文丨BT財(cái)經(jīng)

3月28日，地產(chǎn)圈傳出了一則重磅新聞：紅星美凱龍將旗下紅星地產(chǎn)以200億元人民幣打包出售給遠(yuǎn)洋資本。

對此，B叔向遠(yuǎn)洋資本有關(guān)人士求證，對方答復(fù)：“3月28日，遠(yuǎn)洋資本有限公司與上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，遠(yuǎn)洋資本作為戰(zhàn)略投資者入股紅星地產(chǎn)。本次交易完成后，遠(yuǎn)洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)?！?/p>

雖然遠(yuǎn)洋資本并未回應(yīng)200億元這一數(shù)額，但可以肯定的是，雙方合作勢在必行。

目前，據(jù)愛企查顯示，紅星地產(chǎn)的大股東為上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理有限公司，握有97.0874%的股份。通過股權(quán)層層透視，紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司董事長車建新為紅星地產(chǎn)實(shí)控人，占股61%。

由此看來，遠(yuǎn)洋資本未來拿到18%的股權(quán)，恐怕也撼動(dòng)不了車建新和紅星美凱龍對紅星地產(chǎn)的話語權(quán)。這也佐證了B叔的一點(diǎn)猜想：車建新出售紅星地產(chǎn)，并不是要真的割舍這一資產(chǎn)，而是為了拿到一筆巨額來融資救急。

畢竟，紅星美凱龍這艘巨輪，油快耗盡了。

紅星地產(chǎn)負(fù)債前行

車建新曾說：買地是企業(yè)的命根子。

于是，作為家居商場行業(yè)老大的紅星美凱龍儼然成為了一個(gè)“隱形開發(fā)商”。截至2020年9月30日，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)規(guī)模已達(dá)910億元，僅次于招商蛇口的973億元，堪稱A股第二大“地主”。

也就是說，紅星美凱龍一直賺著兩道錢，一是商場租金收入，二是地皮帶來的增值收益。

2009年，為挽救世界金融危機(jī)帶來的樓市疲軟，各地政府相繼出臺救市政策，樓市開始從低谷走向瘋狂。也正是這一年，車建新決定正式進(jìn)軍地產(chǎn)圈，將土地生意擺到臺面上來，成立了紅星地產(chǎn)。

依托美凱龍家居商場門店的資源優(yōu)勢，紅星地產(chǎn)在商場附近一并獲得部分其他商住用地，營收和城市布局逐年上漲，并成功躋身房企百強(qiáng)。

紅星地產(chǎn)隸屬于重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“紅星企發(fā)”），紅星企發(fā)負(fù)責(zé)運(yùn)作紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)及住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

據(jù)資料顯示，截至2020年9月末，紅星企發(fā)通過獨(dú)資、合作模式在全國各大城市開發(fā)并運(yùn)營了72個(gè)商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項(xiàng)目，總建筑面積為2645.57萬平方米。另外，在建商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目共計(jì)54個(gè)，可售面積1623.63萬平方米，已售面積899萬平方米，已售合同金額866.33億元，計(jì)劃總投資1313.55億元。

從規(guī)模來看，紅星地產(chǎn)位于中間梯隊(duì)，并非頭部企業(yè)；但從集團(tuán)營收來看，地產(chǎn)銷售占據(jù)大頭，2020年前九個(gè)月貢獻(xiàn)63.88億元，占比達(dá)35.9%，要高于其主業(yè)家居業(yè)務(wù)。

圖源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

由此可見，紅星地產(chǎn)稱得上是紅星美凱龍的一個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)版塊，為何要急于出手呢？

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單可知，紅星地產(chǎn)2017、2018、2019、2020年的年銷售額分別為360.3億元、520億元、660.8億元、602.3億元。

可以看到，紅星地產(chǎn)去年的業(yè)績不及預(yù)期，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。但與此同時(shí)，紅星地產(chǎn)為了沖擊千億目標(biāo)，在全行業(yè)都將負(fù)債的背景下還激進(jìn)拿地，去年全年拿地金額高達(dá)200億元，進(jìn)一步增大了負(fù)債周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。然而，紅星地產(chǎn)的較多項(xiàng)目位于三四線城市，也面臨著較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)項(xiàng)目向來都是重資本，需要持續(xù)不斷地輸血。目前并未查到紅星企發(fā)的公開融資紀(jì)錄，這很可能意味著，其資金主要依賴于集團(tuán)支持。因此，紅星美凱龍集團(tuán)的負(fù)債規(guī)模一直在膨脹。

雖然集團(tuán)并未上市，但從其上市的子公司中可以一窺大概。據(jù)2020年中期報(bào)告可知，截至2020年6月，上市公司紅星美凱龍總資產(chǎn)為1299.6億元，債務(wù)總額達(dá)802.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率61.7%，其中流動(dòng)負(fù)債316.9億元，單單短期借款就有35.4億元，而上半年的凈利潤僅為11億元。

而據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，紅星企發(fā)的同期負(fù)債數(shù)額更加驚人，總額達(dá)877.4億元，其中流動(dòng)負(fù)債達(dá)725.02億元，占比高達(dá)83%。剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)73.16%，超過了70%的監(jiān)管紅線；此外，其現(xiàn)金短債比1.08%，凈負(fù)債率95.86%，也逼近紅線。

對于負(fù)債高企的紅星美凱龍而言，紅星地產(chǎn)雖然是營收支柱，但也成為了一顆隨時(shí)可能爆炸的暗雷。

紅星美凱龍為什么缺錢？

1986年，車建新借了600元，開了一家家具作坊。32年后，這家小作坊成為中國家居行業(yè)第一家同時(shí)擁有“A股+H股”的上市公司，掌門人車建新也身家千億，成為了全球Mall王。

然而如今，龍頭老大的日子卻過得越來越緊巴巴。

截至2020年9月底，美凱龍賬上貨幣資金僅為62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則高達(dá)124.98億元。

除了負(fù)債高企，紅星美凱龍也質(zhì)押了大量資產(chǎn)。據(jù)資料顯示，2020年9月末，受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為1047.68億元，占其總資產(chǎn)的41.07%，占凈資產(chǎn)的151.84%。在受限資產(chǎn)當(dāng)中，839.83億投資性房地產(chǎn)因?yàn)楸坏盅憾芟蓿?73.63億存貨因?yàn)榈盅簱?dān)保受限。

而紅星美凱龍的同期投資性房地產(chǎn)總規(guī)模為993.28億元，這可是公司最值錢的資產(chǎn)，也就意味著，這部分值錢資產(chǎn)的抵押率高達(dá)84.6%，變現(xiàn)能力和債償能力都在急劇減弱。

此外，上市公司的股票也被質(zhì)押了不少。據(jù)悉，截至2020年9月1日，集團(tuán)合計(jì)持有上市公司69.87%的股權(quán)，其中47.43%已被集團(tuán)質(zhì)押用于融資。

為了緩解資金壓力，去年一年都沒有融資的紅星美凱龍?jiān)诮衲陝?dòng)作頻頻。

3月1日，證監(jiān)會審核通過了其37億元的股票定增方案；3月10日，發(fā)行了2021年公司債券（第一期）（簡稱“21紅星01”），募集30億元人民幣，在扣除承銷費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用后擬全部用于償還公司債券。

此外，紅星美凱龍還計(jì)劃將分拆旗下兩個(gè)子公司上市：愛琴海商業(yè)計(jì)劃今年10月赴港上市，估值120-150億元，主營業(yè)務(wù)為城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運(yùn)營；汽車生產(chǎn)線設(shè)計(jì)商東風(fēng)設(shè)計(jì)院有限公司，則擬以估值90億-100億元上市。

再加上200億出售紅星地產(chǎn)的傳聞，如此一來，紅星美凱龍則有望回流500億元的資金，將有效緩解缺錢的燃眉之急。

紅星美凱龍?jiān)阱X的問題上如此窘迫，短期原因是受去年疫情影響導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)下滑。

3月31日，紅星美凱龍發(fā)布2020年財(cái)報(bào)。由財(cái)報(bào)可知，去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入142.36億元，較上年同期下降13.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤17.31億元，同比減少61.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤11.62億，同比下降55.53%。

而拉長時(shí)間線來看，紅星美凱龍這幾年的業(yè)績已出現(xiàn)放緩趨勢，有業(yè)內(nèi)人士表示2019年就達(dá)到了利潤增長的天花板。

由財(cái)報(bào)可知，2017年-2019年，紅星美凱龍營收分別為109.60億元、142.40億元、164.69億元，同比增速分別為16.14%、29.93%、15.66%；扣非后歸母凈利分別為23.05億元、25.66億元和26.14億元，同比增速分別為11.23%、11.31%、1.85%；綜合毛利率分別為71.1%、66.2%、65.2%。可以看到，這幾項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都在逐年下降。

再具體到家居業(yè)務(wù)，2020年前三季度，紅星美凱龍的家居營收分別為25.6億元、60.2億元、95.3億元，同比上一年下滑27.5%、22.4%、19.2%；凈利潤則連續(xù)三個(gè)季度降幅超50%，降幅分別為70%、59.4%、54.2%。

一方面，作為主營業(yè)務(wù)的家居業(yè)務(wù)增長乏力；另一方面，營收支柱的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債累累，紅星美凱龍亟需找到新的增長曲線，才能真正擺脫眼下困境，否則持續(xù)造血能力將受到質(zhì)疑。出售紅星地產(chǎn)只是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，以后又該賣什么呢？

圍繞房子還能做什么文章？

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，紅星美凱龍嘗試過很多“副業(yè)”。

比如，將單一的家居建材商場進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，引入多種業(yè)態(tài)，進(jìn)行多元化經(jīng)營。北京閩龍廣場店以陶瓷業(yè)態(tài)為主體，集美大紅門店則成為了囊括家居建材、紅酒、酒店、電器、金融等業(yè)態(tài)的綜合賣場，還有的門店開設(shè)了擊劍館、兒童樂園等生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。

不過，紅星美凱龍大多數(shù)商場選址離市區(qū)較遠(yuǎn)，想通過高頻的生活消費(fèi)來提升低頻的家居消費(fèi)的想法，在實(shí)踐中收效不甚明顯。

對此，紅星美凱龍北五環(huán)店負(fù)責(zé)人曾表示，家居賣場在多元化轉(zhuǎn)型時(shí)還是要圍繞家居做關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，從而拉動(dòng)主營業(yè)務(wù)，不要“為了做副業(yè)而做”、“為了多元化而多開業(yè)務(wù)”。

2019年8月18日，紅星美凱龍宣布成立子品牌“美凱龍愛家”，正式進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。馮全林擔(dān)任美凱龍愛家總裁，他曾是阿里巴巴集團(tuán)原B2B中供鐵軍浙江大區(qū)副總經(jīng)理、農(nóng)村淘寶中西部大區(qū)總經(jīng)理。

馮全林表示，將在三個(gè)月內(nèi)落實(shí)百家門店，率先在北上廣深等一線城市落地。

據(jù)多家媒體報(bào)道，美凱龍愛家在2020年4月業(yè)績完成率已超120%，開店數(shù)量超200家。2020年11月，已在全國開出400多家直營門店，簽約門店已經(jīng)有600多家，開業(yè)門店中有60%已經(jīng)處于盈利狀態(tài)。

馮全林表示，去年3月開始，公司連續(xù)8個(gè)月業(yè)績破新高，預(yù)計(jì)2020年全年收入可達(dá)10億元。

此舉被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是在幫助紅星地產(chǎn)向房地產(chǎn)的上游行業(yè)滲透布局，進(jìn)一步擴(kuò)大獲客資源，從而實(shí)現(xiàn)多個(gè)場景協(xié)同，打通全房產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺。

不過，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)競爭異常激烈，已形成“一超獨(dú)大”的局面。隨著貝殼找房赴美上市，鏈家在中介領(lǐng)域的地位不斷做大，紅星美凱龍能從中搶到多少流量，反哺家居業(yè)務(wù)，還有待觀察。

既然做起了房產(chǎn)中介，那么向下拓展出裝修業(yè)務(wù)，也是一項(xiàng)順其自然的戰(zhàn)略選擇。這也是貝殼找房正在做的事。

在2020年的秋季大會中，紅星美凱龍首次宣布“家裝是第一業(yè)務(wù)”。這一策略在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上有較為明顯的體現(xiàn)：

據(jù)2020全年財(cái)報(bào)可知，家裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)逆勢增長，線下門店214家，包括加盟和平臺合作家裝企業(yè)106家，全年簽約合同金額超過45億元，其中百萬元以上訂單超過131個(gè)，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.24億元，同比增長115.1%，毛利率21.9%。

不過，家裝業(yè)務(wù)在整體營收中占比仍然微小，僅為8.6%，不足10%，能否成長為第二增長曲線也需假以時(shí)日。

而紅星美凱龍未來需要用錢的地方還很多。

截至2020年9月底，紅星美凱龍?jiān)诮揖由虉鲰?xiàng)目10個(gè)，擬建家居商場項(xiàng)目3個(gè)，在建、擬建物流項(xiàng)目5個(gè)；商業(yè)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在建項(xiàng)目54個(gè)，擬建項(xiàng)目2個(gè)。

僅家居商場一項(xiàng)，由最新年報(bào)可知，7個(gè)建設(shè)項(xiàng)目就擬投資30.5億元。而紅星美凱龍表示，今年還將計(jì)劃新開58家商場。

融資發(fā)債只能解一時(shí)燃眉之急，紅星美凱龍要想保持規(guī)模擴(kuò)張，還需盡快跑出高效的第二增長曲線。

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