天下網(wǎng)商記者 徐藝婷

恐怕連潘石屹也沒(méi)想到，自己和SOHO中國(guó)會(huì)以這樣的方式成為各大媒體的頭條。

2019年10月底，一則“京滬兩地八個(gè)SOHO系列商業(yè)物業(yè)將被出售”的消息橫空出世，隨即病毒般蔓延。受此影響，SOHO中國(guó)股價(jià)一度漲超27%。

然而輿論的態(tài)度卻并不友好，各路人馬紛紛吐槽“潘石屹意欲何為”。

質(zhì)疑不無(wú)道理，畢竟潘石屹又違背諾言了。

2017年年初，由于資產(chǎn)出售過(guò)于頻繁，潘石屹公開(kāi)回應(yīng)稱以后不賣(mài)了：“持有境內(nèi)資產(chǎn)好過(guò)持有人民幣?！?/span>

沒(méi)想到兩年后，SOHO中國(guó)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的步子非但沒(méi)有停止，反而邁得更大了，幾近售空。

SOHO中國(guó)還剩什么？

潘石屹的承諾的確不值錢(qián)。

2017年，潘石屹在承諾不賣(mài)樓之外，還道出了SOHO中國(guó)有兩個(gè)絕對(duì)不會(huì)銷售的項(xiàng)目：一個(gè)是外灘SOHO，因?yàn)椤拔恢锰匾恕保灰粋€(gè)是望京SOHO，因?yàn)椤疤亮?，我很喜歡”。

對(duì)于“不出售”這兩個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間期限，他給出了兩個(gè)字——永遠(yuǎn)。

然而根據(jù)市場(chǎng)消息，本次出售的八個(gè)項(xiàng)目就包括外灘SOHO和望京SOHO。

目前，SOHO中國(guó)共有九處物業(yè)，總資產(chǎn)約610億元，此次僅銀河SOHO不在出售之列，其余八處物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值在500億元至600億元之間，占SOHO中國(guó)的九成之多。

媒體報(bào)道稱，第一筆交易正在進(jìn)行，接盤(pán)方為黑石集團(tuán)和新加坡國(guó)有控股的GIC公司。

而就在消息傳出的第二天，SOHO中國(guó)就發(fā)表了聲明，稱“會(huì)不時(shí)探討集團(tuán)所處主要市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及潛在交易機(jī)會(huì)”，對(duì)于當(dāng)前傳聞之事“不知悉”。

公開(kāi)參考發(fā)現(xiàn)，其實(shí)近年來(lái)，“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”早已成為SOHO中國(guó)的常態(tài)。

2014年，售賣(mài)SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO近一半物業(yè)，作價(jià)82.8億元；

2015年，轉(zhuǎn)讓上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的股權(quán)，接盤(pán)方為復(fù)興集團(tuán)；

2016年，售賣(mài)SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，作價(jià)32.2億元；

2017年，售賣(mài)虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)，作價(jià)85.8億元；

2019年，出售北京2583個(gè)地下停車位，供給7.61億元；出售共享辦公項(xiàng)目SOHO3Q給筑夢(mèng)之星，進(jìn)入合同審批流程；出售八大物業(yè)資產(chǎn)，官方否認(rèn)。

當(dāng)然，SOHO中國(guó)官方聲明對(duì)傳言的“證偽”起不到多大的作用?？v觀潘石屹此前的多番表態(tài)及公然違約，大概率是，過(guò)不了多久就會(huì)傳出物業(yè)交易成功的消息。

話事人與轉(zhuǎn)型路

潘石屹到底想往何處去？

或許更應(yīng)該問(wèn)，潘夫人張欣想往何處去。畢竟直接間接持股60%以上的張欣，才是當(dāng)前SOHO中國(guó)的真正話事人。

張欣14歲隨母赴港，后畢業(yè)于劍橋大學(xué)，成了華爾街上的一名投資精英。

1994年，張欣認(rèn)識(shí)了潘石屹。后者出生于甘肅天水，早年從廊坊石油部管道局辭職下海。此時(shí)，潘石屹已經(jīng)南下海南做過(guò)房地產(chǎn)，又北上北京與馮侖等人共同創(chuàng)建“萬(wàn)通”。

兩人相識(shí)僅四天，就決定結(jié)婚。緊接著，潘石屹跟兄弟散伙，開(kāi)起了夫妻店。

1995年，帶著離開(kāi)萬(wàn)通時(shí)分得的100萬(wàn)元，潘石屹與張欣一起創(chuàng)建SOHO中國(guó)。

如今變賣(mài)資產(chǎn)的緣由，就伏筆在SOHO中國(guó)的發(fā)展史中。

從1999年起，北京“現(xiàn)代城”、長(zhǎng)城腳下的公社、海南博鰲藍(lán)色海岸等項(xiàng)目相繼建成，反響不俗。但SOHO中國(guó)卻在綜合考慮后，決定放棄住宅地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以“建外SOHO”打響第一炮。

2007年，SOHO中國(guó)在港交所上市，成為當(dāng)年最大的亞洲地產(chǎn)IPO。

五年后，它二次轉(zhuǎn)型為包租公，從商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)—售賣(mài)”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)—自持”，營(yíng)收主要來(lái)自于租金收入。

2012年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收153.05億元，同比上漲約169%；凈利潤(rùn)為106億元，同比增長(zhǎng)22%。

達(dá)到自身巔峰的同時(shí)，也開(kāi)啟了下坡路。

到了2019年上半年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收約8.89億元，凈利潤(rùn)為5.65億元，同比下降48.36%。

數(shù)據(jù)顯示，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求和成交租金雙雙下滑。關(guān)于此，潘石屹說(shuō)過(guò)兩個(gè)數(shù)字：“我們物業(yè)回報(bào)率是3%，這在市場(chǎng)上表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)。但銀行貸款的利息是4個(gè)點(diǎn)，租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。”

租金與利率倒掛，正是SOHO中國(guó)售賣(mài)物業(yè)的原因之一。

沒(méi)人知道，如果2005年之后，SOHO中國(guó)還是做住宅，會(huì)是怎樣的光景。

2018年，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收已達(dá)2846.2億元，總資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億；碧桂園營(yíng)收3790.8億元，總資產(chǎn)也過(guò)萬(wàn)億；恒大營(yíng)收4662億元，總資產(chǎn)達(dá)到1.88億。

就在這一年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收為17.21億元，同比減少12.32%。

歷史沒(méi)有如果，有的只是SOHO中國(guó)的掉隊(duì)與清倉(cāng)。

過(guò)往清零，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外？

2005年，潘石屹忽然將名下股份以饋贈(zèng)的方式，悉數(shù)送給張欣。

個(gè)中緣由，傳聞?lì)H多，但也只有當(dāng)事人心知肚明。

這里的關(guān)鍵不在于“為何轉(zhuǎn)”，而在于轉(zhuǎn)了之后，張欣將所持股份轉(zhuǎn)入了家族信托。她是財(cái)產(chǎn)的授予人、保護(hù)人，也是該筆信托的唯一受益人。

家族信托頻頻出現(xiàn)于潘張二人海外投資中。

2011年，潘石屹數(shù)億美金投入紐約港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓項(xiàng)目；2012年，斥資6億美金收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán)；2013年年初，張欣和巴西財(cái)團(tuán)以14億美金收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。

潘石屹之子潘瑞也加入到了父母的海外大戰(zhàn)之中。

早在英國(guó)攻讀雷丁亨利商學(xué)院房地產(chǎn)博士學(xué)位時(shí)，他就成立了EREC Estates房地產(chǎn)公司，現(xiàn)已擁有多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。

關(guān)于海外投資的資金來(lái)源，張欣說(shuō)來(lái)自家族信托，與SOHO中國(guó)無(wú)關(guān)；潘石屹說(shuō)純屬個(gè)人行為，與SOHO中國(guó)無(wú)關(guān)。

但凡了解些家族信托與SOHO中國(guó)之間的深度綁定關(guān)系，自然也就知道“與SOHO中國(guó)無(wú)關(guān)”是不可能的。

2016年之后，由于國(guó)家加強(qiáng)外匯管制，潘氏夫婦暫停海外投資。

2019年，SOHO中國(guó)資產(chǎn)售賣(mài)步伐加快。

“SOHO中國(guó)目前資產(chǎn)太單一，主要都是辦公產(chǎn)品。銷售之后，我們儲(chǔ)備點(diǎn)別的東西挺好?！迸耸僬f(shuō)。

所謂“別的東西”，可以在國(guó)內(nèi)，也可以在海外。

翻閱潘石屹的微博，不是公益就是攝影，不是木雕就是會(huì)友，大有淡出日常管理之勢(shì)。

但他畢竟是SOHO中國(guó)董事會(huì)主席，賣(mài)不賣(mài)還是得做個(gè)決定。即便辭去了SOHO中國(guó)董事會(huì)主席，該發(fā)言還是得發(fā)言，妻唱夫隨。

家族信托也好，SOHO中國(guó)也罷，總歸都是潘家的事兒。只是可惜了SOHO中國(guó)，地產(chǎn)界的一面好旗幟。

編輯 杜博奇