文丨深燃（ID：shenrancaijing），作者丨唐亞華，編輯丨黎明

對(duì)阿里的182億元處罰，拉開了互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的反壟斷大幕。阿里之后，更多的巨頭公司成為反壟斷的目標(biāo)。

5月8日，有媒體報(bào)道，目前貝殼找房平臺(tái)正在配合監(jiān)管部門自檢自查，至于貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數(shù)據(jù)調(diào)查。除了貝殼找房，就在4月26日，市場(chǎng)監(jiān)管總局依法對(duì)美團(tuán)涉嫌實(shí)施“二選一”等壟斷行為立案調(diào)查，美團(tuán)回復(fù)稱將積極配合監(jiān)管部門調(diào)查。

可見，這一次，監(jiān)管部門對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的反壟斷動(dòng)真格了。

貝殼找房此次走上反壟斷的風(fēng)口浪尖，或許與此前58集團(tuán)CEO姚勁波跳出來(lái)爆料、提供線索有關(guān)。早在4月10日，姚勁波就曾公開喊話，質(zhì)疑貝殼找房“二選一”，呼吁國(guó)家對(duì)其處以40億元的罰款。

但這番操作并未給58集團(tuán)帶來(lái)好處，網(wǎng)友很快看穿了姚勁波的小心思，前不久58集團(tuán)旗下的安居客——貝殼找房的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，剛剛提交招股書準(zhǔn)備IPO，而且，姚勁波順便宣布準(zhǔn)備進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。

至此，姚勁波“眼紅”對(duì)手、碰瓷營(yíng)銷、為自己企業(yè)炒作造勢(shì)的嫌疑不言而喻。很多網(wǎng)友直呼“58同城是騙子集中營(yíng)”、“自己一堆問題還有臉說別人”、“先把58的端口費(fèi)降下來(lái)再說”。

過去十幾年來(lái)，鏈家以去除行業(yè)頑疾，推行“真房源”的姿態(tài)，一路所向披靡，自營(yíng)業(yè)務(wù)做大后，開放線上端口，做平臺(tái)，貝殼找房由此誕生。成立于2018年的貝殼找房，僅用了兩年時(shí)間就在紐交所上市，成為中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股。截至2021年5月13日盤后，貝殼市值為561億美元。

拋開58集團(tuán)和貝殼找房多年來(lái)的恩怨情仇，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易領(lǐng)域是否涉嫌壟斷這個(gè)話題，確實(shí)值得好好探討。

發(fā)展迅猛的貝殼找房，也伴隨著不少質(zhì)疑的聲音，比如此次提到的簽獨(dú)家，以及前不久的漲傭金事件。那么，貝殼找房到底有沒有壟斷？

《反壟斷法》規(guī)定，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一時(shí)，可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位，進(jìn)而，如果其濫用市場(chǎng)支配地位，那就構(gòu)成壟斷了。

我們來(lái)看看在貝殼找房身上，是否存在以上兩種情況。

貝殼找房是否壟斷了房產(chǎn)中介市場(chǎng)？

行業(yè)內(nèi)，安居客與貝殼找房均聲稱自己“最大”。

安居客的招股書引述艾瑞咨詢的數(shù)據(jù)稱，按平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，安居客是中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。

這一點(diǎn)可以得到第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的佐證。數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Mob研究院發(fā)布的《2020下半年中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大報(bào)告》顯示，安居客的在裝用戶為3295.3萬(wàn)，貝殼找房、鏈家分別為1987.6萬(wàn)、1000.1萬(wàn)，房天下為566.8萬(wàn)，我愛我家為130.5萬(wàn)。

另外，根據(jù)極光APP的數(shù)據(jù)，2020年9月，從主要房產(chǎn)平臺(tái)的用戶規(guī)模排名上看，安居客、貝殼找房以及鏈家三大平臺(tái)分別以3.87%、2.17%和1.19%占據(jù)最主要的市場(chǎng)份額。

不過，各公司為了證明自己是“老大”，通常都在找有利于自身的維度。安居客拿用戶規(guī)模說事，貝殼就強(qiáng)調(diào)成交額。貝殼在去年上市之際宣稱，按照GTV（總交易額）來(lái)看，貝殼是中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)。

同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院知識(shí)產(chǎn)權(quán)與競(jìng)爭(zhēng)法研究中心研究員劉旭告訴深燃，根據(jù)《反壟斷法》第18條，認(rèn)定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位，應(yīng)當(dāng)依據(jù)下列因素：該經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額，以及相關(guān)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；該經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力和技術(shù)條件；其他經(jīng)營(yíng)者對(duì)該經(jīng)營(yíng)者在交易上的依賴程度；其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)的難易程度等。

所以，至少?gòu)目偨灰最~來(lái)看，貝殼也自稱是最大的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，但這個(gè)“最大”的平臺(tái)有沒有超過50%的市場(chǎng)份額，還不好界定。

如果放在全國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)上看份額，有人認(rèn)為，頭部房產(chǎn)中介在全國(guó)的市場(chǎng)份額都不足10%，全國(guó)性的行業(yè)壟斷在這一領(lǐng)域暫時(shí)不存在。確實(shí)，站在傳統(tǒng)房產(chǎn)中介角度，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介領(lǐng)域有極強(qiáng)的地域性，線下每3公里范圍內(nèi)就可能存在著一家房產(chǎn)中介小作坊，短期內(nèi)，貝殼旗下的鏈家要想壟斷全國(guó)確實(shí)不太可能。

但也有人堅(jiān)持，房產(chǎn)中介的份額判定不應(yīng)該依據(jù)全國(guó)被稀釋后的份額，區(qū)域或城市份額更有參考價(jià)值。

“市場(chǎng)支配地位，除了按照需求界定以外，地域市場(chǎng)也要區(qū)分，如阿里被界定為全國(guó)范圍的電商平臺(tái)，房產(chǎn)交易有很強(qiáng)的本地化色彩，應(yīng)該重點(diǎn)考察其在當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)市場(chǎng)，所以要看貝殼找房是否因?yàn)榕潘僮?，?dǎo)致房源信息、房源渠道在相關(guān)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)被嚴(yán)重地限制了?！眲⑿裾f。

據(jù)南方周末報(bào)道，在一次采訪中，鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉曾說，鏈家在北京的市場(chǎng)份額在55%－60%。從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，鏈家在北京市場(chǎng)是占據(jù)支配地位的。

劉旭還指出，具體的界定還可以參考成交量，因?yàn)橛屑俜吭吹膯栴}，提供多少房源信息不完全能夠作為份額的參考，瀏覽數(shù)量也可能作假，最后真正能夠反映市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的還是交易量。不過即使交易量達(dá)到了50%，也還要參考上文中提到的《反壟斷法》第18條的其他因素。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年3月，北京除鏈家外的前九大中介二手房交易加起來(lái)共成交5547套房源，鏈家一家就成交了11627套。所以從北京這樣的區(qū)域市場(chǎng)的房屋成交量來(lái)看，貝殼找房的市場(chǎng)份額是超過一半的。

另外，鏈家是房產(chǎn)中介，而貝殼找房自稱是居住服務(wù)平臺(tái)，是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的創(chuàng)新模式。那么，即使是鏈家這樣的中介沒有占據(jù)支配地位，但貝殼找房在包括線上平臺(tái)和線下中介在內(nèi)的居住服務(wù)領(lǐng)域是不是占據(jù)支配地位，同樣值得思考。

漲傭金、簽獨(dú)家，是否涉嫌壟斷？

經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位本身并不是壟斷，只有其濫用市場(chǎng)支配地位才構(gòu)成壟斷。

什么樣的市場(chǎng)行為算濫用支配地位呢？我們了解到，大眾對(duì)包括貝殼找房在內(nèi)的公司的質(zhì)疑點(diǎn)主要包括：漲傭金、簽獨(dú)家。

關(guān)于傭金問題，有報(bào)道顯示，自2021年2月18日起，重慶貝殼服務(wù)平臺(tái)、重慶鏈家買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%，買方2%，此前僅收取買方2%的服務(wù)費(fèi)，相當(dāng)于將傭金由2%提高到了3%。表面看買房者的費(fèi)用沒有變化，但按照常理，向賣家收取的費(fèi)用通常最后也會(huì)轉(zhuǎn)移到買家身上。

貝殼找房平臺(tái)旗下有鏈家、德佑、中環(huán)、恩居、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)，此前，貝殼找房已在上海、深圳、鄭州等地實(shí)行了3%的中介費(fèi)。網(wǎng)友紛紛指責(zé)貝殼找房壟斷定價(jià)。

漲傭金算不算壟斷，這里我們有一個(gè)可參考的先例。

2014年，據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，有群眾舉報(bào)，房地產(chǎn)中介集體漲價(jià)，我愛我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)把二手房的交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%提升到了3%，一些獨(dú)家委托出售的二手房中介費(fèi)甚至調(diào)到了總房?jī)r(jià)的3.5%。

后天津市發(fā)改委啟動(dòng)了反壟斷調(diào)查程序，2014年12月，天津市價(jià)格主管部門就我愛我家、鏈家地產(chǎn)和中原地產(chǎn)同時(shí)上調(diào)中介費(fèi)的價(jià)格串謀行為合計(jì)處罰531萬(wàn)元。

值得注意的是，上述中介的行為屬于合謀漲傭金，按照處罰說明，該行為明確違反了《反壟斷法》的規(guī)定。

對(duì)于貝殼找房單個(gè)平臺(tái)的漲傭金現(xiàn)象，北京至普律師事務(wù)所合伙人李圣表示：“漲傭金行為如果明顯與市場(chǎng)不符的話，涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，但不必然構(gòu)成壟斷，具體結(jié)論還需要綜合判斷?！?/p>

再說第二大問題，簽獨(dú)家。

比如此次姚勁波舉報(bào)貝殼找房的理由是，貝殼找房在與房企新房合作模式中的行為存在“二選一”現(xiàn)象。

姚勁波曬出的一組圖片顯示，貝殼找房與房企的新房合作模式分為三級(jí)。A級(jí)要求房企不以任何方式為貝殼方以外的任何第三方直接或間接提供新房項(xiàng)目的渠道銷售服務(wù)；B級(jí)要求則是，乙方自愿合作期間就貝殼方與其他共同參與銷售的新房項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“共場(chǎng)項(xiàng)目”），乙方僅為貝殼方提供共場(chǎng)項(xiàng)目的渠道銷售服務(wù)，不以任何方式為貝殼方以外的任何第三方直接或間接提供共場(chǎng)項(xiàng)目的渠道銷售服務(wù)；C級(jí)要求在合作期間，乙方可同時(shí)與其他渠道商合作，但應(yīng)避免客戶信息泄露、切客、洗客等不正當(dāng)行為。

也就是說，如果房企跟貝殼的合作方式是前兩種，屬于獨(dú)家協(xié)議，要是第三種，則是正常合作，三種方式對(duì)應(yīng)不同的費(fèi)用折扣。僅從合同看，貝殼是給了合作方選擇余地的。至于簽署合同過程中有沒有強(qiáng)制手段，目前還不得而知。

另外一種獨(dú)家代理協(xié)議是房產(chǎn)中介對(duì)用戶。

深燃搜索黑貓投訴發(fā)現(xiàn)，鏈家、我愛我家、麥田房產(chǎn)均被投訴存在誘導(dǎo)用戶簽署獨(dú)家協(xié)議的行為。

一位匿名用戶投訴，自己家跟我愛我家簽署了獨(dú)家協(xié)議，對(duì)方過程中只字未提違約金，當(dāng)他因?yàn)樘厥馇闆r不打算賣房子時(shí)，中介不肯解除協(xié)議，扣押房產(chǎn)證，要求賠償2.65萬(wàn)元違約金。

另一位用戶提到，在鏈家經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)下簽署了獨(dú)家代理協(xié)議，事后在解除協(xié)議過程中，雙方發(fā)生了溝通不暢，賣家同樣需要承擔(dān)違約責(zé)任。

所以，一旦簽署了獨(dú)家，條款寫在了合同里，中介索賠也沒問題，用戶只能依照約定賠付。

在中介的話術(shù)里，簽獨(dú)家好處有很多，比如“保證在3個(gè)月內(nèi)把房子賣出去，賣不掉補(bǔ)償3000元，會(huì)在官網(wǎng)優(yōu)先推薦，同時(shí)讓你不會(huì)受到很多中介的打擾”。但網(wǎng)友總結(jié)得很精辟：“簽之前你是VIP，簽之后他就是VIP了”。

3000元買斷你的房子三個(gè)月的機(jī)會(huì)，隨后你可能還會(huì)面臨假帶看、中介套路殺價(jià)，即使有市面上其他人給出較高的價(jià)錢，一旦跟別人成交，就會(huì)面臨雙倍違約金甚至更高的賠償。另外，簽獨(dú)家也可能會(huì)讓你在賣房過程中失去主動(dòng)權(quán)，喪失更多機(jī)會(huì)。

簽獨(dú)家算不算壟斷，目前業(yè)內(nèi)人士對(duì)此看法不一。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)、知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴深燃，房產(chǎn)中介爭(zhēng)奪房源，是目前行業(yè)的普遍趨勢(shì)，簽訂房屋獨(dú)家代理，本身談不上壟斷，甚至談不上惡性競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)中介各家之間天然有排他性，有更多獨(dú)家房源就有更多業(yè)務(wù)，這只是一種競(jìng)爭(zhēng)手段。

劉旭指出，獨(dú)家協(xié)議本身是常見的，但要考慮到企業(yè)的規(guī)模和簽獨(dú)家所用的手段，如果手段違法，那就是禁止的，如果某企業(yè)對(duì)不簽訂排他合作協(xié)議的賣家、房地產(chǎn)公司實(shí)施了搜索降權(quán)、下架或其他排擠打擊報(bào)復(fù)的行為，也違反《反壟斷法》。

“但實(shí)際情況可能會(huì)比較復(fù)雜，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介畢竟提供的是中介服務(wù)，沒辦法太強(qiáng)勢(shì)，更多是誘導(dǎo)或鼓勵(lì)，而不是強(qiáng)迫‘二選一’，這也導(dǎo)致問題難界定?！眲⑿裱a(bǔ)充到。

綜合來(lái)看，劉旭分析，如果能夠確認(rèn)貝殼在全國(guó)或部分區(qū)域具有明顯的支配地位，考慮適用《反壟斷法》；如果支配地位不是那么明顯，又有一些簽獨(dú)家等限制對(duì)手或用戶的行為，或用了懲罰、報(bào)復(fù)措施，優(yōu)先考慮使用的是《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》；如果他們?cè)谔幨率侄紊鲜呛戏ǖ?，既沒有懲罰措施，也沒有強(qiáng)制、脅迫，只是通過雙方達(dá)成一些戰(zhàn)略合作、共識(shí)或其他的一些關(guān)聯(lián)關(guān)系，導(dǎo)致對(duì)方更愿意跟其合作，可能會(huì)涉嫌違反《反壟斷法》第14條的“兜底條款”。

“不過具體影響多大才構(gòu)成違法，因?yàn)橐郧皼]有太多這方面的實(shí)踐可參考，而且房產(chǎn)中介提供的是個(gè)性化的服務(wù)，買賣方之間信息不對(duì)稱，需求也各異，還需要執(zhí)法部門具體調(diào)查、界定?！?/strong>劉旭告訴深燃。

房產(chǎn)平臺(tái)壟斷危害有多大？

面對(duì)姚勁波的喊話指控，貝殼找房給出了官方回應(yīng)：“貝殼自創(chuàng)立起堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展?！钡摶貞?yīng)并沒有解釋簽獨(dú)家的問題。

事實(shí)上，貝殼找房在行業(yè)內(nèi)的話語(yǔ)權(quán)確實(shí)不容忽視，其多年來(lái)傾力打造的“樓盤字典”已經(jīng)收錄房源2.26億套，如果中小中介不入駐貝殼，就可能面臨房源不足、客源流失的風(fēng)險(xiǎn)，但如果與貝殼合作，中介方也要付出相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。一直以來(lái)，行業(yè)內(nèi)就有人質(zhì)疑貝殼 “既做運(yùn)動(dòng)員，又做裁判員”。

對(duì)于位列“衣食住行”之一的房地產(chǎn)中介行業(yè)，其重要性不言而喻，如果出現(xiàn)了壟斷，其危害也將是不可估量的。

眾所周知，當(dāng)一個(gè)企業(yè)成長(zhǎng)到一定的級(jí)別，在行業(yè)內(nèi)擁有決定性的話語(yǔ)權(quán)之后，很難有其他企業(yè)能與其競(jìng)爭(zhēng)，該企業(yè)也就有能力去違背市場(chǎng)法則，支配消費(fèi)者。

很簡(jiǎn)單的道理，假如在眾多的中介公司之間，某一家手里有大量房源，消費(fèi)者為了盡快賣出去房子，只能選擇與之合作，而如果按照他們的建議簽了獨(dú)家，這就相當(dāng)于陷入了“二選一”的局面。但如果消費(fèi)者不選這家大中介，其他中介可能就會(huì)賣得比較慢。

這幾年，就連過去財(cái)大氣粗、趾高氣昂的大地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在都找貝殼合作賣房，可見貝殼的流量和渠道能力有多強(qiáng)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)越炒越熱，官方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度更加嚴(yán)厲。不過，即使是一次次重申“房住不炒”，不少地區(qū)炒房熱情依然高漲。2021年4月3日，鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學(xué)區(qū)房的門店就被停業(yè)整改。

不少人猜測(cè)，反壟斷很可能成為監(jiān)管房產(chǎn)交易領(lǐng)域的殺手锏。這一趨勢(shì)很快得到了驗(yàn)證。

4月13日，市場(chǎng)監(jiān)管總局會(huì)同中央網(wǎng)信辦、稅務(wù)總局召開互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)行政指導(dǎo)會(huì)，與會(huì)的34家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中除了騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，還有貝殼找房。會(huì)議要求各企業(yè)在一個(gè)月內(nèi)全面自檢自查，逐項(xiàng)徹底整改，并向社會(huì)公開《依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)承諾》。

可見，貝殼找房的行業(yè)地位已經(jīng)引起了有關(guān)部門的注意，只不過打擊力度比較溫和，給了企業(yè)自查整改的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，任何一家企業(yè)都可以舉報(bào)可能存在的壟斷行為，劉旭建議姚勁波付出行動(dòng)維權(quán)，不要空喊話制造輿論審判。真理永遠(yuǎn)是越辯越明，按流程起訴比一個(gè)博眼球的喊話炒作來(lái)的更有效。

最后，無(wú)論貝殼找房是否涉嫌壟斷，行業(yè)內(nèi)解除獨(dú)家協(xié)議都是值得倡導(dǎo)的事情。“打破合作壁壘，交易雙方能夠增加匹配機(jī)會(huì)，中介失去了鎖定效應(yīng)，也會(huì)更多地在傭金、服務(wù)上展開競(jìng)爭(zhēng)，這樣的良性循環(huán)對(duì)整個(gè)行業(yè)更有利?！眲⑿裉岢觥?/strong>

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