2021年6月，CBRE完成了《優(yōu)客工場租金評估及聯(lián)合發(fā)布顧問服務(wù)報(bào)告》，報(bào)告顯示，運(yùn)營進(jìn)入相對成熟期（6個(gè)月或以上）的優(yōu)客工場輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目為業(yè)主帶來的平均投資回報(bào)率(ROI)達(dá)到15%以上。CBRE抽樣項(xiàng)目覆蓋了優(yōu)客工場布局的一線、新一線、二線城市中的9個(gè)城市。

優(yōu)客工場（Ucommune）自2015年成立以來發(fā)展迅速，截止2021年6月30日，優(yōu)客工場在87個(gè)城市共有282已簽約場地，分布于一線城市102個(gè)，新一線城市62個(gè)，二線及二線以下城市合計(jì)112個(gè)，管理面積約為70萬平方米，為116萬會(huì)員提供服務(wù)。

平均投資回報(bào)率(ROI)超過15%

根據(jù)CBRE的調(diào)查數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場在一線及新一線城市的項(xiàng)目平均投資回報(bào)率(ROI)為15.4%，二線城市項(xiàng)目的平均投資回報(bào)率(ROI)為16%。整體來看，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)模式為業(yè)主帶來的平均投資回報(bào)率(ROI)為15.7%。這意味著，除某些特殊需求的空間，絕大多數(shù)與優(yōu)客工場合作的業(yè)主方，在支付所有成本后，可以獲得良好的差額收益及投資回報(bào)率(ROI)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入存量市場，單邊依賴資產(chǎn)增值獲取高收益的模式不再具有優(yōu)勢，以精細(xì)化運(yùn)營和全方位服務(wù)為核心的“輕資產(chǎn)模式”成為了資產(chǎn)增值、提高收益的有效途徑。優(yōu)客工場自2020年開始了“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，且發(fā)展迅速。財(cái)報(bào)顯示，優(yōu)客工場2021年二季度輕資產(chǎn)收入1520萬，同比增長292.1%；輕資產(chǎn)毛利460萬，同比增長228.6%。依靠全流程服務(wù)上下游的產(chǎn)品線和連鎖經(jīng)營的能力，輕資產(chǎn)模式讓優(yōu)客工場的項(xiàng)目擁有了更加可觀的投資回報(bào)率(ROI)。

基于優(yōu)客工場在中國聯(lián)合辦公市場的龍頭地位，使其具有了強(qiáng)大的品牌影響力，通過優(yōu)客工場自身平臺(tái)、線上會(huì)員體系、線下社群體系，能夠?qū)氪罅康闹笨汀⒗峡蛻簟⒎止酒髽I(yè)、定制客戶等，大大縮減市場宣傳費(fèi)用支出、縮短客戶認(rèn)知過程，幫助合作方快速完成市場教育，從而使項(xiàng)目在收入及出租方面具備穩(wěn)定的基礎(chǔ)，最快速地為合作方帶來收益。

通過輸出品牌和管理運(yùn)營的輕資產(chǎn)模式，優(yōu)客工場依靠優(yōu)秀的運(yùn)營和服務(wù)能力為覆蓋全國的商辦空間帶去了專業(yè)的運(yùn)營管理和強(qiáng)效的招商去化，所合作項(xiàng)目的出租率、項(xiàng)目營收、入駐客戶滿意度和粘性均取得了顯著的成績。同時(shí)，入駐企業(yè)產(chǎn)生的客戶流量，也給項(xiàng)目所在的樓宇商圈帶來了可觀的有效流量，幫助盤活周圍商業(yè)、降低空置率、提升資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)目出租率穩(wěn)定在83%以上

近年新增供應(yīng)的持續(xù)放量和2020年疫情對實(shí)體經(jīng)濟(jì)辦公需求的抑制，使得大部分寫字樓遇到空置率上行的難題，而CBRE抽樣調(diào)查的優(yōu)客工場項(xiàng)目的工位出租率平均值是83.6%，其中大多數(shù)項(xiàng)目的工位出租率約在80%-95%，例如深圳中天元物流大廈·優(yōu)客工場、沈陽同方大廈·優(yōu)客工場、長春水文化園·優(yōu)客工場這類運(yùn)營較好、特色明顯的項(xiàng)目，出租率能夠達(dá)到100%或接近100%。

成立六年來，優(yōu)客工場形成了快速全能的人員培養(yǎng)體系，培養(yǎng)了一批強(qiáng)有力的招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，并與許多客戶建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，依靠強(qiáng)大的CRM管理系統(tǒng)，招商體系和客戶資源庫，能夠在短時(shí)間內(nèi)幫助新開業(yè)項(xiàng)目快速提升其出租率。

經(jīng)過長期的積累，優(yōu)客工場在一線、新一線和二線城市鋪開了聯(lián)合辦公網(wǎng)格，形成了成熟的運(yùn)營管理、招商和企業(yè)服務(wù)體系。絕大多數(shù)客戶的招商是由優(yōu)客工場的招商團(tuán)隊(duì)自主完成，強(qiáng)大的招商能力也奠定了項(xiàng)目快速復(fù)制的基礎(chǔ)，降低項(xiàng)目運(yùn)營的成本，從而快速穩(wěn)定地獲取收益。

更多元、更細(xì)分的合作模式，輔以標(biāo)準(zhǔn)化、流程化的服務(wù)，為優(yōu)客工場搭建起企業(yè)資源庫，更好地吃透和滿足上下游需求，報(bào)告所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)也有力地證明了優(yōu)客工場強(qiáng)大的招商能力為合作方帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，通過與優(yōu)客工場合作，業(yè)主方的資產(chǎn)空置率得到了有效降低。

運(yùn)營良好的項(xiàng)目租金溢價(jià)可達(dá)兩倍及以上

CBRE在調(diào)查中，通過將項(xiàng)目工位價(jià)格換算為單平方米的租金價(jià)格后，與項(xiàng)目所在樓宇的平均租金成本（市場租金，考慮空置率）進(jìn)行對比，數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場項(xiàng)目的租金價(jià)格均高于樓宇平均租金成本，其中大多數(shù)項(xiàng)目的租金價(jià)格能夠達(dá)到樓宇平均租金成本的兩倍及以上。例如深圳灣創(chuàng)·優(yōu)客工場，項(xiàng)目的單平米租金價(jià)格為6.97元/天/平方米，其原所在的樓宇租金為2元/天/平方米，租金價(jià)格達(dá)到樓宇租金成本近四倍。

受到疫情和市場供需關(guān)系等因素的影響，寫字樓“租金”下降的困境也變得越來越明顯。根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)顯示，在過去一年左右時(shí)間，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金呈下降趨勢，由于業(yè)主采用以價(jià)換量的策略，租金報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差異也略有增大。

優(yōu)客工場在成立六年的時(shí)間里，培養(yǎng)了一支專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，其成員均來自清華美院等國內(nèi)頂級設(shè)計(jì)院校，擁有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以統(tǒng)一規(guī)范的空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有效提高坪效；從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工周期管理、設(shè)備設(shè)施采購等多個(gè)維度實(shí)現(xiàn)了流程化，模式化，標(biāo)準(zhǔn)化的全覆蓋，有效實(shí)現(xiàn)降本增效。

六年來，優(yōu)客工場也在不斷強(qiáng)化IOT智能化、5G應(yīng)用技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘等方面的應(yīng)用與開發(fā)，開發(fā)UDA、Udata等系統(tǒng)提升空智能管理效率，通過智慧物聯(lián)+SaaS應(yīng)用云平臺(tái)及數(shù)年扎實(shí)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將智能硬件與軟件運(yùn)用到空間運(yùn)營管理和辦公服務(wù)中，以科技的力量引領(lǐng)地產(chǎn)運(yùn)營提效升級，在降低經(jīng)營成本的同時(shí)，也為空間注入更多價(jià)值。

如同報(bào)告所展現(xiàn)的，業(yè)主在選擇與優(yōu)客工場合作后，受益于優(yōu)客工場的品牌服務(wù)力，共享辦公空間為業(yè)主方帶來了高于樓宇本身租金水平的溢價(jià)，運(yùn)營良好的項(xiàng)目溢價(jià)部分可達(dá)兩倍及以上。

依靠設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營、品牌、增值服務(wù)等多方面的產(chǎn)品優(yōu)勢，優(yōu)客工場的共享辦公空間讓業(yè)主方原有的樓宇價(jià)值得以提升，一方面可以為業(yè)主和合作方帶來較高的租金溢價(jià)、空置率的降低和良好的投資回報(bào)率(ROI)等經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面，合作方可以在樓宇業(yè)態(tài)多元化、存量物業(yè)更新改造、提升樓宇抗風(fēng)險(xiǎn)能力等方面獲得附加價(jià)值。優(yōu)秀的服務(wù)和運(yùn)營管理能力，不僅幫助能夠業(yè)主激活資產(chǎn)價(jià)值，也將成為助推優(yōu)客工場REITs業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)能力。

優(yōu)客工場輕資產(chǎn)增長強(qiáng)勁

自2017年起，優(yōu)客工場開始由“重”向“輕”轉(zhuǎn)型；2020年4月，正式發(fā)布了“輕資產(chǎn)、重賦能”戰(zhàn)略。布局幾年來，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)以良好的投資回報(bào)率(ROI)受到越來越多業(yè)主的認(rèn)可，項(xiàng)目也得以在全國各省市及海外地區(qū)快速拓展。

截至2018年12月31日，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為31個(gè)，同比增長158%；截至2019年12月31日，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為47個(gè)，同比增長52%；截至2020年12月31日，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為125個(gè)，同比增長166%，優(yōu)秀資管能力推動(dòng)了優(yōu)客工場的快速布局。

優(yōu)秀資管能力助推REITs業(yè)務(wù)

作為國際資本市場重要的金融投資產(chǎn)品，REITs已經(jīng)誕生近60年。根據(jù)CBRE的報(bào)告顯示，目前全球有接近40個(gè)國家的資本市場擁有了REITs市場板塊，全球七大發(fā)達(dá)國家構(gòu)成的七國集團(tuán)G7國家均具有REITs市場，從亞洲市場來看，日本、新加坡和中國香港的市場規(guī)模在亞洲靠前，均有較完善的市場發(fā)展基礎(chǔ)。

作為亞洲第二大REITs市場的新加坡，共有42支REITs，約占新加坡股票市場市值的12%，此比重全球最高，顯示出REITs對于新加坡市場的重要程度，在所有42支REITs中，持有中國內(nèi)地辦公類物業(yè)的全部為綜合型REITs，分別為華聯(lián)商業(yè)信托、豐樹北亞商業(yè)信托和凱德中國信托，其持有的綜合體，辦公樓和商務(wù)園主要覆蓋國內(nèi)一線和新一線城市。中國內(nèi)地一線和新一線城市辦公類物業(yè)的價(jià)值和發(fā)展?jié)摿梢娨话摺?/p>

2020年4月30日我國正式發(fā)出REITs的試點(diǎn)通知，今年6月21日，首批公募REITs正式上市，標(biāo)志著REITs正式投入中國大陸資本市場的懷抱。此次公募REITs一經(jīng)發(fā)售就獲得了超額認(rèn)購，認(rèn)購規(guī)模近 500 億元，火熱的市場給予了充分的正向反饋。REITs帶來的影響是多方面的，通過REITs產(chǎn)品，房地產(chǎn)商可以以更少的自有資金參與投資，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，也是資管方管理運(yùn)營輸出和復(fù)制商業(yè)模式的有效手段。另外，REITs具有較高的安全性和收益性，資產(chǎn)方可以利用REITs提升直接融資比重，防范風(fēng)險(xiǎn)。

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)逐步邁入存量時(shí)代，如何有效盤活存量資產(chǎn)成為關(guān)注的重點(diǎn)。CBRE認(rèn)為，底層資產(chǎn)管理能力是一個(gè)好的REITs所需要重要因素。優(yōu)客工場在當(dāng)今充滿不確定性的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下表現(xiàn)出了優(yōu)異的品質(zhì)，在市場環(huán)境和優(yōu)客工場資管能力的共同作用下，發(fā)行REITs順理成章成為優(yōu)客工場未來重點(diǎn)布局的戰(zhàn)略發(fā)展方向，致力于打造“投，融，管，退”一體化資管全產(chǎn)業(yè)鏈。充分利用資管能力的優(yōu)勢，延伸房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在輕資產(chǎn)低成本規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)，以我們強(qiáng)有力的運(yùn)營能力作為保障，以向外輸出管理模式為依托，幫助降低業(yè)主的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)多方價(jià)值最大化。

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