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租房市場進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管時代。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”），面向社會公開征求。

此次公開征求意見的《條例》共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責(zé)任和附則。其中涉及長租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問題，并明確提出，當(dāng)租金快速上漲時，主管部門可以采取措施調(diào)控住房租賃市場，租賃住房和購買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

據(jù)悉，征求意見截止時間為2021年9月23日。

去年9月7日，住建部關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見的通知，廚房等不得出租用于居住；不得單方面提高租金；租賃需網(wǎng)簽備案；加強(qiáng)對長租公寓租金、押金使用情況的監(jiān)管……據(jù)介紹，《條例》對出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督等內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，內(nèi)容廣泛，涵蓋各個方面，從租賃市場的各個參與主體（出租人、承租人、長租公寓、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）展開。

四種房子不得出租，將建立住房租賃管理服務(wù)平臺

根據(jù)意見稿，租賃住房和購買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。出租住房應(yīng)當(dāng)具備供水、供電等基本居住條件，符合國家和本市關(guān)于建筑、消防、治安、室內(nèi)裝修等相關(guān)規(guī)定，要按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。

以下四種房屋不得出租用于居住：違法建設(shè)的、經(jīng)鑒定為危房的、室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的，住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。

訂立住房租賃合同前，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證或其他證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。承租人應(yīng)當(dāng)向出租人出示身份證明。

租賃住房應(yīng)當(dāng)依法訂立住房租賃合同，住房租賃合同應(yīng)當(dāng)包括出租人、承租人的身份信息和聯(lián)系方式，住房的坐落、面積、附屬設(shè)施狀況，租金和押金數(shù)額、支付期限和方式，租賃用途和房屋使用要求，租賃期限，住房及附屬設(shè)施維修責(zé)任承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)、水、電、熱、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式，爭議解決辦法和違約責(zé)任。

征求意見稿還提及，北京市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺，出租人應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。

房租快速上漲時，將實(shí)行租金指導(dǎo)價

意見稿指出，房屋的租金由租賃雙方協(xié)商確定。租金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確，合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金。

北京市將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任、樓建波教授表示，“國家版《住房租賃條例》（征求意見稿）規(guī)定，租金上漲過快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控。此次北京版《條例》即對必要措施進(jìn)行了具體化，其中限制了住房租賃企業(yè)收房的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施顯然是針對當(dāng)年各大租賃企業(yè)競價收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場波動。”

在樓建波看來，住房租賃市場的主體是散戶對散戶（C2C），住房租賃企業(yè)運(yùn)營的規(guī)模（B2C）占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。此次發(fā)布的新政可謂“增加了調(diào)控手段”。

租金貸款期限不得超過住房租賃合同期限

本次意見稿對租金支付方式，以及長租公寓常有的“押一付三”等支付方式也做出了明確規(guī)定。

首先，提倡出租人按月收取租金。租賃雙方當(dāng)事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數(shù)額一般不超過1個月租金。

其次，針對近年來長租公寓暴雷事件頻繁，此次征求意見稿提出：住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個月租金總和；超過的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。租金監(jiān)管和押金托管具體規(guī)定由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

住房租賃合同期限內(nèi)，承租人無正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期仍不支付的，出租人可以解除住房租賃合同。

再者，征求意見稿還對貸款進(jìn)行了限定。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

對于租金貸，意見稿規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

同時，意見稿指出，鼓勵商業(yè)銀行為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營提供期限匹配、利率適當(dāng)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的信貸產(chǎn)品和服務(wù)。支持住房租賃企業(yè)在公開市場發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券等，募集資金只能用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。

平臺需及時刪除虛假信息，審核不嚴(yán)連帶最高罰10萬

互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布在租房領(lǐng)域非常常見，此次發(fā)布的征求意見稿提及，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監(jiān)管納入地方性法規(guī)。

根據(jù)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺應(yīng)當(dāng)依法對申請進(jìn)入平臺發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個人真實(shí)有效身份進(jìn)行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營異常名錄或嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的、未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門依法限制發(fā)布的單位和個人發(fā)布住房租賃信息。

同時，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)及時刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網(wǎng)絡(luò)信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見暫停其發(fā)布展示推廣房源。

此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供居間、代理服務(wù)收取的傭金一般不超過一個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

鼓勵閑置建筑改租賃住房，建立住房租賃信用管理制度

征求意見稿明確鼓勵利用存量非居住土地按規(guī)定建設(shè)租賃住房，將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅（賓）館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房。具體規(guī)定由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同相關(guān)部門另行制定。

按規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)租賃住房，或者將存量非居住房屋改建為租賃住房，納入住房租賃管理服務(wù)平臺的，水、電、燃?xì)?、供熱價格執(zhí)行居民生活類標(biāo)準(zhǔn)。

鼓勵依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，鼓勵村民將宅基地房屋依法交由村集體經(jīng)濟(jì)組織對外出租，依法建設(shè)或按規(guī)定改建的租賃型職工集體宿舍，可以按床位出租。此外，北京市將逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)建立健全本市住房租賃管理服務(wù)平臺，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等服務(wù)，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機(jī)制。

北京市將建立住房租賃信用管理制度，納入全市信用體系，實(shí)行守信激勵、失信懲戒。

（鈦媒體App編輯楊亞茹綜合北京商報(bào)、北京日報(bào)）

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