圖片來源@視覺中國
文 | 財經(jīng)無忌,作者 | 韋航
4月6日,有消息稱,萬科正在為操盤泰禾做準(zhǔn)備,在公布完2020業(yè)績之后,萬科的動作似乎在加快。?
畢竟在外界看來,營收利潤差強(qiáng)人意,創(chuàng)新高的同時,2020年的萬科也不太容易。
3月31日,萬科(000002.SH)公布了2020年一年的成績單,銷售面積4667.5萬平方米,同比增長11.6%;營業(yè)收入4191.1億元,同比增長13.9%;歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元,同比增長6.8%。
賺錢更難了。
萬科董事長郁亮曾說過,要儲糧過冬,今年他又重申,房企再也不能像過去那樣囤積生產(chǎn)資源、賺金融杠桿的錢了,顯然對于成立于1984年的萬科,冬天還未過去。
細(xì)細(xì)研究這份財報,人們會發(fā)現(xiàn)有很多值得注意之處。
2020年,萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長了11.6%,但毛利率下降4.6%,變?yōu)?2.6%,凈資產(chǎn)收益率也在下降2.2%為18.5%。
當(dāng)詢問為何下降之時,萬科總裁祝九勝解釋為行業(yè)原因,沒有直面回答問題。他坦言,為股東創(chuàng)造價值難度更大。
毛利率下降很大原因在于成本的增加,萬科主營業(yè)務(wù)的營業(yè)成本增長26.16%,其中房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)成本,增長26.36%。
從營收利潤來看,萬科活下去不是太大問題,本本分分地守住家業(yè),但毛利率下降成為行業(yè)難題。
觀察今年各家房企,行業(yè)毛利率確實在下滑,這與地價和銷售價息息相關(guān)。
早在2016年大量棚戶化改造開始,三四線城市房價開始起飛,那兩年間房企開始高價拿地,進(jìn)入2018調(diào)控之后,地價仍居高不下,2020年疫情之后,樓市的需求重新恢復(fù),今年2月份住宅用地集中供應(yīng)新規(guī)之后,地價土拍價越來越高。
3月份以來東莞、成都、鄭州、南通、南京都是地王頻出,其中浙江11天拍出了9個地王,東莞3月份土拍也基本都是地王。
此外萬科還處于三道紅線之中的黃檔企業(yè),截至2020年底,萬科凈負(fù)債率為18.1%,現(xiàn)金短債比為2.35,剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率上升至81.3%,前兩項指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo),資產(chǎn)負(fù)債率離70%的標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離。
地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長,從資金投入到資金回收短則兩三年,長則八九年,為了保證工程的順利實施,中國房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷融資,吸收外部存款。
綠線僅差臨門一腳,一季度的萬科還有待觀察。
本分的萬科,在拿地上也很保守,郁亮在業(yè)績會上表示,萬科在2007年就提出了“不囤地、不捂盤、不拿地王”的策略,從不追求過高的土地儲備。
在2020年房企土地儲備和金融穩(wěn)定評級中,萬科之前有碧桂園,恒大,融創(chuàng)等行業(yè)競爭者。
土地是一種不可再生資源,又是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的必需因素,所以土地自然就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的追逐對象,在地產(chǎn)政策收緊的情況下,優(yōu)質(zhì)的土地顯然是眾多房企追逐的目標(biāo)。
從2018年末開始,萬科共布局67個城市,雖進(jìn)駐城市均為深耕城市,但布局?jǐn)?shù)量較比同為龍頭房企的碧桂園269個城市、恒大228個城市相比,規(guī)模存在一定差距。
分能級來看,萬科拿地比重最大的始終是二線城市,隨著一線城市供地面積逐漸減少,地價高企,近兩年萬科一線比重明顯下降,加大了對核心城市群內(nèi)三四線城市的投資。
萬科作為首批房地產(chǎn)商、首批股改國企、回歸主業(yè),執(zhí)意專注主業(yè)的決心顯而易見,活下去表現(xiàn)了行業(yè)的激烈競爭表象,而對投資者來說卻是低于預(yù)期。
除了拿地的保守,萬科的多元化業(yè)務(wù)也成了焦點,那就是物業(yè)服務(wù)。
2020年,萬物云實現(xiàn)對萬科集團(tuán)內(nèi)和對外營業(yè)收入182.04億元,同比增長27.36%。但占集團(tuán)總營收的比例只有3.68%,房地產(chǎn)收入占比高達(dá)到了95.55%,其他收入合計占比僅為0.77%。
自2010 年萬科開啟商業(yè)布局后,2013年1月,萬科商用地產(chǎn)管理部正式成立,在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)著力推進(jìn)三個產(chǎn)品線:社區(qū)商業(yè)—緊貼社區(qū)最基礎(chǔ)的生活配套服務(wù);生活廣場—覆蓋數(shù)個社區(qū)的商鋪群;城市綜合體—大體量商業(yè)綜合項目。
2015年起,國家出臺相關(guān)政策大力支持發(fā)展租賃住宅市場以保障民生。
早在2011年起,長租公寓成為萬科的新業(yè)務(wù)重點之一,從萬科驛、萬科派,到“被窩公寓”、“vv公寓”,萬科不斷探索,最終于2016年成立品牌“泊寓”。
2014年,萬科將“三好住宅供應(yīng)商”戰(zhàn)略進(jìn)行了升級,提出了“城市配套服務(wù)商”緊接著又提出了“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標(biāo),接連的戰(zhàn)略調(diào)整,是萬科對其業(yè)務(wù)發(fā)展方向的規(guī)劃,另外細(xì)化出四個不同的社會角色,分別為“美好生活場景師、實體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設(shè)者”。
2018年,萬科公司業(yè)務(wù)更加多元化,新拓展業(yè)務(wù)除了地產(chǎn)的分支領(lǐng)域商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓,還包括物流倉儲,與此同時在全國各地投資建設(shè)冰雪度假、文化教育等項目,助力其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
但在去年2月25日,有消息稱,萬科撤銷冰雪事業(yè)部,新設(shè)酒店及度假事業(yè)部(BU),冰雪事業(yè)部業(yè)務(wù)和團(tuán)隊并入新的BU,這意味著從2012年開始做的滑雪業(yè)務(wù),無疾而終。
這似乎有點尷尬,多元化早已開啟,結(jié)果卻是住宅營收還是超過95%。
同時,對于萬科來說,那場股權(quán)之爭也是刻骨銘心。
2015年8月,寶能系多次購買大量萬科公司股權(quán),并使用配資、貸款等方式對萬科原股東發(fā)起挑戰(zhàn),一舉問鼎第一大股東地位。
在后邊的爭奪中,萬科公司經(jīng)歷了恒大進(jìn)場、華潤退場等爭奪,最終完成公司架構(gòu)重整,直到2017年6月,股權(quán)架構(gòu)之爭逐漸柳暗花明,深圳地鐵集團(tuán)最終脫穎而出,直接持有股權(quán)比例達(dá)到29.38%。
先天不足的股權(quán)治理問題,對企業(yè)治理的形成困擾,管理層利益與股東利益是否一致,需要打上問號。
行業(yè)金融屬性對房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)烈的要求,失去創(chuàng)始人人文和社會責(zé)任精神的萬科,似乎變得平庸,回歸純粹的商業(yè)追求。
值得注意的是,在發(fā)布會上,郁亮在回答完管理紅利相關(guān)問題后,還打了個萬科的招聘廣告。
如果有非常優(yōu)秀的10分人才,萬科非常歡迎,有專門有一個行動小組,每2天開一個人事會,保證2天之內(nèi)必須給回復(fù)。
自從物業(yè)上市潮以來,萬科的物業(yè)上市也是被傳很久,2018年郁亮曾說,萬科物業(yè)值得千億估值。
過去兩年碧桂園、恒大、融創(chuàng)等也都先后分拆物業(yè)上市,在龍頭房企中,只有萬科的物業(yè)還在襁褓之中。
房地產(chǎn)是很重資產(chǎn)的行業(yè),中國快速數(shù)量型城市化階段結(jié)束了,高質(zhì)量城市化還有很長的路要走,而物業(yè)是各大房企追逐的利潤第二增長曲線。
截至2020年12月31日,中國物企在管規(guī)模前三位分別為5.78億㎡的萬物云、5.05億㎡的雅居樂服務(wù)(雅生活服務(wù))及4.0899億㎡的碧桂園服務(wù),碧桂園服務(wù)的市值一度超越碧桂園母公司。
2019年中期,萬科其他系統(tǒng)員工本科以下占28.1%,本科及以上學(xué)歷占71.9%。到了2020年中期,本科以下占比高達(dá)45.7%,本科及以上學(xué)歷僅占54.3%。
萬科集團(tuán)合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全也曾說,物業(yè)行業(yè)90%從業(yè)人員學(xué)歷低于本科,地產(chǎn)行業(yè)80%高于本科,這也是萬科不斷要求提升學(xué)歷精英化的原因。
在多元化緩慢的同時,萬科也遭遇了人才危機(jī)。
熟悉市場的人知道,被操盤的泰禾集團(tuán),也是鼎鼎有名。
1992年,福建三農(nóng)集團(tuán)股份有限公司成立,該公司是泰禾集團(tuán)的前身,到了2010年時該公司的大股東變更為泰禾投資。
與此同時主營業(yè)務(wù)也從農(nóng)藥化工變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā),這也標(biāo)志著泰禾集團(tuán)至此順利完成了借殼上市。
泰禾集團(tuán)的核心主營業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),還有物業(yè)管理和酒店管理等業(yè)務(wù)。公司的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍主要包括京津翼地區(qū)、長三角地區(qū)、福建區(qū)域等;在住宅地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營上,泰禾集團(tuán)主要以泰禾“院子”、“大院”系列為核心地產(chǎn)品牌。
進(jìn)入2020年以來,泰禾集團(tuán)已有6筆債券違約,截止到2020年10月份,公司總違約金額高達(dá)95.28億元。
2020年以來的違約債券還只是泰禾集團(tuán)負(fù)債的“冰山一隅”。根據(jù)泰禾集團(tuán)回復(fù)深交所問詢函內(nèi)容可知,截止到2020年8月15日,公司已到期未償付的債務(wù)為349.65億元,尚未支付的利息為43.32億元,更嚴(yán)峻的是2020年內(nèi)公司還將面臨著高達(dá)555.11億元到期債務(wù)。
3月31日,在2020年度業(yè)績會上,萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝透露,萬科與泰禾正在醞釀成立操盤公司,主要負(fù)責(zé)操盤泰禾部分項目,但不會接盤,也不會承債。
這意味萬科入股泰禾并不順利,操盤泰禾項目有點代為運(yùn)營的意思,并沒有實質(zhì)上股權(quán)變化。
2002年,泰禾揮師北上,黃其森以對三坊七巷式院子文化的崇拜,開發(fā)了北京通州一幅地塊,打造成“運(yùn)河岸上的院子”,一戰(zhàn)成名。
2013年泰禾開始瘋狂拿地,僅當(dāng)年就花逾195億元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依舊在狂熱地收并購。也正是在2017年,泰禾集團(tuán)實現(xiàn)1007億元銷售額,晉級千億房企行列。
銷售業(yè)績的突飛猛進(jìn)需要源源不斷的土地和項目支撐,因此在各大城市土地市場,泰禾成為業(yè)界眼中的“地王收割機(jī)”。在做住宅開發(fā)的同時,泰禾還在商業(yè)、康養(yǎng)、文旅、影視、教育等多個領(lǐng)域不斷出手,多元化的攤子越鋪越大。
但此時的黃其森非常樂觀,揚(yáng)言要在2018年邁上2000億元,引得泰禾股價連續(xù)漲停兩天,最終僅錄得1300億的銷售額。
毫無節(jié)制的規(guī)模擴(kuò)張,將公司負(fù)債從2014年的557億元,推升到2019年末的1906億元,極高的杠桿最終將公司推入財務(wù)危機(jī)的深淵之中。
此刻,萬科再度介入泰禾,能從泰禾項目中獲得多少收益,都是一個未知數(shù),但更讓投資者擔(dān)心的是,一團(tuán)亂的泰禾,還有價值么,萬科會是火中取栗么?
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