作者：夏天

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID：gplpcn）

在政府報(bào)告之后，據(jù)媒體報(bào)道，近日，國(guó)家自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”，且公告供應(yīng)量不得低于近五年平均完成交易量，對(duì)此，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這將有效降低土地溢價(jià)率，但對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流管理等方面提出了更高的要求。

對(duì)于2021年的房地產(chǎn)行業(yè)，銀河證券表示，政府工作報(bào)告顯示出中央對(duì)解決由大城市房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的一系列問(wèn)題的決心，預(yù)計(jì)后續(xù)“因城施策”將會(huì)繼續(xù)演繹，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行政策“打補(bǔ)丁”的情況將成為常態(tài)，有助于形成穩(wěn)定預(yù)期。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善下，房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期的波動(dòng)性將減小，行業(yè)周期性減弱，有助于行業(yè)整體利潤(rùn)率止跌企穩(wěn)。

那么，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各大房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其將在2021年何去何從？

2021年3月以來(lái)，伴隨著碧桂園、花樣年、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂地產(chǎn)等主流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)相繼發(fā)布，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)：

2021年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)開(kāi)始注重質(zhì)量? 力保核心增速、增回款、擴(kuò)權(quán)益

2021年，在近期發(fā)布財(cái)報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中我們可以看到，在行業(yè)房企紛紛面臨“增收不增利”困局的背景下，大部分轉(zhuǎn)而開(kāi)始追求盈利及財(cái)務(wù)基本盤(pán)，力保核心增速、增回款、擴(kuò)權(quán)益。

2021年3月12日，融創(chuàng)中國(guó)（下稱(chēng)“融創(chuàng)”，01918.HK）披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，2021年，融創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)均衡高質(zhì)發(fā)展，加速提升“地產(chǎn)+”競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)行業(yè)在2021年將進(jìn)入團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、并購(gòu)、“地產(chǎn)+”等綜合實(shí)力的比拼年代。

由此可見(jiàn)，融創(chuàng)集團(tuán)也開(kāi)始了均衡高質(zhì)發(fā)展，開(kāi)始注重營(yíng)收增長(zhǎng)及盈利，包括財(cái)務(wù)基本盤(pán)。

作為頭部房企，碧桂園也更是將2021年的目標(biāo)確定為每年10%以上的權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的同步增長(zhǎng)——2021年3月25日，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”，股票代碼02007.HK）披露2020年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約4629億元，毛利約1009億元，凈利潤(rùn)約541億元。

年報(bào)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，公司有信心未來(lái)三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)，并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。

2021年3月26日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍更是在其2020年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示將堅(jiān)守“長(zhǎng)期主義”。

據(jù)龍湖集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)顯示，2020年，龍湖實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)200億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母核心凈利潤(rùn)186.9億元，同比增長(zhǎng)20.2%；毛利540.3億元，同比增長(zhǎng)6.4%；毛利率29.3%，核心稅后利潤(rùn)率14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率10.1%。

關(guān)于2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)，龍湖數(shù)字定在了3100億元，同比增幅約15%。

對(duì)此，龍湖表示，隨著地價(jià)成本的上升、融資環(huán)境的趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往“暴利”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企整體毛利率將逐漸回歸到20%至30%的區(qū)間。但是，龍湖希望做到25%至30%的水平。

也就是說(shuō)，相比單純的規(guī)模追求，龍湖集團(tuán)更在意回款和利潤(rùn)。

“對(duì)于簽約規(guī)模，維持在十名左右就比較滿(mǎn)意。因?yàn)辇埡恼w權(quán)益占比較高，超過(guò)了70%，我們始終強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，這對(duì)龍湖非常重要。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示說(shuō)。

作為頭部房企，當(dāng)融創(chuàng)、碧桂園、龍湖都將增長(zhǎng)目標(biāo)定為10%-15%，并且追求毛利率、實(shí)現(xiàn)企業(yè)均衡高質(zhì)發(fā)展的時(shí)候，這說(shuō)明，房地產(chǎn)過(guò)往“暴利”“高速”增長(zhǎng)已經(jīng)成為過(guò)去，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始分化，保持企業(yè)穩(wěn)健的基本盤(pán)已經(jīng)成為主流房企的主動(dòng)選擇。

“三道紅線”后? 2021年開(kāi)始普遍強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)基本盤(pán)穩(wěn)健扎實(shí)

負(fù)債和融資能力的強(qiáng)弱，是體現(xiàn)房企風(fēng)險(xiǎn)把控情況及能否長(zhǎng)足發(fā)展的晴雨表。

尤其在2020年以后，財(cái)務(wù)穩(wěn)健更是成為行業(yè)主流選擇——據(jù)悉，2020年，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺(tái)“三線四檔5%”管控新規(guī)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

在此背景下，2021年，財(cái)務(wù)是否穩(wěn)健成為考驗(yàn)房企健康及持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。

面對(duì)“三道紅線”，融創(chuàng)集團(tuán)選擇“全力以赴”降負(fù)債。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2020年末，融創(chuàng)凈負(fù)債率降至約96%，較2019年末大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比達(dá)約1.08，較2019年末大幅提升約 0.51，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率則降至約78.3%，兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，2021年超預(yù)期迅速降至“黃檔”，同時(shí)為集團(tuán)爭(zhēng)取出10%的新增融資空間。

不過(guò)，雖然降負(fù)債很努力，然而，碧桂園的結(jié)果并不如預(yù)期——整體而言，在三道紅線門(mén)檻前，碧桂園還有兩道均保持著安全線，尚有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率略高為黃檔。

對(duì)此，在碧桂園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其管理層表示，公司整個(gè)負(fù)債規(guī)模會(huì)在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前達(dá)標(biāo)回綠。

據(jù)悉，早在2018年，碧桂園就提出了“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的全新戰(zhàn)略，將穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)放在最重要的位置，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)牢牢鎖在籠子里。

與其他頭部房企不同，在“三道紅線”面前，一向作為“穩(wěn)健”代言人的龍湖集團(tuán)則交出了一份不錯(cuò)的答卷。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2020年末，龍湖的凈負(fù)債率僅有46.5%，現(xiàn)金短債比為4.24倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，按照“三道紅線”融資新規(guī)來(lái)看，龍湖三項(xiàng)數(shù)據(jù)全部達(dá)標(biāo)，處于綠檔，是中國(guó)少數(shù)“三道紅線”全部處于綠檔的頭部房企。

這一穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也讓龍湖集團(tuán)在資本市場(chǎng)備受認(rèn)可——龍湖集團(tuán)在中國(guó)在2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)/展望的企業(yè)，2020年9月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；2020年12月，惠譽(yù)也將龍湖評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始多元化 尋找新的增長(zhǎng)引擎

當(dāng)房地產(chǎn)告別高速增長(zhǎng)的“暴利”時(shí)代的時(shí)候，財(cái)報(bào)顯示，頭部房企紛紛選擇通過(guò)多元化發(fā)展尋找新的增長(zhǎng)引擎。

比如，2021年3月23日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：雅居樂(lè)集團(tuán)）在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2020年，雅居樂(lè)集團(tuán)繼續(xù)堅(jiān)持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式，旗下物業(yè)管理、環(huán)保、雅居樂(lè)雅城集團(tuán)有限公司（雅城）、城市更新、房管及商業(yè)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2020年，雅居樂(lè)多元化業(yè)務(wù)收入106.98億元，占雅居樂(lè)集團(tuán)整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)也開(kāi)啟了多維航道布局的新時(shí)代。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，2021年龍湖還將逐漸建立起更多面向未來(lái)的能力。

在此背景下，2021年初，龍湖集團(tuán)正式推出全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設(shè)為集團(tuán)新的主航道業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上，包括地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)，龍湖集團(tuán)的主航道業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展為C1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修等六大板塊。

觀察融創(chuàng)地產(chǎn)財(cái)報(bào)，犀牛財(cái)經(jīng)也同樣發(fā)現(xiàn)，2020年，在融創(chuàng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化已經(jīng)成為融創(chuàng)集團(tuán)的“四駕馬車(chē)”。

碧桂園最新財(cái)報(bào)顯示，“其他收入”這部分主要包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營(yíng)及其他，年度收入由2019年的46.77億元增長(zhǎng)到2020年的47.36億元，上升了1.3%，此外，碧桂園還拓展了海外大農(nóng)業(yè)、研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和社區(qū)生鮮門(mén)店等多個(gè)板塊。

由此可見(jiàn)，在地產(chǎn)主業(yè)之外，尋找新的增長(zhǎng)引擎，多元化已經(jīng)成為頭部房企的主流發(fā)展趨勢(shì)。

不過(guò)，對(duì)于其他主流房企大尺度的地產(chǎn)“跨界”，龍湖集團(tuán)圍繞著地產(chǎn)周邊進(jìn)行邊界拓展更令市場(chǎng)認(rèn)可。

對(duì)此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，龍湖集團(tuán)六大航道業(yè)務(wù)整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運(yùn)營(yíng)，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來(lái)的效能，成為了驅(qū)動(dòng)龍湖集團(tuán)新一輪成長(zhǎng)的六大引擎。

與此同時(shí)，資本市場(chǎng)也對(duì)龍湖集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略表示肯定。

2021年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年龍湖集團(tuán)的股價(jià)漲幅近29%，市值也由2019年末的1956.2億港元上漲至去年末的2751億港元。

透過(guò)分析各大頭部房企的財(cái)報(bào)，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)2021年房地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)為：追求高質(zhì)量增長(zhǎng)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、多元化進(jìn)行發(fā)展。