編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)：地產(chǎn)情報(bào)站，（ID：dichanqbz），作者：可煌，36氪經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

房地產(chǎn)經(jīng)歷了極其嚴(yán)格的政策調(diào)控后，人們買房更加理智，樓市也降溫到了冰點(diǎn)。不過房地產(chǎn)是有周期性的，隨著各地人才置業(yè)的松綁和部分地區(qū)試探性的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)已經(jīng)日趨明朗。

樓市整體提振

為什么站長(zhǎng)說樓市一定會(huì)回暖？因?yàn)榉康禺a(chǎn)是剛需產(chǎn)業(yè)，而且發(fā)展是有規(guī)律可循的，上漲下跌皆有原因，而且是天時(shí)地利人和眾多原因?qū)е碌?。在過去的11年里，2008、2011、2014年，幾乎每三年就經(jīng)歷一個(gè)房?jī)r(jià)和需求量上漲的周期。

比如2016年開始的一輪房?jī)r(jià)上漲，是產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展因素導(dǎo)致。當(dāng)時(shí)外匯儲(chǔ)備的降低，使得原本計(jì)劃對(duì)外投資的資金轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)，同時(shí)棚改貨幣化安置的大范圍推廣，使得購(gòu)房群眾資金非常充裕。眾多利好因素集中釋放，引發(fā)全國(guó)范圍的市場(chǎng)火熱。

行業(yè)發(fā)展，總有盛極而衰的時(shí)候。房地產(chǎn)不僅僅是商品，畢竟也是民生工程，關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定大局，炒太高了降溫那是必然的。于是調(diào)控發(fā)威，一二三四線城市全部熄火，市場(chǎng)再一次到達(dá)低谷。當(dāng)時(shí)最明顯的感受就是地產(chǎn)中介的門店，很多不是縮小店面就是直接關(guān)門了事。

2019年，一大波人才牌打了出來(lái)，從邊緣松綁的政策如雨后春筍，海南、南京、杭州等省市一個(gè)接一個(gè)形成燎原之勢(shì)。雖然這些措施都是猶抱琵琶半遮面，但從本質(zhì)上來(lái)說都是給房地產(chǎn)提供需求，提振樓市，有助于促成交。而在一線城市的房?jī)r(jià)對(duì)大部分人來(lái)說依然高不可攀的現(xiàn)實(shí)情況下，眾多人才前往二三線城市置業(yè)是大勢(shì)所趨，這種現(xiàn)實(shí)增加了購(gòu)房需求，也是推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖的一大動(dòng)力。

環(huán)京樓市上漲

從今年市場(chǎng)前三季度數(shù)據(jù)也可以看出來(lái)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)。今年1-9月份，商品房銷售總額達(dá)11.15萬(wàn)億，增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。有望繼續(xù)刷新2018年創(chuàng)造的15萬(wàn)億歷史紀(jì)錄。而前9個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與1-8月份持平，均為10.5%，也止住了下跌趨勢(shì)。

在這些數(shù)據(jù)當(dāng)中，9月份單月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)非常值得關(guān)注。環(huán)京住宅市場(chǎng)（廊坊市區(qū)+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口）成交套數(shù)環(huán)比上漲26%，成交1.55萬(wàn)套，成交面積達(dá)160.86萬(wàn)㎡。

具體到成交量方面，其中僅石家莊1個(gè)區(qū)域成交套數(shù)同比下降，廊坊市區(qū)、燕郊、固安、香河、張家口等5個(gè)區(qū)域成交套數(shù)同比上漲，其中張家口漲幅最大，成交套數(shù)同比上漲4倍。

而且環(huán)京樓市大部分都漲了，銷售量和價(jià)格簡(jiǎn)直就是政策和配套的晴雨表。因?yàn)槁鋺羲闪?，交通還更加便利了——大興機(jī)場(chǎng)開通運(yùn)營(yíng)，唐廊高速唐山段，天津東段全線開通，京雄城際部分路段開通運(yùn)營(yíng)，“進(jìn)京收費(fèi)站”的拆除，進(jìn)一步推進(jìn)京津冀一體化。

數(shù)據(jù)顯示，僅廊坊市區(qū)、張家口2個(gè)區(qū)域成交均價(jià)同比下降，其中張家口降幅最大，成交均價(jià)為7402元/㎡，同比下降20%。燕郊、固安、香河、石家莊等4個(gè)區(qū)域成交均價(jià)同比上漲。其中今年3季度，燕郊商品住宅市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊升；成交306套，成交套數(shù)同比去年同期上漲14%；成交均價(jià)為1.71萬(wàn)元/㎡，同比去年同期上漲3%。而石家莊漲幅最大，成交均價(jià)為1.70萬(wàn)元/㎡，同比上漲108%。

未來(lái)北京將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行人口疏解，從側(cè)面進(jìn)一步增加環(huán)京樓市的購(gòu)買需求，環(huán)京房?jī)r(jià)還有增長(zhǎng)的潛力。

深圳樓市火熱

雖然今年“金九銀十”期間北京等城市比較冷清。但在深圳情況不可同日而語(yǔ)，大家簡(jiǎn)直就是在搶房，買套房還要拼手速。

因?yàn)樯钲谛略鐾恋赜绕涫亲≌恋毓?yīng)極度稀缺，而且當(dāng)?shù)嘏R近香港，香港土豪們坐車一會(huì)兒就可以去掃樓，也增加了一部分購(gòu)買力。一些來(lái)自香港以及內(nèi)地其他城市的購(gòu)房者在深圳的置業(yè)熱情十分高漲。外地客戶來(lái)深多是購(gòu)買公寓等非住宅產(chǎn)品。由于目前落戶政策較為寬松，甚至有內(nèi)地客戶用后輩的名額來(lái)深圳購(gòu)房。

火爆的銷售并不代表深圳又會(huì)出一批地王，也不意味著房?jī)r(jià)又會(huì)暴漲。從政策就可以看出未來(lái)的大概走勢(shì)。近日，深圳寶安機(jī)場(chǎng)地塊等13個(gè)首批公共住房建房正式開工，新增約2.6萬(wàn)套公共住房，

都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是卡價(jià)。

卡死商品房售價(jià)、鎖死土地價(jià)格、大幅壓低公共住房地價(jià)……這一系列“組合拳”異常堅(jiān)決，全部指向同一個(gè)目標(biāo)：深圳版的“八萬(wàn)五計(jì)劃”——建設(shè)超過100萬(wàn)套公共住房，為市場(chǎng)解渴。到明年年底的任務(wù)，是42萬(wàn)套，這已經(jīng)超過了深圳改革開放41年來(lái)的總和，其中租賃住房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京、上海和廣州。

這對(duì)于炒房團(tuán)來(lái)說，是一個(gè)較大的沖擊。但畢竟炒房的只是小部分人，而民生是基礎(chǔ)，對(duì)大部分民眾來(lái)說是利好的。

上述政策會(huì)打擊畸形的投機(jī)風(fēng)氣，但會(huì)扎實(shí)推動(dòng)科技、實(shí)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)向好，也能讓民眾買得起房。站長(zhǎng)認(rèn)為，這將是未來(lái)全國(guó)各地樓市政策的參考導(dǎo)向。

對(duì)于投資客來(lái)說，以前一夜暴富的可能性幾乎沒有了。并不是說房子不再有獲利空間，只是它的收益會(huì)變穩(wěn)變慢些。

未來(lái)可以預(yù)見，在“房住不炒”的宏觀背景下，“一城一策”的調(diào)控將進(jìn)一步加劇樓市分化，不同城市、同城不同區(qū)域間將出現(xiàn)“冷熱并存”的情況。

土地市場(chǎng)回暖

在土地拍賣方面，從今年3月份以來(lái)，土地市場(chǎng)就已經(jīng)有回暖趨勢(shì)。而進(jìn)入9月份，隨著融資額度大幅增加，房企到位資金在9月份終于迎來(lái)上漲，其中外資和個(gè)人按揭貸款增速最為明顯，地產(chǎn)商們也動(dòng)作頻繁。

如10月15日，融創(chuàng)以20.3億總價(jià)、溢價(jià)率12%的代價(jià)拿下大興孫村限競(jìng)房地塊。多年未在京城土拍市場(chǎng)出手，一出手就是大手筆。

房企銷售回暖

克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，包括陽(yáng)光城、中海地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、融信中國(guó)等在內(nèi)的多家房企銷售目標(biāo)完成率已經(jīng)在80%左右。其中世茂、陽(yáng)光城等在9月就已經(jīng)接近實(shí)現(xiàn)去年全年業(yè)績(jī)。

從整體來(lái)看，前9個(gè)月房企全年銷售目標(biāo)完成率均值為70.77%，相比前8個(gè)月整體提升了8.68個(gè)百分點(diǎn)，銷售數(shù)據(jù)在持續(xù)增長(zhǎng)。

而來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，房企銷售額TOP20銷售均值為2332.2億元。其中銷售額超3000億元的房企5家，銷售額超2000億元的企業(yè)7家。在第二陣營(yíng)中，新城控股、華潤(rùn)置地等13家房企銷售額超1000億元。而陽(yáng)光城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了1502億元的銷售金額，其中5-9月期間的銷售額超過1000億元，創(chuàng)造了其公司史上最好成績(jī)。

從三季度報(bào)告還可以看出，泰禾集團(tuán)也很好，今年泰禾的財(cái)務(wù)、負(fù)債、現(xiàn)金指標(biāo)都在好轉(zhuǎn)。不僅在全國(guó)范圍內(nèi)儲(chǔ)備了近5000億元的土儲(chǔ)彈藥，而且現(xiàn)在已經(jīng)穩(wěn)居全國(guó)文旅市場(chǎng)TOP3、住假市場(chǎng)TOP1。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展看，在經(jīng)歷了嚴(yán)格調(diào)控，市場(chǎng)殘酷洗牌后，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更加明顯。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，全國(guó)已超300家房企宣布破產(chǎn)。說明房企競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

在勝者為王、敗者為寇的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)中，現(xiàn)在還能活著的房企就是英雄。

LPR利率整體穩(wěn)定

說完房企說政策，畢竟兩者是緊密相連的。政策上，市場(chǎng)利率變?yōu)槊吭赂鶕?jù)市場(chǎng)進(jìn)行變化的LPR。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，今年10月房貸利率延續(xù)了前四個(gè)月的上行趨勢(shì)，但幅度有所減緩。一線城市中，北京和廣州的房貸利率水平略有上漲，上海和深圳則有所下降。上海首套房貸款利率環(huán)比下降5個(gè)BP，深圳環(huán)比下降3個(gè)BP。

二線城市中，10月首套房貸利率水平環(huán)比上漲和持平的城市數(shù)量有所減少，鄭州、南寧、蘇州、杭州、寧波等21個(gè)二線城市房貸利率水平上漲，其中，大連、珠海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙四個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)5連漲。

首套房貸利率下降的二線城市數(shù)量增至6個(gè)：天津地區(qū)首套房貸款利率水平下降幅度最大，10月均值為5.16%，環(huán)比下降了9個(gè)BP；佛山地區(qū)首套房貸款利率為5.51%，環(huán)比下降了5個(gè)BP；石家莊、東莞、烏魯木齊和合肥4個(gè)城市的房貸利率水平環(huán)比下調(diào)了2-3個(gè)BP。

從整體看，利率比較穩(wěn)定，沒有特別大的變動(dòng)，說明ZF正著力構(gòu)建完善的基本住房制度和有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，市場(chǎng)在逐漸回暖。而今年9月份是市場(chǎng)的一個(gè)拐點(diǎn)，樓市在2019年底或2020年春有可能走出“W”的走勢(shì)。

今年四季度適合出手嗎？

由于我國(guó)城市區(qū)域發(fā)展水平并不均衡，樓市分化的情況越來(lái)越顯著，尤其是城市圈、城市群將成為今后房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

一二線城市雖然當(dāng)前調(diào)控政策嚴(yán)厲，但其市場(chǎng)潛在需求較大，利空手段出盡后，北上深房?jī)r(jià)基本已經(jīng)探底，而南京、杭州、成都、武漢等前期房?jī)r(jià)漲幅大的城市，受近期降價(jià)潮影響，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)看低，房?jī)r(jià)正在回落探底，到今年過年之前一二線城市會(huì)落入冰點(diǎn)，急性剛需可以第一步進(jìn)入。

此時(shí)，大家可多關(guān)注自己所在城市的成交數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果交易量回暖，價(jià)格浮動(dòng)較小，說明城市房?jī)r(jià)泡沫較小，真實(shí)購(gòu)房需求較多，差不多也就可以入市選房了。

若到了年末，所在城市樓市依舊冷清，價(jià)格持續(xù)走低，那么樓市泡沫依舊較大，炒房客居多，可繼續(xù)等等，看看到明年3、4月行情如何。

至于三四線城市，目前房?jī)r(jià)仍處于高位，在充分享受此輪棚改帶來(lái)的紅利后，城市自身缺乏產(chǎn)業(yè)配套與流入人口，市場(chǎng)潛力不大，房?jī)r(jià)泡沫遠(yuǎn)重于一二線城市。除非急著結(jié)婚，或者因其他情況迫切需要居住的，當(dāng)前不宜買入，可以觀望到明年，看看價(jià)格走勢(shì)。

最后需要告訴大家的是，所有房企的年終業(yè)績(jī)大考快來(lái)了，所以接下來(lái)各種促銷優(yōu)惠可能會(huì)更多。對(duì)于有意出手的同學(xué)，買房首選還是有學(xué)區(qū)有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最后才是郊區(qū)。

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)依然會(huì)比較糾結(jié)。

在城鎮(zhèn)化推進(jìn)、城市間人口遷移、住房消費(fèi)升級(jí)、居住條件改善等因素影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定潛力，不過趨勢(shì)已經(jīng)由全面發(fā)展變?yōu)閰^(qū)域性發(fā)展。