01、炒房團(tuán)爆買東南亞，虛火背后暗流洶涌

“未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)看東南亞，現(xiàn)在去東南亞買房，相當(dāng)于十年前投資了北京。”

就是這樣一句直白粗暴的話，加上有意美化的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，點(diǎn)燃了國(guó)人心中的火，一發(fā)不可收拾。

以泰國(guó)為例，從2017年開始，來(lái)自中國(guó)的買房者，已占據(jù)所有外籍買房者的25%，數(shù)字持續(xù)飆升。截至目前，曼谷公寓房總量達(dá)到了55萬(wàn)套，而在10年前，這個(gè)數(shù)字還只是10萬(wàn)。

鄰國(guó)柬埔寨也不遑多讓，首都金邊炙手可熱。2018年，中國(guó)買家咨詢量猛增550%，此后金邊城區(qū)面積由300平方公里擴(kuò)至700平方公里，一座座現(xiàn)代化公寓拔地而起，內(nèi)地看房團(tuán)絡(luò)繹不絕，售樓處24小時(shí)燈火通明。

▲金邊到處是施工工地

據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，78%的中國(guó)詢盤買家咨詢的房產(chǎn)價(jià)格在5萬(wàn)美元～25萬(wàn)美元之間，有88.7%是用于投資。

毫不夸張，數(shù)百套住宅僅需一天就能被哄搶而空，來(lái)自上海、溫州、廣州的客戶出手極狠，最少也是2套起，金邊日成交額破億元人民幣。

▲金邊國(guó)際房地產(chǎn)展現(xiàn)場(chǎng)

不僅如此，連帶著越南、馬來(lái)西亞、菲律賓等地也成了國(guó)人眼中的香餑餑。越南的地產(chǎn)中介在宣傳時(shí)，干脆將越南河內(nèi)標(biāo)注為“北京”，胡志明標(biāo)注為“上?！?，因市場(chǎng)供不應(yīng)求，也開始了搖號(hào)。

但問(wèn)題在于，不是所有的投機(jī)都能“穩(wěn)賺不賠”。被捧上神壇的東南亞房市，表面看起來(lái)“遍地黃金”，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)重重，一著不慎，便是粉身碎骨。

1.本土房企卷款跑路

東南亞的違規(guī)成本較低，使得無(wú)資質(zhì)開發(fā)商大行其道。

較為典型的騙局，是“羊毛出在羊身上”的售后包租。很多樓盤都會(huì)用包租來(lái)打消客戶的疑慮，并許以高額租金，而這部分費(fèi)用，都是用多收取的房?jī)r(jià)進(jìn)行返還（國(guó)人購(gòu)房?jī)r(jià)格虛高在東南亞相當(dāng)普遍）。

此外，海外中介推薦的房產(chǎn)幾乎都是期房，漫長(zhǎng)的交房期間存在太多不確定性。如泰國(guó)普吉有名的翡翠天堂海景公寓，項(xiàng)目爛尾后CEO在潛逃中被捕，共計(jì)造成10億泰銖損失，無(wú)數(shù)國(guó)內(nèi)買家折戟于此。

▲在逃CEO落網(wǎng)

2.?政治環(huán)境夕令朝改

還記得X桂園在馬來(lái)西亞新山的森林城市項(xiàng)目嗎？曾經(jīng)轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)，新上臺(tái)的總理馬哈蒂爾一句“不能賣給外國(guó)人”后，連開發(fā)商都直接套牢了。

政局動(dòng)蕩帶來(lái)的影響并非孤例。泰國(guó)開發(fā)商Kata Beach，就因被舉報(bào)非法占用林地被吊銷土地所有權(quán)，由泰國(guó)軍方介入，宣布該項(xiàng)目不能作為公寓使用，強(qiáng)制更改成租貿(mào)產(chǎn)權(quán)的酒店，哭都沒(méi)地方哭。

同時(shí)，東南亞各國(guó)的規(guī)劃執(zhí)行力令人擔(dān)憂，基礎(chǔ)設(shè)施利好兌現(xiàn)艱難。比如胡志明市地鐵1號(hào)線，原計(jì)劃2017年開通運(yùn)營(yíng)，可實(shí)際情況是仍未能使用，與中國(guó)的基建速度有著天壤之別。

3.?匯率暗藏貶值風(fēng)險(xiǎn)

東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)體量都不大，對(duì)外經(jīng)濟(jì)依存度高，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，其貨幣都承受著不小的貶值壓力。

以越南盾為例，過(guò)去10年，越南盾每年對(duì)人民幣貶值4.6%左右，而越南房?jī)r(jià)每年上漲5%～8%，算上匯率因素，越南房?jī)r(jià)年增幅僅0.4%至3.4%。

這一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)投資客并未引起足夠重視。

4.?隱形費(fèi)用超乎想象

東南亞國(guó)家大部分處于熱帶，自然災(zāi)害也相對(duì)更多更嚴(yán)重，導(dǎo)致房子折舊速度很快，維修保養(yǎng)費(fèi)用因此水漲船高，價(jià)格不菲。

此外，無(wú)論住與不住，物業(yè)費(fèi)都是要交的。目前曼谷新樓的物業(yè)管理費(fèi)，一平方收費(fèi)在9～16元人民幣，50平方的公寓，一年下來(lái)物業(yè)費(fèi)要近萬(wàn)元。

許是我們炒房歷史悠久，膨脹到以為可以將國(guó)內(nèi)的這套“經(jīng)驗(yàn)主義”在東南亞發(fā)揚(yáng)光大，一本萬(wàn)利。

這本身就不是撿漏，而是賭博，很多人猜中了開頭，卻沒(méi)料到結(jié)局。