美國(guó)東部時(shí)間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交F-1招股書，擬進(jìn)行首次公開募股（IPO），預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所，花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通將擔(dān)任本次IPO的承銷商。

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和品質(zhì)化服務(wù)

根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2017年中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模約為2.5億人。租賃人口規(guī)模約為1.9億人。預(yù)計(jì)2030年，全國(guó)租賃人口將達(dá) 2.7 億人，對(duì)應(yīng)的租金成交總額將達(dá) 4.2萬(wàn) 億元。市場(chǎng)規(guī)模的日益擴(kuò)大，消費(fèi)升級(jí)所帶來(lái)的居住體驗(yàn)要求的提高，傳統(tǒng)租住方式難以為繼。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化程度低，導(dǎo)致幾大痛點(diǎn)：黑中介擾亂市場(chǎng),亂象叢生；租賃關(guān)系不穩(wěn)定、承租人權(quán)益難以保障；存量住房盤活不足，租賃有效供給短缺。我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房大量閑置；住房租賃市場(chǎng)存在巨大的供給缺口，租賃供給質(zhì)量不高，難以滿足消 費(fèi)升級(jí)需要。

據(jù)了解，成立于2015年初的蛋殼公寓，是一家以科技驅(qū)動(dòng)為核心，提供高品質(zhì)租住生活的共享居住空間平臺(tái)，產(chǎn)品主要涵蓋白領(lǐng)分散式公寓和藍(lán)領(lǐng)集中式公寓。蛋殼公寓以創(chuàng)新的“新租賃”模式，為房東和租客提供解決方案，即集中化地運(yùn)營(yíng)由房東托管的公寓，將其出租給租客；對(duì)公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)；沒(méi)有實(shí)體店面，業(yè)務(wù)流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗(yàn)。

蛋殼公寓以租賃市場(chǎng)大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),構(gòu)建Bl決策系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)前置量化，業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)收出房?jī)啥诉M(jìn)行高效率管理，實(shí)現(xiàn)模式可復(fù)制風(fēng)險(xiǎn)可控。其技術(shù)團(tuán)隊(duì)打造的客戶信息 管理系統(tǒng)、房屋運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)及現(xiàn)金流管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了房屋產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)過(guò)程的數(shù)據(jù)線 上化及可視化。

事實(shí)證明，蛋殼公寓的這一“新租賃”模式大大提高運(yùn)營(yíng)效率，提升用戶體驗(yàn)。

在租客方面，截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續(xù)租率超過(guò)了51%，均居于行業(yè)首位。蛋殼公寓的租客年齡集中在22至30歲之間，高學(xué)歷，有穩(wěn)定收入。蛋殼公寓與租客簽訂的合同期限通常為1年，為其提供優(yōu)質(zhì)的一站式服務(wù)，包括自營(yíng)保潔、維修、WiFi以及7*24小時(shí)服務(wù)響應(yīng)。

在房東方面，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，截至2019年6月30日，蛋殼公寓房東續(xù)簽率為80%，為行業(yè)最高水平。

在公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務(wù)費(fèi)。2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓收入為50.00億元人民幣，較2018年同期的16.73億元增長(zhǎng)198.8%；2018年和2017年的營(yíng)業(yè)收入為26.75億元和6.57億元人民幣，同比增長(zhǎng)307.3%。

5年覆蓋13城

根據(jù)招股書內(nèi)容，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶13地市場(chǎng)，共運(yùn)營(yíng)406746間房間，與成立的第一年（截至2015年12月31日，其運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)為2,434間，且全部位于北京）相比，房間數(shù)增長(zhǎng)了166倍，2015年底至2018年底三年年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)360%。

從城市分布來(lái)看，一線城市是蛋殼的主戰(zhàn)場(chǎng)，占經(jīng)營(yíng)總房源的52.6%，二線城市將是其下一階段的重心。

艾瑞咨詢的調(diào)查報(bào)告顯示，蛋殼公寓主要以標(biāo)準(zhǔn)化的房屋產(chǎn)品和高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量取勝。74%的被訪用戶對(duì)蛋殼公寓給與積極正面的評(píng)價(jià)，在房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量、流程便利性和App產(chǎn)品使用體驗(yàn)、總體租客滿意度等方面，蛋殼公寓都高于同行，居于行業(yè)第一。

2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓的平均月租金為2155元，低于2018年同期的2408元，主要原因是其發(fā)力布局二線城市市場(chǎng)，二線城市的房源比例升高，降低了平均租金。

蛋殼公寓的規(guī)模為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第二位，且房間數(shù)增長(zhǎng)最快，增速居行業(yè)第一。此外，來(lái)自業(yè)內(nèi)三份權(quán)威刊物--邁點(diǎn)研究院、克而瑞和睿和的報(bào)告顯示，蛋殼公寓在中國(guó)所有共享居住平臺(tái)中的品牌影響力居于首位。

蛋殼公寓目前仍處于虧損狀態(tài)，2019年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元人民幣。蛋殼方面給出尚未盈利的理由是，因其持續(xù)高速增長(zhǎng)。同時(shí)，其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個(gè)月。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億元人民幣。

值得注意的是，招股書披露，不久之前蛋殼公寓完成了新一輪融資，即來(lái)自于華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。充足的資金將助推蛋殼公寓深耕精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，打磨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和品質(zhì)服務(wù)。

當(dāng)前股東結(jié)構(gòu)中，螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰(zhàn)略投資方，占股7.8%，雙方簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，探索在支付、金融服務(wù)和獲客等方面的深度合作。老虎環(huán)球基金為最大機(jī)構(gòu)投資人，占20.0%的股份，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)持有6.3%的股份。

蛋殼公寓在招股書中表示，此次IPO計(jì)劃募資至多1億美元，募集到的資金一是將用于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，二是將加強(qiáng)在技術(shù)方面的實(shí)力，進(jìn)一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用，三是用于一般性營(yíng)運(yùn)資金用途。