)跳動(dòng)規(guī)定居住公司附近的員工會(huì)獲得每月1500元的租房補(bǔ)貼。

如今看來(lái)，有頭有臉的互聯(lián)網(wǎng)公司似乎不是開始蓋房，就是已經(jīng)在蓋房的路上了。

只不過(guò)，中美科技巨頭蓋房的差異點(diǎn)是：在灣區(qū)科技巨頭們開發(fā)房產(chǎn)是為了平衡公司發(fā)展與當(dāng)?shù)厝罕姷牟粷M；而在中國(guó)，科技巨頭蓋房更多的是為了留住優(yōu)秀人才，滿足員工的幸福感，所在地的原住民往往也會(huì)因互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展而享受到房產(chǎn)升值或者“拆遷”紅利