作者：夏日

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

巴菲特把投資比喻為滾雪球：一要有很長的坡,一要有濕的雪。

也就是說，所謂“股神”，不過是因?yàn)樗业搅恕昂軡竦难焙汀昂荛L的坡”，并且日復(fù)一日地堅(jiān)持向前“滾雪球”。

不僅僅是股神，在生活當(dāng)中，任何行業(yè)都需要“滾雪球”。

比如，在房地產(chǎn)行業(yè)，陽光城就走出了一條“滾雪球”似的穩(wěn)健發(fā)展之道。

如果說投資行業(yè)最重要的本金是雪的話，那么，房地產(chǎn)行業(yè)最重要的本金則是“品質(zhì)和服務(wù)”。

客觀而言，從2018年起，中國的房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展的時(shí)代。

早在2018年10月，時(shí)任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長的劉志峰就指出，目前中國房地產(chǎn)市場正在從供應(yīng)短缺到供求平衡階段過渡。從宏觀上來說，房地產(chǎn)行業(yè)還存在供需不平衡、租售結(jié)構(gòu)不合理等問題。另外，住房品質(zhì)提升也比較緩慢。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的《2018美好居住生活白皮書》顯示，去年以來國內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率呈上升趨勢。

這也就是說，在中國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)業(yè)已從擴(kuò)張式高增長進(jìn)入到高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。

而陽光城則是踐行品質(zhì)地產(chǎn)的典型案例。

“整個(gè)行業(yè)告別過去的暴利時(shí)代，回歸正常的利潤，未來利潤是行業(yè)的問題。陽光城相信縮量市場下，會(huì)是以質(zhì)定價(jià)，會(huì)通過規(guī)模增加，來實(shí)現(xiàn)利潤的增加。未來時(shí)代不是靠規(guī)模，公司何去何從？未來怎么把這家公司變成一家優(yōu)異的公司，希望我的職業(yè)生涯把這家公司變成優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，想來想去就是靠品質(zhì)。”陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌曾表示。

公開資料顯示，從2017年起，陽光城就提出了從“以客戶為導(dǎo)向”升級(jí)到“以用戶為導(dǎo)向”的經(jīng)營策略。

對(duì)此，中信建投證券分析認(rèn)為，陽光城從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向以“品質(zhì)導(dǎo)向、利潤導(dǎo)向”為業(yè)務(wù)推進(jìn)原則的核心之后，質(zhì)量帶來了非常正向的作用。

事實(shí)證明，陽光城的原則是對(duì)的，陽光城的品質(zhì)策略受到了用戶的普遍認(rèn)可，在品質(zhì)帶動(dòng)下，陽光城的業(yè)績屢創(chuàng)新高。

據(jù)陽光城2019年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)陽光城實(shí)現(xiàn)銷售額2110.31億元，同比增長30%；2019年，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入610.49億元，同比增長8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.20億元，同比增長33.21%；

2020年，陽光城財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，陽光城銷售金額實(shí)現(xiàn)2180.11億，營業(yè)收入821.71億元，同比增長34.60%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤52.20億，同比增長29.85%。

這跟陽光城內(nèi)部高度重視居住品質(zhì)有關(guān)——據(jù)悉，為了保證居民居住品質(zhì)的提升，無論從工程質(zhì)量、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、消費(fèi)者反饋等多個(gè)方面，陽光城都一一踐行品質(zhì)交付的理念，切實(shí)踐行?“品質(zhì)可靠、綠色環(huán)?！钡漠a(chǎn)品理念，在這個(gè)理念下，陽光城的系列作品，無論是滇池半山、龍里望鄉(xiāng)，還是上海濱江悅、南京文瀾府、杭州檀悅、京兆府、溪山悅、佛山綠島湖等項(xiàng)目，都可以說是品質(zhì)之作。

比如，在建造的過程當(dāng)中，陽光城普遍采用“352”建造體系，保證工程質(zhì)量，實(shí)施“6+1”品質(zhì)提升行動(dòng)，圍繞外立面、精裝修等，全面提升工程品質(zhì)。

在房屋交付過程當(dāng)中，陽光城還專門成立了“集團(tuán)10萬+交付專項(xiàng)工作組”，力圖做全天候無死角服務(wù)、全員客服交付等方式，確保交付后的服務(wù)保障。

設(shè)計(jì)方面，根據(jù)各城市的地域?qū)傩?、歷史脈絡(luò)、風(fēng)土人情，陽光城的每一個(gè)項(xiàng)目都加以更新迭代和產(chǎn)品創(chuàng)新。

以陽光城未來悅為例。

該項(xiàng)目位于重慶北拓主線、中央公園區(qū)域行政中心。同時(shí)，擁有獨(dú)特的地理觀優(yōu)勢，五大公園環(huán)伺。項(xiàng)目采用全小高層圍合布局，形成景觀中庭，為業(yè)主打造私家專屬花園；在室內(nèi)設(shè)計(jì)方面，未來悅室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)，針對(duì)項(xiàng)目地塊特征再優(yōu)化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡單時(shí)尚，符合主流市場審美需求，精裝內(nèi)容豐富，配置中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、智能化家居產(chǎn)品，可以說是為業(yè)主打造了一個(gè)綠色智慧家。

最終，在陽光城的品質(zhì)原則下，陽光城喜獲豐收——統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020年，陽光城優(yōu)秀項(xiàng)目獲獎(jiǎng)總數(shù)量，從2019年的84個(gè)增至2020年的158個(gè)。其中，地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)16個(gè)、金盤獎(jiǎng)38個(gè)、園治杯17個(gè)。

作為一家品質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)，陽光城最終用項(xiàng)目證明了自己。

“房地產(chǎn)開發(fā)商在‘三道紅線’指標(biāo)上取得的進(jìn)步越大，與金融機(jī)構(gòu)金融融資談判時(shí)面臨的障礙就越少?！币按遄C券曾表示。

而在財(cái)務(wù)健康方面，陽光城也走出了自己的發(fā)展之道。

據(jù)陽光城2021年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，陽光城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為75.23億元，同比增長12.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.85億元，同比增長12.03%。截至報(bào)告期末，陽光城總資產(chǎn)3602.68億元，其中，報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金流量凈額為1.46億元元，截至2020年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)312億元。

由此可見，陽光城的財(cái)務(wù)相當(dāng)穩(wěn)健。

其實(shí)，早在2020年，面臨疫情的考驗(yàn)，陽光城就曾在這方面進(jìn)行了調(diào)整——資料顯示，在2020年戰(zhàn)勝疫情，房地產(chǎn)行業(yè)存量市場的博弈中，陽光城不僅圓滿完成了年初提出的六大工作目標(biāo)，即引入戰(zhàn)略投資人、提升資本市場認(rèn)可度、銷售取得2000億+、投資取得3000-5000億貨值、品質(zhì)工程再提升以及10萬+順利交付。

果然，經(jīng)過陽光城一番努力之后，其在財(cái)務(wù)健康方面再升了一個(gè)臺(tái)階，這與與中央的“三道紅線”政策主張不謀而合。

據(jù)其2020年年報(bào)顯示，截止2020年末，陽光城凈負(fù)債率于2020年末降至94.90%，同比下降43個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.53，保持高于1，其中，陽光城有息負(fù)債規(guī)模1060.39億元，同比下降5.59%，有息負(fù)債的短長比3:7，非銀融資占比降至20.34%，平均融資成本7.42%，比2019年年末優(yōu)化28個(gè)基點(diǎn)。

尤其在其現(xiàn)金流方面，陽光城的表現(xiàn)更是突出——據(jù)其2020年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，陽光城平均回款率約80.16%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入213.54億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加38.69%；期末賬面貨幣資金498.05億元，全額覆蓋325.24億元的短期有息負(fù)債。

此外，在業(yè)績穩(wěn)步增長之下，陽光城2020年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到20.76%，平均每股收益1.20元，創(chuàng)歷史新高，而且，繼2019年度將分紅比例首次提高至20%后，今年公司進(jìn)一步將分紅比例提高至30%，實(shí)現(xiàn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.81元（含稅），較2019年增加了一倍。

如果對(duì)比其2019年的表現(xiàn)，我們可以觀察到陽光城在過去兩年當(dāng)中，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健方面的努力。

據(jù)其2019年年報(bào)顯示，在報(bào)告期內(nèi)，陽光城資產(chǎn)負(fù)債率為83.5%，有息資產(chǎn)負(fù)債率為36.5%；

從最為核心的凈負(fù)債率來看，陽光城2019年降低凈負(fù)債率至138%，在報(bào)告期內(nèi)，陽光城實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債總額1123億元，有息負(fù)債短長比優(yōu)化至3:7，現(xiàn)金短債比1.25；同時(shí)，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%，從賬面留存現(xiàn)金來看，2019年末賬面現(xiàn)金419.8億元

從現(xiàn)金流方面來看，期內(nèi)，平均回款率約80.20%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入153.96億元；期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負(fù)債，長短期債務(wù)比由1.34提高至2.35，現(xiàn)金狀況持續(xù)改善。

在財(cái)務(wù)狀況不斷改善的背景下，這讓陽光城提前完成了國家監(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)“三道紅線”的監(jiān)管要求——2020年8月，監(jiān)管部門為控制風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了“三道紅線”。

在這方面，據(jù)陽光城2020年年報(bào)顯示，陽光城已經(jīng)成功由“橙檔”降至“黃檔”，降負(fù)債效果顯著，尤其是在負(fù)債方面，陽光城還提前實(shí)現(xiàn)了“三線四檔”由橙檔降至黃檔的目標(biāo)，凈負(fù)債率于2020年末降至94.90%。

可以說，在企業(yè)的發(fā)展及財(cái)務(wù)穩(wěn)健成長方面，在品質(zhì)地產(chǎn)的基礎(chǔ)之上，陽光城也走出了穩(wěn)健發(fā)展之道，開始了其房地產(chǎn)“滾雪球”之旅。