本文來源于微信公眾號棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者為孫春芳，編輯為張慶寧，鈦媒體經授權發(fā)布。

編者按，關于地產青銅時代：

中國地產行業(yè)有過黃金十年和白銀時代的概念。

所謂黃金十年，意指地產行業(yè)是一個人人彎腰就可以撿到黃金的暴利時代。2014年，萬科董事長郁亮提出地產進入白銀時代，“白銀雖不如黃金，但依舊是貴重金屬。”

其實，兩個概念都不盡然準確，畢竟這五年來，諸如融創(chuàng)、新城等房企，依靠房價全面暴漲迅速崛起，又如恒大2018年上半年錄得500億元凈利潤，實力駁斥郁亮論斷。

黃金十年和白銀時代的概念并非全無可取之處，它們都取自貴重金屬，代表著地產行業(yè)近些年的高度金融化，銀行、信托、保險、基金、債券、IPO，各類融資渠道與房地產互為表里、相向繁榮。

今年以來，“房住不炒”的政治定性深入肌理，高度金融化的房地產不得不快速去金融化，銀行、信托等融資渠道遭遇監(jiān)管嚴卡，IPO市場對房企上市不再追棒，債券融資雖尚稱通暢，但融資成本堪比高利貸。

《棱鏡》編輯部認為，白銀時代的概念已經過氣，地產行業(yè)正在進入青銅時代。

所謂青銅時代，代表著房地產的金融和投資屬性逐漸褪色，居住屬性凸顯，正如中國的青銅，不管是過去的青銅器，還是作為現代工業(yè)生產的原材料，都是立足于使用價值，呼應“房住不炒”對于使用價值的重新定性。

《棱鏡》編輯部希望通過兩篇報道，分別從房企得融資和回款角度，闡述何為地產青銅時代。

是為下篇。

買房搖號正熄火

十一假期過后，張彤又奔波在買房一線了。這次他看上了綠城楊柳郡四期的房子。

這個項目總計590套房源，均價35377元/平方米，共計10416組客戶登記，中簽率僅5.66%，這是離杭州市中心最近的一個“萬人搖”項目。

10月10日上午8時許，張彤來到海外海皇冠大酒店，四樓的會議中心人頭攢動。

按照搖號流程，號碼1到400的購房者上午9點簽到入場，10點開始選房。號碼在400開外的，下午1點才能入場。

張彤的號碼排在2000之后。如果是一年前，他肯定不愿去現場，因為排在1000開后的號基本沒戲。

2019年以來，開發(fā)商推盤越來越多，新房二手房價差越來越小，購房者熱情不斷冷卻，杭州新房的棄選率隨之走高。

因此，張彤覺得自己這次有機會。

下午2點左右，400號之后的開始選房，果不其然，不斷有人棄選，到5點多的時候，張彤同樣也放棄了，“戶型太小、太差。”

綠城楊柳郡這次推了四棟樓，兩棟是85平方米及以上的大戶型，另外兩棟都是40-70平方米的小戶型。

上午選房時，大戶型基本被選光，下午選號的只剩小戶型。

對于剛需而言，小戶型沒法滿足一家三口的居住要求，將來置換改善型住房，則意味著二套房首付比例和貸款利息都會很高。對于投資客來說，小戶型將來也不好出手。

綠城地鐵楊柳郡的最后一套房被9201號買走，彼時已經晚上8時許。

“萬人搖號”曾是杭州樓市一道靚麗風景線，杭州城廂內外，到處都是參與搖號的“長龍”，大批樓盤的中簽率低至個位數。

而今，偏遠板塊的樓盤甚至不用搖號了。

數據顯示，8月杭州共有7.6萬人參與搖號，9月減少至5萬人次，新房搖號中簽率則從8月的13.63%升至9月的16.34 %。9月杭州新推的70多個新盤中，登記人數少于推出房源的樓盤多達33個。

杭州這個“搖號買房”熱度最高、持續(xù)最久的城市，正在熄火。

金九銀十到銅九鐵十

如火如荼的南京樓市隨著三秋落葉，略添涼意。

銷售小陸需要跑到公路上向來往的車主派發(fā)傳單。傳單上寫著5套特價房，每套價格直降13萬元，降幅達10%。

“促銷力度最大，推廣力度最猛的，都是南京非核心區(qū)域的樓盤，像江北六合、溧水區(qū)的房子，河西區(qū)域等核心地段還是不愁賣?！毙￡懕硎?。

數據顯示，南京9月共有51次開盤，11034套新房上市，僅13家樓盤當天全部賣完，23家樓盤拿到銷售許可證之后，不用搖號直接平推。“很多樓盤賣得都一般，最差的只賣出3成?！毙￡懻f。

即便如此，南京、杭州依舊是全國樓市銷售的領跑者。

統(tǒng)計顯示，9月份一線城市新房銷售額同比、環(huán)比分別下降19%和4%，跌幅領先平均水平。其中，北京、廣州兩地成交量繼續(xù)走低，北京環(huán)比跌幅更是超20%。

二三線城市成交環(huán)比下降6%，同比基本持平。

長三角市場分化明顯，杭州、無錫、常州等市場延續(xù)熱度，成交量環(huán)比均有不同程度增長，其中南京成交量明顯激增，環(huán)比漲幅超60%，寧波、合肥、徐州等市場明顯降溫，環(huán)比跌幅超20%。

成都、長沙、鄭州等市場加速轉冷，環(huán)比跌幅都在30%以上。

二手房市場同樣慘淡。

數據顯示，“十一”黃金周期間，14個受監(jiān)測城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%，其中，一線城市同比下降36.4%，二線代表城市下降21.8%，僅三線城市出現18.6%的同比上漲。

曾經的“金九銀十”，變成了“銅九鐵十”。

房企降價促銷貓膩

每到樓市蕭條季，開發(fā)商必會祭出各種促銷利器：特價房、打折促銷、一成首付、買房送車……

某總部位于上海的上市房企營銷總表示，房企的融資越來越難，樓市調控未見明顯放松，“種種因素綜合作用之下，我們普遍認識到，拐點已經來到，而且這次拐了之后，我們看不到日后還能拐回來?！?/p>

房企普遍通過促銷猛抓回款。

“一線、強二線城市降價不會很普遍，幅度不會很大，三四線城市普遍在降價并且力度很大。同一城市，核心區(qū)域不容易降，偏遠地區(qū)先降起來?！痹摖I銷總表示，在所有房企中，一般而言，兩類房企降價促銷的動力最大：一是土地儲備多、存貨大的房企，二是負債率偏高、融資困難的房企。

時代地產、富力地產早已開始全員買房，所有員工無論是否屬于營銷線，都在線上線下瘋狂推銷自家樓盤項目。

恒大從8月開始狂轟濫炸式的特惠促銷，促銷手段因不同區(qū)域、不同樓盤而異，但對于購房者而言不外乎以下方式：房價打折、部分特價房、首付分期、抽獎、送大禮包、買房送車等。

房企還發(fā)動老業(yè)主進行“老帶新”的促銷。銷售小陸表示，一般老業(yè)主通過介紹新客戶并成交，可以獲得千分之五的傭金。

此外，越來越多的項目選擇“分銷”。

上述營銷總表示，十一假期之前，杭州余杭區(qū)樓盤緊急召集數十位分銷人員，爭分奪秒地進行項目介紹，為的就是能在國慶假期快速出貨。

各種搶收措施之下，9月份各大房企的銷售明顯好轉。例如，恒大錄得831億，同比增31.9%，環(huán)比增73.8%；碧桂園錄得515.8億，同比增40.39%，環(huán)比增10.14%；世茂房地產錄得320.9億，同比增57%，環(huán)比增49%；

一些中小房企卻銷售增長乏力。當代置業(yè)9月錄得31億，同比僅增3.4%；花樣年錄得25.2億，環(huán)比減少一成以上。

“總體而言，促銷降價對房企加速回款還是起到了效果?！鄙鲜鰻I銷總表示，然而，數據也有可能注水。

某上市房企審計部門負責人表示，“例如，在統(tǒng)計時點之前，項目公司把房源賣給分銷公司，分銷公司只付很少的首付金，但項目公司上報給集團總部的則是全款銷售額。統(tǒng)計時點過后，分銷公司再把沒賣掉的房源還給項目公司?！?/p>

對于房企的各種促銷和優(yōu)惠，該審計總提醒購房者擦亮眼睛，“很多特價房的樓層、戶型、朝向較差，本來就應該比普遍房源價格低，所謂特價酬賓只是噱頭?！?/p>

注：應受訪者要求，張彤為化名