作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

作為“穩(wěn)健”的代名詞，華夏幸福的財報依舊穩(wěn)健：

2020年4月24日，華夏幸福公布的財報顯示，2019年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，在過去五年當(dāng)中，華夏幸福凈利潤年復(fù)合增長率達32.1%。公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%。

即便遇到公共衛(wèi)生事件這種影響行業(yè)的重大事件的時候，華夏幸福也依舊保持了穩(wěn)定，對此，東吳證券表示“疫情對華夏幸福經(jīng)營影響有限，融資暢通安全性強 買入”評級。

華夏幸福是如何做到穩(wěn)健增長的？

“不純粹的開發(fā)商”華夏幸福多元模式受認可

作為看好華夏幸福的券商之一，國盛證券給華夏幸福維持“買入”評級的主要原因為模式為王。

“產(chǎn)業(yè)新城模式創(chuàng)造并分享土地升值，與地方政府實現(xiàn)雙贏。都市圈化大勢所趨，人口重分布帶來房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機會，公司布局都市圈優(yōu)勢明顯，有望充分受益都市圈發(fā)展?！痹趪抛C券《模式為王，無懼風(fēng)浪 首次覆蓋給予“買入”評級》的報告當(dāng)中，對于華夏幸福的模式，國信證券如此表示說。

據(jù)華夏幸福2019年財報顯示，2019年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額為368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比為52%。

由此可見，作為“不純粹的開發(fā)商”，華夏幸福主營業(yè)務(wù)并非為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是憑借產(chǎn)業(yè)新城的獨特商業(yè)模式而崛起，因此，華夏幸福在日常運營當(dāng)中并不因房地產(chǎn)行業(yè)的波動而受到影響。

對此，摩根大通曾如此評價2019年華夏幸福半年報，“在岸融資日益緊縮，我們認為，憑借著著眼于產(chǎn)業(yè)新城的獨特商業(yè)模式，華夏幸福將成為受影響最小的開發(fā)商之一，因為其大部分債務(wù)未被歸類為‘房地產(chǎn)’，因此不受緊縮規(guī)則的約束。”

另外，為了降低工業(yè)園區(qū)區(qū)域性風(fēng)險，華夏幸福還通過多元化戰(zhàn)略的方式降低風(fēng)險。

華夏幸福年報顯示，華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域收入為467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%

其中，2019年，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額為1618.73億元，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%，包括南京、杭州及合肥等周邊地區(qū)，環(huán)京合同銷售總樓面面積貢獻率從2017年的66%、2018年的48%，下降到2019年的39%。

這種通過區(qū)域多元化降低風(fēng)險的模式獲得了券商及國際評級機構(gòu)的認可。

2020年4月14日，惠譽維持華夏幸福評級，展望“穩(wěn)定”，惠譽認為，從長遠來看，華夏幸福不斷擴大的業(yè)務(wù)范圍對分散其地理風(fēng)險和保持健康的現(xiàn)金回款至關(guān)重要。

“華夏幸福的杠桿率在2019-2020年將繼續(xù)徘徊在65%左右，但將從2021年開始逐漸下降。公司現(xiàn)金回款在2018年第2季度觸底，并在2019年開始好轉(zhuǎn)。因為華夏幸福地域多元化正在加速，現(xiàn)金回款問題將得到解決?！被葑u評級如此表示。

與此同時，摩根大通也高度認可這種“多元化經(jīng)營模式”。

“華夏幸福的多元化經(jīng)營可以減輕泛北京地區(qū)的集中風(fēng)險，并且我們相信這種策略運作良好。在1H19，泛北京占合同銷售的42％，低于1H18的60％。在1H19的土地收購中，只有40％位于泛北京地區(qū)。杭州灣仍然是CFLD投資最多的城市群，占土地資本支出的41％。”摩根大通關(guān)于華夏幸福的研報曾如此表示說。

增速超越同行 ??2019年華夏幸福穩(wěn)定增長的關(guān)鍵

2019年，在國家關(guān)于房地產(chǎn)宏觀政策的影響下，比如“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，避免政策大幅放松進入新一輪的市場熱炒期；“因城施策”指各地方政府結(jié)合當(dāng)前市場調(diào)整期的實際市場條件，確定寬松調(diào)整政策力度，避免部分城市過快下降、影響市場穩(wěn)定，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流，與此同時，中國的房地產(chǎn)行業(yè)開始進入調(diào)整期，在上半年高速發(fā)展之后開始回落，全年保持微增長。

據(jù)公開資料顯示，2019年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，，其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1—11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

另外，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個百分點。

然而，就在行業(yè)面臨調(diào)整的時候，華夏幸福依舊在2019年實現(xiàn)了穩(wěn)定較快增長，超越了行業(yè)平均發(fā)展水平。

據(jù)華夏幸福財報顯示，2019年，公司主營業(yè)務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)健快速增長，實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，比上一年增長25.6%，公司總資產(chǎn)微4578.12億元，增長11.7%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，實現(xiàn)對賭承諾。

這跟華夏幸福在2019年保持了較好的流動性及公司獨特運營模式有關(guān)。

在華夏幸福工業(yè)園區(qū)這一獨特的運營模式當(dāng)中，該公司的業(yè)務(wù)模式是向地方政府支付購地款和稅費，政府轉(zhuǎn)而使用這些收入向該公司進行支付，相對于其他房企，該公司無需為持有非開發(fā)急需的土地儲備而被套牢資金。

對此，東吳證券相關(guān)報告顯示，“華夏幸?；貧w經(jīng)營邏輯，更加重視經(jīng)營質(zhì)量提升，更加重視回款率提升及精準投資等質(zhì)量性指標。公司保持暢通融資渠道，持續(xù)受到投資者認可，逐漸由‘以房養(yǎng)園’進入‘以園促房’階段，走向全國化布局，平安戰(zhàn)略入股有效增強公司資金實力，潛在業(yè)務(wù)深度合作值得期待?！?/p>

由此可見，在積極響應(yīng)和落實國家相關(guān)政策，充分享受政策紅利的同時，華夏幸福也通過穩(wěn)健經(jīng)營保持流動性的模式實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)的業(yè)績穩(wěn)健增長。

除此之外，在主營業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)之上，華夏幸福還在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，主動開拓新業(yè)務(wù)——2019年，華夏幸福與其第二大股東平安人壽加強合作，開拓出“輕資產(chǎn)”運營模式，成功開發(fā)了北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目，此外，華夏幸福還大舉進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。

“未來，華夏幸福將以中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺為愿景，在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機遇下，圍繞京津冀、長三角、粵港澳等進行布局，并在落地上述戰(zhàn)略布局的過程中，不斷提升現(xiàn)金流能力、降低負債、保持利潤穩(wěn)健增長，持續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量，實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的長期穩(wěn)健發(fā)展?！睂τ?020年的發(fā)展規(guī)劃，華夏幸福相關(guān)負責(zé)人表示。

無論是業(yè)務(wù)模式加持還是其2019年的業(yè)績表現(xiàn)，這都讓華夏幸福的2020年充滿期待。