作者：夏日

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

公開資料顯示，經(jīng)過多年的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)行業(yè)開始趨于穩(wěn)定。

據(jù)易居中國數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國房地產(chǎn)十強(qiáng)的變動(dòng)率為10%，50強(qiáng)的變動(dòng)率也僅為10%。

而據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年8月1日，滬深有52家房企發(fā)布了2021年中期業(yè)績預(yù)告，逾四成房企凈利潤錄得虧損。

在這種背景下，主動(dòng)擁抱監(jiān)管的雅居樂則交上了一份不錯(cuò)的答卷。

雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林（中）、雅居樂集團(tuán)副總裁潘智勇（右）、雅居樂集團(tuán)副總裁王海洋（左）

2021年8月18日，雅居樂中報(bào)顯示，截至2021年6月30日，雅居樂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入385.88億元，較去年同期增長15.1%；凈利潤為64.71億元，同比增長2.1%；股東應(yīng)占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。

擁抱監(jiān)管 ?雅居樂“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔

2020年8月底，住建部、人民銀行在京召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上明確指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。

具體而言，則是指：

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線2：凈負(fù)債率大于100%；

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

在這個(gè)背景下，雅居樂主動(dòng)擁抱監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)。

2021年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)了由“黃檔”房企到“綠檔”房企的轉(zhuǎn)變。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為45.3%，較2020年末下降15.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

與此同時(shí)，雅居樂持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。在境外，發(fā)行于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)，并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議；在境內(nèi)，發(fā)行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。此外，雅居樂還于2021年6月悉數(shù)贖回到期的1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，并將視情況適時(shí)贖回現(xiàn)存的其他永續(xù)債，永續(xù)債規(guī)模將不再增加。

通過多元融資渠道，雅居樂融資成本進(jìn)一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。

中報(bào)顯示，雅居樂的資金流動(dòng)性表現(xiàn)較好。

截至2021年6月30日，雅居樂錄得期末現(xiàn)金為571.60億元，較2020年末上升12.4%。并且雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。

擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)的雅居樂，也獲得了機(jī)構(gòu)一致看好。

公開資料顯示，2021年上半年，兩大國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普均調(diào)升雅居樂評(píng)級(jí)展望：

其中，穆迪于2021年3月29日調(diào)升雅居樂評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”,并確認(rèn)其主體信用評(píng)級(jí)為“Ba2”；

標(biāo)普于2021年3月30日調(diào)升雅居樂展望至“穩(wěn)定”,并確認(rèn)其主體信用評(píng)級(jí)為“BB”級(jí)。

此外，2021年6月3日，國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合國際首次授予雅居樂國際長期發(fā)行人“BBB-”評(píng)級(jí)，展望評(píng)級(jí)為“穩(wěn)定”，這是在境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一直給予雅居樂投資級(jí)評(píng)級(jí)之外，雅居樂首獲境外投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。

高質(zhì)拓儲(chǔ) 聚焦策略帶來高增長潛力

在慢下來、穩(wěn)下來的發(fā)展趨勢下，除了“三道紅線”，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還同時(shí)進(jìn)行了土地集中供應(yīng)和各地接踵而來的調(diào)控升級(jí)，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生著巨大的改變。

在全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大環(huán)境下，雅居樂繼續(xù)聚焦優(yōu)勢區(qū)域，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，堅(jiān)持“2+3+N”城市群戰(zhàn)略布局。

截至2021年6月30日，雅居樂擁有預(yù)計(jì)總建筑面積為5,295萬平方米的土地儲(chǔ)備。在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1,386萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%；在長三角擁有土地儲(chǔ)備696萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的13.1%。上述兩大核心城市群的巨大發(fā)展?jié)摿?，將為雅居樂提供長遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。

在2021年上半年，雅居樂還持續(xù)迭代產(chǎn)品及服務(wù)，通過多渠道銷售組合及創(chuàng)新線上線下雙結(jié)合的銷售策略，助推銷售規(guī)模穩(wěn)定增長。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，雅居樂連同其合聯(lián)營公司以及由本集團(tuán)管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比增長36.7%；實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預(yù)售均價(jià)15,539元/平方米，同比增長14.2%。

從區(qū)域分布來看，雅居樂華南和華東占預(yù)售面積的逾52%；按城市群來看，作為戰(zhàn)略深耕城市群的珠三角和長三角占預(yù)售面積的逾48%，兩大核心城市群的銷售潛力將助力雅居樂實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長。

在2020年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，雅居樂管理層曾立下1500億元銷售額的目標(biāo)，也就是說，上半年雅居樂已完成全年預(yù)售金額目標(biāo)的50.2%。

可以說，雅居樂在穩(wěn)健發(fā)展的道路上又邁出了一大步。

多元并進(jìn) ?第二增長曲線助推高質(zhì)量發(fā)展

雅居樂還秉持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運(yùn)模式，打造第二增長曲線，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)其中報(bào)顯示，截至2021年6月底，雅居樂物業(yè)管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%、44.5%；

多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額），對(duì)雅居樂整體收入的貢獻(xiàn)占比提升至16.8%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

具體到各多元業(yè)務(wù)板塊上，以雅生活表現(xiàn)最為搶眼。截至2021年6月底，雅生活錄得營業(yè)額62.47億元，同比上升56.1%；在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。其中，來自第三方的合約面積（含股權(quán)合作企業(yè)）達(dá)4.41億平方米，占總合約面積的75.4%。

此外，雅城集團(tuán)、環(huán)保集團(tuán)、房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)也均實(shí)現(xiàn)增長：

其中，雅城集團(tuán)將作為領(lǐng)先的綠色生態(tài)人居服務(wù)商，繼續(xù)聚焦綠色生態(tài)景觀服務(wù)及智慧裝飾家居服務(wù)；

環(huán)保集團(tuán)上半年錄得營業(yè)額為12.19億元，同比上升52.6%；

房管集團(tuán)持續(xù)打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)代建、政府代建及資本代建，項(xiàng)目累計(jì)總建筑面積達(dá)1000萬平方米；

商業(yè)集團(tuán)2021年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2.85億元，同比增長17.9%。

對(duì)此，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，“雅居樂的多元化業(yè)務(wù)已進(jìn)入回收期，無論是營業(yè)額還是業(yè)績貢獻(xiàn)占比，都可以看到多元化是成功的。未來，雅居樂將持續(xù)布局多元業(yè)務(wù)，仍然會(huì)堅(jiān)持做一樣、成一樣?！?/p>

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）