作者：芊芊

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

導(dǎo)語(yǔ)：“倘若我們無(wú)法成功挽留現(xiàn)有員工并雇用、培訓(xùn)及留任高級(jí)行政人員或主要員工，可能嚴(yán)重?fù)p害我們的業(yè)務(wù)”，在2020年5月遞交的招股書中，實(shí)地集團(tuán)這樣寫道。

一語(yǔ)中地。

十個(gè)月不到，實(shí)地集團(tuán)的擔(dān)憂演變?yōu)槭聦?shí)，實(shí)地集團(tuán)上演了“高管集體出走”的大戲。

2021年2月20日，一份實(shí)地集團(tuán)“高管離職名單”在地產(chǎn)圈發(fā)酵，據(jù)相關(guān)消息稱，實(shí)地集團(tuán)半年內(nèi)已有13位高管相繼離職，其職位涉及財(cái)務(wù)、投資、營(yíng)銷等多個(gè)領(lǐng)域，包括實(shí)地集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁劉森峰、執(zhí)行總裁兼CFO李斌等。

一紙名單好似揭開了實(shí)地集團(tuán)的“遮羞布”，將其再次推至風(fēng)口浪尖。

“留不住”的高管 實(shí)地頻繁換將成謎

2021年開年，房企高管離職現(xiàn)象依然頻發(fā)，新城控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、龍光集團(tuán)、上坤地產(chǎn)等多家房企高管紛紛出走。

近年，在行業(yè)下行、利潤(rùn)不斷收縮的市場(chǎng)環(huán)境下，各大房企均不同程度地面臨著人員流動(dòng)的尷尬局面。

然而，對(duì)比其他公司，實(shí)地集團(tuán)如此高管流動(dòng)極其頻繁卻是罕見。

2021年2月21日，高管集中離職消息爆發(fā)后，實(shí)地集團(tuán)連發(fā)聲明回應(yīng)稱：“涉及的離職員工是在去年不同時(shí)間點(diǎn)離職，并非春節(jié)后集中離職；大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個(gè)人原因辭職，這對(duì)一個(gè)快速成長(zhǎng)中的企業(yè)，人員進(jìn)出實(shí)屬正?！?。

不過(guò)，實(shí)地集團(tuán)的聲明一出，市場(chǎng)并未買賬，因?yàn)閷?shí)地不僅向業(yè)界確認(rèn)了高管的流失，還用“勸退”的字眼得罪了一批明星職業(yè)經(jīng)理人，比如副董事長(zhǎng)兼總裁劉森峰、執(zhí)行總裁兼CFO李斌、副董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁羅劍威、副總裁兼成渝區(qū)域總裁張煒、資金副總裁劉軍、營(yíng)銷副總裁張羽晴、人力行政副總裁樊全文等。

而劉森峰、李斌等作為業(yè)內(nèi)頗有知名度的明星經(jīng)理人，還曾操盤過(guò)不少著名項(xiàng)目：

劉森峰，在加入實(shí)地集團(tuán)之前，曾先后擔(dān)任碧桂園集團(tuán)副總裁、江蘇區(qū)域總裁及美國(guó)區(qū)域總裁，曾經(jīng)創(chuàng)造了碧桂園“一天一億”的銷售額記錄，在業(yè)內(nèi)有著“打工皇帝”的名號(hào)。2019年10月正式加入實(shí)地集團(tuán)，2020年4月任實(shí)地集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官。

值得一提的是，自2020年8月就不斷傳出劉森峰離職的消息，10月，他還針對(duì)外界的離職傳聞表示“短期內(nèi)并沒(méi)有辭職打算”。

但在2020年12月31日，劉森峰卻正式宣布因需要騰出更多時(shí)間來(lái)專注于發(fā)展自己創(chuàng)辦的新基業(yè)控股集團(tuán)，辭任實(shí)地集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁職位。

除了劉森峰外，李斌的離職也頗令人意外。李斌曾任職泰禾集團(tuán)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官，并先后任職華夏幸福助理總裁兼集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、鴻坤集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、旭輝控股集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部首席財(cái)務(wù)官等。2019年4月正式加入實(shí)地集團(tuán)，2020年8月，由實(shí)地集團(tuán)的財(cái)務(wù)總監(jiān)晉升為集團(tuán)執(zhí)行總裁。

此外，資金副總裁劉軍、營(yíng)銷副總裁張羽晴等都是曾任職其他頭部房企，在加入實(shí)地集團(tuán)不到一年的時(shí)間就已經(jīng)離職。

多位高管都是在行業(yè)內(nèi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和光鮮的履歷，為何幾乎同時(shí)“水土不服”而離職？

針對(duì)行業(yè)疑問(wèn)，實(shí)地集團(tuán)卻只是以一張模棱兩可的聲明和“勸退”的字眼作為回應(yīng)，試圖以此來(lái)平息輿論，不過(guò)事與愿違，實(shí)地集團(tuán)最終因該離職事件成了市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實(shí)上，實(shí)地集團(tuán)爆發(fā)離職潮已不是首次，早在2017年就有高管集體出走。

2017年1月，前“百度太子”李明遠(yuǎn)加入實(shí)地集團(tuán)擔(dān)任總裁一職，一度引發(fā)不少科技企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)關(guān)注。不過(guò)，2018年8月便宣布離任，隨后由前金輝集團(tuán)總裁馬立強(qiáng)“接棒”。隨著李明遠(yuǎn)的離開，實(shí)地集團(tuán)有多名高管相繼出走。據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道稱，“2017年以來(lái)，實(shí)地集團(tuán)總經(jīng)理級(jí)別以上的離職者已超過(guò)10人。在廣州，曾經(jīng)有實(shí)地項(xiàng)目因一次開盤銷售業(yè)績(jī)不佳，包括廣州城市總經(jīng)理在內(nèi)，整個(gè)城市公司營(yíng)銷總監(jiān)級(jí)別以上的人被全部開除?！?/p>

如今，在實(shí)地集團(tuán)沖擊上市的關(guān)口，高管的集體“大換血”無(wú)疑是一次重大變動(dòng)。

債墻高筑 上市夢(mèng)難圓

實(shí)地集團(tuán)成立于2006年，創(chuàng)始人是富力地產(chǎn)（02777.HK）董事長(zhǎng)張力的兒子張量。所以實(shí)地集團(tuán)也一直被視為富力系企業(yè)。2020年5月，實(shí)地集團(tuán)在港交所遞交招股書，但目前已失效。

多年來(lái)，從廣東中山璟湖項(xiàng)目到“智慧社區(qū)”，實(shí)地集團(tuán)名聲大噪。

招股書顯示，截至2020年3月31日，實(shí)地集團(tuán)在25個(gè)城市合計(jì)持有37個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約為1430萬(wàn)平方米；土地儲(chǔ)備1016.93萬(wàn)平方米。

2017年至2019年，實(shí)地集團(tuán)總收益分別為38.71億元、63.72億元、83.24億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為46.6%；毛利率分別為21.9%、25.2%、30.9%；凈利率分別為8.4%、13.3%、9.1%，2019年出現(xiàn)下降。

（來(lái)源：實(shí)地集團(tuán)招股書）

激進(jìn)的跑馬圈地給實(shí)地集團(tuán)埋下了不小的雷，在營(yíng)收快速增長(zhǎng)的同時(shí)，其債務(wù)高墻也是逐漸累積。

2017年至2019年，實(shí)地集團(tuán)借款總額（包括銀行貸款及其他非銀行借貸）分別為119.83億元、117.71億元、126.57億元，逐漸增長(zhǎng)；凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為3809%、533%及225%，連續(xù)三年都居高不下。

此外，實(shí)地集團(tuán)的短期償債壓力也比較大。截至2020年第一季度，實(shí)地集團(tuán)于一年內(nèi)到期的銀行貸款及其他借款總額已接近43億元，而其在2019年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為20.4億元，資金缺口高達(dá)23億，無(wú)法覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)。

負(fù)債走高之時(shí)，實(shí)地集團(tuán)也面臨著現(xiàn)金流日益緊縮的問(wèn)題。2017年至2019年，實(shí)地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為25.18億元、6.63億元、2.23億元，大幅減少；同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為45.76億元、42.16億元、20.39億元，也在大幅減少。

2020年8月，住建部以及央行劃定房企融資的“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。在此背景之下，實(shí)地集團(tuán)實(shí)在難言樂(lè)觀。

據(jù)悉，2020年11月20日，實(shí)地集團(tuán)的招股書已經(jīng)失效。而首次闖關(guān)失敗與其極高的負(fù)債率不無(wú)關(guān)系。

實(shí)地集團(tuán)本就承載眾多壓力，再加上一眾高管的出走，未來(lái)的上市路又將如何走？

富力二代“掌舵” 實(shí)地前路幾何？

提及實(shí)地集團(tuán)的“掌舵人”張量，最為人熟知的恐怕就是“富力地產(chǎn)二代”這個(gè)標(biāo)簽了。

2003年，張量從加拿大留學(xué)歸國(guó)，歸國(guó)后沒(méi)有進(jìn)入富力地產(chǎn)，而是自立門戶創(chuàng)辦了恒量建設(shè)集團(tuán)，也就是后來(lái)的實(shí)地建設(shè)集團(tuán)。2006年又創(chuàng)辦了電梯媒體飛沙，這家公司于2008年被分眾傳媒收購(gòu)。此后幾年，其又陸續(xù)創(chuàng)辦3D售樓咨詢平臺(tái)狙房網(wǎng)、普及中國(guó)、飲食集團(tuán)等，不斷在各個(gè)領(lǐng)域試錯(cuò)。

2012年，張量開始真正走入大眾視野。彼時(shí)，父親張力旗下的“力量礦業(yè)”在香港上市。上市后，張力將其持有的70.8%的股權(quán)轉(zhuǎn)交給張量，張量成為了力量礦業(yè)的實(shí)際控制人。

同為地產(chǎn)二代，有人說(shuō)，張量跟王思聰一樣，對(duì)高科技和娛樂(lè)事業(yè)很癡迷。

2017年，張量收購(gòu)了天馬娛樂(lè)（現(xiàn)名傳遞娛樂(lè)），正式踏足娛樂(lè)圈。2019年初，傳遞娛樂(lè)（01326.HK）將北京悅凱影視納入麾下，悅凱影視旗下藝人楊洋、宋茜等人集體加盟傳遞娛樂(lè)。同年9月份，傳遞娛樂(lè)附屬公司廣州戴德又收購(gòu)了聞瀾文化60%的股權(quán)，張量也由此也成為了楊超越的老板。

但遺憾的是，張量在娛樂(lè)賽道上的投資并未獲利，傳遞娛樂(lè)最新財(cái)報(bào)顯示，截止至2020年12月31日，擁有人應(yīng)占虧損7971.5萬(wàn)港元，同比擴(kuò)大307.00%。截至2月26日收盤，傳遞娛樂(lè)股價(jià)僅0.14港元，市值3.5億港元。

（來(lái)源：實(shí)地集團(tuán)招股書）

時(shí)至今日，張量已足足投資了40多家企業(yè)，版圖遍布餐飲、娛樂(lè)、互聯(lián)網(wǎng)、出行和地產(chǎn)金融。

對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的癡迷這深深影響著張量對(duì)于實(shí)地集團(tuán)的定位。他想要用互聯(lián)網(wǎng)的思維來(lái)做地產(chǎn)，用智能化武裝樓盤。張量曾表示要將實(shí)地集團(tuán)打造成“地產(chǎn)界的蘋果公司”，通過(guò)“地產(chǎn)+科技”的方式雙輪驅(qū)動(dòng)實(shí)地集團(tuán)前進(jìn)。

不過(guò)，這個(gè)策略并不新型——其實(shí)，“科技+地產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略早年間就已在房企業(yè)內(nèi)流行，綠地、萬(wàn)科等老牌房企也較早地先行，可惜的是成效一般。

對(duì)于實(shí)地集團(tuán)來(lái)說(shuō)也同樣如此。

從近幾年實(shí)地集團(tuán)的發(fā)展來(lái)看，執(zhí)著于科技賦能地產(chǎn)的實(shí)地也并未摸索出一條可行的路。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年實(shí)地集團(tuán)的銷售額為158億，2019年進(jìn)一步下滑至119.6億，行業(yè)排名也從89名跌落至153名。

2020年，實(shí)地集團(tuán)銷售額略微增長(zhǎng)，達(dá)到257.4億元，排名行業(yè)第100位。

看到如今實(shí)地集團(tuán)發(fā)展乏力的窘境，不知道張量是否有了新的盤算？

近不惑之年，擺在張量面前的，有實(shí)地債務(wù)壓頂?shù)碾y題，也有還未實(shí)現(xiàn)的“地產(chǎn)蘋果公司”夢(mèng)。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）