文 | 雷達(dá)財(cái)經(jīng)，作者 | 孟帥，編輯 | 深海

8月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

2021年上半年，佳兆業(yè)合約權(quán)益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區(qū)，2021上半年確認(rèn)銷售金額為276.66億元，確認(rèn)銷售金額方面也有63%的比重是來源于大灣區(qū)。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，佳兆業(yè)的“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。

不過，看似亮眼的財(cái)報(bào)背后，也存在諸多隱憂。上半年，公司歸母凈利潤(rùn)為30.03億，同比增幅8.46%，這是建立在2020低基期的基礎(chǔ)上。

此外，公司融資成本，從2020年中報(bào)的3.81億元，躍升至7.92億元，同比大增107.8%。

年初至今，公司累計(jì)市值蒸發(fā)75.62億港元。

全年1300億的銷售目標(biāo)完成49%，歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)走低趨勢(shì)

中報(bào)顯示，截至2021年6月30日止，佳兆業(yè)2021年上半年實(shí)現(xiàn)總收益300.65 億元，同比增長(zhǎng)34.8%，上半年佳兆業(yè)毛利為 92.78 億元，同比增長(zhǎng) 23.1%，期內(nèi)毛利率為 30.90%；歸母凈利潤(rùn)為30.03億，同比增幅8.46%。

2019年和2020年，公司歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為67.05%和18.56%。整體來看，公司歸母凈利潤(rùn)有走低趨勢(shì)。

收益組成來看，2021年上半年佳兆業(yè)物業(yè)銷售的收入為276.66億元，遠(yuǎn)超其他板塊的收益，物業(yè)管理服務(wù)錄得9.83億元，租金收入為1.52億元，酒店及餐飲業(yè)務(wù)收益為1.39億元，戲院、百貨店及文化中心業(yè)務(wù)的收益為1.21億元，水陸客貨運(yùn)業(yè)務(wù)收益為2.15億元，健康業(yè)務(wù)為2.65億元，其他方面的收益為5.24億元。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)新增土地項(xiàng)目總15個(gè)，權(quán)益建筑面積為246萬㎡，權(quán)益比為79%，項(xiàng)目貨值為1031億元，權(quán)益代價(jià)約252.15億元，項(xiàng)目土地面積為186萬㎡。

2021年上半年佳兆業(yè)合約權(quán)益金額為638.54億元，同比增長(zhǎng)77.2%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為15%；合約銷售面積達(dá)380.6萬㎡，同比增長(zhǎng)79.6%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為17%；期內(nèi)合約銷售平均售價(jià)為16778元/㎡，長(zhǎng)三角地區(qū)以26409元/㎡的均價(jià)排名第一，大灣區(qū)、華西等區(qū)域合約銷售均價(jià)分別為19065元/㎡、13116元/㎡。

上半年佳兆業(yè)的確認(rèn)銷售金額也實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，2021上半年確認(rèn)銷售金額為276.66億元，去年同期為206.39億元，同比增幅為34%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為12%。上半年佳兆業(yè)確認(rèn)銷售面積為144.1萬㎡，確認(rèn)銷售均價(jià)為19200元/㎡，確認(rèn)銷售金額56%來自一線城市。

2021年佳兆業(yè)定下了全年1300億的銷售目標(biāo)，截至今年上半年，佳兆業(yè)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的49%，下半年若想達(dá)標(biāo)需完成剩余的51%，2021年下半年預(yù)計(jì)可售貨值為1270億元，預(yù)計(jì)可售面積為690萬㎡。

以大灣區(qū)為戰(zhàn)略要地，持續(xù)著重發(fā)展城市更新項(xiàng)目

創(chuàng)立之初，佳兆業(yè)從深圳布吉片區(qū)出發(fā)，后將市場(chǎng)擴(kuò)大至全深圳，2005年先后拓展至東莞、廣州、成都、珠海、無錫、惠州、上海、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市，在珠三角地區(qū)占據(jù)領(lǐng)先地位，2009年佳兆業(yè)加速擴(kuò)張的步伐，布局輻射至珠三角、長(zhǎng)三角、華中、成渝、環(huán)渤海五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。

從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)在大灣區(qū)上都傾注了足夠的“心血”，也從中收獲了相應(yīng)的回報(bào)，大灣區(qū)對(duì)佳兆業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)明顯。

2021年上半年，佳兆業(yè)合約權(quán)益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區(qū)，長(zhǎng)三角地區(qū)、華西地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)分別貢獻(xiàn)20%、12%、10%、7%。大灣區(qū)以明顯高于其他地區(qū)的比重成為佳兆業(yè)合約銷售金額的重要來源地區(qū)，確認(rèn)銷售金額方面佳兆業(yè)也有63%的比重是來源于大灣區(qū)。

截至2021年上半年，佳兆業(yè)在全國(guó)共擁有233個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋51個(gè)城市，土地儲(chǔ)備約3110萬㎡，大灣區(qū)以1923萬㎡的儲(chǔ)備面積占到佳兆業(yè)整體土地儲(chǔ)備的61.8%，再細(xì)分到城市來看，深圳、廣州作為佳兆業(yè)多年來一直努力深耕的重點(diǎn)城市，土地儲(chǔ)備占到整個(gè)大灣區(qū)市場(chǎng)的35.3%。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)新增15個(gè)土地項(xiàng)目，其中大灣區(qū)新增土地占整體新增土地的63%，華中地區(qū)新增土地占整體新增土地的18%，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)新增土地分別占整體新增土地的12%、7%（按收購?fù)恋貦?quán)益建筑面積計(jì)算）。

從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)是佳兆業(yè)盤踞多年的“老家”，佳兆業(yè)在大灣區(qū)的投入及儲(chǔ)備都占到較大的比重，但較為依賴大灣區(qū)或在一定程度上限制佳兆業(yè)在全國(guó)的整體布局，容易形成區(qū)域性的特點(diǎn)。

從業(yè)務(wù)方面來看，城市更新則是佳兆業(yè)的一張王牌，城市更新是佳兆業(yè)自創(chuàng)立以來一直重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)，城市更新也幫助佳兆業(yè)一步步從深圳沖向大灣區(qū)。

自公司成立以來，佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化43個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積近1600萬㎡，改造項(xiàng)目主要集中于深圳、廣州、上海、香港等一線城市。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)新增15個(gè)城市更新項(xiàng)目，仍有213個(gè)城市更新項(xiàng)目還未納入土儲(chǔ)，城市更新項(xiàng)目的占地面積達(dá)5370萬㎡，其中大灣區(qū)的儲(chǔ)備占比逾99%。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化位于深圳、廣州、湛江三地的三個(gè)城市更新項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)化的可售面積達(dá)到113萬㎡，轉(zhuǎn)化的可售貨值約727億元，且全部位于大灣區(qū)。

上半年佳兆業(yè)城市更新的權(quán)益建筑面積已占到整體的33%，達(dá)246萬㎡，同比增長(zhǎng)9%，憑借著在城市更新方面的突出表現(xiàn)，佳兆業(yè)也對(duì)外公開連續(xù)三年被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)的第一名。

此外，上半年通過城市更新供應(yīng)的土地占到公司整體土地供應(yīng)的41.3%，城市更新幫助佳兆業(yè)以相對(duì)較低的成本補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

佳兆業(yè)對(duì)此表示，未來在城市更新項(xiàng)目方面，將加速城市更新轉(zhuǎn)化，通過加大城市更新貢獻(xiàn)提高盈利能力，把握利好城市更新政策。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到后半程，增量市場(chǎng)將逐步向存量市場(chǎng)過渡，城市更新將在土地紅利逐漸消失的大環(huán)境下，成為房地產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)

2020年8月，住建部、央行在京召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，這也成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一道“緊箍咒”。

報(bào)告顯示，2021年上半年，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款為487.4億元，總借貸維持在1238億，其中，境內(nèi)銀行貸款、非銀貸款總計(jì)468億元，占到總借貸的38%，境外優(yōu)先票據(jù)、銀行貸款及其他總計(jì)770億元，占到總借貸的62%。

報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%。佳兆業(yè)自2017年至2021年上半年，持續(xù)降低凈負(fù)債率及剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別從從300%、83.7%降至93.7%、69.9%。

通過在降負(fù)債等方面的努力，佳兆業(yè)取得明顯成效，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)的“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。

評(píng)級(jí)方面，佳兆業(yè)境外獲穆迪B1、標(biāo)普B、惠譽(yù)B評(píng)級(jí)；境內(nèi)獲中誠(chéng)信AA+、聯(lián)合資信AA+、大公國(guó)際AA+評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

佳兆業(yè)對(duì)此表示，2021年下半年將聚焦經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)提升，深入推進(jìn)精細(xì)化管理：在合約銷售方面，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，提高合同銷售額和收入；在成本控制和風(fēng)險(xiǎn)管理方面，會(huì)謹(jǐn)慎選擇投資機(jī)會(huì)，加強(qiáng)成本控制和風(fēng)險(xiǎn)管理，持續(xù)優(yōu)化數(shù)字科技及精細(xì)管理；在現(xiàn)金流方面，將專注于加強(qiáng)流動(dòng)性，并持續(xù)推進(jìn)去杠桿。

融資成本高企，市值較年初蒸發(fā)超70億港元

官網(wǎng)顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司是中國(guó)大型綜合性投資集團(tuán)，成立于1999年，總部位于香港，2009年12月在香港聯(lián)交所成功上市，股票代碼：1638.HK。目前，佳兆業(yè)集團(tuán)旗下?lián)碛?0多家集團(tuán)及專業(yè)公司，分公司超100家，員工數(shù)超17000人，總資產(chǎn)約3100億元人民幣。

目前公司業(yè)務(wù)已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，進(jìn)駐全國(guó)超50個(gè)重要城市；業(yè)務(wù)板塊涉及城市更新、健康醫(yī)療、旅游、文體科技、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、科技產(chǎn)業(yè)、足球俱樂部及國(guó)際教育等。

值得一提的是，佳兆業(yè)旗下?lián)碛卸嗉疑瞎?，佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳兆業(yè)資本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等。

雖然佳兆業(yè)在2021年上半年暫時(shí)扭轉(zhuǎn)了“三道紅線”的危機(jī)，但佳兆業(yè)仍面臨融資成本高企的問題。

上半年，公司融資成本為7.92億元，較2020年同期增長(zhǎng)107.8%，增加主要是資本化融資成本金額較2020 年同期相對(duì)較少。

根據(jù)公司2020年財(cái)報(bào)，去年佳兆業(yè)的融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達(dá)732%。佳兆業(yè)給出的解釋為：由于2020年的平均借款結(jié)余較高，導(dǎo)致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對(duì)減少。實(shí)際上，財(cái)務(wù)指標(biāo)及債務(wù)結(jié)構(gòu)都影響了佳兆業(yè)的融資成本。

此外，佳兆業(yè)未來需要考慮接班人的問題以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)新老交替的過渡。

據(jù)報(bào)告顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成家族持有佳兆業(yè)39.01%的股份，富德生命人壽股份有限公司及其他公眾投資者分別持有21.92%、39.07%的股份。

2020年4月6日，佳兆業(yè)發(fā)布公告宣布上海區(qū)域主席及總裁郭曉群成為公司董事會(huì)成員。2020年11月，郭曉群升任聯(lián)席總裁。郭曉群正是郭英成的長(zhǎng)子，此前曾擔(dān)任佳兆業(yè)上海財(cái)富管理集團(tuán)副總裁、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域副總。

郭英成除了有一個(gè)兒子外，還有兩個(gè)女兒。2020年11月19日，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，將委任郭曉亭為董事會(huì)副主席。2021年7月19日，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱，郭灝麗已獲委任為公司執(zhí)行董事。

至此，郭英成的三個(gè)90后子女已陸續(xù)開始涉足公司管理層。

在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郭英成也被問及關(guān)于接班人如何考慮的問題，郭英成對(duì)此表示，對(duì)年輕人的培養(yǎng)是理所當(dāng)然的事情。郭英成同時(shí)表示，年輕一代更適合房地產(chǎn)行業(yè)未來多元化的發(fā)展。年輕人有自己的興趣愛好，在多元發(fā)展這塊，年輕一代更適應(yīng)、更適合。

截至8月26日收盤，佳兆業(yè)集團(tuán)股價(jià)飄紅上漲8.23%，連續(xù)第三日反彈，但較年初市值仍蒸發(fā)75.62億港元。

更多精彩內(nèi)容，關(guān)注鈦媒體微信號(hào)（ID：taimeiti），或者下載鈦媒體App