圖片來源@視覺中國

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文 | 華商韜略，作者丨張靜波

全國房價最貴的縣，在哪里？

既不在江浙滬，也不在北上廣，而是

這個10年前還是國家級貧困縣的小縣城。

01

不久前，第一財經(jīng)記者根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，整理出一份全國房價過萬的縣城名單。

根據(jù)這份名單，全國共有103個縣（包括縣級市）房價過萬。其中，浙江以46個高居榜首；江蘇也有17個，位列次席。

但，榜單第一名，也就是全國房價最貴的縣，并不在浙江，也不在江蘇，而是：海南陵水縣！

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陵水的房價有多貴呢？

每平方米3.4萬元！

比第二名的浙江義烏，也就是那個蜚聲世界的小商品批發(fā)市場所在地，足足貴了1萬元。

這個價格，比很多新一線城市還要高，甚至可比肩北上廣深的某些區(qū)域。

陵水，對很多人來講，是個有點陌生的名字。但這里發(fā)生過的兩件大事，卻與我們每個中國人息息相關(guān)。

2001年4月1日，英雄飛行員王偉駕駛殲8II戰(zhàn)機，與侵入我國領(lǐng)空的美軍偵察機相撞，壯烈犧牲。

這一被網(wǎng)友稱為新中國“四大恨”之一的南海撞機事件，就發(fā)生在陵水海域。事后，美軍偵察機還迫降在了陵水機場。

更早前的1968年，“雜交水稻之父”袁隆平，為了尋找“野敗”，來到海南。

他在海南的第一個落腳點，就在陵水。

兩年后，袁隆平團隊在離陵水不遠處的三亞南紅農(nóng)場，找到了“野敗”，育成了世界上第一株雜交水稻。

陵水的房價貴，當(dāng)然與這兩件事無關(guān)，而主要因為它毗鄰三亞，與后者一樣，擁有全中國最稀缺的熱帶海灘。

這里沒有義烏的小商品、永康的五金、瑞安的汽配，但僅憑一抹海灘，就讓14億人為之瘋狂。

是他們，一起推動了陵水房價的飆升。

十年前，陵水的房價也就1萬出頭，這還是國際旅游島政策頒布后，已經(jīng)漲過一輪后的價格。如今，3萬多的均價，更讓不少新一線城市汗顏。

與內(nèi)地普通小縣城每平米四五千元的房價相比，更是懸殊近10倍！

關(guān)于陵水，最為魔幻的事情或許是，僅僅十年前，這里還是全國唯一的一個沿海國家級貧困縣。

翻看當(dāng)年有關(guān)陵水的新聞，一多半都跟扶貧相關(guān)。甚至，最近一兩年，扶貧也依舊是陵水的一項重要工作。

事實上，陵水直到2011年，才摘掉了國家級貧困縣的帽子。

陵水只是海南的一個縮影。數(shù)十年來，這個曾經(jīng)中國最大的經(jīng)濟特區(qū)，一直在窮與富兩種身份之間轉(zhuǎn)換，充滿了魔幻色彩。

02

昂貴的房價、尷尬的GDP，一直是陵水，乃至海南的現(xiàn)實寫照。

最典型的三亞，單價五六萬的房子比比皆是。海棠灣的別墅，動輒幾千萬，不比北上深遜色。

整個海南的房子，也都不便宜。

全國縣域房價TOP20，海南獨占3席，并且霸占了第一（陵水）、第三名（萬寧）。相比之下，全國經(jīng)濟最強省的廣東，無一入選。

如果房價是衡量財富的唯一指標，那么海南毋庸置疑是全國最富有的省之一。

此外，海南還是全國五星級賓館和高爾夫球場最多的地方之一，也是全國富豪密度最高的省份之一。

中國的富人們，冬天都喜歡到海南，尤其三亞“貓冬”。用某地產(chǎn)商的話來講，這里的房地產(chǎn)面向的是整個中國市場。

但這些光鮮、奢華的外在，難掩當(dāng)?shù)貙擂蔚腉DP。

截至2020年，海南GDP僅5500億元，全國倒數(shù)第四。

排在它后面的，只有寧夏、青海和西藏。西北的甘肅，都在它前面。

如果將它打包成一座城市，它的GDP甚至排不進全國TOP40，比許多三線城市，比如山東濰坊、江蘇鹽城都要低。

最極端的例子，就來自陵水。

這個全國房價最貴的小縣城，2020年GDP只有195億元，僅為義烏（房價排名第二）的13%。

人均可支配年收入，陵水更只有23000元，月均不足2000元，與義烏相差懸殊。

陵水的情況，某種程度上代表了海南的全貌，以致某乎上有人這樣調(diào)侃海南：一個簡稱都是瓊（qiong）的省，

工資看齊十八線小縣城，物價看齊全國一線大城市。

更尷尬的是，就連這點GDP，很大程度上也是房地產(chǎn)貢獻的。

數(shù)據(jù)顯示，2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重為35%，遠高于其他省市，三亞更高達67%。

也就是說，剔除房地產(chǎn)，海南會更“qiong”。

2011年，作為沿海地區(qū)唯一國家級貧困縣的陵水，就因為熱衷于規(guī)劃建設(shè)高爾夫球場，被新華網(wǎng)點名批評。

海南也并非沒有“掙扎”過。

1988年，海南剛成立特區(qū)時，曾有過一個宏偉的工業(yè)夢想。

當(dāng)年定稿的《海南經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略》中，就明確指出海南發(fā)展的總目標是：“建立以工業(yè)為主導(dǎo)，工農(nóng)貿(mào)旅并舉，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟體系。”

隨后批準設(shè)立的洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在當(dāng)年更是與上海浦東齊頭并進的“雙頭雁”。

但彼時的海南，農(nóng)業(yè)占比高達50%，沒有多少工業(yè)積累，想引進外資承包開發(fā)，又被打上“賣國”標簽。一再“拖延”下，迎頭撞上了1992年的房地產(chǎn)泡沫。

最瘋狂時，人口不到700萬的海南島，擁擠著2萬多家房地產(chǎn)公司，平均不到350人就有一家。

許多成名的企業(yè)家，當(dāng)年都有過去海南炒房的經(jīng)歷。

是泡沫，就總有被刺破的一天。1993年6月，隨著國家宏觀調(diào)控，無數(shù)人傾家蕩產(chǎn)，也在海南留下一堆壞賬、爛尾樓和空置房。

據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)時海南積壓的房地產(chǎn)，占到全國的1/10。

泡沫破滅后，許多資金從海南撤走，部分流向了上海浦東。遭受沖擊的海南經(jīng)濟，則在相當(dāng)長時間內(nèi)一蹶不振。

甚至，時至今日，這種影響依舊沒有完全消退。

最直接的體現(xiàn)就是，海南的實體經(jīng)濟，無論產(chǎn)業(yè)還是企業(yè)，沒幾個拿得出手的。

在A股，來自海南的上市公司只有34家，還沒有深圳一座城市的零頭多。各大企業(yè)家評選和排行榜上，也鮮有海南企業(yè)家的身影，以致有媒體驚呼：海南沒有企業(yè)家！

海南真的沒有企業(yè)家嗎？其實也有，只不過，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家也都很有特色、很極端。

比如，曾被視為“神話”的海航，在全球瘋狂“買買買”之后，陷入了破產(chǎn)重組。

又比如，海南上市公司、原本是生豬養(yǎng)殖龍頭企業(yè)而且是老牌企業(yè)的羅牛山。

去年，幾乎所有養(yǎng)豬企業(yè)都賺得盆滿缽滿，但前幾年又搞房地產(chǎn)又做賽馬夢，極大地削弱了主業(yè)的羅牛山只能跟著喝點湯。

今年，眼紅去年養(yǎng)豬暴利的羅牛山，喊出回歸主業(yè)的口號，

逆勢加倉養(yǎng)豬，卻迎頭撞上了豬肉價格狂跌。

03

2010年以后國際旅游島的開發(fā)，讓海南旅游業(yè)得到快速發(fā)展。

很多人也一度認為，以旅游業(yè)著稱的美國夏威夷，或者更能代表海南的未來。

作為美國乃至全世界人民的度假勝地，夏威夷有著和海南島一樣的熱帶海灘。每年，有超過600萬游客到訪這里。

其中，很多人留了下來，并在這里安居樂業(yè)。

日本人尤其喜歡夏威夷，最高峰時，日本裔一度占到夏威夷總?cè)丝诘?0%以上。

在全世界人民的推動下，夏威夷的房價一路飆升。2021年的最新數(shù)據(jù)顯示，夏威夷的房價中位數(shù)為61萬美元，高居美國各州榜首。

除此之外，這里的物價也高得令人咂舌。

但同時，它的GDP在全美卻排名倒數(shù)，家庭年收入中位數(shù)也只排在全美第26位。

由此帶來的是，高昂的生活成本。

美國個人理財網(wǎng)站曾計算了全美50個州的生活成本，并與其中位數(shù)收入進行對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，夏威夷是美國生活成本最高的州。

如今海南，也的確像夏威夷。但現(xiàn)在，國家和海南自身，都并不希望它成為夏威夷。

于是，有了海南自貿(mào)港。

在自貿(mào)港的帶動下，海南正抓住新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇追趕失去的時光。

比如，正在興建的三亞崖州灣科技城，就吸引了來自全球2000多家科技企業(yè)，包括先正達、德國科沃施、荷蘭科因等種業(yè)巨頭。

但海南真正要發(fā)展起來，恐怕還得戒掉類似靠房地產(chǎn)賺輕松錢的癮，要多些遠大目標和奮斗精神。

海南當(dāng)然也深深地明白這一點，因而一直在加強房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管。

但陵水房價全國縣城第一，說明海南要擺脫房地產(chǎn)的魔咒，并不是那么容易。

網(wǎng)上，經(jīng)常有人探討，海南擁有得天獨厚的條件，包括東北沒有的氣候、河北人羨慕的政策，為何一直發(fā)展不起來？

答案眾說紛紜。

但一個重要的原因，或許就藏在問題里：它的先天條件太好了！

在嚴厲調(diào)控下，房價還能這么漲，就是個例證。

如果沒有大目標，小富即安就能過，何必再吃苦去做其他事。

海南的目標可以有多大呢？

當(dāng)年，總設(shè)計師曾講，海南省和臺灣省面積差不多，“好好發(fā)展起來，是很了不起的”。

而臺灣省，2020年的GDP是4.58萬億，是海南的9倍。

雖然兩省的情況不一樣，沒有太多可比性，但面向未來，海南應(yīng)該是有潛力和優(yōu)勢的。

不但自身有自貿(mào)港，而且可以更好地受惠于國家經(jīng)濟的崛起，海南有理由讓實力配得上房價，而不是把房價當(dāng)實力。

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