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文丨美股研究社

北京時(shí)間5月20日美股盤后，貝殼發(fā)布了2021財(cái)年Q1季度財(cái)報(bào)，在去年Q4成長明顯的基礎(chǔ)上，再次實(shí)現(xiàn)了營收和凈利雙等重點(diǎn)指標(biāo)的明顯上升，財(cái)報(bào)發(fā)布貝殼股價(jià)漲1.37%，報(bào)50.95美元。

令人扼腕的是，財(cái)報(bào)發(fā)布后今天下午，貝殼集團(tuán)官方宣布創(chuàng)始人左暉因疾病意外惡化離世，引發(fā)外界悼念。

作為居住服務(wù)第一股，貝殼從誕生于鏈家之后就受到市場的廣泛關(guān)注，一邊是不斷壯大的業(yè)務(wù)，另一邊是風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場環(huán)境，加上競爭對(duì)手的虎視眈眈，貝殼總是以聚光燈下的形象出現(xiàn)，如今面對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者左暉意外離世，貝殼在居住服務(wù)領(lǐng)域的下一次步伐會(huì)如何邁出？

營收增長重回快車道，貝殼穩(wěn)住后疫情發(fā)展

Q1季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營收207億元，同比大增190.7%，這主要是因?yàn)楸炯径蓉悮だ^續(xù)抓住房地產(chǎn)市場經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)痛點(diǎn)，提高經(jīng)營效率，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。傳統(tǒng)上，一季度原本是房地產(chǎn)淡季，但貝殼依然實(shí)現(xiàn)了有效的增長。貝殼為Q2的營收給出225億元人民幣至235億元的指引也顯得更為合理。

從收入來源看，第一季度貝殼存量房、新房、新興及其他業(yè)務(wù)營收分別為101.96億元、99.28億元、5.72億元，占比分別是49%、48%、3%。

在這組數(shù)據(jù)背后，貝殼2021年Q1總交易額（GTV）約1.07萬億元，同比增長224.2%。其中，存量房交易GTV為人民幣6,734億元，占比約63%，同比增長244.2%；新房交易GTV為人民幣3,434億元，占比約32%，同比增長194.9%；新興及其他服務(wù)GTV為人民幣527億元，占比約5%，同比增長197.3%。

對(duì)比之下，存量房GTV將近新房的兩倍，營收水平卻相差無幾，說明了在傭金收取上，貝殼對(duì)開發(fā)商的費(fèi)率更高，這無疑讓開發(fā)商不得不面對(duì)大額的渠道支出。

貝殼一方面幫助去庫存回籠資金，另一方面卻給開發(fā)商帶來了選擇難題——交給貝殼需要分割不小的利益，不交給貝殼損失一個(gè)高流量的分銷渠道，高傭金費(fèi)率的分銷對(duì)利潤的蠶食越發(fā)嚴(yán)重，這也是恒大高調(diào)組建房車寶平臺(tái)、開發(fā)商集中投資易居的原因——將渠道一定程度上控制在自己手里。

近期恒大房車寶、安居客都在謀求上市，恒大擁有地產(chǎn)商原生優(yōu)勢和深厚背景，安居客的滲透率超過貝殼，易居26家開發(fā)商公司股東里，25家開發(fā)商為TOP100的地產(chǎn)服務(wù)商，居理買房剛完成4億元的C+輪融資，房地產(chǎn)數(shù)字化市場仍是一片藍(lán)海，貝殼作為龍頭，GTV也只有一個(gè)零頭的規(guī)模，大規(guī)模競爭正在蓄力中。

而在裝修等新興業(yè)務(wù)上，貝殼依然處于發(fā)展期。目前在地產(chǎn)上行、存量交易為主導(dǎo)的市場旋律下，成交的傭金始終是貝殼核心收入來源，所以不管是存量房還是新房，貝殼始終需要讓服務(wù)以成交為目的，這包括線上的引流和線下的促進(jìn)成交。

從在線服務(wù)的情況看，貝殼APP目前月活4854萬，同比增長78.2%，房產(chǎn)交易線上化的趨勢下，貝殼不斷加碼VR房源、銀行合作代簽等提高流程效率的業(yè)務(wù)，目前其VR累計(jì)房屋采集量已經(jīng)達(dá)到1092萬套。

不過，就軟件方面來看，根據(jù)極光大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，三月份買房租房類APP的用戶時(shí)長領(lǐng)頭羊是安居客，滲透率方面貝殼也落后于它。這主要是由于安居客的整體流量來源有58集團(tuán)其他業(yè)務(wù)加持，貝殼的渠道相對(duì)狹窄（僅包括APP）。而貝殼的獨(dú)特性在于線上與線下門店和服務(wù)的聯(lián)動(dòng)，Q1季度，貝殼的門店數(shù)量為48717，同比增長25.4%，這樣的布局使經(jīng)營效率更高，軟件只是經(jīng)營手段的一部分。

營收上升的直接效果也很明顯，對(duì)比去年的業(yè)績低迷，貝殼的利潤又回來了。

低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，貝殼凈利同比扭虧為盈

據(jù)貝殼財(cái)報(bào)，去年一季度，因?yàn)樾鹿谝咔榈耐蝗灰u擊，房地產(chǎn)市場整體受到?jīng)_擊，貝殼也不例外，營收僅有71億元，整體基數(shù)偏低。2021年一季度得益于市場已全面復(fù)蘇，貝殼凈利潤從去年同期的虧損10.9億元扭虧為盈至10.59億元，調(diào)整后凈利潤為15.02億元。

存量房、新房和其他業(yè)務(wù)盤GTV受房地產(chǎn)整體走勢影響回暖，使得營業(yè)收入明顯上升，拉高了總營收。

毛利方面，2021年第一季度貝殼毛利同比增長860.4%至人民幣48億元，去年同期僅5億元。毛利率增長至23.3%，而去年同期為7.0%。

因此，貝殼扭虧為盈，主要是總營收回升的拉動(dòng)作用，在毛利潤和毛利率均有大幅成長，而去年同期受疫情影響，各項(xiàng)指標(biāo)均處于歷史低值。

當(dāng)然，貝殼也需要防范“成也蕭何，敗也蕭何”的風(fēng)險(xiǎn)，一邊是從房地產(chǎn)市場的大盤子中分得越來越多的蛋糕，一邊也與房地產(chǎn)市場走勢貼合得越發(fā)緊密，其影響會(huì)是雙向的，受市場走勢影響會(huì)更明顯。

當(dāng)前業(yè)務(wù)之外，貝殼并沒有止步于自己樹立的經(jīng)紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而是在進(jìn)一步投向數(shù)字化的改造。

沒了靈魂人物左暉，貝殼未來如何擁抱數(shù)字化？

貝殼官方宣布，公司創(chuàng)始人兼董事會(huì)主席左暉先生因病情意外惡化于2021年5月20日逝世。

貝殼CEO彭永東發(fā)文《別老左》：貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng)始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和創(chuàng)新的引領(lǐng)者。

貝殼的壯大離不開左暉的領(lǐng)導(dǎo)，尤其是給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不少變革。去年受疫情影響，數(shù)字化也在房地產(chǎn)行業(yè)受到更多關(guān)注。

同樣的，貝殼也在發(fā)力數(shù)字化，它的數(shù)字化理想首先來自公司面臨的種種問題。

從成本與支出上看，貝殼在Q1季度主要的支出是經(jīng)紀(jì)人傭金等，支出結(jié)構(gòu)較為固定，沒有突出的不合理指征，其中，一般及行政支出21.08億元，銷售和市場費(fèi)用支出10.57億元，研發(fā)支出6.38億元。但是，當(dāng)成本回歸到業(yè)務(wù)，問題就出現(xiàn)了。

Q1季度，貝殼的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到52.84萬，同比大增41.8%。值得肯定的是，一季度是傳統(tǒng)招聘旺季，貝殼目前仍是以經(jīng)紀(jì)人作為營收的主要紐帶，能獲得足夠的經(jīng)紀(jì)人對(duì)于支撐業(yè)務(wù)擴(kuò)張是有益的。

不過，表面上經(jīng)紀(jì)人帶來了整體業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、營收和利潤提升，相比之下，傭金支出的增速卻不容小覷，本季度傭金支出總計(jì)142億元，去年同期為57億元，同比增長149%。貝殼的支出結(jié)構(gòu)里，線上線下的高聯(lián)動(dòng)度帶來了大額的傭金與門店支出，又與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擁有類似水平的帶寬運(yùn)維成本，導(dǎo)致貝殼的毛利率23.3%具有很大的提升空間。復(fù)雜的業(yè)務(wù)體系使得貝殼的管理成本也居高不下。

數(shù)字化最明顯的優(yōu)點(diǎn)在這時(shí)就體現(xiàn)了出來——增效降本。例如貝殼的ACN（經(jīng)紀(jì)人合作機(jī)制，Agent Cooperate Network），傭金分配按角色進(jìn)行，杜絕了中間渾水摸魚的操作，同時(shí)降低了潛在的無用成本，每個(gè)業(yè)務(wù)單位對(duì)業(yè)績的貢獻(xiàn)更為直接和清晰。

Q1貝殼力推門店“一二手經(jīng)紀(jì)人分崗”策略，3個(gè)月后，同一時(shí)期分崗門店的店效較未分崗門店高出11%。在這背后，真正提升的是人效比——對(duì)于中介行業(yè)來講，這個(gè)概念極其重要，因?yàn)樗P(guān)系到每業(yè)績單位的直接產(chǎn)出，決定一個(gè)門店能否生存，進(jìn)而影響到公司整體的ROI。

數(shù)字化建設(shè)還能帶來新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，尤其是在新興業(yè)務(wù)開拓方面，Q1季度貝殼推出了被窩家裝BIM系統(tǒng)1.0，雖然現(xiàn)在仍處于市場探索階段，但貝殼具備流程標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的邏輯看來，家裝的低頻市場要誕生一家大公司，正缺乏一次規(guī)范化洗牌，貝殼很有可能成為這條賽道上的領(lǐng)跑玩家。

另外，數(shù)字化帶來的新型體驗(yàn)更符合現(xiàn)代消費(fèi)者的習(xí)慣，而貝殼的線下門店可以與線上VR房源、3D實(shí)景等形成有效的補(bǔ)充與引導(dǎo)。

結(jié)語

作為“簽三方約、不吃差價(jià)”的開創(chuàng)者和推行者，從還沒有脫身于鏈家的時(shí)候開始，整合與重塑就成了貝殼的命中注定。貝殼的一個(gè)特色是，從戰(zhàn)略到業(yè)務(wù)都具有非常鮮明的價(jià)值觀導(dǎo)向，比如當(dāng)初的打破行規(guī)，或者現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)人管理制度，貝殼在標(biāo)準(zhǔn)化上的特長讓它能在大環(huán)境中游刃有余地創(chuàng)造自己的小天地，這才有了居住服務(wù)第一股的輝煌。

當(dāng)貝殼掌握的資源越來越多，其市場議價(jià)能力也會(huì)水漲船高，不過，過高的市場地位始終是把雙刃劍，貝殼能否持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營效率、調(diào)整商業(yè)模式適應(yīng)大環(huán)境的改變，還需要觀察。但我們相信，支撐貝殼長期發(fā)展的，本身也不是一時(shí)的市場抉擇，就像它的誕生，遠(yuǎn)不是為了吃下最初幾個(gè)樓盤的中介市場而已。盡管貝殼遺憾失去左暉，但毫無疑問，他的價(jià)值觀亦會(huì)繼續(xù)照亮貝殼前進(jìn)的道路，就像當(dāng)初從滿是荊棘的中介市場里，硬開出一條路。

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