作者：小溪

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

借銀行的錢壯大自己的事業(yè)是地產(chǎn)企業(yè)的常見操作，早已見怪不怪。目前，有這么一家企業(yè)資金及經(jīng)營壓力極大，而為了尋求更多的融資渠道，擬登陸資本市場進行“自救”。

4月21日晚，房地產(chǎn)開發(fā)商方直發(fā)展集團有限公司（下稱“方直集團”）正式向港交所遞交了招股書。

負債高企的方直集團此次赴港IPO能否成功？

成也惠州敗也惠州

1.16萬平方公里的土地能創(chuàng)造出多少的財富？

在地產(chǎn)界“華南五虎”稱雄的年代，在惠州這片1.16萬平方公里的土地上，一家企業(yè)殺出了自己的一條血路，這家企業(yè)就是方直集團。

不過方直集團早先并未從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由室內(nèi)設(shè)計及景觀工程起家。

2000年1月，方直集團創(chuàng)始人陳專成立了廣州市致達成裝飾設(shè)計有限公司，致力于室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)。

2004年，陳專成立了方直集團專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

自從2000年以來，隨著中國經(jīng)濟騰飛和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，國內(nèi)商品房市場需求被打開，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了野蠻發(fā)展。而2004年成立的方直集團也錯過最佳搶占市場的時機。

于是，彼時剛剛成立的方直集團選擇在惠州發(fā)展，避免了與地產(chǎn)大鱷進行正面競爭。

在惠州，2006年，方直集團開發(fā)的首個項目“山水華府”在惠州叫響，此后，隨著“方直瓏湖灣”?“方直君御”等項目的落地，方直集團成為惠州的名片。

好景不長，從2013年起，惠州樓市低迷，房價、成交量紛紛回落，聚焦于惠州的方直集團也遭遇重創(chuàng)。為了挺過寒冬，方直集團對旗下在售項目進行大幅下降。而經(jīng)過此次危機，陳專意識到業(yè)務(wù)局限于一地的風險之后，方直集團開始布局惠州以外的市場。

招股書顯示，截至2021年1月31日，方直集團擁有43個項目，分布于惠州、深圳、廣州、中山、珠海等地，不過，惠州仍為方直集團項目的主要所在地，項目數(shù)量達24個，占總項目的一半以上。

陷缺錢窘境 欲上市融錢救急

聚焦于大灣區(qū)的方直集團業(yè)績一般，且負債高企。

方直集團招股書顯示，?2018年至2020年，方直集團的收益分別為30.45億元、33.59億元、31.52億元；利潤分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元。

方直集團的收益與利潤不僅在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)排在中下位，GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，方直集團負債高企，面臨缺錢的窘境。

2018年末至2020年末，方直集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元；借款總額分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元，資產(chǎn)負債率分別為668.30%、738.60%、231.40%。

2018年至2020年，方直集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為1.2億元、4.02億元、-24.51億元。

（來源：方直集團招股書）

即便現(xiàn)金流緊張，然而，GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，方直集團在近年仍在積極購地。

招股書顯示，2021年1月1日至2021年4月13日，方直集團已通過投標收購兩幅地塊，總土地面積分別約為7.42萬平方米、3.82萬平方米，對價分別約為8.97億元、11.23億元。

此外，2021年3月21日，方直集團透過收購深圳市遠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及深圳市長發(fā)儲運有限公司的權(quán)益，收購一幅總土地面積為2.00萬平方米的地塊，對價為1.77億元。

除購買地塊，方直集團還存在收購股權(quán)的行為，2021年1月，以7.96億元收購其非全資附屬公司余下37%的股權(quán)。截至2021年4月13日，其已結(jié)清4.83億元，預(yù)計于2021年8月31日前結(jié)清剩余款項。

負債高企，經(jīng)營活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，為進一步增加土地儲備，缺錢的方直集團只能不斷融資，然而，過高的融資成本也令方直集團的負擔逐漸加大。

方直集團招股書顯示，截至2018年末至2020年末，方直集團分別錄得融資成本1.28億元、2.58億元、1.58億元。

值得注意的是，2021年初，方直集團還存在兩項融資活動。自2021年1月1日起至2021年2月28日，方直集團訂立兩項信托融資安排，本金總額約為5.73億元，而該等信托融資協(xié)議的年利率在10.00%-15.00%之間。

10.00%-15.00%之間的年利率與IPO融資相比并不劃算，方直集團借IPO尋求更便宜資金之心早已路人皆知。

據(jù)媒體報道，方直集團曾在2019年在多個招聘網(wǎng)站中掛出高級財務(wù)經(jīng)理、法務(wù)經(jīng)理等要求有IPO經(jīng)驗的職位。

2021年初，方直集團還引入了禹洲集團原執(zhí)行總裁許珂。

公開資料顯示，在許珂在任職期間，禹洲集團銷售業(yè)績表現(xiàn)不俗。禹洲集團財報顯示，2018年、2019年，該公司銷售額分別為560.03億元、751.15億元，而在2020年，禹洲集團正式躋身于千億房企之列。

引入“名將”后，方直集團的“野心”也變得越來越大。方直集團在招股書中表示，擬增加土地儲備，優(yōu)化營運結(jié)構(gòu)，進一步提升其在大灣區(qū)的市場地位。

GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，方直集團存在多起不合規(guī)事件。

2018年至2020年，方直集團存在多次未能遵守工程規(guī)劃許可證的圖紙規(guī)劃進行物業(yè)建設(shè)及取得規(guī)劃許可證或施工許可證前已開始施工；錯辦納稅申報；未能完成社會保證保險及住房公積金登記等不合規(guī)事件。

負債持續(xù)高企，存多項不合規(guī)事件的方直集團IPO之路或?qū)⒉粫教埂?/p>

若IPO失敗，如何擺脫目前的經(jīng)營困境是方直集團急需思考并解決的問題。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）