作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

近日，圍繞“廣西一哥”彰泰集團(tuán)的并購(gòu)案引爆地產(chǎn)圈。

2021年4月14日，旭輝控股（00884.HK）發(fā)布公告表示，經(jīng)過盡職調(diào)查及進(jìn)一步商業(yè)磋商，與彰泰集團(tuán)決定不再簽署最終協(xié)議。歷經(jīng)百日，這場(chǎng)曾經(jīng)備受矚目的并購(gòu)案最終“流產(chǎn)”。

然而，兩天后，彰泰集團(tuán)就與融創(chuàng)中國(guó)“牽手”。

2021年4月16日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方將共同設(shè)立合資公司。

“閃離”與“閃婚”的背后，彰泰集團(tuán)、旭輝控股與融創(chuàng)中國(guó)三者之間上演了怎樣的恩怨情仇？

彰泰與旭輝“聯(lián)姻”往事:旭輝白忙活了一場(chǎng)

彰泰集團(tuán)與旭輝控股的并購(gòu)案一度是地產(chǎn)圈的大事。

曾經(jīng)，2021年1月7日，彰泰集團(tuán)與旭輝控股在廣西南寧簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

合作協(xié)議顯示，旭輝控股旗下物管公司永升生活服務(wù)擬4.34億元收購(gòu)彰泰服務(wù)65%股權(quán)，旭輝集團(tuán)與彰泰集團(tuán)將按照65%、35%的股權(quán)比例共同成立“旭輝彰泰”，總部將設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤出任合營(yíng)公司董事長(zhǎng)，旭輝控股江蘇區(qū)域集團(tuán)副總裁胡翔出任合營(yíng)公司總裁。

然而不久，彰泰集團(tuán)就頻頻“爆雷”。

2021年2月初，有關(guān)“彰泰集團(tuán)將裁員50%、放假期間工資發(fā)基本工資的50%”的消息席卷各大媒體平臺(tái)。據(jù)相關(guān)人員透露，彰泰集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行大規(guī)模的人事變更，涉及一半以上的公司員工。且彰泰集團(tuán)的內(nèi)部已經(jīng)暫停了大部分公司的業(yè)務(wù)，從2月1日起，公司的員工就開始休長(zhǎng)假，具體放假的期限長(zhǎng)達(dá)42天。放假期間，全部員工的工資減半發(fā)放。而且旭輝內(nèi)部也傳出對(duì)彰泰集團(tuán)的員工處理計(jì)劃，將大致裁員50%，保留部分核心骨干人員，剩下的崗位由旭輝控股派駐工作人員接替，以便實(shí)現(xiàn)對(duì)彰泰集團(tuán)項(xiàng)目的全盤接手。

在輿論愈演愈烈之際，彰泰集團(tuán)發(fā)布聲明，對(duì)網(wǎng)傳消息予以否認(rèn)。

2021年3月底，在旭輝控股的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中曾表示，旭輝控股正在進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和財(cái)務(wù)核算的工作，雙方會(huì)根據(jù)審計(jì)出來的數(shù)字，對(duì)框架協(xié)議進(jìn)行一些磋商，可能在4月才會(huì)有一些最新的消息公布。

不過，誰(shuí)也沒有想到，雙方最終合作終止。

2021年4月14日，旭輝控股發(fā)布公告表示，經(jīng)過盡職調(diào)查及進(jìn)一步商業(yè)磋商，與彰泰集團(tuán)決定不再簽署最終協(xié)議，這也意味著雙方原本擬開展的戰(zhàn)略合作宣告終止。此外，旭輝控股表示，框架協(xié)議解除后，雙方解除各自的股權(quán)抵押并退還所支付的定金，可能進(jìn)一步探索其他可能的合作方式。

對(duì)于雙方終止合作的原因，一時(shí)間業(yè)內(nèi)眾說紛紜，其中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，終止收購(gòu)或許與彰泰集團(tuán)的財(cái)務(wù)問題有關(guān)。在財(cái)務(wù)審計(jì)和財(cái)務(wù)核算后，旭輝控股認(rèn)為彰泰集團(tuán)在財(cái)務(wù)上存在不少問題而終止合作。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是因?yàn)槿趧?chuàng)中國(guó)作為第三者橫刀奪愛。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道，有消息人士透露，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌前不久曾前往廣西與彰泰集團(tuán)老板黃海濤見面，洽談合作事宜。

事情的真相現(xiàn)在來看并不重要，只是，最終，旭輝控股可謂是白忙活了一場(chǎng)。

豪擲107億元 ?融創(chuàng)成功牽手彰泰集團(tuán)

作為地產(chǎn)圈的一個(gè)知名商戰(zhàn)，接下來，融創(chuàng)中國(guó)開始登場(chǎng)了。

當(dāng)市場(chǎng)還沒從彰泰集團(tuán)與旭輝控股的“分手”中緩過來勁，融創(chuàng)中國(guó)的一紙公告引爆整個(gè)房地產(chǎn)圈。

2021年4月16日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過組成合資公司的方式合作開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目。

根據(jù)公告內(nèi)容，融創(chuàng)西南集團(tuán)或其指定方先設(shè)立一家平臺(tái)公司作為合資公司，彰泰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方，通過將目標(biāo)股權(quán)全部轉(zhuǎn)入合資公司的方式對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行重組。融創(chuàng)持有合資公司80%的股權(quán)，彰泰持有合資公司20%的股權(quán)，融創(chuàng)西南集團(tuán)向合資公司投入的資金總額為99.1億元。

（來源：融創(chuàng)中國(guó)公告）

據(jù)悉，此次交易包含了彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等多個(gè)城市的54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，可售建筑面積約1162萬平方米，未售建筑面積約為825萬平方米。

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作，融創(chuàng)旗下的物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)也宣布擬8億元收購(gòu)彰泰集團(tuán)旗下物業(yè)彰泰服務(wù)80%的股權(quán)。收購(gòu)事項(xiàng)完成后，彰泰服務(wù)將成為融創(chuàng)中國(guó)的間接附屬公司。

累計(jì)出資107億元，融創(chuàng)中國(guó)大手筆收購(gòu)彰泰集團(tuán)的野心顯而易見。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)彰泰集團(tuán)的項(xiàng)目很多都是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

金額比旭輝控股少，卻得到了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)是如何做到的？

資料顯示，作為頭部房企，融創(chuàng)中國(guó)在地產(chǎn)圈有“并購(gòu)?fù)酢钡姆Q號(hào)，最為典型的就是曾以335.95億元收購(gòu)萬達(dá)76家酒店，以295.75億元收購(gòu)萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)。此外，2019年融創(chuàng)中國(guó)宣布152.69億元收購(gòu)云南城投持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)也曾被津津樂道。

從融創(chuàng)中國(guó)2020年財(cái)報(bào)來看，全年錄得收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；公司擁有人應(yīng)占溢利為356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；核心凈利潤(rùn)302.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%。負(fù)債方面，2020年融創(chuàng)中國(guó)降檔，僅踩中融資三道紅線中的一條紅線。

融創(chuàng)中國(guó)財(cái)報(bào)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售額5752.6億元，同比增長(zhǎng)3.4%。然而并未完成6000億元的銷售目標(biāo)。此外，2020年頭部的恒大、萬科、保利等銷售額漲幅分別為20.3%、11.6%、8.88%，相較而言，融創(chuàng)中國(guó)確實(shí)有點(diǎn)遜色。

未完成2020年銷售任務(wù)的融創(chuàng)中國(guó)，將2021年的銷售目標(biāo)定為6400億元。因此，繼續(xù)擴(kuò)張是當(dāng)務(wù)之急。

而對(duì)于此時(shí)處于危機(jī)的彰泰集團(tuán)來講，融創(chuàng)中國(guó)的巨額資金可謂是一場(chǎng)“及時(shí)雨”，可以說，二者的聯(lián)姻就是各取所需且深度互補(bǔ)。

彰泰集團(tuán)可謂廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。

2020年克而瑞廣西房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售金額排行榜，彰泰集團(tuán)成交金額達(dá)224.5億元，位列第一。

反觀融創(chuàng)中國(guó)，其在廣西的銷售排名僅居第八位，成交額剛破百億元。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣西市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。因此，雙方的合作對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來說不失為最佳之舉。將廣西頭部房企納入囊中，融創(chuàng)中國(guó)在廣西新市場(chǎng)的地位將上升。

尤其是當(dāng)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，區(qū)域深耕成為房企關(guān)注的重點(diǎn)。融創(chuàng)中國(guó)與彰泰集團(tuán)的合作符合房地產(chǎn)當(dāng)前集中度提升的趨勢(shì)。

未來，雙方的合作又將走向何方？GPLP犀牛財(cái)經(jīng)將長(zhǎng)期關(guān)注。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）。