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華僑城又雙叒賣項目了。

11月19日，北京產權交易所信息披露，云南云旅房地產擬轉讓云南世博華兆置業(yè)有限公司50%股權及4.03億元債權，底價6.53億元，其中50%股權的掛牌價格為2.5億元，而這50%是云南云旅房地產所持全部股份，該公司為華僑城控股企業(yè)。

多年來，華僑城的發(fā)展一直比較穩(wěn)健。但去年開始，華僑城拿地變得激進，并頻繁處置旗下項目。今年以來，華僑城已經轉讓了超過10個項目公司的股權，另一邊依然不斷在出資買地，左出右進之下，企業(yè)的現金流情況有所好轉，但經營風險仍存。

頻繁賣項目

19日被掛牌轉讓的云南世博華兆，截至10月31日營業(yè)利潤-60.07萬元，凈利潤-60.07萬元，資產總計15.36億元，負債總計15.37億元，所有者權益-62.12萬元。截至目前，云南云旅房地產對世博華兆置業(yè)債權金額為4.03億元，隨著世博華兆置業(yè)項目開發(fā)建設的推進，預計債務情況將發(fā)生變化。

據了解，早于8月14日，云南云旅房地產便已在北京產權交易所掛牌轉讓所持的云南世博華兆有限公司50%股權，但彼時并未給出底價。

而就在前一日，北京產權交易所才掛牌轉讓昆明萬瀾房地產開發(fā)有限公司50%股權及19.3億元債權，該公司為華僑城與萬科的合資公司，此次掛牌轉讓的是華僑城所持50%股權，轉讓底價為23.3億元，其中，50%股權的掛牌價格為4億元。

昆明萬瀾成立于2018年10月19日，注冊資本為1000萬元，成立后便以52.20億元底價斬獲云南昆明西北新城6宗住宅用地，地塊面積約24.68萬平米。2019年6月，昆明萬瀾宣布投資110億元建設萬科城項目。截至2019年10月31日，昆明萬瀾營業(yè)收入為0，凈利潤-1691.8萬元，資產總計61.05億元，負債總計61.24億元。

去年以來，華僑城便成了產交所的?？?，2018年全年，其至少轉讓了18家子公司股權和一個資產包，轉讓的項目是2017年的兩倍有余。尤其是第二總部云南的項目，不知為何竟成了燙手山芋，6月至今，華僑城已在產交所掛牌了旗下約8個位于云南項目的轉讓信息。例如，6月華僑城全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權；7月華僑城掛牌轉讓盈江縣大盈玉石城有限公司100%股權以及云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權等。

在云南之外的其它地方，華僑城更是沒有絲毫不舍。僅10月22日單日，北京產權交易所就披露了兩條華僑城旗下企業(yè)的掛牌信息，一條是底價22.28億元轉讓上海華合房地產開發(fā)有限公司50%股權；另一條為底價24.84億元轉讓上海華筵房地產開發(fā)有限公司50%股權，值得注意的是，該項目是華僑城在2016年以69億獲取的“地王”，三年后卻遭36折甩賣。

截至三季度，前者營業(yè)利潤為-326.29萬元，資產總計40.65億元，負債總計1.49億元，所有者權益39.16億元；后者營業(yè)利潤為-633.1萬元，凈利潤為-529.68萬元，資產總計50.37億元，負債總計5.01億元，所有者權益45.36億元。

買地出手闊綽

2015年－2017年，是諸多房企沖規(guī)模的幾年，但華僑城這段時間的步伐十分平穩(wěn)，每年年底的土地儲備均保持在600萬平方米至650萬平方米之間。但在2018年，房地產宏觀調控開始趨嚴之后，華僑城卻突然開始激進擴張，年底土地儲備增至1779萬平方米，是2017年的2.8倍。

進入2019年，華僑城也未停止積極的腳步，前9個月共獲取項目47個，新增權益建筑面積958萬平方米，幾乎趕上了去年全年的水平（1141萬平方米）。尤其是第三季度單季便獲取項目29個，拿地權益建面521萬平方米，超過了上半年累計拿地權益建面437萬平方米。

在積極拿地的隊伍中，作為央企的華僑城并不孤單。中指研究院的數據顯示，今年以來，拿地金額排行榜前十的企業(yè)中，過半均為國企/央企背景。對此，行業(yè)普遍認為，拿地對資金的占用規(guī)模較大，而國企/央企背景的企業(yè)資金實力雄厚、融資成本低，拿地優(yōu)勢明顯。

最新數據顯示，房地產企業(yè)目前的平均融資利率已經接近8%，而華僑城的資金成本卻普遍不到6%。例如，今年3月份發(fā)行的5年期25億公司債券票利率僅3.88%，9月份發(fā)行的21.5億元證監(jiān)會主管ABS，票面利率僅4.24%。

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也曾向鈦媒體分析稱：“對于央企和國企來說，其拿地也說明其依然是希望做大規(guī)模，即這是其經營導向和基調。過去許多國企和央企普遍存在規(guī)模做不過名氣的問題，但現的市場環(huán)境對他們來說剛好是一個彎道超車的好機會，資金優(yōu)勢開始凸顯，在當前民企資金面收緊的時候，其更有能力做好土地儲備，這即是其在投資拿地方面的底氣所在。”

只不過，一邊積極拿地，一邊又頻繁賣地，背后或許是企業(yè)長期理念與短期目標沖突下的無奈之舉。2015年，華僑城在其原有的“旅游+地產”模式上提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式，逐漸開始“去地產化”，但文旅產業(yè)周轉慢、效益低的特性，又難以滿足華僑城對規(guī)模及利潤的渴求。

半年報顯示，2019年上半年，華僑城房地產業(yè)務的毛利率高達81%，在業(yè)內鶴立雞群，較去年同期增長14%；文旅業(yè)務的毛利率則同比下跌5%至33%?，F實如此，在彎道超車的欲望下，華僑城不得不重拾房地產業(yè)務，同時通過項目股權處置回流現金，還要在市場上不斷尋求優(yōu)質文旅項目，以期實現長遠規(guī)劃。

值得一提的是，雖然部分項目是無奈之下的低價甩賣，但總體而言賣項目給華僑城帶來了不少利潤。三季報顯示，2019年1-9月，華僑城實現營業(yè)收入299億元，同比增加22%；歸母凈利潤60億元，同比增加178%，其中處置項目股權所獲得的投資收益占據了華僑城凈利潤的六成。

經營風險仍存

大手筆拿地對現金的占用極大，從2017年起，華僑城經營活動產生的現金流量凈額便為負值，2017年底為-77億元，2018年底則接近負一百億元，2019年截至三個季度末則分別為-6億元、-85億元、-37億元，而每次現金流情況好轉時，華僑城給出的理由皆為“銷售回款增加所致”。

因此，出售項目對華僑城而言，是回流現金的重要渠道，除在產交所掛牌轉讓之外，華僑城今年以來也一直在大力促進對消費者的樓盤項目銷售。財報提到，2019年上半年，華僑城各地產業(yè)務單位積極創(chuàng)新營銷舉措，多管齊下?lián)屪ナ袌觯椖客票P、銷售、回款同比去年均有大幅增長。累計簽約銷售回款額同比大幅增長，華僑城房地產公司、中部事業(yè)部銷售回款表現良好。?

雖然未披露具體數字，但從第三方披露的數據中或許可以獲取一些信息?？硕饠祿@示，今年前十個月，華僑城在深圳地區(qū)銷售流量排行榜上以237億元的成績位列第二名，僅次于萬科，主力項目華僑城大廈成交127億；銷售面積32萬平方米，排在在萬科、佳兆業(yè)之后。

但即使如此，華僑城經營現金流量凈額依然為負，經營風險仍存。在半年報中，華僑城多次表達了對現金流問題的重視，稱下半年公司要力爭開盤節(jié)奏再提速、回款周期再縮短，加快現金回流，控制負債率，防范化解各類重大風險；同時，堅持“現金為王”，提高項目推盤速度；堅持“回款”才是硬道理，加快項目去化。

華僑城還表示，對于部分總盤貨值大、政府調控、市場遇冷的產品，將制定靈活的價格和銷售策略，通過“整售+散售”結合、“以量換價”、“以時間換空間”等多樣化手段實現去化；對于去化難度大的產品，果斷決策，積極通過資產證券化、股權轉讓、資產處置等方式，快速盤活——這也解釋了華僑城頻繁賣資產背后的動因。

另外，激進擴張的背后還有大規(guī)模上升的債務。財報顯示，截至9月底，華僑城的負債總額為2802億元，較去年底增加六百多億，其中短期借款翻番至261億元，長期借款879億元，是年初的1.5倍。相應地，華僑城的凈負債率前幾年一直穩(wěn)定在60%至65%之間，而2018年突然攀升至84%，截至今年三季度進一步增至103%，財務風險極大。

而華僑城的償債能力卻不甚樂觀。截至三季度末，華僑城反應短期償債能力的指標流動比率（合理數據為2）及速動比率（合理數據為1）分別為0.36及0.78；反應長期償債能力的指標（合理數據為1）則為0.68。自救之路，依然漫長。（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）

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