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文 | 一點(diǎn)財經(jīng)編輯部，作者 |?韓東，編輯 |?劉 煜

龍頭房企萬科似乎陷入了多事之秋。

先是2019年財報發(fā)布表現(xiàn)不及預(yù)期，引發(fā)股價下挫創(chuàng)下近一年新低，甚至引發(fā)資本市場擔(dān)憂帶動整個地產(chǎn)板塊的股價下跌。而后又是涉及高管層、最高權(quán)力中心的人事變動，引發(fā)了企業(yè)震蕩和行業(yè)矚目。

不同尋常的財報表現(xiàn)和人事動蕩背后，一場萬科對內(nèi)對外的 “戰(zhàn)爭”正在打響。

01?巨浪之下

由萬科大江大海計劃引發(fā)的滔天巨浪正在襲卷萬科內(nèi)部每一個階層。

4月7日，萬科再發(fā)人事變動，調(diào)任原中西部區(qū)首、現(xiàn)年42歲的王海武至總部，任公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官(COO)。此前，這一職位的擔(dān)任者是現(xiàn)年57歲的張旭。另據(jù)媒體報道，伴隨著王海武的人事變動，萬科中西部區(qū)首將由現(xiàn)年41歲的原杭州公司總經(jīng)理李嵬接任。

這已經(jīng)是萬科今年以來發(fā)布的第二則重大人事變動。此前的3月17日，于萬科財報發(fā)布的同時，萬科宣布：執(zhí)行董事王文金不再兼任公司執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人；執(zhí)行董事張旭不再兼任公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官，自發(fā)請愿去負(fù)責(zé)萬科物流業(yè)務(wù)；另，聘任82年女將韓慧華為公司執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人，補(bǔ)缺王文金。

萬科4月7日發(fā)布的人事調(diào)整實(shí)際上是對3月17日人事調(diào)整的補(bǔ)充。兩次重大調(diào)整過后，兩個萬科總部高管層曾經(jīng)的“舊人”，一個將離開總部去往業(yè)務(wù)一線，另一個雖仍留在總部，但也僅余執(zhí)董職務(wù)，負(fù)責(zé)“牽頭集團(tuán)總部管理中心”。

萬科將上述人事變動歸結(jié)為大江大海計劃的進(jìn)一步深化。2019年2月，郁亮首次對外透露，將在萬科內(nèi)部啟動“大江大?！庇媱潯Ｔ?月舉行的2018年度業(yè)績會上，郁亮表示，。要把公司內(nèi)部變成大江大海，適應(yīng)戰(zhàn)略要求和變化，實(shí)施組織重建和人事匹配。

萬科是業(yè)內(nèi)起名的高手，曾經(jīng)的“海盜計劃”、“八爪魚”戰(zhàn)略、“熱帶雨林”戰(zhàn)略等，其形象生動程度都一度讓業(yè)內(nèi)拍案叫絕。這一次的“大江大?！庇媱澩瑯硬粫狻Ｔ谟袅凉_表態(tài)之后，萬科內(nèi)部迅速變成大江大海，人員調(diào)令迭出，流動速度加快，整個集團(tuán)明流、暗流涌動。

先是2019年5月，萬科高級副總裁張紀(jì)文卸任南方區(qū)首，調(diào)任集團(tuán)梅沙教育事業(yè)部首席執(zhí)行官；原萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席財務(wù)官孫嘉接任，調(diào)離總部到了一線。

重新調(diào)整區(qū)首后的萬科四大區(qū)域事業(yè)集團(tuán)于5月迅速成立“大江大海工作委員會”，各區(qū)首為第一負(fù)責(zé)人，在轄區(qū)內(nèi)迅速落實(shí)大江大海行動。

2019年6月，在萬科舉行的股東大會上，郁亮進(jìn)一步補(bǔ)充，“大江大?！备嗍菑?qiáng)調(diào)內(nèi)部的流動，過去兩個多月以來，萬科發(fā)布了14條職位比較高的任命，大多數(shù)是內(nèi)部調(diào)配，跨區(qū)域流動?！耙粋€組織一定時間成熟之后就有必要跨區(qū)域流動，否則會固守一方，難免會產(chǎn)生一些懈怠的心態(tài)，所以大江大海是活水計劃，讓水活起來。未來大多數(shù)人才還會從內(nèi)部產(chǎn)生?！?/p>

概念舞動的背后是萬科正在進(jìn)行的史上最大規(guī)模、最高頻次的城市總經(jīng)理換防。據(jù)一點(diǎn)財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2019年，萬科先后發(fā)布超過三十余次人事?lián)Q防，涉及超三十多個城市總經(jīng)理的調(diào)整和流動，廣度覆蓋南方、北方、上海等區(qū)域。

步入2020年，萬科的人事動蕩仍在持續(xù)和擴(kuò)大，不僅最高權(quán)力中心進(jìn)行了重組，涉及到王文金、張旭兩大老將，更新調(diào)任了原中西部區(qū)域區(qū)首王海武成為公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官，進(jìn)入萬科總部核心管理層，連財務(wù)負(fù)責(zé)人也換成了80后女將韓慧華。

與此同時，王海武的調(diào)動同樣涉及到萬科四大區(qū)域中的中西部區(qū)域。在2019年，萬科中西部的人員調(diào)動是相對較少的。但伴隨著王海武的調(diào)動，李嵬從杭州公司總經(jīng)理位置調(diào)任中西部區(qū)首，與2019年南方區(qū)首變動所導(dǎo)致的南方區(qū)域劇烈人事動蕩類似，中西部區(qū)首的變動同樣或?qū)?dǎo)致系列連鎖反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，接下來，萬科的人事變動仍將持續(xù)。

02?權(quán)力的“游戲”

并不是所有人都能適應(yīng)這樣深度和頻次的人事調(diào)動，劇烈波動中，有人選擇了順從，有人則選擇離開。

2019年1月，萬科發(fā)布內(nèi)部郵件，任命原廣州萬科總經(jīng)理唐激楊為深圳萬科總經(jīng)理。但調(diào)任不到一年時間，2019年12月2日，萬科又宣布，唐激楊不再擔(dān)任深圳萬科總經(jīng)理，調(diào)任南方區(qū)域BG產(chǎn)城事業(yè)部總經(jīng)理，其職務(wù)暫時由南方區(qū)首孫嘉兼任。

無獨(dú)有偶，2019年1月，原廈門萬科總經(jīng)理薛峰被調(diào)任為廣州萬科總經(jīng)理。到任4個月后，薛峰隨即又被調(diào)任為萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理。不到兩個月后，薛峰選擇了離職。

更多人則是開始質(zhì)疑這樣大規(guī)模人事流動和調(diào)配的必要性和合理性。畢竟，長期不穩(wěn)定的人事結(jié)構(gòu)并不利于萬科企業(yè)的發(fā)展。在萬科發(fā)展史上，雖然也曾經(jīng)發(fā)生過類似的跨區(qū)域調(diào)動，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180計劃”等，但類似這樣大規(guī)模、深層次的人事調(diào)整和動蕩，尚屬首次。

而在地產(chǎn)界，包括碧桂園等多家企業(yè)，雖然也設(shè)置了諸如輪崗之類制度，但更多是為了強(qiáng)化高管對企業(yè)內(nèi)各條線業(yè)務(wù)的熟悉程度，同時假如A角離任了，B角能夠迅速補(bǔ)缺，企業(yè)正常經(jīng)營管理不會受到大的影響，管理具備穩(wěn)定性。輪崗歸輪崗，正常情況下，大部分在一定期限之后，最終依然還是會回到熟悉的崗位和熟悉的職責(zé)范圍內(nèi)去，企業(yè)也并不會因此產(chǎn)生大的波動。

對比之下，更加凸顯萬科大江大海計劃的非比尋常?！澳闳タv觀所有企業(yè)，哪有這樣頻次的城市總調(diào)動？要知道，企業(yè)中高層的變動往往牽一發(fā)而動全身，一個城市總被更換了，下面的人事往往也會經(jīng)歷一輪洗牌，這必將對這個城市公司的運(yùn)營產(chǎn)生短期影響和波動。所以，除非升遷或者是真的做得很差、犯了錯誤，否則企業(yè)并不會輕易地進(jìn)行更換?！庇械禺a(chǎn)界獵頭對一點(diǎn)財經(jīng)如是指出。

因而，細(xì)究之下，萬科人事動蕩的根源，顯然隱藏著更深層次的驅(qū)動力。而答案的找尋，或許要回溯到曾經(jīng)的萬寶之爭。

2017年6月，持續(xù)時間長達(dá)兩年的萬寶之爭，以深圳地鐵接連接盤華潤、恒大持有的萬科股份，成為萬科的第一大股東而宣布最終落幕。伴隨新股東入主同步進(jìn)行的，是萬科權(quán)力架構(gòu)的重新調(diào)整

66歲的王石宣布卸任，將接力棒交給了52歲的郁亮。同時，萬科董事會進(jìn)行換屆改組。改組后的萬科董事會由11名成員構(gòu)成：深圳地鐵占三席，分別為林茂德、肖民、陳賢軍；萬科得三席，分別為郁亮、王文金、張旭；外部董事一席，為孫盛典。另設(shè)有四名獨(dú)立董事。

一朝天子一朝臣，是朝代更迭的必然法則。但很多時候，這個法則放在企業(yè)身上同樣適用的。伴隨著萬科正式告別“王石時代”、步入“郁時代”，以及萬科最高權(quán)力中心的重組，萬科內(nèi)部權(quán)力的重新清理和洗牌成為必然。

2018年1月31日，郁亮上位半年后，在外界眼中名不見經(jīng)傳的祝九勝接替郁亮成為萬科總裁、首席執(zhí)行官。同年9月，萬科南方區(qū)域月度例會上，郁亮發(fā)表內(nèi)部講話，正式提出對萬科進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，實(shí)施收斂聚焦，鞏固基本盤，以‘活下去’為最終目標(biāo)。與此同時，正式明確組織重建、事人匹配的基本邏輯，并使其成為組織自我更新的常態(tài)，將人事調(diào)整定位為2019年的管理工作重點(diǎn)。

2019年，以組織重建、事人匹配、適應(yīng)戰(zhàn)略變化和調(diào)整為名，萬科正式啟動“大江大海”計劃，在人事上掀起滔天巨浪。這時，距離深鐵入主、郁亮上位剛剛過了一年半。

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對一點(diǎn)財經(jīng)指出，雖然，萬科的戰(zhàn)略檢討和調(diào)整，一定程度上同樣是基于對后市的研判和自身實(shí)際所做出的戰(zhàn)略抉擇，但從萬科人事調(diào)整的深度和廣度上來看，這樣的調(diào)整已經(jīng)超出了正常戰(zhàn)略調(diào)整的需求范圍，更多的是由企業(yè)權(quán)力更迭所導(dǎo)致的人事洗牌。

深鐵不是華潤，郁亮也不是王石，萬科的改變成為必然。我們很難去判斷，這究竟是來自于深鐵的意志，還是來自于萬科的意志？正如對于萬科所說的事人匹配，究竟是事決定人，還是人決定事，還是認(rèn)決定了人？這一點(diǎn)，每個人心中都有著不同的答案。

03?萬科的戰(zhàn)爭

萬科的人事動蕩仍在持續(xù)，新一屆的權(quán)力中心將把萬科帶往何處，我們暫未可知，但劇烈的人事動蕩所引發(fā)的負(fù)面影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

不久前，萬科剛剛公布的2019年全年業(yè)績。這是一份讓讓外界略感失望的財報。

財報顯示，2019年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額6308.4億元，銷售面積4112.2萬平方米，同比分別增長1.8%和3.9%，增速均較2018年大幅放緩。

雖然營業(yè)收入較2018年同比增長23.59%至3678.8億元，但歸屬于上市公司股東的凈利潤近同比增長15.1%至388.7億元，低于市場預(yù)期的20%，可謂增收不增利。公司的毛利率和凈利率的表現(xiàn)卻不及預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點(diǎn)；歸母凈利率10.57%，低于2018年的11.34%，盈利能力有所減弱。

國際評級機(jī)構(gòu)瑞信在隨后發(fā)布的報告中稱，萬科2019年度核心盈利雖然增長11%，但分別低該行及市場預(yù)期的7%及5%。雖然，萬科的資產(chǎn)負(fù)債表較同行健康，但管理層仍對銷售規(guī)模擴(kuò)張態(tài)度轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎。公司去年買地支出為年內(nèi)合約銷售的35%，低于行業(yè)平均水平的50%，換言之萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。與此同時，萬科去年新開工建筑面積同比減少15%至4240萬平方米，預(yù)算今年進(jìn)一步減少至2920萬平方米。

基于此，該行將2019-2022年銷售年復(fù)合增長預(yù)測由9%下調(diào)至2%，以反映土地儲備緊絀，并將2020-2021年盈利預(yù)測下調(diào)9%，每股資產(chǎn)凈值下調(diào)10%，以反映合約銷售及利潤率增長放緩，目標(biāo)價由35.6港元下調(diào)至27.4港元，評級由“跑贏大市”降至“中性”。

財報發(fā)布翌日，萬科AH股股價均告下跌，并于3月19日繼續(xù)下探，連續(xù)兩天下挫，AH股價均創(chuàng)近一年半新低。對于萬科發(fā)布的這一份未達(dá)預(yù)期的財報，投資者選擇了用腳投票。龍頭老大的業(yè)績表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期，也引發(fā)了資本市場對房地產(chǎn)后市的擔(dān)憂，整個地產(chǎn)板塊直接被帶崩。

有投資者質(zhì)疑，萬科業(yè)績表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期，與萬科2019年頻繁的人事變動有關(guān)。以南方區(qū)域?yàn)槔?，萬科南方區(qū)域原先是萬科四大區(qū)域中表現(xiàn)較好的區(qū)域，2015-2017年三年間，南方區(qū)域與上海區(qū)域?qū)︿N售業(yè)績的貢獻(xiàn)比例領(lǐng)先、相互追趕；但自2018年以來，南方區(qū)域開始遭遇挑戰(zhàn)，從被北方區(qū)域反超到2019年的銷售額墊底。2019年，萬科南方區(qū)域以1274.23億元首次排在最末位，在集團(tuán)業(yè)績中占比僅20.20%。而南方區(qū)域同時也是萬科過去一年人事變動最為劇烈的區(qū)域。

有投資者對一點(diǎn)財經(jīng)表示，原本以為熬過了萬寶之爭，隨著萬科股權(quán)架構(gòu)的塵埃落定，王郁交班的順利完成，萬科能夠迎來一個穩(wěn)定的發(fā)展時期，卻沒有想到，股爭的終結(jié)并不是結(jié)束， 一切反而才剛剛開始。

萬寶之爭給萬科所帶來的的“遺產(chǎn)”顯然不止權(quán)力中心重塑、權(quán)力中心洗牌，還有某種程度上，萬科錯失的房地產(chǎn)黃金時代最高峰的三年。

黃金年代如果有曲線，那2015-2017年這三年一定是處于曲線的最高峰。三年間，房價暴漲，規(guī)模膨脹。當(dāng)萬科深陷股爭泥沼而在管理和拓展上備受影響時，對手早已乘勢而起。雖然憑借良好的企業(yè)發(fā)展慣性，萬科在這三年間依然保持了良好的增長，但在對手們以高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高土儲三大利器助推，坐火箭般的強(qiáng)勢攻勢下，曾經(jīng)的行業(yè)老大萬科最終被對手超越，跌落神壇。

雖然萬科一直對外宣稱，不在乎做不做老大，但要一個曾經(jīng)做慣了老大位置的人，忽然有一天屈居人下，顯然也是不那么容易接受的。股爭結(jié)束后，萬科原本也有心卷頭重來，奪回老大位置。2017年-2018年，萬科在土地市場上均表現(xiàn)突出，拿地金額和數(shù)量均遠(yuǎn)超往年。

但失去的三年已經(jīng)失去，由權(quán)力中心更迭所帶來的人事洗牌卻仍在持續(xù)，曾經(jīng)的王者、現(xiàn)在的萬科對內(nèi)對外的戰(zhàn)爭已然打響，2019年表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期的財報正是警鐘。畢竟，曾經(jīng)中海、綠城的案例都告訴我們，沉溺于人事斗爭，是要落后的。

04?結(jié)束語

2016年，萬科深陷股權(quán)之爭旋渦之際，萬科團(tuán)隊(duì)曾給萬科全體合伙人發(fā)出了一封內(nèi)部信——《同心者同路》。當(dāng)中，萬科引用了“可口可樂之父”羅伯特·伍德魯夫說過的一段話：“即使一夜之間所有工廠都在大火中化為灰燼，但只要品牌還在，那么可口可樂第二天就能東山再起?！?/p>

曾經(jīng)，在過往三十多年的發(fā)展中，在王石的帶領(lǐng)和郁亮的治理下，萬科取得了令人矚目的成就。品牌、團(tuán)隊(duì)、企業(yè)文化，在過往三十多年的發(fā)展歷程中，一直都是萬科最應(yīng)以為傲的所在和立業(yè)立身的根本。

對于王石和郁亮這一對搭檔，媒體曾經(jīng)有句評價：王石負(fù)責(zé)做夢，而郁亮是那個把夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的人。用郁亮的話來說，“董事長(王石)負(fù)責(zé)不確定的事情，我負(fù)責(zé)確定的事情。”萬科創(chuàng)始人王石清晰地知道，有著縝密計劃性和超強(qiáng)執(zhí)行力的郁亮能彌補(bǔ)自己過于理想化的不足。

然而，伴隨著深鐵入主，王石出局，郁亮上位，萬科正在進(jìn)行著史上最為劇烈的人事變化。伴隨著王石的遠(yuǎn)去，萬科過去最引以為傲的人文精神和理想色彩，似乎正在消退。

這樣的改變，最終將把曾經(jīng)房地產(chǎn)最具魅力的企業(yè)帶往何方，只有時間能夠告訴我們答案。

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