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文 | 鋅刻度，作者 | 陳鄧新，編輯 | 楊皓然

房企正成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一支重要的力量。

2020年1月4日，多家媒體報(bào)道萬(wàn)科意欲在長(zhǎng)租公寓賽道加碼，對(duì)此，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮接受媒體采訪時(shí)坦承：“萬(wàn)科做長(zhǎng)租公寓快5年了，虧了90個(gè)億，直到今天，我才能告訴你萬(wàn)科開(kāi)始不賠了，把運(yùn)營(yíng)管理邏輯弄明白了。”

這意味著，在蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌遭遇滑鐵盧之際，房企們或?qū)⑴荞R圈地。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.73萬(wàn)億元，到2025年市場(chǎng)規(guī)模有望突破3萬(wàn)億元。

在前景遼闊的長(zhǎng)租公寓賽道上，房企為何之前一直處于相對(duì)落后的狀態(tài)？沒(méi)有租金貸這個(gè)天生缺陷，為何仍難言崛起？

沒(méi)有租房貸，還有其他坑

“租房絕不是一件簡(jiǎn)單的事，可能遇到壞房東、黑中介，甚至更糟糕的是跳入火坑?！本哂腥甓嘧夥拷?jīng)驗(yàn)的周湯如是說(shuō)。

2016年大學(xué)畢業(yè)之后，周湯就在西安謀生，而租房成為頭等大事，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間與同學(xué)一起輾轉(zhuǎn)多處合租，碰到不少煩心事。

譬如，有一次空調(diào)壞了，房東劈頭蓋臉地教訓(xùn)他們?cè)趺床粣?ài)惜東西，把她的空調(diào)弄壞了，后來(lái)空調(diào)售后維修師傅表示，空調(diào)長(zhǎng)久不用壓縮機(jī)出了故障導(dǎo)致開(kāi)不了機(jī)，“翻起臉來(lái)根本不講道理，既不認(rèn)簽的合同，也不考慮商量著來(lái)?！?/p>

不堪忍受之后，周湯將目光投向了長(zhǎng)租公寓。

彼時(shí)，周湯與同事看上了某互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的一套房子，押一付一，一年一簽，但租金可以月付，簽訂合約之時(shí)，對(duì)方拿出一堆文件要求簽字。

“所謂的月付就是‘租金貸’，銀行給公寓提前支付一年租金，我們每個(gè)月還銀行的錢(qián)。”周湯在一份文件中發(fā)現(xiàn)了端倪，“當(dāng)時(shí)說(shuō)行業(yè)都這樣，又不影響征信，怕什么?！?/p>

周湯在網(wǎng)上搜索一番，發(fā)現(xiàn)自如等長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)的確都有這個(gè)訴求，最終簽了合同，所幸一年之后互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓暴雷潮苗頭初現(xiàn)，合同到期之后周湯與同事未再續(xù)約。

周湯告訴鋅刻度，如今他們已搬入一家萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓泊寓，完全沒(méi)有“租金貸”的訴求：“誰(shuí)說(shuō)這是潛規(guī)則來(lái)著？”

一個(gè)問(wèn)題解決了，另外一個(gè)問(wèn)題又浮現(xiàn)了。

對(duì)周湯而言，房企長(zhǎng)租公寓難以忍受的是電價(jià)按照商用電計(jì)費(fèi)，不同地方價(jià)格不一，多在1.2~1.6元/度，而之前的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓是按民用電計(jì)算，即每月家庭用電210度及以下電價(jià)為0.5469元/度，210 - 400度為0.5969元/度，400度以上為0.8469元，這么來(lái)看商用電是民用電貴二三倍，生活成本有較為明顯的抬升。

“再想省，一個(gè)月水電費(fèi)上400元，也So easy?！敝軠珣蚺暗?。

有的房企長(zhǎng)租公寓空調(diào)還需單獨(dú)計(jì)費(fèi)

此外，有多名網(wǎng)友公開(kāi)表示，泊寓也存在其他問(wèn)題。

譬如，隔音比較差成為網(wǎng)友的共識(shí)，堪稱聲聲入耳，隔壁說(shuō)話都聽(tīng)得一清二楚，有網(wǎng)友吐槽：“有的年輕人晚上放音樂(lè)，躺在床上聽(tīng)到環(huán)繞音響，晚上都睡不著”；某些店是沒(méi)有電梯的，網(wǎng)友抱怨外賣要在樓下去拿，不能送上樓，很不開(kāi)心；管理員服務(wù)響應(yīng)慢，能不動(dòng)就不動(dòng)，能不管就不管，修個(gè)東西要數(shù)個(gè)工作日；公共廚房有人不講究，鍋碗瓢盆滿地亂扔……

房企為何之前跑不過(guò)“蛋殼們”？

事實(shí)上，房企的打法與其他選手的區(qū)別不僅于此。

重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)的不同。

萬(wàn)科旗下的泊寓、龍湖地產(chǎn)旗下的冠寓等青睞重資產(chǎn)模式，土地與物業(yè)以自持為主，在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)利用，因此多采用集中式運(yùn)營(yíng)。

而鏈家旗下的自如、蛋殼等青睞輕資產(chǎn)模式，不自持土地，房源幾乎都為外購(gòu)而來(lái)，當(dāng)然這其中也有細(xì)微的差別：

以自如為代表的品牌，更為側(cè)重獲取整棟、部分區(qū)域物業(yè)的長(zhǎng)期使用權(quán)，運(yùn)營(yíng)兼具集中式與分散式，而以蛋殼為代表的品牌，幾乎不自持物業(yè)，以分散式運(yùn)營(yíng)為主。

重資產(chǎn)模式投入成本較高，令其租金價(jià)格也水漲船高，如此一來(lái)覆蓋人群相對(duì)受限，發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)不如輕資產(chǎn)模式來(lái)得快，譬如蛋殼手握超40萬(wàn)套房源，而萬(wàn)科旗下的泊寓僅有超13萬(wàn)房源，雙方差距明顯。

資產(chǎn)證券化與“租金貸”的不同：

自如、蛋殼等主要通過(guò)“租金貸”上杠桿跑馬圈地，而房企則主要通過(guò)資產(chǎn)證券化融資，所謂資產(chǎn)證券化即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種融資方式。

通俗易懂地說(shuō)，資產(chǎn)證券化相當(dāng)于發(fā)行一種特殊的債券，房企借此降低重資產(chǎn)模式的帶來(lái)資金流壓力，從而分散投入的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模為107.21億元，2019年發(fā)行規(guī)模為52.08億元，呈現(xiàn)發(fā)現(xiàn)規(guī)模下降、資金向頭部房企集中的趨勢(shì)。

一名私募人士告訴鋅刻度：“資產(chǎn)證券化好比補(bǔ)品，起到強(qiáng)身健體的作用，‘租金貸’好比興奮劑，短期亢奮長(zhǎng)期失落，現(xiàn)在‘租金貸’模式已被證偽，資產(chǎn)證券化或一舉成為賽道重要的融資渠道，由于采取重資產(chǎn)模式，房企反而在資產(chǎn)證券化上占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)。”

賺租金差與純收租金的不同。

自如、蛋殼等主要靠賺取租金差價(jià)，而房企則以純收租金為主，這個(gè)不同在營(yíng)業(yè)收入上有明顯的體現(xiàn)：2020年上半年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)第一的自如營(yíng)業(yè)收入為6200萬(wàn)元，而萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為10.5億元。

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在總營(yíng)收中占比低

除了租金之外，房企還通過(guò)增值服務(wù)挖掘消費(fèi)潛能，譬如萬(wàn)科旗下的泊寓一些房間是沒(méi)有洗衣機(jī)的，只能去公共洗衣機(jī)花錢(qián)洗衣。

這么來(lái)看，房企的長(zhǎng)租公寓與其他長(zhǎng)租公寓堪稱兩個(gè)物種。

殺出重圍走向何處？

盡管看好長(zhǎng)租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的卻不多。

據(jù)中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓，其中萬(wàn)科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長(zhǎng)租公寓新增規(guī)模比例近6成。

簡(jiǎn)而言之，萬(wàn)科與龍湖走在行業(yè)的前列。

公開(kāi)資料顯示，泊寓累計(jì)進(jìn)入33個(gè)城市，開(kāi)業(yè)房間數(shù)超13萬(wàn)，在租客戶超15萬(wàn)人，整體出租率94%，續(xù)租率55%，累計(jì)服務(wù)40萬(wàn)客戶，上半年?duì)I收10.5億元；冠寓開(kāi)業(yè)房間數(shù)約7.9萬(wàn)間，整體毛利率在32%~35%，出租率達(dá)到88.6%。

此背景下，房企要在賽道上更進(jìn)一步，仍有兩大挑戰(zhàn)無(wú)法忽視。

一方面，長(zhǎng)期盈利模式仍不明朗。

長(zhǎng)租公寓土地成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)，虧損成為行業(yè)的代名詞，這在一定程度上加重了房企的現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)，而在持續(xù)虧損狀態(tài)之下，有的房企將其剝離獨(dú)立經(jīng)營(yíng)以避免影響主業(yè)，

因此，在長(zhǎng)期盈利點(diǎn)仍在摸索的背景下，主流房企雖看好長(zhǎng)租公寓的前景熱情參賽，但敢于投入重兵的卻寥寥無(wú)幾。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴鋅刻度：“一個(gè)解決思路是利用集體土地建設(shè)長(zhǎng)租公寓，企業(yè)僅僅獲取土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，從而無(wú)需繳納巨額的土地出讓金；另外一個(gè)解決思路是為賣房引流，長(zhǎng)租公寓的租金在一定年限內(nèi)100%抵購(gòu)房款或車位款，從而轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)成本。”

另外一方面，短時(shí)間無(wú)法成為核心業(yè)務(wù)。

房企投資的長(zhǎng)租公寓雖然增長(zhǎng)較快，但與主業(yè)相比就是小巫見(jiàn)大巫了，那可是一個(gè)17萬(wàn)億元的市場(chǎng)，這意味著房企的重心難以在短時(shí)間內(nèi)遷徙，進(jìn)而就無(wú)法獲得更多資源的傾向。

“當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是房企主業(yè)，且長(zhǎng)租公寓多處虧損狀態(tài)，因此規(guī)模較小。”中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦稱。

譬如2020年上半年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為10.5億元，而總營(yíng)業(yè)收入約1463.5億元，占比不足0.72%。

對(duì)此，郁亮近日也表態(tài)：“未來(lái)5~10年，萬(wàn)科收入的大頭來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這一點(diǎn)不會(huì)改變?！?/p>

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮

從這個(gè)角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)或告一段落，曾經(jīng)在賽道落后的房企在合規(guī)時(shí)代或加快追趕的步伐。

至于，行業(yè)如何從虧損走向盈利，仍要繼續(xù)尋找答案。

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