圖片來源：視覺中國

潘石屹出讓SOHO中國控股權(quán)一事，終于塵埃落定，SOHO中國于6月17日上午九時正式在港股復盤漲超25%。

6月16日晚間，美國投資管理公司黑石集團（Blackstone，或稱“百仕通”）公布，向SOHO中國發(fā)起全面要約收購，投資SOHO中國以取得SOHO中國的控股權(quán)。

6月16日白天，就有市場消息稱，黑石接近達成收購SOHO中國的協(xié)議，這將是市值4254億的黑石在中國最大的一筆房地產(chǎn)投資。

與黑石的交易塵埃落定

SOHO中國與黑石傳了一年多的緋聞終于官宣了。

6月16日晚，SOHO中國發(fā)布公告，黑石發(fā)出全面收購要約，投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)，將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

根據(jù)SOHO中國公告，由潘石屹夫婦全資控股的SOHO中國控股股東Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)向要約方黑石集團不可撤回地承諾，將在10個工作日內(nèi)向黑石轉(zhuǎn)讓28.56億股股份，占公司已發(fā)行股本約54.93%。此后，潘石屹夫婦將保留已發(fā)行股本約9.00%。

公告稱，假設(shè)要約以每股股份5港元的要約價轉(zhuǎn)讓，要約的最高現(xiàn)金代價約為236.58億港元，約合人民幣194.97億元，即 30.47億美元，與此前傳聞相符。

6月15日，SOHO中國突然發(fā)布停牌公告，表示“以待刊發(fā)有關(guān)內(nèi)幕消息及根據(jù)《香港收購及合并守則》”。停牌前，SOHO中國漲幅超過15%，報收3.8港元，股價創(chuàng)下年內(nèi)新高。

目前236.6億港元的要約報價，相當于給每股港股SOHO中國定價為5港元，而SOHO中國于6月11日的最后收市報價為每股3.8港元，相當于有31.6%的溢價。

“賣身”計劃由來已久

據(jù)公開資料統(tǒng)計，SOHO中國在5年間累計出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元（人民幣）。

早在2014年，SOHO中國就開始拋售資產(chǎn)，先后出售了旗下上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO方面的資產(chǎn)。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業(yè)項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

所以，SOHO中國的“賣身”計劃其實由來已久。

2020年3月11日，SOHO中國發(fā)布消息稱，公司正在與海外金融投資者洽談進行戰(zhàn)略合作的事宜，可能導致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

這一消息與當時市場上的另一則報道頗為契合。彼時，有媒體報道稱，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元/股，交易共計約40億美元。此外，黑石集團還將接管SOHO中國的債務。

但上述交易并沒有談攏。2020年8月，SOHO中國稱公司與海外投資者的討論已經(jīng)終止，雙方未就潛在交易條款達成共識。

2020年11月，市場上又有了新動向，SOHO中國與高瓴資本進行了初步談判，高瓴資本擬將前者私有化，交易或?qū)⒊^20億美元。但隨后，雙方皆對該則消息進行了否認。

本次方案和此前黑石收購版本有明顯不同，這次收購價格下跌明顯，大約每股下跌20%，另外是收購方案沒有提債務問題。黑石收購付出的成本小了不少。

SOHO中國發(fā)布年報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的凈資產(chǎn)負債率約為43%，總借貸共計約人民幣184.70億元，不過平均借貸成本約為4.7%，在地產(chǎn)公司算是比較低的。

去年SOHO中國營收增長19%，不過營業(yè)成本增長至8.01億元，增幅為137.7%，全年凈利潤同比減少58.83%，為5.435億元。

據(jù)稱，在SOHO中國工作了22年的原執(zhí)行董事兼總裁閻巖，在2018年加盟了黑石集團，這是黑石收購SOHOU中國的連接點。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近一年，潘石屹最終還是回到“原點”。只是，黑石集團此次出價30億美元，與去年40億美元的交易對價相比算是打了7.5折。

據(jù)悉，黑石集團是美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，也是世界知名的頂級投資公司，在全球范圍內(nèi)管理6490億美元資產(chǎn)，專注于私募股權(quán)、房地產(chǎn)、公債、上市股權(quán)等投資工具。

近年來，黑石集團的身影多次出現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)收并購之中。2021年1月，黑石集團以40.62億元的價格收購了富力旗下位于廣州國際機場富力綜合物流園物業(yè)的70%權(quán)益；6月3日，泛?？毓膳c黑石集團簽署協(xié)議，前者以13億美元的價格出售旗下美國國際數(shù)據(jù)集團（IDG）。

若此番私有化SOHO中國成功，黑石集團將完成在亞洲最大經(jīng)濟體的最大一筆房地產(chǎn)投資。這也意味著，潘石屹離場之路將迎來終點。

這對SOHO中國而言或許也是一件好事。香頌資本執(zhí)行董事沈萌曾在采訪中對《國際金融報》記者提及，SOHO中國的核心資產(chǎn)是物業(yè)，屬于長期穩(wěn)定收入類別，不具成長性。私有化退出后日常經(jīng)營，或是最好的結(jié)果。

潘石屹30年漫長地產(chǎn)路

1991年潘石屹與馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪共同創(chuàng)立海南萬通，進入房地產(chǎn)行業(yè)，其已在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營近30年。

1995年潘石屹退出“萬通六君子”，與妻子張欣共同創(chuàng)立SOHO中國，兩人共同開發(fā)和收購位于上海和北京黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項目。2007年SOHO中國在香港聯(lián)交所主板成功上市，創(chuàng)造了當時亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。

上市后業(yè)績上漲最快的時期，“煤老板”是潘石屹的重要客戶，2010年，SOHO中國銷售額達到最高峰238億元。

隨著樓市調(diào)控以及地價上漲， 2012年該公司銷售額降至94.68億元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國告別散售，轉(zhuǎn)為持有北京、上海等大城市里優(yōu)質(zhì)地段的出租物業(yè)。

潘石屹2012年宣布由銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)，而SOHO中國并不靚麗的財務報表，讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑。

隨后2017年短暫地盈利暴增后，SOHO中國的經(jīng)營情況便開始每況愈下。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，該公司的營收同比增長率分別為-12.32%、7.34%、18.65%；對應的歸母凈利潤同比增幅分別為-59.33%、-30.85%、-59.77%。

2020年，SOHO中國目前所持有的9個物業(yè)項目平均出租率為79%，合計實現(xiàn)租金收入約14億元，占總營收的比例為63.88%左右。而2017年該占比約為85%，下降了超20個百分點。

租金收入下降的同時，SOHO中國的貨幣資金也在持續(xù)減少，但負債水平卻仍在攀升。

2020年，SOHO中國賬面貨幣資金大幅降至4.66億元，2018年、2019年則分別為55.66億元、24.3億元。公司同期的短期負債數(shù)額為10.12億元，應付賬款及票據(jù)達到31億元，負債總額較2019年的326.13億元增至331.57億元。

對于此消息，財聯(lián)社記者采訪某研究機構(gòu)高層表示“轉(zhuǎn)讓SOHO中國控股權(quán)，不等于潘石屹與張欣將徹底告別房地產(chǎn)業(yè)，而是取決于市場機會，而且他們已經(jīng)在境外投資了物業(yè)。”。

公開信息顯示，從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)，以及7億美元聯(lián)合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)等。

（鈦媒體APP編輯郭虹妘綜合自每日經(jīng)濟新聞、21財聞匯）

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