近日，優(yōu)客工場成功登陸納斯達克交易所，成為 “聯(lián)合辦公第一股”。

公開資料顯示，優(yōu)客工場由毛大慶于 2015 年創(chuàng)立。截至 2020 年 6 月 30 日，優(yōu)客工場已經(jīng)覆蓋包括中國一線、新一線城市以及新加坡在內(nèi)的 47 個城市。根據(jù)咨詢公司 Frost & Sullivan 的數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場擁有的聯(lián)合辦公空間的數(shù)量、總管理面積和覆蓋的城市數(shù)量在中國位列第一，是中國最大的聯(lián)合辦公品牌。

回顧共享辦公市場的發(fā)展，2019 年對于做聯(lián)合辦公生意的公司來說，是命運坎坷的一年。2019 年，共享辦公市場發(fā)展受挫，9 月，Wework 上市遇冷，作為聯(lián)合辦公鼻祖的 Wework 因為股東反對等復雜原因中止了上市計劃。優(yōu)客工場曾在 2019 年 12 月在紐交所申請上市，但因為 2020 年疫情等原因暫時中止。

共享經(jīng)濟平臺發(fā)展初期，往往追求的是速度、市場份額和融資規(guī)模，并不惜巨額虧損模式開拓市場。隨著 Wework 等標志性共享平臺在國際資本市場受挫，也影響了國內(nèi)投資者的信心。共享經(jīng)濟融資大幅下滑，促使共享平臺企業(yè)逐漸從不計成本的規(guī)模擴張模式轉(zhuǎn)向更加降本增效的模式，不斷探索新的創(chuàng)收模式、加速商業(yè)變現(xiàn)。

作為 “聯(lián)合辦公第一股”，回顧優(yōu)客工場的成長史，優(yōu)客工場的上市之路歷經(jīng)坎坷，達成今天的成績，優(yōu)客工場做對了哪些？

優(yōu)客工場的獨特發(fā)展路徑

?從誕生以來，中國的聯(lián)合辦公空間市場經(jīng)歷了快速的增?，市場規(guī)模從 2013 年的 10.7 億元增?到 2018 年的 153 億元，復合年增?率為 70.2％，預(yù)計 2023 年將達到 641 億元。聯(lián)合辦公空間正成為蓬勃發(fā)展的超級藍海。

國內(nèi)聯(lián)合辦公市場發(fā)展的主要推動力之一是城市化率的提高，2013 年至 2018 年，中國的城市化率從 53.7％增加到 59.5％。持續(xù)的城市化聚集了充沛的勞動力，也增加了對辦公場所的需求。

另一方面，2015 年以來，國內(nèi) “雙創(chuàng)” 氛圍火熱，誕生了大量中小微企業(yè)，每年的新注冊企業(yè)從 2013 年的 250 萬家增加到 2018 年的 670 萬家。這部分企業(yè)受制于傳統(tǒng)辦公場地租賃制，難以負擔高昂的租賃押金和通常為三至四年的長期租約，渴望更加靈活的辦公空間解決方案，而聯(lián)合辦公空間可以滿足這些企業(yè)的需求。與傳統(tǒng)辦公場地相比，聯(lián)合辦公空間可以為企業(yè)每位員工節(jié)省約 35% 的成本。

市場雖然廣闊，也有不少聯(lián)合辦公企業(yè)因經(jīng)營不善倒下，從 2017 年下半年到 2018 年初，行業(yè)內(nèi)發(fā)生了大量并購和合并事件。2017 年優(yōu)客工場發(fā)起了多起并購，先后并購了洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無界空間、Wedo 共享創(chuàng)業(yè)社、Workingdom 等。相比之下，WeWork 以 4 億美元價格并購了中國的另一家外資聯(lián)合辦公品牌裸心社，氪空間創(chuàng)始人劉成城對此的評論則是 “暫時不考慮收購其他同行”。

作為行業(yè)引領(lǐng)者的優(yōu)客工場、Wework 等采用了不同的策略：Wework 和氪空間更加堅持自營模式，優(yōu)客工場在并購和加盟模式上則更加積極，以此來迅速擴大規(guī)模。

優(yōu)客工場積極推動并購和加盟模式是有理由的。基于地產(chǎn)行業(yè)背景，優(yōu)客工場利用這一模式能完成快速擴張。另一方面，目前中國的聯(lián)合辦公市場格局還相對分散。截? 2019 年前三季度，收?排名前?的聯(lián)合辦公企業(yè)占總體市場份額的 21.2％，其中優(yōu)客工場作為最?的企業(yè)，市場份額也僅占到 4.7％，第??第五的企業(yè)市場份額則在 2％? 3％之間。隨著聯(lián)合辦公市場的成熟，市場領(lǐng)導者為了鞏固市場地位而進行并購是趨勢使然。

創(chuàng)始人毛大慶曾多次表示：“雖然別人都說優(yōu)客工場像 Wework，但我們的定位是 ‘70% 的 WeWork＋30% 的 RocketSpace’?！保≧ocketSpace 是硅谷著名的創(chuàng)業(yè)加速器，孵化了美國近一半的獨角獸企業(yè)。）

基于這種 “WeWork＋Rocketspace” 的商業(yè)模式，毛大慶希望優(yōu)客工場的營收來自四部分：占比 30%-40% 的傳統(tǒng)商業(yè)樓盤房租收入；促成企業(yè)吸引風險投資的咨詢服務(wù)費用；自發(fā)創(chuàng)業(yè)投資基金、收取相應(yīng)的管理費與分紅；自有資金參與跟投部分優(yōu)質(zhì)項目獲得的投資收益。

優(yōu)客工場的另一個獨特之處在于，相比于競爭對手，優(yōu)客工場更加重視新一線城市及其他重點城市。

在中國的?線和新?線城市中，聯(lián)合辦公空間的滲透率持續(xù)提?。2013 年到 2018 年，?線城市聯(lián)合辦公空間的滲透率從 0.7％增加到 6.4％；在新?線城市從 0.6％增?到 4.6％，預(yù)計到 2023 年將達到 7.4％。

可見，除了一線城市，新一線城市和低線城市的潛力同樣不容小覷。目前，Wework 只在成都、杭州、南京等 6 個新一線城市有布局，氪空間則布局了杭州、南京、武漢、天津四個新一線城市。相比之下，優(yōu)客工場的布局覆蓋了一線城市之外 16 個省份的共 35 個城市，不僅覆蓋了 “潛力股” 新一線城市，還覆蓋到了各省的重點二線城市?？梢哉f，優(yōu)客工場比 Wework 和氪空間更加重視新一線和低線城市的布局。

空間運營+非空間業(yè)務(wù)相輔相成

優(yōu)客工場目前采用的是空間運營+非空間業(yè)務(wù)兩種運營模式，兩者相輔相成，互相賦能，形成了獨特的社區(qū)生態(tài)模式。

根據(jù)之前公布的招股書，優(yōu)客工場營收來源主要有三大塊：空間會員費收入、營銷和品牌服務(wù)收入以及其他服務(wù)收入。2017 年和 2018 年，優(yōu)客工場的辦公空間會員服務(wù)的收入占比在 92.3% 和 87.9%，但是 2019 年前三季度，這一比例降到了 48%，同比下降了一半左右；而營銷和品牌服務(wù)的營收則從 2018 年的 5.5% 增長到 46.1%。也就是說，2019 年開始，其辦公空間會員服務(wù)的收入和營銷品牌服務(wù)收入各占半壁江山，均超過了 4 億元。另外一部分則是輕資產(chǎn)模式帶來的收入。

除了自營空間，優(yōu)客工場還采用了輕資產(chǎn)模式來利用品牌效應(yīng)衍生的價值。

在?營模式下，有 U Space、U Studio、U Design 三類。其中 U Space 是與房東簽訂租約，租??積通常超過 200 平米的空間；U Studio 是租賃?積通常?于 200 平米的?型辦公空間；U Design 是按照會員要求進行選址和運營的定制服務(wù)。

而在輕資產(chǎn)模式下，有 U Brand 和 U Partner 兩個類別。優(yōu)客工場為其他業(yè)主提供空間設(shè)計、建造以及管理服務(wù)，收取品牌、咨詢和運營服務(wù)的管理費，由業(yè)主承擔大部分資本投資。

此外，優(yōu)客工場推出了針對會員的 “U Plus 服務(wù)”，包括了餐飲、健身、保健、培訓和娛樂等個人服務(wù)；也包括如企業(yè)秘書、人力資源、法律、財務(wù)、IT 支持和稅務(wù)服務(wù)的企業(yè)服務(wù)；還有孵化和企業(yè)冒險服務(wù)、設(shè)計和建造服務(wù)、廣告和品牌服務(wù)等。

優(yōu)客工場認為，輕資產(chǎn)模式可以發(fā)揮品牌價值、擴展品牌知名度，并且目前這一模式已經(jīng)產(chǎn)生了盈利。截至 2019 年 9 月 30 日，優(yōu)客工場在輕資產(chǎn)模式下?lián)碛?39 個空間，管理面積約為 13.87 萬平方米，占管理總面積的 22.8%。輕資產(chǎn)模式成為營收的重要來源之一。

另一方面，企業(yè)服務(wù)也正成為優(yōu)客工場的另一大增?動?。

根據(jù)咨詢機構(gòu) Frost＆Sullivan 的分析，預(yù)計聯(lián)合辦公?業(yè)將從單純提供辦公空間轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)收?為增?動?的 “空間+服務(wù)” 驅(qū)動模式；2013 年到 2018 年，聯(lián)合辦公相關(guān)的服務(wù)市場已經(jīng)從 9.9 億元??幣增?到 21.1 億元，預(yù)計到 2023 年將達到 681.8 億元??幣，那時，服務(wù)帶來的營收預(yù)期會占到總收?的 51.5％。優(yōu)客空間重點發(fā)展輕資產(chǎn)模式、營銷和品牌服務(wù)的增長正印證了這一趨勢。

現(xiàn)在的優(yōu)客工場已經(jīng)將空間發(fā)展為一個建設(shè)基于聯(lián)合社群的商業(yè)社交平臺和資源配置平臺，參與全產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新商辦服務(wù)。

面向企業(yè)用戶，優(yōu)客工場搭建了基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的一站式企業(yè)服務(wù)平臺。其服務(wù)范圍非常廣泛：涉及知識產(chǎn)權(quán)、工商財稅、法律服務(wù)、人力社保、品牌設(shè)計、營銷傳播、軟件/IT、工程設(shè)計、教育服務(wù)、生活服務(wù)及票務(wù)等覆蓋企業(yè)經(jīng)營需求的一站式服務(wù)。

在后疫情下的新形勢下，優(yōu)客工場走出了獨特的企業(yè)發(fā)展模式，走出了一條共享經(jīng)濟發(fā)展新路徑，也成為它成功赴美上市獲得投資者認可的原因所在。