作者：芊芊

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

連續(xù)6個(gè)交易日跌停，股價(jià)腰斬，12.83萬(wàn)股民躺槍，美好置業(yè)（000667.SZ）真的“不太美好”。

公開(kāi)資料顯示，從2021年1月15日開(kāi)始，美好置業(yè)股價(jià)開(kāi)盤(pán)報(bào)3.79元/股，之后一路下跌，收盤(pán)閃崩直接跌停。1月18日更是開(kāi)盤(pán)即跌停。連續(xù)兩個(gè)跌停后，美好置業(yè)于1月18日表示一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常。

然而這并沒(méi)有止住美好置業(yè)的下跌態(tài)勢(shì)。

從2021年1月19日至1月22日，美好置業(yè)繼續(xù)跌停，截至1月22日收盤(pán)報(bào)2.02元/股，總市值為49.83億元。

6個(gè)跌停之后，美好置業(yè)市值蒸發(fā)近35億元，這讓很多投資者叫苦不迭。對(duì)此，不少網(wǎng)友表示，辛苦錢(qián)都陪葬在這里面了，還不知道什么時(shí)候打開(kāi)跌停板。

巧合的是，2021年1月20日，美好置業(yè)發(fā)公告稱，該公司控股股東目前正在籌劃與集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)（涉及物業(yè)服務(wù)行業(yè)或建筑行業(yè)）的重大交易事項(xiàng)，相關(guān)環(huán)節(jié)正在溝通中。

此次股價(jià)大跌是否與該重大交易有關(guān)呢？目前尚未可知。

前身：名流置業(yè)的“逆勢(shì)成長(zhǎng)”

“美好置業(yè)”當(dāng)初并不叫做“美好置業(yè)”，而是叫做“名流置業(yè)”。

1993年，憑借著“名流花園”項(xiàng)目，名流置業(yè)在一眾閩系房中突出重圍。

說(shuō)起“名流花園”，就不得不提一個(gè)人，那就是美好置業(yè)的創(chuàng)始人劉道明。

公開(kāi)資料顯示，劉道明，1956年生于湖北洪湖市峰口鎮(zhèn)新溝村。1973年在北京某部隊(duì)擔(dān)任工程兵，劉道明曾如此介紹自己，1973年當(dāng)工程兵時(shí)做了二件事，一是搞修繕；二是在西山建了一個(gè)檔案庫(kù)，比如參加了北京的紀(jì)念堂的修建。他沒(méi)有提及的是，在工程兵部隊(duì)，劉道明當(dāng)過(guò)團(tuán)文書(shū)，后來(lái)又當(dāng)上代理參謀等職務(wù)，不過(guò)，他后來(lái)主動(dòng)放棄提干機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)駕駛。退伍后，回到老家洪湖縣城，還有湖北駐京辦、湖北駐滬辦當(dāng)司機(jī)。

1988年是劉道明人生的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，劉道明在海南下海，開(kāi)始了其創(chuàng)業(yè)歷程。在海南的前幾年，他還曾出任由武鋼和鄂鋼等大企業(yè)牽頭組建的企業(yè)家集團(tuán)經(jīng)理，1992-1993年海南房地產(chǎn)火熱之際，他先后投資采石廠和地產(chǎn)，積累了一些資本。1993年，劉道明在海南正式組建了名流置業(yè)，打造了“海南名流花園”“海南名流國(guó)際同城”等項(xiàng)目，憑借著這兩個(gè)大項(xiàng)目，名流置業(yè)成為了當(dāng)時(shí)閔系房企的佼佼者。

1994年初，劉道明注冊(cè)成立了名流集團(tuán)有限公司，以北京為中心拓展華北區(qū)域，并成功推出了在北京有相當(dāng)知名度的名流花園，名流花園一炮打響，此后劉道明就帶領(lǐng)名流置業(yè)不斷地展開(kāi)全國(guó)布局。

2002年至2006年，名流置業(yè)主要是立足于武漢深耕發(fā)力全國(guó)市場(chǎng)，2007年，名流置業(yè)通過(guò)協(xié)議和并購(gòu)的方式一舉收購(gòu)了包括武漢、重慶、惠州在內(nèi)的7家項(xiàng)目公司，進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)。2008年初，更是完成了總額高達(dá)30億元的巨額增發(fā)，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。

憑借名流置業(yè)，窮苦人家的孩子劉道明人生實(shí)現(xiàn)了逆襲。

在一次演講中，他曾這樣描述自己的人生：“從洪湖新溝村到人民大會(huì)堂，從饑寒交迫到幾百億資產(chǎn)，從赤腳走路到坐勞斯萊斯，從初中生到哈佛講堂”。

從名流置業(yè)到“美好置業(yè)” 劉道明經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛?

“名流置業(yè)”正式更名為“美好置業(yè)”始于2014年。

更名的同時(shí)，名流置業(yè)想轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略也開(kāi)始浮出水面。

“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式”。這是劉道明在2014年提出的口號(hào)。

此后幾年時(shí)間里，美好置業(yè)相繼布局了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)等，實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展。

然而，從2017年起，多元化后的美好置業(yè)業(yè)績(jī)卻一路下滑。

2017年，美好置業(yè)宣布通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，控股國(guó)內(nèi)裝配建筑專業(yè)施工企業(yè)美好裝配。他表示，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主要投入板塊。此后，美好置業(yè)的發(fā)展方向大幅度地向裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)傾斜。

令人意外的是，裝配業(yè)務(wù)并未給美好置業(yè)帶來(lái)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，反而成為了美好置業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的阻礙。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，美好裝配實(shí)現(xiàn)凈虧損分別為1.97億元、5.98億元、2.39億元。

從2017年至2019年，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為44.38億元、25.20億元、36.59%，同比增速分別為-14.72%、-43.21%、45.19%；凈利潤(rùn)分別為6.64億元、2.49億元、6688.66萬(wàn)元，分別同比下滑0.54%、62.55%、73.12%。2020年上半年，美好置業(yè)的凈利潤(rùn)進(jìn)一步降至3461.58萬(wàn)元。

2020年上半年，美好置業(yè)裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，81.7%還是由內(nèi)部項(xiàng)目消化。

更麻煩的是，不僅裝配業(yè)務(wù)連年虧損，發(fā)展不順，而且該業(yè)務(wù)還間接拖累了美好置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

公開(kāi)資料顯示，美好置業(yè)的業(yè)務(wù)收入依舊來(lái)源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，美好置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.51%、83.97%、81.55%。

然而，受累于裝配式業(yè)務(wù)，美好置業(yè)大量縮減了拿地力度。

歷年財(cái)報(bào)顯示，從2017年至2019年，美好置業(yè)新增土儲(chǔ)分別為33.1萬(wàn)平方米、35萬(wàn)平方米和44.11萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備從2016年的258.13萬(wàn)平米下滑至2019年的118.91萬(wàn)平米。

截至2020年上半年，美好置業(yè)的總土儲(chǔ)僅有164.95萬(wàn)平方米。按照2019年58.15萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積估算，目前的土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不能滿足3年。

主營(yíng)房產(chǎn)卻“土儲(chǔ)”不足，新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型失利連年虧損，美好置業(yè)的盈利能力面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。

或許，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展方向，美好置業(yè)需仔細(xì)考量一下了。

資金承壓 ?無(wú)奈“賣(mài)子”回血

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，培育新的業(yè)務(wù)需要投入大量資金。而美好置業(yè)在業(yè)績(jī)下滑的情況下發(fā)展新業(yè)務(wù)，更是耗去了大部分資金。

2019年，美好置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~為3.74億元，同比下滑47.30%，2020上半年，現(xiàn)金流情況進(jìn)一步惡化，凈流出2.02億元。

或許已意識(shí)到資金鏈的潛在危機(jī)，于是美好置業(yè)頻頻進(jìn)行融資擔(dān)保，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，美好置業(yè)已經(jīng)為旗下項(xiàng)目的融資進(jìn)行過(guò)8次擔(dān)保，涉及信托計(jì)劃、銀行貸款、授信、債務(wù)重組等事項(xiàng)。這些資金用途大部分是為裝配式建筑項(xiàng)目輸血。

因此，在頻頻融資擔(dān)保的同時(shí)，美好置業(yè)的負(fù)債也在不斷走高。

數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)的負(fù)債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%。

截至2020年上半年，美好置業(yè)的貨幣資金為17.67億元，而其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和短期借款所組成的短期債務(wù)合計(jì)達(dá)到30億元，貨幣資金遠(yuǎn)不足以覆蓋短債。美好置業(yè)的融資受到了極大的限制。

面對(duì)資金緊縮，負(fù)債走高的壓力，美好置業(yè)最終無(wú)奈地選擇了轉(zhuǎn)賣(mài)資產(chǎn)。

2020年12月31日，美好置業(yè)發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告。其一是擬轉(zhuǎn)讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂(lè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“塘廈寶光”）100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為9億元。

值得注意的是，2018年5月，美好置業(yè)全資子公司收購(gòu)塘廈寶光時(shí)付出的對(duì)價(jià)為3.2億元，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元，承擔(dān)負(fù)債2.2億元。而塘廈寶光近兩年盈利幾乎為0，負(fù)債也擴(kuò)大至7.4億元。

其二是擬轉(zhuǎn)讓安徽東磁投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安徽東磁”）100% 股權(quán)，及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合肥名流”）100%股權(quán)。兩項(xiàng)交易合計(jì)對(duì)價(jià)13.08億元。

對(duì)于出售子公司股權(quán)，美好置業(yè)在公告中表示：”有利于保障公司整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)，提升公司資產(chǎn)流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)效率”。

而如今，轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)還未完成，美好置業(yè)就在股市里遭遇了重大挫折，對(duì)于美好置業(yè)來(lái)說(shuō)能否順利完成資產(chǎn)出讓，或許還未可知。

美好置業(yè)究竟何去何從？

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)也將繼續(xù)持續(xù)關(guān)注。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）