圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

文 | 空間密探，作者 | 雷不同

3月27日，西安邁科中心蔦屋書(shū)店正式開(kāi)業(yè)，這是繼杭州、上海之后開(kāi)出的中國(guó)第三店。不同于杭州與上海的書(shū)店，西安邁科中心蔦屋書(shū)店新增了場(chǎng)景式的提案，將繁忙工作和精致生活有機(jī)融合，引入了新業(yè)態(tài)——來(lái)自日本札幌的共享辦公品牌CONTACT（昕接點(diǎn)）。這個(gè)動(dòng)作，不免讓人有些疑惑：原本的共享辦公大多選擇舊樓、寫(xiě)字樓等較為寬敞的空間，增長(zhǎng)工位和會(huì)員規(guī)模的同時(shí)，也能提升辦公空間的舒適度。但是CONTACT卻有點(diǎn)“反其道而行”，選擇了空間相對(duì)較小的蔦屋書(shū)店。

細(xì)數(shù)近幾年共享辦公從寫(xiě)字樓“出走”，進(jìn)入酒店、商場(chǎng)等空間，所依存的空間越來(lái)越小似乎成了品牌之間的“默契”。那么，為什么共享辦公越做越小了？

?01?國(guó)內(nèi)第二家店，CONTACT “蝸居”蔦屋書(shū)店

當(dāng)CONTACT落地于蔦屋書(shū)店時(shí)，兩者是毫不違和的，畢竟，蔦屋書(shū)店主打的一直是“書(shū)+x”的模式，包含了咖啡館、餐廳、精品店以及公園等設(shè)施，其并非賣(mài)場(chǎng)，而是一個(gè)休閑場(chǎng)以及體驗(yàn)各種生活方式的空間。

正是因?yàn)檫@樣的初衷，蔦屋書(shū)店每一個(gè)門(mén)店的定位、設(shè)計(jì)和功能都不盡相同，即便是在日本1400多家門(mén)店中，同樣做到了這一點(diǎn)。比如，在一個(gè)孩子較多的地區(qū)，它可能就裝修得更加明亮一些，設(shè)立兒童活動(dòng)中心，讓小朋友流連忘返，函館蔦屋書(shū)店就是如此，在這里，兒童書(shū)籍和繪本會(huì)豐富得多；在東京澀谷區(qū)和東京銀座的蔦屋書(shū)店，它又會(huì)變得年輕、新潮又充滿活力，規(guī)劃成年輕人喜歡的樣子。

而在中國(guó)，共享型空間似乎成為了蔦屋書(shū)店的一個(gè)重要關(guān)鍵詞。在杭州蔦屋書(shū)店的地下層就是一個(gè)大型共享型空間，消費(fèi)者可在其中閱讀、休息并享用一些輕餐飲。上海蔦屋書(shū)店引入的是酒吧Time Flies，酒吧連通著二樓露臺(tái)，消費(fèi)之余還能感受美景。在西安，蔦屋書(shū)店選擇的則是略顯“一本正經(jīng)”的共享辦公品牌CONTACT。

除了蔦屋書(shū)店在中國(guó)的“共享型空間”打造外，CONTACT的選擇，不止于此。事實(shí)上，CONTACT就是蔦屋書(shū)店打造的自有共享辦公品牌。CONTACT于2019年2月在日本札幌誕生，這個(gè)品牌的初衷是為札幌當(dāng)?shù)匾蝗河腥さ膭?chuàng)作者和世界各地來(lái)札幌觀光的旅行者提供邂逅與交流的空間。久而久之，CONTACT就將休閑、工作以及住宿融合在了一起，成為一處新型的共享空間。

不過(guò)，2020年12月22日CONTACT中國(guó)首店——CONTACT上海LCM店落地之后，共享辦公的角色被放大。以圖書(shū)為主要設(shè)計(jì)元素，獨(dú)特的日式辦公空間以及咖啡軟飲的提供，成為了這家日式共享辦公身上醒目的文化符號(hào)。不過(guò)，空間秘探翻閱其品牌官方微信公眾號(hào)，未見(jiàn)提及CONTACT的住宿功能。

作為在中國(guó)的第二家店，CONTACT?西安店的重點(diǎn)依舊是將辦公、社交、咖啡、閱讀，并通過(guò)社群管理和活動(dòng)，為西安商務(wù)人士和創(chuàng)客提供一個(gè)相互連接的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享。有趣的是，因?yàn)榍『蒙硖帟?shū)店之中，CONTACT西安店的入口處就分布著蔦屋書(shū)店工作人員精選的推薦書(shū)籍。不過(guò)在這家店，住宿同樣未被提及。由此可見(jiàn)，CONTACT進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之后，對(duì)功能做出了本土化的調(diào)整，弱化了住宿的功能，強(qiáng)化了辦公的角色。

西安蔦屋書(shū)店的空間目前尚處于裝修中，并未開(kāi)業(yè)，我們難以一窺其真實(shí)面貌，不過(guò)，相比起中國(guó)首店位于上海旭輝廣場(chǎng)A座大堂的空間，再?gòu)奈靼彩\屋書(shū)店圍擋的面積來(lái)看，CONTACT仿佛是“蝸居”在蔦屋書(shū)店之中。而以往，共享辦公大多“出沒(méi)于”寫(xiě)字樓、獨(dú)棟舊樓等規(guī)模更大的空間。除卻能夠享受到蔦屋書(shū)店所帶來(lái)的線下流量之外，令人不由深思，如CONTACT這樣的共享辦公，選擇小空間的原因到底是什么？

02 從寫(xiě)字樓、酒店到書(shū)店，共享辦公越做越??？

在回答上述問(wèn)題之前，不妨先看一看市面上共享辦公的項(xiàng)目面積大小比重情況。盡管目前并沒(méi)有研究機(jī)構(gòu)對(duì)共享辦公空間的規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但是從早幾年行業(yè)巔峰時(shí)期的多則新聞中可以看出，彼時(shí)共享辦公進(jìn)行項(xiàng)目拓展時(shí)，“大”是其中一個(gè)關(guān)鍵因素。

• 2017年9月22日，氪空間推出了國(guó)內(nèi)最大單體共享辦公社區(qū)，徐家匯社區(qū)；
• 2017年12月，WeWork亞太區(qū)最大體量項(xiàng)目落戶上海中海國(guó)際中心；
• 2018年5月12日，納什空間簽約北京紅星美凱龍近3萬(wàn)平米場(chǎng)地，刷新京城最大共享辦公體面積；
• 2018年6月，米域宣布進(jìn)入北京市場(chǎng)，首個(gè)場(chǎng)地總體量達(dá)到22000平方米，將成為北京最大單體共享辦公；
• 2019年3月12日，夢(mèng)想加落戶西安，憑借著超過(guò)33000平方米的旭輝中心店，成為西北規(guī)模最大共享辦公空間。

品牌對(duì)于規(guī)模的無(wú)比重視，帶來(lái)的是共享辦公運(yùn)營(yíng)面積的迅猛增長(zhǎng)。2018年多個(gè)共享辦公品牌運(yùn)營(yíng)商在國(guó)內(nèi)主要城市跑馬圈地，在大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年吸納面積約50萬(wàn)平方米，為2017年的3倍。一些品牌，即便是暫未公布當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)管理面積，但也對(duì)未來(lái)展開(kāi)了宏大的預(yù)判。以上述幾個(gè)品牌為例，氪空間曾在2018年底預(yù)計(jì)2019年底管理面積達(dá)150萬(wàn)平方米?；WeWork在2019年第四季度之前總租賃面積達(dá)到23.5萬(wàn)平方米；納什空間在2018年11月運(yùn)營(yíng)面積破百萬(wàn)平方米；米域曾在2018年預(yù)計(jì)2020年運(yùn)營(yíng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米……

不過(guò)，這樣的行業(yè)盛況和宏大預(yù)判在共享辦公進(jìn)入深度洗牌階段之后，便鮮少見(jiàn)到。取而代之的是，一些品牌因?yàn)闋I(yíng)收以及后續(xù)的疫情影響所產(chǎn)生的退租，其中既有租戶退租，也有品牌違約退掉部分租賃的物業(yè)，以減輕現(xiàn)金流的壓力。例如一些香港的辦公物業(yè)在2019年底就被幾個(gè)頭部共享辦公品牌棄租。

因此，共享辦公是否越做越小了？答案我們暫時(shí)無(wú)從得知，不過(guò)可以肯定的一點(diǎn)是，“大”已經(jīng)越來(lái)越少被提及，與此同時(shí)，共享辦公對(duì)辦公物業(yè)的選擇也在悄然變化中。

最初，共享辦公的物業(yè)主要來(lái)源于對(duì)租賃廠房、倉(cāng)庫(kù)等業(yè)態(tài)的翻新改造。2017年WeWork以入駐中海國(guó)際中心整棟寫(xiě)字樓的姿態(tài)，帶領(lǐng)著共享辦公從此開(kāi)啟了“甲級(jí)寫(xiě)字樓”的新時(shí)代。然后近幾年，共享辦公再次推出了“商辦同圈”的創(chuàng)新業(yè)態(tài)，WeWork中國(guó)與上海廣場(chǎng)攜手打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目WeWork上海廣場(chǎng)社區(qū)就是這樣的一個(gè)新物種。自然，商場(chǎng)也成為了共享辦公可選擇的一種新業(yè)態(tài)。

未來(lái)，或許會(huì)有更多物業(yè)業(yè)態(tài)與共享辦公產(chǎn)生鏈接，并打造出更多的辦公新物種。對(duì)于行業(yè)而言，注重業(yè)態(tài)而非體量，是一種令人欣喜的變化。畢竟，從量到質(zhì)的變化，意味著行業(yè)回歸理性的發(fā)展階段。

03 從“依附”到“共存”，共享辦公的空間需求變化簡(jiǎn)史

共享辦公行業(yè)常常被認(rèn)為是“一張桌子的生意”，物業(yè)是其賴以生存的基礎(chǔ)。因此，大小、物業(yè)業(yè)態(tài)的精細(xì)擇取，是對(duì)立身之本的慎重表現(xiàn)。正因如此，共享辦公在國(guó)內(nèi)誕生的6年以來(lái)，伴隨著行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的起起伏伏，其空間需求也跟著上下波動(dòng)，甚至擺脫了原本“依附”于物業(yè)的形象，成為不少物業(yè)想要“共存”的對(duì)象，形成了一部頗有意思的簡(jiǎn)史。

• 規(guī)模瘋跑期：做大最強(qiáng)

在發(fā)展初期，共享辦公行業(yè)的特征是燒錢(qián)換規(guī)模，再用規(guī)模換市場(chǎng)份額。為了獲得更多的資本支持，共享辦公必須把規(guī)模這個(gè)故事講到極致。因此，品牌對(duì)于大面積的項(xiàng)目會(huì)有一定的偏愛(ài)，是因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)的強(qiáng)大助動(dòng)力?！白龃笞顝?qiáng)”成了這個(gè)階段共享辦公在物業(yè)擇取時(shí)的關(guān)鍵詞。

因此當(dāng)共享辦公進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓等大宗物業(yè)之后，迅速成為了一些城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的去化主力軍。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2018年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率降到21%，創(chuàng)下7年來(lái)的最低點(diǎn)。其中，共享辦公需求量的上升是甲寫(xiě)空置率下降的主要影響因素之一。

但是，在星庫(kù)空間創(chuàng)始人白羽看來(lái)，“進(jìn)擊甲寫(xiě)”的策略有誤。為了擴(kuò)規(guī)模數(shù)據(jù)，不少甲寫(xiě)里的聯(lián)辦租金價(jià)格倒掛，招商全靠降價(jià)跟補(bǔ)貼，甚至有一些品牌“拿物業(yè)不看價(jià)格”。而之后一些品牌“逃離甲寫(xiě)”的動(dòng)作也從側(cè)面證實(shí)了這個(gè)策略不盡周全的地方。

• 洗牌陣痛期：棄租退租

規(guī)模的失速狂奔，讓共享辦公陷入了洗牌陣痛之中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年的前十個(gè)月里就有40個(gè)共享辦公品牌倒閉。到了2019年1月份，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示68％的共享辦公運(yùn)營(yíng)商計(jì)劃放緩或停止擴(kuò)張。手中持有的出租率不樂(lè)觀的物業(yè)在此時(shí)對(duì)于品牌而言，只能淪落至被“棄租”或是“退租”的下場(chǎng)。

退租的過(guò)程中，首當(dāng)其沖的便是“拿物業(yè)不看價(jià)格”的甲寫(xiě)。據(jù)媒體報(bào)道，2019年米域在太平金融大廈一次性租下的兩層近5500平方米空間全部退租。而這個(gè)空間，曾經(jīng)是小陸家嘴核心區(qū)最大規(guī)模的共享辦公空間。

• 理性修復(fù)期：回歸“低買(mǎi)高賣(mài)”

對(duì)于共享辦公物業(yè)的擇取，有業(yè)內(nèi)人士直言，“本質(zhì)一點(diǎn)都不復(fù)雜，就是做到低買(mǎi)高賣(mài)，產(chǎn)生溢價(jià)。”因此，一些共享辦公選擇退回至“夢(mèng)開(kāi)始的地方”——回到了創(chuàng)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園和開(kāi)發(fā)區(qū)中，選擇低價(jià)租金為主的物業(yè)業(yè)態(tài)，回歸“低買(mǎi)高賣(mài)”的商業(yè)本質(zhì)。

的確，無(wú)論共享辦公未來(lái)的故事有多華麗，眼下在這個(gè)市場(chǎng)中依賴租金差而生存的品牌不在少數(shù)。好在，它們已經(jīng)陸續(xù)放棄了對(duì)規(guī)模大小的“癡迷”，也不再“沉迷”于甲寫(xiě)等大宗物業(yè)的魅力，在物業(yè)選擇的道路上，方向更為明確，腳步也更為踏實(shí)堅(jiān)定了。

04 共享辦公與空間共存的三大準(zhǔn)則

實(shí)際上，對(duì)物業(yè)的擇取未來(lái)在共享辦公的經(jīng)營(yíng)中占比或許將會(huì)越來(lái)越少。一方面，輕資產(chǎn)將會(huì)在未來(lái)受到品牌更多的關(guān)注度，從幾個(gè)頭部品牌的動(dòng)作便可以預(yù)見(jiàn)。另一方面，定制化空間的需求不斷上漲。假以時(shí)日，共享辦公與物業(yè)之間的關(guān)系將會(huì)實(shí)現(xiàn)“在，亦不在”的境界，即以空間解決方案的形式存在其中。物質(zhì)上，看不見(jiàn)；實(shí)際上，卻活躍在角角落落，宛若《超體》里的女主角，把自己分解、播撒，融入空間之中。

與此同時(shí)，疫情過(guò)后，共享辦公呈現(xiàn)出了不一般的活力。世邦魏理仕的業(yè)主研究全球主管朱莉·惠蘭最近談到靈活辦公空間時(shí)說(shuō)道，“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)和歷史，我們相信，當(dāng)人們重新燃起對(duì)共享辦公空間的興趣時(shí)，靈活辦公空間將是非常可行的選擇。疫情過(guò)后，這個(gè)行業(yè)將比以往更加強(qiáng)大。”

除此之外，市場(chǎng)主體也在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)新增市場(chǎng)主體2179萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)1.37%，日均新設(shè)企業(yè)達(dá)到2萬(wàn)戶。2020年，全年新登記市場(chǎng)主體2502萬(wàn)戶，日均新登記企業(yè)2.2萬(wàn)戶，年末市場(chǎng)主體總數(shù)達(dá)1.4億戶。市場(chǎng)主體總量的穩(wěn)定增加，帶來(lái)了巨大的客戶潛力，奠定了成為共享辦公行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

雙重利好下，共享辦公品牌必須調(diào)整好在物業(yè)擇取或接手時(shí)的準(zhǔn)則，然后迎接新一輪的挑戰(zhàn)。在空間秘探看來(lái)，共享辦公與空間的共存如果能遵循以下3大準(zhǔn)則，或許能夠助力品牌快人一步。

• 無(wú)形至上

近日，CBRE世邦魏理仕宣布完成對(duì)美國(guó)共享辦公解決方案提供商Industrious 35%的股權(quán)收購(gòu)，成為這一共享辦公品牌的最大股東。未來(lái)幾周內(nèi)CBRE預(yù)計(jì)還將增持5%的股權(quán)，對(duì)Industrious的最終持股比例將達(dá)到40%。以辦公解決方案為主的輕資產(chǎn)模式，未來(lái)或?qū)⒊蔀楣蚕磙k公在拓展空間時(shí)的首要選擇。無(wú)形意味著“低買(mǎi)”，甚至是“0買(mǎi)”的狀態(tài)，有效地控制了物業(yè)成本之后，品牌的盈利更具想象空間。目前WeWork為全球知名的地產(chǎn)基金提供輕資產(chǎn)托管服務(wù)，并從中獲得了可觀的收益。

• 靈活至上

不得不承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，疫情反而使得共享辦公空間更受歡迎。憑借著靈活的租期，一旦遇上特殊情況，租戶可以更快地撤回租金支出。因?yàn)?，他們更愿意支付一定的溢價(jià)，來(lái)減少不確定性。據(jù)世邦魏理仕對(duì)全球80家公司的辦公報(bào)告顯示，其中約有86%的公司計(jì)劃在未來(lái)，將共享辦公空間作為他們房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一部分。他們也更有可能傾向于和提供共享辦公空間的辦公樓簽訂租賃合同。因此，共享辦公在原本的靈活租期基礎(chǔ)上，可以提供更為短平快的空間租賃服務(wù)，讓這些企業(yè)能夠加快決策速度并完成辦公空間租賃的動(dòng)作。

• 商業(yè)至上

這也是共享辦公無(wú)論在做什么經(jīng)營(yíng)決定之前必須堅(jiān)守的原則。從最初的規(guī)模瘋跑失速，到中期的至暗時(shí)刻，商業(yè)本質(zhì)的遺失有著不可避免的責(zé)任。始終堅(jiān)持“低買(mǎi)高賣(mài)”的共享辦公商業(yè)本質(zhì)，從每個(gè)環(huán)節(jié)中獲得盈利的余地，然后可以有更多的精力和資金花在空間的擇取問(wèn)題上，最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)預(yù)估，下一個(gè)五年，中國(guó)共享辦公市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，到2023年達(dá)到519.9億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為40.3%。面對(duì)百億級(jí)別的市場(chǎng)體量，物業(yè)的擇取作為最基礎(chǔ)也是至關(guān)重要的一步，是每個(gè)共享辦公品牌必須踏實(shí)走好的。大、小、多、少之外，堅(jiān)守“低買(mǎi)高賣(mài)”的原則對(duì)于共享辦公而言，或許才是更關(guān)鍵的。

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