投資界（微信ID：pedaily2012）1月17日消息，蛋殼公寓今日登陸紐交所上市，發(fā)行價定為13.5美元，股票代碼為“DNK”。開盤報13.5美元/股，截至發(fā)稿，蛋殼公寓報13.4美元/股，市值24.6億美元。

2014年，高靖從老領(lǐng)導(dǎo)手里接過150萬后成立蛋殼公寓，而后帶領(lǐng)團隊用短短幾年的時間締造了一個獨角獸，運營公寓數(shù)量激增到40萬多間，布局城市擴展到13個。

回顧蛋殼的創(chuàng)業(yè)歷程，其一共獲得七輪融資，總金額超過50億人民幣，背后不乏愉悅資本、老虎環(huán)球基金（Tiger Global）、CMC資本、春華資本等眾多VC/PE機構(gòu)一一現(xiàn)身。

“中國有幾億年輕人離開家鄉(xiāng)、奮斗在各自的工作崗位上，讓每個拼搏的年輕人可以住得好、住得安全、住得體面，讓每個勞動者居者有其屋，不要再為一張床焦頭爛額，這是關(guān)乎國計民生的大事情。”連續(xù)加碼蛋殼4輪的愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海在敲鐘現(xiàn)場表示，“我記得問過高靖，公司為什么叫蛋殼呢？是希望為每個身處異鄉(xiāng)的人都提供一個溫暖的‘殼’，孵出自己的夢想?！?/p>

手握超40萬套房

一只長租公寓“獨角獸”成長史

蛋殼公寓的創(chuàng)業(yè)故事始于2014年。

彼時，在互聯(lián)網(wǎng)賦能一切的大潮下，各種創(chuàng)業(yè)項目相繼涌現(xiàn)，蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖也琢磨著怎么創(chuàng)業(yè)。一來二去，他瞄準(zhǔn)了長租公寓市場，“從商業(yè)本質(zhì)看，第一要看垂直市場是否足夠大，第二要看客單價或毛利能否平衡公司的運營成本，第三要看生命周期是否足夠長?！?/p>

確定了創(chuàng)業(yè)方向后，高靖從糯米網(wǎng)的老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽那里拿到了150萬，自己也拿出100萬，湊成了250萬作為啟動資金。

那時候，他常常去找房地產(chǎn)中介“談人生”。高靖請他們喝咖啡，一聊就是一下午，試圖從他們的經(jīng)驗里挖掘用戶痛點，這段經(jīng)歷也讓高靖對信息不透明、房源匹配難的現(xiàn)狀更加深刻。2014年底，高靖親手收下了蛋殼的第一套房子。

長租公寓，規(guī)模為王。收房擴張幾乎成了長租公寓們必走的一條路。招股書顯示，2015年年底，蛋殼公寓運營2434間公寓，但這個數(shù)字在不到五年的時間里飆升到了40萬套，規(guī)模擴張了166倍。憑借跑馬圈地，蛋殼順利進入行業(yè)頭部，地區(qū)也從一個北京輻射到深圳、上海、深圳等13個城市。

截至2019年前9個月，蛋殼公寓入住率為87%，用戶續(xù)簽率52%。值得一提的是，蛋殼公寓的客單價在下降，2019年前9個月平均月租金為2155元，低于2018年同期的2408元，這與蛋殼二線城市房源比例上升有關(guān)。

多年以來，蛋殼公寓運營的一直都是“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房產(chǎn)”的新租賃模式。“拿房、裝修、出租”三步走，配合售后服務(wù)體系、24小時在線客服、雙周保潔、維修等服務(wù)。如同招股書描述的，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務(wù)費。

招股書顯示，蛋殼公寓2017年營收為人民幣6.6億元，2018年翻了4倍多達(dá)到26.8億，2019年前10個月總營收更是突破57億元人民幣大關(guān)，較2018年前10個月19.92億元增長187%。

不過，漂亮的營收難掩虧損的事實，這個數(shù)字仍在不斷擴大。招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.715億元；至2018年，凈虧損增至13.69億元；而2019年前10個月，虧損更是擴大到了28.13億元人民幣。虧損原因蛋殼也在招股書中作出了解釋，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。

此外，蛋殼公寓是租金貸的重度用戶。招股書顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%。作為長租公寓普遍用來吸引用戶的“利器”，租金貸向來爭議頗大，一方面，租金貸既緩解了租戶的壓力，又為長租公寓增加了預(yù)付款，三方利好。

但這也是個危險游戲，融資杠桿過大，只要其中一個環(huán)節(jié)出了問題，資金鏈將隨之?dāng)嗔选Ａ硪贿?，政策端為“租金貸”戴上了緊箍咒。2019年12月，住建部等六部委發(fā)文明確“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成等?？梢灶A(yù)見，2020年將是長租公寓市場的規(guī)整期。

從數(shù)據(jù)來看，蛋殼公寓的“租房貸”租客占比在逐步減少。蛋殼公寓CEO高靖此前在接受媒體采訪時回應(yīng)過租金貸問題，“不要對租金貸談虎色變，要大膽地告訴租客，講清楚，這不是壞事。我們在背后也做了大量擔(dān)保工作?！?/p>

背后VC/PE機構(gòu)云集，有人連續(xù)4輪加碼

從籍籍無名到行業(yè)頭部，蛋殼公寓背后浮現(xiàn)眾多VC/PE的身影。企查查數(shù)據(jù)顯示，蛋殼4年里完成了7輪融資，背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環(huán)球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等知明星機構(gòu)。

資料顯示，2017年3月，蛋殼公寓獲1億元人民幣A+輪融資，愉悅資本、優(yōu)客工場、開物華登聯(lián)合投資；2018年，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資。同年6月，蛋殼公寓完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領(lǐng)投；2019年3月，完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本等跟投，融資完成后，蛋殼公寓的估值超20億美元。

直到2019年10月份遞交招股書時，人們才發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓又融了一輪。招股書顯示，蛋殼公寓首次遞交招股書時已完成1.9億美元D輪融資，由CMC資本和春華資本投資。

縱觀蛋殼公寓的融資歷史，不難發(fā)現(xiàn)，愉悅資本在這7輪融資中連續(xù)加碼了4輪。

談及融資往事，高靖曾對媒體“吐槽”，“融資沒有一次是順利的，都是自己去找投資人?！笨瓷先ブ皇钦劻?0分鐘就拿到的投資，都至少經(jīng)過了幾個月的相互了解和溝通。

這種說法得到了驗證。劉二海向投資界（ID：pedaily2012）透露，決定投資蛋殼之前一直都在糾結(jié)，彼時蛋殼公寓運營的公寓只有8000間，在整個長租公寓市場里激不起一點水花。但基于對創(chuàng)始人能力與趨勢的判斷，劉二海最終選擇了投資。

高靖進軍長租公寓之際，北京已有另一家知名長租公寓品牌，且規(guī)模至少超過蛋殼公寓20倍，差距懸殊的情況下，高靖依然闖了進來，并且經(jīng)營的還不錯，這讓劉二海認(rèn)為高靖“敢打仗，也會打仗，也說明長租這個行當(dāng)還可能不是一家能夠獨大，不是贏者通吃的?！蓖瑫r，高靖曾經(jīng)的同事——愉悅資本另一家被投公司途虎養(yǎng)車CEO陳敏對高靖能力的肯定也令劉二海動了心。

2016年年底，劉二海約高靖來公司聊一聊，高靖提到在公寓運營過程中會構(gòu)建數(shù)據(jù)系統(tǒng)，以便于規(guī)?；芾?。劉二海坦言，這一點令他印象深刻，“有了數(shù)據(jù)系統(tǒng)，蛋殼就隨時掌握各個城市各個區(qū)域房價、租價的實時數(shù)據(jù)、進而分析出趨勢，敢于拿房?！币驗檫@幾個因素，愉悅資本連續(xù)投了好幾輪，第一筆就投了一千多萬美元，蛋殼公寓也由此走上發(fā)展快車道。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，IPO前蛋殼公寓董事長沈博陽、CEO高靖和總裁崔巖分別持有6.3%、14.2%和2.0%的股份，老虎環(huán)球基金、愉悅資本、開物投資、CMC資本、春華資本則分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，螞蟻金服通過Antfin （Hong Kong）Holding Limited持股7.8%。

長租公寓，爆發(fā)赴美上市潮

不到3個月時間，已經(jīng)有兩家長租公寓頭部機構(gòu)先后IPO，這未免太過巧合。

可以肯定的是，行業(yè)分化正在加速。過去一年，募資端的寒冷蔓延到了投資端，沒有了資本“輸血”，長租公寓們開始找尋新的出路。頭部企業(yè)則全力謀求上市，中小機構(gòu)則艱難求生，2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購；3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技公司收購；7月，南京玉恒公寓資金鏈斷裂；8月，樂伽公寓轟然崩盤；9月，杭州德寓科技傳出資金鏈斷裂消息，10月， 喔客公寓被杭州警方立案……

隨著大量長租公寓倒下，VC/PE機構(gòu)對于這個領(lǐng)域的態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，再加上募資不景氣，長租公寓品牌從一級市場拿錢會越來越難，那就只剩下一條路——IPO，一方面轉(zhuǎn)向二級市場直接融資，同時也能讓之前的投資方退出。

提到上市的長租公寓機構(gòu)，蛋殼公寓并不是第一家。就在3個月前，蛋殼的同行青客公寓搶先掛牌納斯達(dá)克，不過，截至1月17日收盤，青客公寓市值已經(jīng)縮水了近30%，長租公寓“第一股”的亮眼標(biāo)簽背后隱患重重。

在一眾VC/PE簇?fù)碇?，蛋殼終于迎來了上市這一天。不過，長租公寓的這場IPO競賽才剛剛開始。