圖片來源@視覺中國

文 | 空間秘探（ID:MESPACE007），作者 | 雷布同

自4月中旬拉開序幕的各城首批集中土拍大戲，見證了大小房企各不相同的瘋狂。大房企為規(guī)模布局“殺紅了眼”，中小房企為“三道紅線”下的生存，必須謹慎并精準出擊。畢竟，土地儲存資源，向來被視為房企糧倉。

近日，在長沙，龍湖旗下公司長沙湖韻置業(yè)有限公司以底價16.2億元摘得了一塊商住用地，成功的關鍵在于，龍湖能滿足這塊土地掛牌條件的長租公寓建設及運營要求。這一變化，是不少房企始料未及的。

后地產時代，土拍也正在悄悄發(fā)生變化。從原本的純競價“地王”模式，到當下的土地配建新階段，以及多元化業(yè)務有可能主導房企拿地的未來，房企們正面臨的是一個顛覆原有認知的土拍新時代！長租公寓，正在成為一些房企拿地的“新式武器”！

“地王”們的光輝過往：拿地-蓋樓-賣樓

先回顧下房企的拿地史。地王時代的開端，最早可以追溯至1988年。這一年的年底，王石帶著萬科在深圳第二次土拍現(xiàn)場，把一塊幾乎要以1200萬元成交的地塊，喊到了“2000萬”，讓萬科在備受全國關注的深圳土拍市場一舉得名，更為其在江湖上打出了響亮的名號。而創(chuàng)辦順馳的孫宏斌，同樣在土地市場以“土地—現(xiàn)金流—土地”的模式屢屢創(chuàng)出天價地塊，被賜外號“地產駭客”。

不過，地王一詞的真正落地，是在2002年。當年富力以31.6億元的高價，奪下下北京廣渠門東五廠49公頃土地，成為北京地王。

2009年，地王潮爆發(fā)，這一年也被稱為“地王年”。在北京，“北京地王”的頭銜幾乎以每月一次的速度被不斷刷新。除此之外，上海、廣州，廈門等城市地王也是“你方唱罷，我登場”，頻頻刷新地王記錄。

2016年更是突飛猛進，全年誕生了超過350宗單價和總價地王。其中，在拿地金額前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據8席。16個拿地總額超百億的巨無霸項目中，“國字頭”企業(yè)占了9家。最終，這一波以央企國企為主帶動的“地王潮”，以國資監(jiān)管部門約談央企國企、住建部召集開發(fā)商座談，漸漸收尾。

這種地王模式后續(xù)衍生出一個專有名詞——“地王效應”，即土地（面粉）上漲，推動房子（面包）價格飆漲現(xiàn)象。彼時的房企可以通過“拿地、蓋樓、賣樓”三個環(huán)節(jié)完成循環(huán)。甚至有部分房企，預見了未來土地價格的上漲趨勢，不惜“捂盤”，囤積土地，將土地紅利發(fā)揮到了極致。

2005年，長江實業(yè)在上海擊敗新鴻基以32億元拿下上海唯一的四線換乘大站，浦東世紀大道土地上蓋一半開發(fā)權。這個項目開發(fā)歷時11年，2016年建成并取名世紀匯廣場，隨后李嘉誠迅速轉手，200億元賣給中國人壽。減去成本，他凈賺了百余億。

不僅如此，為了進一步加速循環(huán)周期，2010年萬科推出了“5986”模式：即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅?？恐焖倌玫?、快速開發(fā)、快速去化、快速回款、再快速拿地的高周轉模式，這一年萬科等一眾房企創(chuàng)造了前所未有的銷售額。

以上種種，共同構成了房企拿地的1.0模式，只要有資金便可以拿地，佐以高周轉，實現(xiàn)資金的快速回流，不斷刷新銷售額記錄，推動著千億軍團的誕生。而且，對于當時的房企而言，連資金都不能阻礙拿地的腳步。高杠桿成了房企的“共識”，有的房企的杠桿率達到了近乎瘋狂的10倍，但依然可以玩“空手套白狼”的把戲。

久而久之，這樣“瘋狂”的發(fā)展模式，再加上地王效應的疊加，造成的后果是，一些頭部房企也不敢拿地。融創(chuàng)曾表示2017和2018兩年基本上沒怎么拿地，因為當時地價不符合公司投資標準。而一些手握“地王”的房企則先后出現(xiàn)限價虧死、曬太陽拖延開工、轉讓給接盤方、資金鏈崩死的典型癥狀。

多元化業(yè)務，“坐上”土拍牌桌

隨著房地產行業(yè)從黃金時代走向白銀時代，盡管1.0模式依舊存在，但是房企的投入產出情況卻有了新的變化。原本10億元買來的土地可產生20億或是30億元銷售貨值，漸漸地只能產生13億元左右的銷售貨值。土地紅利的消失，讓房企的瘋狂高杠桿模式遭遇瓶頸。

至此，不再享受土地紅利的房地產告別了絕對增量，轉向了競爭更殘酷的存量市場。能以更低成本獲取更優(yōu)質土地的多元化業(yè)務，“坐上”房企在土拍市場的拿地牌桌，成為重要的砝碼。

• 城市更新：成本可控，凈利潤超2位數

通過城市更新獲取土地儲備的房企，不在少數。TOP50房企中，已有44家參與了城市更新改造，并形成了一二三梯隊，分別是佳兆業(yè)、恒大、富力和融創(chuàng)所屬的第一梯隊；碧桂園、中海、世茂所屬的第二梯隊以及奧園集團所在的第三梯隊。

對于一二梯隊的房企而言，城市更新是可發(fā)展的主力業(yè)務之一。但是對于第三梯隊的房企而言，城市更新更多的是一種可選的拿地手段。因為城市更新可以降低拿地成本、提升利潤空間。

花樣年就從中嘗到了甜頭，董事會主席潘軍曾以深圳為例，深圳的土拍競爭激烈，土地拍下來地價頂線就是盈虧平衡點，基本無利潤可言。而通過城市更新拿到的項目，成本可控制、未來溢價空間也相對較大。而且，相較于正常拍地的3%-5%，城市更新項目超過兩位數的凈利潤率無疑是很大的空間。

• TOD：面積大, 單價低, 增值空間大

隨著國內軌道交通行業(yè)的發(fā)展，TOD領域亦成為房地產行業(yè)的“新藍海”，也成為了1個新的土儲補充點。

所謂的TOD模式，指的是以軌道交通為導向的開發(fā)模式，通常是以高鐵、輕軌、公交等公共交通站點為中心，以400-800米為半徑，建立中心廣場或城市中心的一種城市開發(fā)模式。于房企而言，通過TOD拿地，一來TOD項目出讓地塊總體面積巨大，因此地塊出讓單價較低；二來TOD項目可以打造成微型城市中心，能夠實現(xiàn)土地溢價與物業(yè)增值。

自2019年引入廣州地鐵作為第二大股東之后，越秀地產就憑借著“軌道+物業(yè)”這一特殊的增儲方式便成為越秀地產土儲與銷售的重要來源，甚至能夠帶動越秀地產將TOD模式擴張至全國。同樣以TOD模式擴充土儲的龍湖集團，在2020年獲取了超過15個TOD項目，實現(xiàn)了土儲的補充。

• 住宅+商業(yè)：價格低，門檻高

相較于宅地，商住用地的成本更低，有助于提高毛利率。不過，商業(yè)用地大多屬于產業(yè)發(fā)展用地，政府會對配建項目作出明確要求。例如建設酒店，會將酒店星級標準，酒管公司以及酒店品牌都作出詳細的規(guī)定。

因此，一些在上述業(yè)務方面有所涉及的房企會選擇住宅+商業(yè)的拿地模式，寶龍地產就是其中之一。以公司2013年獲取的杭州濱江寶龍城為例，平均樓面價為4311.59元/平方米，樓面價大幅低于其競品在附近所獲地塊的樓面價，整體折價達到了34.00%。通過拿到成本明顯低于同業(yè)的土地，再加上旗下寶龍廣場、寶龍城、辦公樓、酒店等項目的助力，“高增長高利潤”成為了寶龍拿地模式的特征。

實際上，住宅+商業(yè)的建設模式，也成為了越來越多地方城市的土地出讓首選。以3月武漢土地市場出讓的1宗地為例，明文規(guī)定，配建的五星級酒店，需要引入美國《HOTELS》雜志2020年發(fā)布的全球前10名酒店管理公司的運營機構管理；配建的購物中心，引入的品牌需滿足位列《財富》雜志2020年公布的“世界500強榜”排名前150位的公司。

• 配建租賃住房：土拍“絕殺”

自2016年開始，土拍市場風向變了，從競拍底價到競拍自持面積或保障房面積，自持逐漸成了土拍標配。對于房企而言，“包租公”成了一個新增標簽。

在集中供地之后，“限地價、競配建”成為了競拍主旋律。從各城新增土地競拍規(guī)則來看，多城市新增配建租賃住房面積競拍規(guī)則，其中南京52宗土地宗規(guī)定14宗地須配建租賃住房。在年初，杭州土拍市場中的29宗涉宅地塊中21宗被搶至競自持階段，8宗地塊自持比例超過了(含)16%。

還有地方對自持部分配建的長租公寓作出詳細要求。6月1日，龍湖旗下公司長沙湖韻置業(yè)有限公司以底價16.2億元摘得位于長沙市040號地塊。這塊商住用地對自持地塊提出了3點要求：

①自持面積3萬平米，時間不低于10年；

②引入品牌為全國性集中式長租公寓，且近兩年在湖南省內開業(yè)運營的長租公寓項目不少于10萬平方米；

③品牌入駐之前，需在湖南湘江新區(qū)大王山旅游度假區(qū)內注冊并設立湖南區(qū)域總部，且10年內不得遷出。

如此“苛刻”的要求，讓這塊地幾乎成為“定制式”長租公寓地塊。也能看出，住房租賃已成為地方政府用以篩選房企的一桿標尺，以保證自持地塊后期能夠實現(xiàn)更好的運營管理。

上述4種新拿地途徑，共同構成了房企拿地的2.0模式，通過不同的多元化業(yè)務為支點，在土拍市場撬動心儀的土地資源。同時，在“拿地、蓋樓、賣樓”的環(huán)節(jié)中，運營成為其中的一個關鍵詞。

2.0模式背后的土拍市場新邏輯

之所以在2.0模式中，房企拿地會出現(xiàn)商業(yè)綜合體、TOD、租賃住房以及城市更新這些新的跳板，背后的原因不僅僅是金融調控，還藏著土拍市場的3個新邏輯。

其一是回歸“房住不炒”的市場理念。無論是當下各個城市推出的不同土拍新規(guī)則，例如上海政府規(guī)定地塊溢價率超過10%觸及熔斷機制以及對房企按“135分制”打分等，都是政府對樓市調控在供給端發(fā)力的一種舉措。還有部分城市規(guī)定，當幾家房企均觸頂出價時，競爭的籌碼就變?yōu)樽猿直壤蚴翘峁┱夥康雀郊禹椖康亩喙选?/p>

這樣一來，可以有效防止“面粉價格高于面包”現(xiàn)象的出現(xiàn)。這也是房企能夠拿到低價土地的關鍵，政府有意調控土地出讓的價格，讓住宅回歸“住”的本質屬性。

其二是結構性發(fā)展空間待提升。TOD、商業(yè)綜合體、酒店以及長租公寓等多元化業(yè)務能夠成為房企撬動土拍市場的支點，主要是因為房地產市場需要結構性發(fā)展空間的調整。從原本的住宅和單一商業(yè)為主，提升至住宅、交通、酒店、長租公寓以及諸多配建等共同組成的更穩(wěn)定的結構性發(fā)展空間。

尤其是能滿足民生基礎住房需求的租賃住房，至關重要。有品質保障的租賃住房，已經成為了大城市解決新進人才居住問題的良策。因此，政府在土拍市場以詳盡的要求配建的租賃住房，一方面是為新進人口提供更多的租賃房源，另一方面也能助力房地產市場的結構性發(fā)展空間優(yōu)化。同時，也為一些在長租公寓業(yè)務小有所成的房企們，打開新的拿地渠道，2.0拿地模式就此逐漸成為主流。

其三是推動房企實現(xiàn)更穩(wěn)健的發(fā)展。市場宏觀環(huán)境和行業(yè)小環(huán)境之外，變革的最終立足點是房企，這個支撐并推動土拍2.0模式的龐大群體。土拍市場規(guī)則的不斷細化和嚴苛，也倒逼著房企發(fā)展多元化業(yè)務。因此，房企面對多元化業(yè)務，已經不再是“做不做”的問題，而是“如何做好”的解決方案，然后實現(xiàn)更穩(wěn)健的發(fā)展。

多元化于房企的意義，主要有兩方面，一是多元化業(yè)務可以助力房企拓寬拿地渠道。如上文所提及的佳兆業(yè)、龍湖、寶龍等等，都享受到了多元化業(yè)務帶來的利好。另一方面，在市場眼中，有無多元化能力的房企，估值根本不在一個層級。典型如龍湖和萬科，前者市盈率13倍，后者僅6.7倍；再來看有文旅、商業(yè)地產標簽的華僑城、新城控股，股價行情一直不錯。

房企如何打好“長租公寓”這張牌？

在諸多的非住宅業(yè)務中，受到“租住并舉”政策加持的長租公寓成了大多數房企的“必選項”。據統(tǒng)計，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

面對土拍市場的新邏輯，房企該如何發(fā)展這個“必選項”，然后成為未來拿地強有力的“支柱”之一。空間秘探認為，這3大紅利，不容錯過。

• 集中供地下的規(guī)模增長紅利

不同于其他派系在規(guī)模拓展方面的局限，房企發(fā)展長租公寓有一個“先天性”優(yōu)勢，可以直接獲得租賃用地。尤其是集中供地的大背景下，22個重點城市已有21個城市在年度供地計劃中明確了租賃用地的面積，并基本達標10%占比標準，其中不少城市租賃用地占比提升巨大，北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

因此，對于已擁有長租公寓品牌的房企而言，可以抓住這一波集中供地的紅利，實現(xiàn)規(guī)模的快速增長。目前通過招拍掛渠道參與租賃用地的競拍，仍是國企、央企主導。但隨著租賃用地供應的增多及各項租賃政策的密集出臺，未來將有更多民企參與租賃用地競拍，為旗下的長租公寓品牌贏得更多的優(yōu)質土儲資源。

• 深耕戰(zhàn)略下的品牌輸出紅利

不少房企表示，2021年會采取深耕戰(zhàn)略，選擇有優(yōu)勢的城市入場。例如，花樣年表示，要選擇房子賣得出去和對當地客戶比較熟悉的城市。這也是龍湖目前的發(fā)展策略，深耕現(xiàn)有布局城市。盡管在頭部房企中，龍湖所進入城市并不算多，但每座城市的銷售貢獻卻很可觀。因此，有業(yè)內人士分析，戰(zhàn)略深耕有利于資源聚焦、降低成本，更有利于形成品牌效應。

盡管房企的長租公寓業(yè)務大多是重資產，但是它們同樣向往輕資產。一方面輕資產可以助力房企減少相關物業(yè)的高投入，另一方面輕資產可以幫助房企實現(xiàn)更快的規(guī)模擴張。因此，對于長租公寓而言，區(qū)域深耕戰(zhàn)略，既能提升其在當地的市場占比，還能強化品牌效應，從而實現(xiàn)品牌輸出，最終走向輕資產的運營模式。

• 密集調控下的運營盈利紅利

據中原地產統(tǒng)計數據，2021年以來，全國房地產調控政策密集出臺，年內累計房地產調控次數高達186次，其中目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部約談督導。這樣密集的調控帶來的影響是，樓市被“按住”，房價不許躁動。

這樣趨嚴的政策監(jiān)管環(huán)境，對于長租公寓而言，其實是一種利好。因為房價的漲幅放緩之后，一直被行業(yè)“詬病”的租售比會有所緩和。受到高企的房價影響，租金無法趕上房價上漲的步伐，2020年全國50個重點城市的租售比1：611，而國際合理租售比區(qū)間水平一般為1:300-1:200。也就是說，國內房屋出租大約要51年才能回本，而國際平均水平是16-25年。借此契機，長租公寓可以得到“喘息”的機會，潛心優(yōu)化商業(yè)模式，盡早從單純依靠“租金差”的盈利困境中脫身，實現(xiàn)項目運營以及配套服務等非房收入的提升。

對于當下的房地產行業(yè)，萬通集團創(chuàng)始人馮侖用了這樣一段話總結，“過去是傳統(tǒng)的房地產開發(fā)時代，以單一住宅產品為核心，走的是比規(guī)模、成本和速度的快增長高周轉模式?，F(xiàn)在是“后開發(fā)時代的房地產”，以住宅以外的產品為主，比如醫(yī)療、健康、物流、倉儲、度假、酒店、辦公、商業(yè)等，就是非住宅的這些地產形態(tài)會更主流。做了不趕緊賣，而以持有和運營，也即資產管理為主，這會是未來主流的地產商業(yè)模式。”

的確，地產商業(yè)世界的游戲規(guī)則已經變了。用多條腿走路，成了房企必學的求生之術。而長租公寓作為其中的一個重要分支，更值得房企們審慎對待?？雌饋硇⌒〉拈L租公寓板塊，正在助力一家家有所準備的房企，在越發(fā)激烈的商戰(zhàn)中走得更遠！

更多精彩內容，關注鈦媒體微信號（ID：taimeiti），或者下載鈦媒體App