圖片來源@視覺中國
“轉(zhuǎn)型并不是行業(yè)活不下去了,而是地產(chǎn)行業(yè)在尋找第二增長曲線,總體是樂觀的?!苯眨谌f科35周年晚會上,董事會主席郁亮回顧了萬科的發(fā)展歷程、總結(jié)了經(jīng)驗并展望了未來。在晚會前的媒體溝通會上,他也介紹了萬科提出“活下去”一年后的進展,其中科技轉(zhuǎn)型的成果也初次發(fā)布。?
郁亮提到,正是萬科自94年起堅定不移地做減法,才能最終成為全國乃至全球最有影響力的住宅企業(yè)。但在當下,萬科似乎又開始做加法了。?
在講話中,郁亮提到,在戰(zhàn)略選擇上,從1994年開始,萬科堅定不移地做減法,聚焦住宅開發(fā)主業(yè),出售了除主業(yè)之外的所有生意。正因為如此,當房地產(chǎn)黃金時代來臨時,萬科成為了準備最充分的選手,最終成為全國乃至全球最有影響力的住宅企業(yè)。?
郁亮認為,“萬科的減法”早已成為中國企業(yè)堅定不移落實戰(zhàn)略定位的典型案例。去年下半年,萬科的內(nèi)部會議文件被曝光,郁亮提出要“收斂聚焦”、鞏固提升基本盤,“萬科未來十年的基本盤還會是住宅開發(fā)”。郁亮還提及,三年尚未找到成熟商業(yè)模式的業(yè)務(wù)可以不再做,似乎又一次開始“做減法”。
但后來,萬科管理層又多次強調(diào),“收斂聚焦”不是“砍樹”,而是“修枝剪葉”,新業(yè)務(wù)還是要做。事實上,早在2012年,萬科便正式提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略,開啟相關(guān)多元化戰(zhàn)略。2018年半年業(yè)績會上,萬科總裁祝九勝又首次提出,萬科“正處在第三次創(chuàng)業(yè)”階段,它的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求,構(gòu)筑第二條增長曲線,同時,萬科開始向“美好生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。
而最有希望成為萬科第二曲線則非物業(yè)服務(wù)、物流倉儲莫屬。雖然體量還不算大,甚至部分新進入的業(yè)務(wù)暫未在報表上體現(xiàn),但郁亮認為,轉(zhuǎn)型不易,對業(yè)務(wù)是否成功的判斷不應(yīng)只有財報數(shù)據(jù),“對萬科來說,大樹有大樹的功能,小草有小草的地方,只要每個部分能在各自的領(lǐng)域里做到最好,我們就能成功了。”?
據(jù)高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉介紹,萬科團隊經(jīng)過反復(fù)討論,把城市更新作為下一階段在中國大城市里的重要發(fā)展領(lǐng)域,核心理念界定成尊重歷史文脈、保留城市記憶、打造公共空間、煥發(fā)城市生機。
自2015年開始,萬科在北京就開始了城市更新這項新業(yè)務(wù)。萬科集團高級副總裁、北方區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖去年7月份曾透露,北京萬科“存量改造計劃”已經(jīng)在北京大區(qū)投入200億元獲取了約16個項目。未來三年,北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產(chǎn)改造領(lǐng)域遞增,目標是在三年之后持有400億-500億元的存量資產(chǎn)改造項目。
孫嘉透露,目前,萬科已在廣州成功打造永慶坊項目,深圳南頭古城的改造也在有序推動,這類舊城改造項目將是萬科新的增長點。萬科還在嘗試以TOD為代表的大型復(fù)雜項目,即軌道上蓋物業(yè),如果該項目有所突破,也將為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。?
截至目前,萬科已進入物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老乃至滑雪度假等相關(guān)領(lǐng)域。郁亮介紹稱,目前,萬科的物流業(yè)在中國僅次于全球老大普洛斯,其中冷鏈在4年時間內(nèi)已經(jīng)做到全國第一;在集中式長租公寓市場份額也是第一。郁亮表示,業(yè)界估計長租公寓目前有1萬億元市場,未來估計達到3萬億元左右,市場空間仍然很大。
9月25日早間,萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱,擬發(fā)行的2019年第二期住房租賃專項公司債券,最終票面利率定為3.55%。據(jù)此前萬科公告,本期債券為80億元住房租賃專項公司債券的第四期,規(guī)模不超過25億元,期限為5年。其中17.5億元擬用于公司住房租賃項目建設(shè)和運營,扣除發(fā)行費用后剩余部分擬用于補充公司營運資金。
公告顯示,本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目分布于北京、上海、大連、東莞、沈陽,包括重資產(chǎn)項目和集體土地住房租賃項目。其中,重資產(chǎn)項目為北京翡翠云圖項目、上海徐涇北項目、大連大橡塑項目、大連翡翠都會項目、東莞虎門紫院項目、沈陽翡翠臻園項目。這些重資產(chǎn)項目完工后僅能自持,僅能用于出租。集體土地住房租賃項目為北京草橋項目,為萬科以租賃方式取得集體土地租賃住房項目經(jīng)營權(quán),建成后只能用于租賃,不得對外銷售。
隨著科技的不斷進步,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)也開始加快了擁抱科技的步伐。上周,萬達展示了其利用全息投影、大數(shù)據(jù)、VR等前沿技術(shù)對商場進行數(shù)字化改造的最新成果,引發(fā)大量關(guān)注,在媒體溝通會上,萬科高級副總裁兼物業(yè)事業(yè)部CEO朱保全也介紹了萬科科技轉(zhuǎn)型的成果,并發(fā)布算法平臺“菩提”。
“地產(chǎn)科技的時代已經(jīng)到來?!敝毂H硎?,在人口減少和就職觀念轉(zhuǎn)變的大背景下,人力成本高企成為地產(chǎn)普遍的痛點。但BIM、AI、IOT等技術(shù)日漸成熟,可以結(jié)合實際場景推動地產(chǎn)科技落地應(yīng)用,讓地產(chǎn)行業(yè)朝著精細化、智能化的方向發(fā)展,也讓降低成本成為可能。
他認為,未來,每一家公司都是科技公司。萬科也將全面主動擁抱科技變革,構(gòu)建數(shù)字萬科,打造不動產(chǎn)科技平臺。“接下來無論上5G還是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù),我覺得在不動產(chǎn)領(lǐng)域里面,可能醞釀著一個非常大的機會?!敝毂Hf。
他透露:“萬科有一個秘密武器叫做‘沃土計劃’,是一個9年計劃,會以一個公司的名義去投入。孫嘉負責了3年,已經(jīng)完成了一系列的基于萬科內(nèi)部的布局,目前,萬科已經(jīng)引進AI、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等相關(guān)領(lǐng)域的專家,建立起科技核心團隊。接下來的3年或6年將由我負責。”
據(jù)了解,“沃土計劃”是萬科自2016年1月推出的信息化、數(shù)字化戰(zhàn)略。根據(jù)萬科科技賦能的發(fā)展路線圖,2016-2018年,實現(xiàn)信息化:打基礎(chǔ)、建設(shè)能力,服務(wù)萬科業(yè)務(wù)發(fā)展;2019-2021年,實現(xiàn)數(shù)字化:建連接、促進共享,充分實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值;2022-2024年,實現(xiàn)智能化:創(chuàng)價值、智能應(yīng)用,構(gòu)建行業(yè)生態(tài)平臺。
2018年,萬科與微軟簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄,雙方擬在智慧物流、智慧家居、智慧養(yǎng)老等領(lǐng)域展開合作。同時,萬科還投資了美國一家著名的不動產(chǎn)孵化器,通過它獲得硅谷相關(guān)數(shù)據(jù)。?
在媒體發(fā)布會上,萬科科技算法平臺“菩提”首次發(fā)布,該平臺已覆蓋智慧建造、智慧工地、智能客服等多個場景,將給萬科帶來更精細化的管理、更高的效率和更有保障的產(chǎn)品質(zhì)量,并幫助萬科向客戶提供更周到的服務(wù)?!拔覀兿Mㄟ^菩提的后臺不斷地學(xué)習(xí),使得在不動產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域變得越來越聰明,從早期的規(guī)劃到建筑設(shè)計、裝修、工地管理等整個開發(fā)的全流程,能夠提供一個算法平臺?!?朱保全表示。
以上海某園區(qū)實際數(shù)據(jù)為例,在運用智慧運營后,該園區(qū)運營人員減少40%,路燈能耗減少75%,車庫能耗減少52%,收入則增加5%,每年直接帶來近數(shù)百萬的成本節(jié)約和效益。
郁亮也透露,公司未來物業(yè)業(yè)務(wù)將從勞動密集型轉(zhuǎn)為科技密集型,將承載各種城市服務(wù)。今年4月份,有媒體報道稱,萬科考慮將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市,但被郁亮否認?!叭绻f科物業(yè)以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市,我一定不同意,我一定要等到萬科物業(yè)成為城市服務(wù)商,才讓它上市,要區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司,它的價值才能得到市場上充分的肯定。物業(yè)板塊未來有潛力達到千億元市值,希望具備相應(yīng)的扎實技術(shù)基礎(chǔ)和實力后再談上市問題?!?/p>
回顧過去,郁亮提到,自上市以來,萬科的年營業(yè)收入復(fù)合增長率為27.8%,凈利潤復(fù)合增長率為30.8%;同時,公司納稅額年復(fù)合增長率為43.2%,自上市以來已累計分紅574億元,遠超歷年股權(quán)融資金額261億元,至今仍是中國A股上市公司中持續(xù)盈利年限最長、持續(xù)現(xiàn)金分紅年限最長的企業(yè)。
但萬科的市值卻遠不如貴州茅臺、海天醬油等消費類企業(yè)。有投資者調(diào)侃稱,以前是賣樓的不如賣酒的,現(xiàn)在連賣醬油的都不如了。對此,郁亮回應(yīng)稱,“確實很多人不服氣,其實我是蠻服氣的,我也樂意看到這樣的結(jié)果,原因很簡單,如果一個公司能夠滿足千家萬戶老百姓的需要,它的服務(wù)能夠成為老百姓的首選,這就是創(chuàng)造真實價值的,這樣的公司值很多錢,無論是白酒、醬油還是房子,所有的企業(yè)都應(yīng)該以此為目標?!?/p>
他甚至表示:“海天醬油讓我們看到了希望,因為如果要從收入上來看,萬科可能是它的17倍多,利潤是它的7倍多。市場定價和評價是公平合理的,這讓我看到了希望。”
而萬科的收入和利潤如何?半年報顯示,上半年萬科銷售額3340億元,穩(wěn)居第二名,同比增長9.6%,是近年來增速最低的一次;錄得營收1393億元,同比增長31.5%,排名第四,與前三名差距較大,被恒大落下近900億元;歸母凈利潤118億元,同比增長42.6%,排名第五,比第一名的中海少了100億元,而中海的營收為849億元。
雖然萬科的凈利潤增速在業(yè)內(nèi)排名前列,但凈利潤率僅8.5%,根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù),在銷售規(guī)模前100的房企中排名93,而2019年上半年整個行業(yè)凈利潤率近12%,TOP100則為12.10%。?
而為鞏固基本盤,萬科上半年在土地市場上依然活躍。截至2019年6月30日,萬科新增項目的權(quán)益地價總額約649.8億元,同比增長12.38%。在由中國指數(shù)研究院發(fā)布的拿地排行榜上,今年前8個月,萬科以1260億元的拿地金額排名第一,排名連續(xù)兩個月躍升。
但相對于萬科往年的表現(xiàn),今年上半年的拿地風格已然相對“佛系”,905億元的支出占銷售額的比重僅27%,不僅低于頭部房企平均速度,相較于萬科過往三年57.2%、61.5%、42.3%的數(shù)據(jù)幾乎腰斬。?
萬科萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官張旭在中期業(yè)績會議上坦言,確實非常謹慎,“我想我們不是激進拿地的風格?!睋?jù)其介紹,萬科拿地策略一貫有兩個閥門控制,一個是自身現(xiàn)金流狀況,一個是銷售回款狀況。因為目前平均地價占銷售價30%多一點,所以萬科將拿地支出控制在30%左右,未來拿地仍將遵循這個規(guī)則。
他還表示:“沒有固定的拿地計劃。拿地更多的是在城市群,城市圈,長三角,珠三角,大灣區(qū),產(chǎn)業(yè)很快發(fā)展起來的地方,三四五線城市肯定不會進。萬科今年的開工面積和去年差不多,因為去年拿地不少,今年應(yīng)該會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?!?/p>
的確,今年對于房企來說,存糧“過冬”的重要性不言而喻,從數(shù)據(jù)來看,上半年萬科開始回籠資金,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額由負轉(zhuǎn)正至86億元,同比增長102.16%,自我“造血”能力大大增強,但資產(chǎn)負債率仍有85.3%,需要繼續(xù)優(yōu)化。(本文首發(fā)鈦媒體,作者 | 石萬佳)
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