對于為什么投資貝殼找房，高瓴創(chuàng)始人張磊曾表示，正是因為貝殼堅守長期主義，始終在做“難而正確的事“。

實際上，左暉在成立近20年鏈家之上再造一個貝殼找房的做法，起初飽受爭議，甚至還一度面臨著以58安居客、我愛我家為首的反貝殼聯(lián)盟的圍追堵截。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，貝殼成立以來一直忙于擴(kuò)張，虧損是必然的。的確，在2017-2019年間，貝殼分別虧損了5.744億元、4.678億元、21.84億元。而在疫情爆發(fā)的2020年Q1季度，貝殼更是虧了12.31億元。

不過，在上市的第一年，貝殼找房就交出了一份亮眼的財報。

美東時間3月15日美股盤后，貝殼（NYSE:BEKE）發(fā)布了未經(jīng)審計的第四季度和全年財務(wù)業(yè)績。財報顯示，貝殼2020年第四季度平臺總交易額（GTV）達(dá)1.12萬億元，全年GTV更是突破3.5萬億元。

這份財報中，貝殼找房不僅2020年度業(yè)績超預(yù)期，全年凈利潤也達(dá)人民幣27.78億元。這是貝殼上市以來首次實現(xiàn)美國會計準(zhǔn)則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達(dá)人民幣57.20億元，同比大增245.4%。此外，貝殼在2020年第四季度移動端MAU也達(dá)到了4818萬，同比增長高達(dá)88%。

顯然，通過幾年的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化布局，貝殼找房已經(jīng)初步跨過了房產(chǎn)交易市場的數(shù)字化鴻溝。但在貝殼找房面前，還有不少困難需要跨越。

上市首年凈利轉(zhuǎn)正，新房增長迅猛，存量房穩(wěn)固

自貝殼找房上線之日起，對它的爭議就沒有停止過。

一方面，市場中已經(jīng)有58同城、安居客為代表的純線上平臺，業(yè)內(nèi)擔(dān)心貝殼找房坐擁線上線下是“既當(dāng)裁判員又做運動員。”

另一方面，大家也在關(guān)心貝殼找房在58同城、我愛我家圍堵的同時，還有多少精力放在快速擴(kuò)張上，其主張的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)和數(shù)字化技術(shù)手段能否成立，盈利能力究竟如何。

隨著貝殼的這份財報公布，答案也隨之揭曉。

貝殼財務(wù)數(shù)據(jù) 來源：雪球

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，貝殼找房營業(yè)收入為277億元（人民幣，下同），同比增長57.6%；全年營業(yè)收入為人民幣705億元，同比增長53.2%。

在利潤方面，貝殼找房在2020年第四季度凈利潤達(dá)10.96億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達(dá)20.01億元；全年凈利潤達(dá)27.78億元，首次實現(xiàn)美國會計準(zhǔn)則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達(dá)57.20億元，同比大增245.4%。

除了第四季度及全年營收及盈利數(shù)據(jù)均超此前市場預(yù)期，貝殼找房在存量房和新房領(lǐng)域也取得預(yù)期外的增長。

2020年初，新房市場與存量房市場都受到了疫情的沖擊，許多中介與地產(chǎn)商獲客的方式也不得不做改變。尤其是新房市場，隨著整體新房市場增速放緩、線上流量紅利見頂，開發(fā)商越來越重視精準(zhǔn)營銷、快速去化，經(jīng)紀(jì)公司滲透率將持續(xù)提升，這樣的歷史機遇被貝殼找房抓住了。

基于固有的樓盤字典、VR技術(shù)，貝殼找房通過經(jīng)紀(jì)人帶看助手、貝刻手環(huán)Air、線上貸簽等數(shù)字化工具、手段保障服務(wù)質(zhì)量。

同時，貝殼在存量房做好供應(yīng)端、體驗端、效率端重度改造后，將經(jīng)驗和技術(shù)全面賦能給新房領(lǐng)域，實現(xiàn)了新房線上線下聚合，以及一二手聯(lián)動。

這樣的布局也使得貝殼找房在面對新冠疫情的沖擊時，穩(wěn)住基本盤，快速建立了用戶心智，進(jìn)一步培育了市場。

財報中披露的一組數(shù)字也印證了這一點。疫情后，居民在住房服務(wù)上對線上平臺的依賴度提高，微信九宮格也接入了貝殼找房，為線上平臺帶來高流量，貝殼MAU保持逐月上升，四季度MAU達(dá)4818萬，同比增長88%，平臺效應(yīng)持續(xù)增強。全年累計VR拍攝房源超600萬（624萬）。

這樣的策略，也幫助貝殼調(diào)整了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其新房業(yè)務(wù)增長迅猛，全年營收反超了存量房。

財報顯示，2020年貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%；全年存量房營業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。而貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬億，同比增長85%；全年營業(yè)收入同比增長87.1%至人民幣379億元。

特別值得注意的是，此前外界詬病貝殼的一個主要因素是作為平臺，旗下保有鏈家這個線下巨獸。故而業(yè)界對上線貝殼找房持有疑慮。

但財報顯示，貝殼平臺上鏈家的交易數(shù)據(jù)是有所增長，但貝殼找房上的非鏈家連接門店和其他銷售渠道也有著出色的增長。

財報披露，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV同比增長37.2%至2,767億元（約424億美元），通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至人民幣1.11萬億元（約1,695億美元）。2020年貝殼對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴(kuò)大至40%以上，且成功實現(xiàn)了整個新房墊傭流程線上化。

貝殼成功織網(wǎng)，持續(xù)鞏固護(hù)城河

一直以來，“住”天然存在低頻高額的交易屬性，部分重度依賴線下完成的環(huán)節(jié)成為居住服務(wù)業(yè)難以逾越的數(shù)字化鴻溝。而依托鏈家十多年的市場經(jīng)驗的貝殼找房，就是為了解決這個痛點。

貝殼找房上線后，一直在圍繞“房-人-流程”三大要素，重構(gòu)房產(chǎn)交易流程。具體手段是，通過促進(jìn)線上、線下的深度融合，利用ACN合作網(wǎng)絡(luò)連接交易全流程，并有效整合房源和客源信息。

貝殼希望借此降低內(nèi)部惡性競爭，提高二手房交易市場的標(biāo)準(zhǔn)化、精確化，最終實現(xiàn)合作共贏高效率，驅(qū)動業(yè)績持續(xù)增長。

住房中介服務(wù)原本屬于重資產(chǎn)的傳統(tǒng)行業(yè)，對于線下門店和經(jīng)紀(jì)人依賴度很高。貝殼利用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的核心能力，即ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)和數(shù)字化技術(shù)手段去重度改造整個系統(tǒng)，實現(xiàn)了房源標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化、服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化。

實際上，這才是貝殼之于其他平臺的核心競爭力。

與傳統(tǒng)線上平臺的模式不同的是，ACN不僅意味著房源的共享，背后的邏輯是基于房產(chǎn)交易鏈條的角色拆分與利益分配規(guī)則體系，以及一整套SaaS作業(yè)系統(tǒng)、運營管理、文化建設(shè)、人才培養(yǎng)等全方位的賦能支持模型，形成了較強平臺粘性。

同時，貝殼利用大數(shù)據(jù)、VR、AI等數(shù)字化技術(shù)拓展了垂直領(lǐng)域的多場景應(yīng)用，同時以樓盤字典、貝殼分、小貝助手等為代表的大數(shù)據(jù)與數(shù)字工具搭建行業(yè)新型基礎(chǔ)設(shè)施促成多方協(xié)作，面向經(jīng)紀(jì)人、店東、品牌、政府進(jìn)行全行業(yè)開放和輸出，撬動全居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)字化。

這意味著，門店加入貝殼后，借助平臺的大數(shù)據(jù)與數(shù)字工具，以及服務(wù)者成長體系，能不斷打磨自身基于社區(qū)的底層服務(wù)能力、服務(wù)品質(zhì)和成長空間，構(gòu)建自身長期職業(yè)發(fā)展的核心能力。

財報顯示，貝殼2020年研發(fā)費用為人民幣24.78億元，主要花在了持續(xù)的技術(shù)投入與創(chuàng)新，推動人、物、流程的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化之上。

這也是吸引越來越多的門店上線貝殼的重要原因。

根據(jù)目前披露的財報數(shù)據(jù)，貝殼的以ACN網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)搭建的加盟形式擴(kuò)張的模式效果顯著，平臺入駐經(jīng)紀(jì)品牌、門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量均持續(xù)增長。截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀(jì)人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長25.1%。

另據(jù)貝殼CFO徐濤透露，截至2020年末，年度GTV超過此前左暉制定的5000萬元溫飽線的門店比例已經(jīng)超過了30%，而2019年僅為19%。

新房與存量房之外，貝殼還有想象空間嗎？

客觀來說，以貝殼找房與鏈家的固有體量，以及其在房產(chǎn)數(shù)字化方面的提前布局，短期內(nèi)很難被其他的玩家追趕甚至超越。

但這并不代表貝殼可以高枕無憂，首當(dāng)其沖的就是相關(guān)部門市場監(jiān)管的加強，比如近日趨嚴(yán)的金融監(jiān)管。

2021年3月10日，一份歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》（以下簡稱《告知函》）在網(wǎng)上流傳。引起社會廣泛關(guān)注。主要內(nèi)容是針對經(jīng)營貸挪用至購房。

通過政策變遷來看，以往的政策并沒有涉及到收回貸款。2017-2020年各地房貸監(jiān)管政策主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。

而今年，特別是中國銀行保險監(jiān)督管理委員會提到“房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險依舊很大”，可見今年對于房地產(chǎn)金融的監(jiān)控將持續(xù)加強措施，特別是落實到“違規(guī)資金流入樓市”方面，保持房地產(chǎn)金融環(huán)境穩(wěn)定將提到更加重要的地位。

預(yù)計后續(xù)對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產(chǎn)投機者造成震懾作用。

除了政策對新房、二手房交易方面的影響，與開發(fā)商、中介的關(guān)系，依舊會影響到貝殼未來的發(fā)展。

憑心而論，貝殼找房在3年內(nèi)的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化布局，以及構(gòu)建的整套線上線下服務(wù)體系，提升了行業(yè)的數(shù)字化水平。眾多的中介與地產(chǎn)商對貝殼找房這個線上渠道的認(rèn)可度在不斷提高。

但種種跡象表明，他們并沒有充分信任貝殼這樣的線上大平臺的。比如，恒大推出了房車寶，萬科、碧桂園、龍湖等大型地產(chǎn)商，陸續(xù)成立了自己的房屋交易平臺。

事實上，貝殼對此也很清楚，除了不斷完善服務(wù)體系，向行業(yè)輸出其“新經(jīng)紀(jì)”理念。貝殼誕生以來一直試圖把蛋糕做大，將觸角從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)伸向更廣闊的居住產(chǎn)業(yè)，尋找新的增長曲線。

這一點財報中也有體現(xiàn)。

鈦媒體APP在財報中發(fā)現(xiàn)，貝殼已經(jīng)在新居住領(lǐng)域開展全面探索，目前主要的方向是家裝、家居。財報顯示，2020年貝殼的裝修等新興業(yè)務(wù)營收達(dá)20億元，同比增幅達(dá)68.7%，與其他主營業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

由于房產(chǎn)交易乃至于居住產(chǎn)業(yè)與線下的服務(wù)密不可分，貝殼在試圖提升門店服務(wù)品質(zhì)的同時，發(fā)揮線下這張網(wǎng)的門店觸角優(yōu)勢，著眼社區(qū)，挖掘更多的想象空間。比如，鏈家在去年推出了社區(qū)服務(wù)小程序，包含社區(qū)運營官功能和社區(qū)服務(wù)功能。

• 一方面，鏈家會選拔服務(wù)意識強的經(jīng)紀(jì)人成為社區(qū)運營官，為社區(qū)居民提供專業(yè)的信息服務(wù)，連接平臺與門店，輔助業(yè)務(wù)落地門店，成為平臺、門店經(jīng)紀(jì)人、服務(wù)提供方和社區(qū)居民的連接橋梁。
• 另一方面，鏈家會向社區(qū)業(yè)務(wù)提供便民服務(wù)，例如社區(qū)代收點，主要是快遞、商超(物美多點)、拼團(tuán)等貨品代收，自助服務(wù)含有免費云打印，微信上傳、到店掃描二維碼打印，可實現(xiàn)全程無接觸。

目前來看，貝殼在社區(qū)的動作主要有社區(qū)便民、社區(qū)助老、社區(qū)可持續(xù)三大方向?？此圃诔袚?dān)企業(yè)社會責(zé)任，其實貝殼也希望可以與社區(qū)業(yè)主增加互動頻次。

顯然，貝殼的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力能否家裝、家居等更多領(lǐng)域得到復(fù)制，進(jìn)而在更廣闊的居住產(chǎn)業(yè)找到增長的“第二曲線”，將是貝殼找房接下來要面臨的挑戰(zhàn)。

（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢陽）

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