圖片來源@視覺中國

文丨熔財(cái)經(jīng)，作者丨易不二

在當(dāng)下的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境里，文藝青年這個(gè)詞究竟是在夸人還是罵人，這不好說。但可能很多人都沒有意見的一點(diǎn)是，一般文藝青年們的品味都還是很在線的。

比如，如今LOFT公寓極受追捧，就少不了文藝青年的一份功勞。

當(dāng)他們用原木家具、藝術(shù)擺件、投影儀、唱片機(jī)、綠植、貓.......等等元素將只有幾十平的空間裝點(diǎn)得精致又溫馨時(shí)，哪個(gè)在城市無處落腳的年輕人，會(huì)不向往擁有這樣一個(gè)能結(jié)束漂泊的獨(dú)立空間呢？

畢竟，只要想一想，或伴著夕陽灑進(jìn)窗戶的余暉，品味黑膠唱片令人沉醉的時(shí)代音質(zhì)；或就著手邊香氣四溢的手沖咖啡，暢享投影儀帶來的視聽盛宴這樣的畫面；尤其是，LOFT公寓獨(dú)有的樓梯上還趴著正在酣睡的可愛貓咪......身處這樣的治愈場(chǎng)景里，打工的動(dòng)力又會(huì)更足了。

再加上地產(chǎn)銷售巧舌如簧的說辭，很多資金不夠或者沒有房票的年輕人，就這樣乖乖地將無數(shù)個(gè)996甚至007換來的錢乖乖交了出去，并在滿足與安定的心情中，期待即將擁有的理想生活。

可是，買了公寓之后，年輕人腦子里構(gòu)想的理想生活，真的會(huì)如期而至嗎？

文藝青年們喜歡的村上春樹可說了：“有的東西，不過很久是不可能理解的，等到理解了又為時(shí)已晚。大多時(shí)候，我們不得不在尚未認(rèn)清自己內(nèi)心的情況下做選擇，因而感到迷惘和困惑。”

公寓，或許就是這樣讓年輕人未認(rèn)清楚時(shí)就做出了選擇的產(chǎn)品，以為幸福已經(jīng)“握在手中”，最終卻可能還是“流失于指縫又落空”。

為什么年輕人“甘當(dāng)”公寓接盤俠？

除了理想的家居生活，公寓對(duì)年輕人還釋放了幾個(gè)現(xiàn)實(shí)吸引力：價(jià)格低、不限購、有些城市甚至還可落戶。這就讓不少年輕人覺得，可以成為自住的過渡房，等到以后購買了住宅，還可以作為投資產(chǎn)品享受租金回報(bào)。

“熔財(cái)經(jīng)”看到，尤其是在各大開發(fā)商“降價(jià)”、“甩賣”、“買一送一”的促銷噱頭下，不少手頭拮據(jù)或沒有房票的年輕人紛紛“抄底上車”。

“去年了解的時(shí)候，價(jià)格還是一萬出頭，三四月份的時(shí)候，一下就降到八千多了?！被趦r(jià)格優(yōu)勢(shì)的誘惑力，萌萌拿出工作五六年存下的十幾萬塊錢，加上父母給了一點(diǎn)支持，終于在長沙擁有了自己的房子?！?strong>很多單身的女孩子都跟我一樣，是因?yàn)楦杏X降價(jià)了所以就趕緊買了，雖然打特價(jià)的其實(shí)也就那么幾套?！?/strong>

萌萌或許是趕上了一個(gè)好價(jià)的時(shí)候。湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，長沙公寓市場(chǎng)在以價(jià)換量，2020年3月，成交價(jià)格下跌17%，且長沙公寓/住宅價(jià)比降至1.0以下，這也是近五年來長沙公寓/住宅價(jià)比唯一一次低于1.0。

所以，在2021年第一季度，長沙公寓成交量上漲了近6成。

同樣因?yàn)楹軇澦愣I了公寓的，還有成都妹子小七。

和萌萌不一樣的是，小七買的公寓劃算之處在于“買一贈(zèng)一”，即5.2米的層高，買一層送一層。

“我買的是建筑面積近50平的LOFT公寓，總價(jià)差不多60萬，但二樓有接近20平是贈(zèng)送的，所以實(shí)際使用面積有差不多70平，感覺挺劃算的?！毙∑叩墓⒁呀?jīng)交房了，她正在參考網(wǎng)上的文藝裝修風(fēng)格，為自己的理想小窩做準(zhǔn)備方案。

王靜在上海買下位于11號(hào)線光明路站的公寓，則是因?yàn)闆]有上海的購房資格，當(dāng)然，更是因?yàn)椤皠?dòng)輒百萬以上的首付，實(shí)在遙不可及”。

像萌萌、小七、王靜這樣的購買公寓的熱情，與開發(fā)商們的地產(chǎn)投資成正比。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，同比增長9.9%，2020年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%。

但開發(fā)商們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，卻與年輕人想買的熱情成反比。

2019年我國132194億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商業(yè)地產(chǎn)投資總額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重為14.67%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

為什么？

商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)，當(dāng)供過于求，庫存持續(xù)爬高的時(shí)候，投資熱情或許就不得不冷卻一下。

反映在長沙的公寓市場(chǎng)就是，據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截止2021年3月底，長沙商務(wù)公寓庫存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過432萬方，去化周期增加至31.5個(gè)月。從年度累計(jì)來看，供銷量漲價(jià)跌，供銷比1.8，市場(chǎng)供過于求，去化壓力大。

其他的很多城市也是一樣。

比如南寧，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月，南寧公寓新增供應(yīng)44.13萬㎡，但成交僅為26.78萬㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。

即便是在公寓更具投資價(jià)值的深圳，深圳市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示商務(wù)公寓的供給量較多：2020年深圳市計(jì)劃入市的商品住宅為50618套，商務(wù)公寓18732套，商務(wù)公寓套數(shù)占商品房總套數(shù)27.01%。

庫存這么高，怎么才更容易脫手？

沒什么比打折來得更實(shí)在的了。

就比如，長沙的公寓成交量在2021年第一季度拿到了不錯(cuò)的銷售成績，就少不了開放商“放血式”打折。

“熔財(cái)經(jīng)”看到湖南中原研究院數(shù)據(jù)，2021年3月，碧桂園印象公寓成交313套，新力鉑園、振業(yè)城等項(xiàng)目月成交量超過了200套。這幾個(gè)樓盤打折甩賣的力度之大，在長沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓銷售金額榜和銷售面積榜上，都擠上了前十名。

“當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)都瘋了，營銷中心門口人擠人，都跟去菜市場(chǎng)買大白菜一樣?！痹陂L沙做了近10年置業(yè)顧問的王發(fā)財(cái)表示，并且他說，最能逼單的是，直接告訴客戶，“今天不簽單明天一套起碼就要多出10萬。”

在這種話術(shù)之下，再配合廣播現(xiàn)場(chǎng)播報(bào)的簽單消息營造的緊迫感，“很少會(huì)有人能在這種氛圍下還能保留理智再去思考其他問題，不買就讓下一個(gè)人來”。

而長沙的公寓開始打折，其實(shí)在2019年之后就已經(jīng)開始了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長沙公寓成交均價(jià)13111元/平，而2020年以來成交均價(jià)為11750元/平，降了1361元/平，跌幅達(dá)11%。

所以，當(dāng)開發(fā)商為了去庫存，打出低價(jià)的噱頭時(shí)，年輕人就真的以為夢(mèng)想可以照進(jìn)現(xiàn)實(shí)了，即便“跌跌撞撞”也拼盡全力，朝一個(gè)更好的生活奔赴而去。

理想生活，四面漏風(fēng)

只是，資本割韭菜的時(shí)候，從來就沒手軟過。像公寓這樣的商業(yè)產(chǎn)品，本質(zhì)上就是一顆顆精準(zhǔn)直擊年輕人內(nèi)心的“糖衣炮彈”。

“公寓雖然賣得會(huì)比同期的住宅便宜，但燃?xì)獠蝗霊?、沒有室外陽臺(tái)，加上一般都沒有小區(qū)環(huán)境，所以綠化率低、容積率高，人流量還大。辦公的話就還好，自住那就沒什么體驗(yàn)了，人員太混雜，水電費(fèi)還高，舒適度沒法和住宅比。再加上公寓沒有學(xué)位，所以買的要么是投資客，要么是沒有購房資格的年輕人。”在長沙做了快十年房產(chǎn)銷售的王發(fā)財(cái)，每次都會(huì)告訴買公寓自住的年輕人有哪些缺點(diǎn)，但仍然架不住他們覺得“只是暫住，以后還會(huì)買房子的，可以接受這些不方便”。

2021年以來，王發(fā)財(cái)手中成交的單子，公寓占了很大的比例，其中又以買來自住的年輕人成交得多。

“網(wǎng)上那些網(wǎng)紅裝修風(fēng)格的LOFT給他們洗腦得太厲害了，但其實(shí)開發(fā)商在層高和面寬上壓得非常厲害，真想要布局合理住得舒服，很多家具都得定制特殊尺寸，裝修費(fèi)就必然上去了，但他們買公寓大多又是因?yàn)槭诸^拮據(jù)?！?/p>

對(duì)此，在做裝修攻略的成都妹子小七就感同身受：“我按照喜歡的風(fēng)格找了不同的裝修公司，再算上電器和想買的軟裝，一套50平的公寓要裝得舒服，我起碼要準(zhǔn)備16萬?！?/strong>

小七的裝修預(yù)算，還只是第一筆理想生活的“隱形成本”。并且她很慶幸的是，“5.2米的層高沒有打折，但是我有個(gè)買了公寓的朋友，買的時(shí)候說的5.2米層高，后來說是不符合備案，改成4.9米?！?/strong>

公寓的“糖衣炮彈”，前面嘗到的“糖衣”有多甜，后面被“炮彈”打擊就有多苦。而從甜到苦的這種人生體驗(yàn)，又像村上春樹所說的，必須經(jīng)歷了才真正領(lǐng)悟到。

“住了一年多后，就再也沒有幸福感了。好像有30戶共享4個(gè)電梯，我出門時(shí)上班，別人也來這兒上班，所以我早高峰都是走樓梯，這也幸虧我是住在16樓的，不算太高。水電、物業(yè)費(fèi)都要很貴，物業(yè)4塊錢一平，而夏天的有一個(gè)月，我的水電費(fèi)用了500多?！?/p>

在廣州給自己買了公寓的劉征吐槽的關(guān)于水電物業(yè)以及人多的問題，都只是公寓的小問題。

更大的問題是，本來應(yīng)該給與年輕人庇護(hù)的公寓，實(shí)際上，反而可能絆住了年輕人走向真正庇護(hù)所的腳步。

在上海買了公寓的王靜就很苦惱：“我在浦東上班，每天的單程通勤時(shí)間要2個(gè)小時(shí)，真的很累。這還不是關(guān)鍵，最郁悶的是，我男朋友馬上有購房資格了，我們想買個(gè)小兩房，但他家里湊不到那么多首付，我的錢又付了這套公寓的首付了?！?/p>

這還只是王靜眼前的問題。

未來，如果她要賣掉這套公寓，就還需要面對(duì)“可能會(huì)虧本，還要承擔(dān)高額的稅費(fèi)”的現(xiàn)實(shí)。畢竟，同期的住宅漲價(jià)幅度是以百萬來計(jì)的，而她的公寓“買的時(shí)候60萬出頭，能夠70萬賣出去就不錯(cuò)了，我掛的是75萬，快半年了還沒什么人問過”。

但如果還是自住，“沒有學(xué)位，孩子上學(xué)就是個(gè)大問題”，王靜認(rèn)為，“公寓真的僅僅只適合單身人士或者丁克情侶”。

公寓出手難這件事，王靜并沒有夸張。

搜狐焦點(diǎn)有報(bào)道顯示，深圳上塘地鐵口某65.3平公寓，2016年買入367萬多，繳納契稅11萬，利息30萬，虧本90多萬售318萬實(shí)收，都難以出手。

王發(fā)財(cái)也表示：“長沙買新盤的人確實(shí)有很多，但是二手公寓我手上是從來沒有成交過這樣的單子，我們公司應(yīng)該都是沒有的?！?/strong>

著實(shí)應(yīng)征了有個(gè)網(wǎng)友對(duì)公寓的評(píng)價(jià)：“公寓才是真正的不動(dòng)產(chǎn)，在市場(chǎng)流通方面，說不動(dòng)就不動(dòng)，哪怕賠本賣都一動(dòng)不動(dòng)?！?/strong>

那如果不賣，只出租呢？

王發(fā)財(cái)算過一筆理想的賬：“按照長沙的行情，購房成本加上裝修成本，即便按照沒有空置滿租算，回本也需要近20年吧。但公寓的產(chǎn)權(quán)一般都只有40年?！?/p>

諸葛找房的數(shù)據(jù)更詳細(xì)地展示了租售比來驗(yàn)證公寓的回報(bào)率：一線城市平均租售比為1:646，租金回報(bào)率為1.86%；二線城市平均租售比為1:588，租金回報(bào)率為2.04%；三四線城市租售比為1:623，租金回報(bào)率為1.93%。整體來看，二線城市租金回報(bào)率相對(duì)較高，其次為三四線城市，一線城市租金回報(bào)率最低，究其原因在于一線城市房價(jià)水平居高，租金難以追上房價(jià)上漲的速度，租金與房價(jià)差距最大。

這也就意味著，長沙的這種情況已經(jīng)算好的了，如果放在平均租售比為1:646的一線城市，可能產(chǎn)權(quán)沒了，買公寓的本金都沒有收回。

自住幸福感低，買賣增值性低，出租回報(bào)率低，擊碎了年輕人賦予公寓的“理想生活”濾鏡后，公寓可以稱得上是真正的“三無產(chǎn)品”了。

好在，如今隨著“商改住”政策的收緊，很多城市尤其是一線城市的公寓，在跟隨樓市經(jīng)歷了成為被年輕人廣受追捧的香餑餑之后，又因?yàn)楸O(jiān)管收緊，而開始成為了讓人保持觀望的冷饅頭。

之后的公寓政策會(huì)怎么變，還沒有定數(shù)，而公寓這個(gè)因?yàn)楦叻績r(jià)而衍生的“閹割品”會(huì)走向何方，暫時(shí)也不會(huì)有定論。就像那些在城市里打拼的年輕人一樣，像漂浮在人海里的船，不知道未來會(huì)駛向何方。

寫到這里，“熔財(cái)經(jīng)”眼前出現(xiàn)了一幅悲傷的畫面：世界大雨滂沱，漂泊的年輕人手捧全身家當(dāng)叩開了公寓的門環(huán)，以為找到了避風(fēng)的港灣，殊不知，風(fēng)雨毫不留情地穿過公寓的“脆弱墻壁”四面而來，而無處可躲的年輕人，只能冒雨濕身前行。

但又能怎樣呢？

在這個(gè)資本掌握話語權(quán)的世界里，或許只能自嘲一句“淋著唄，反正濕透，也不止這一次了”。

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