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文丨潮觀科技（ID：Tech-Witness），作者丨周越

房產(chǎn)中介要倒閉了？從最近的輿論來看，似乎是這樣的。

8月18日，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，房東可以在該平臺(tái)上將自己的二手房掛牌待售，有購(gòu)買需求的個(gè)人也可以通過該平臺(tái)直接獲得相關(guān)信息。

該平臺(tái)基于房管部門的信息優(yōu)勢(shì)，不僅在信息上保證了買賣雙方的真實(shí)可靠，同時(shí)還將房產(chǎn)中介隔絕在外。而重點(diǎn)是，作為一個(gè)繞開房產(chǎn)中介的官方交易渠道。它所提供的服務(wù)與動(dòng)輒幾萬(wàn)十幾萬(wàn)的中介費(fèi)相比，還是免費(fèi)的。

受此影響，8月19日晚間，中介行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼找房股價(jià)就暴跌了15%左右；而到了8月20日，話題#房產(chǎn)中介有望被取消#直接登上微博熱搜，獲得3.7億次閱讀。

這個(gè)過程中也有相關(guān)報(bào)道顯示，官方售房渠道其實(shí)早在2011年就已經(jīng)有了，甚至不局限于杭州，像北京、深圳等城市也有相似的平臺(tái)。某種程度上來講，這似乎昭示了未來房產(chǎn)中介行業(yè)的艱難，而從網(wǎng)友的討論中，人們也大多期望如今的中介能夠被這樣的官方平臺(tái)所替代。

那么，現(xiàn)如今的中介真的會(huì)被這樣的平臺(tái)替代掉嗎？或者說，未來中介又該以怎樣的方式存在呢?

01、為什么都想打倒中介？

杭州“官方售房平臺(tái)”上線的消息發(fā)布后，在很短時(shí)間里，網(wǎng)絡(luò)上圍繞這個(gè)話題就產(chǎn)生了充分的討論。在這些討論中，關(guān)鍵的話題其實(shí)也只有兩個(gè)，即對(duì)中介服務(wù)的批評(píng)和對(duì)整個(gè)行業(yè)的唱衰。

很容易看得出來，就房產(chǎn)中介來說，絕大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)他們的態(tài)度都算不上友好。這種不友好在我們看來，它其實(shí)代表著一種情緒，即消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介這種形式和它所提供的服務(wù)的不滿。

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為什么會(huì)這樣，經(jīng)過簡(jiǎn)單梳理后，我們大致可以將這種不滿歸結(jié)為這樣幾個(gè)原因，它大致包括價(jià)格、服務(wù)和它們之間的對(duì)等關(guān)系。

以成都為例，目前成都鏈家二手房交易為房屋成交總價(jià)的3%左右，其中賣方1%，買方2%，按成都平均房?jī)r(jià)15000左右，一套90平左右的房子賣方中介費(fèi)大概在1.35萬(wàn)左右，買方則需要支付2.7萬(wàn)左右（如果成交金額特別高，中介費(fèi)通常能打七到八折），以成都平均5000左右的工資來算，這大致相當(dāng)于一個(gè)人半年里的全部所得。

而在北京，鏈家的中介費(fèi)為2.7%，并且這筆錢通常由購(gòu)房者支出。以北京6萬(wàn)左右的均價(jià)計(jì)算，想要購(gòu)買一套90平左右的房子光中介費(fèi)就需要支出14.5萬(wàn)左右。而即使在北京這樣的地方，對(duì)于絕大多數(shù)打工人來說，14.5萬(wàn)也并不是一個(gè)小數(shù)目。

但相比于中介頗為昂貴的收費(fèi)來看，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者所接受到的服務(wù)卻并沒有什么不同，帶看、約談、簽合同、走流程。也就是說，不同的房屋、無(wú)論成交價(jià)的多少，中介付出的勞動(dòng)其實(shí)是一樣的。

因此，有網(wǎng)友就認(rèn)為，現(xiàn)在的中介按房屋成交價(jià)提點(diǎn)的收費(fèi)規(guī)則并不合理。他們看來，既然服務(wù)是一樣的，那么合理的收費(fèi)方式也應(yīng)該按套來計(jì)算。

而比按成交價(jià)收取高額傭金更讓人不滿的，則是部分地區(qū)的中介兩頭收錢。如成都的鏈家一樣，同一個(gè)客單，中介即向買方收錢也向賣方收錢。這在很多人看來，它其實(shí)違背了中介的原則。

他們認(rèn)為，那它本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是交易雙方中某一方的代理人，需要站在委托人的立場(chǎng)上，為委托人爭(zhēng)取最大的利益。

但中介同時(shí)向兩方都收錢的情況下，也就意味著中介需要對(duì)雙方的利益同時(shí)負(fù)責(zé)。但這里面的悖論是，委托雙方的利益本質(zhì)上是沖突的。基于這種情況，加上買賣雙方的信息不對(duì)稱，中介就會(huì)演變成兩頭通吃的角色，在所謂的撮合中選擇自身的利益最大化。

也就是說，如果中介想要扮演撮合成交的平臺(tái)，同時(shí)向交易雙方收取費(fèi)用，它其實(shí)就應(yīng)該按成交套數(shù)收取固定費(fèi)用，這相當(dāng)于消費(fèi)者給中介的信息服務(wù)費(fèi)。

而如果中介想要按成交金額提點(diǎn)收費(fèi)，那它就應(yīng)該成為某一方的代理人，盡可能地為委托人爭(zhēng)取最大利益。因?yàn)檫@種利益在標(biāo)的足夠大的情況下，遇到一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，浮動(dòng)空間可能高達(dá)數(shù)百萬(wàn)，提點(diǎn)收費(fèi)也就變得合理。

但問題是，現(xiàn)在的中介一邊扮演著交易平臺(tái)吃完買方吃賣方的角色，同時(shí)又按照委托人模式，從客單的成交金額中提點(diǎn)收費(fèi)，相當(dāng)于好處被它一個(gè)人吃盡了。

但人們對(duì)于中介的不滿僅僅是因?yàn)槭召M(fèi)昂貴嗎？顯然并不完全是，畢竟同樣是中介，美國(guó)和日本的抽成比率是6%，臺(tái)灣為5%，香港加上1%的預(yù)支費(fèi)用，整體也在3%左右，而在整個(gè)東南亞，大體上的數(shù)據(jù)也都在3%~5%左右。

所以對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來講，中介與消費(fèi)者的矛盾本質(zhì)上并不是收費(fèi)昂貴的問題，而是在收費(fèi)昂貴的基礎(chǔ)上，提供的服務(wù)又太基礎(chǔ)，以至于讓消費(fèi)者產(chǎn)生了我上我也行的感覺。消費(fèi)者對(duì)中介的不滿，最終來自于消費(fèi)者支出的價(jià)格與其在購(gòu)買過程中的獲得感并不匹配。

由此也就導(dǎo)致了杭州“官方中介平臺(tái)”出來之后，大家紛紛一邊倒的認(rèn)為中介應(yīng)該，并且能夠被取代的原因。

02、信息平臺(tái)，干不掉中介

那政府的房產(chǎn)交易平臺(tái)真的能取代房產(chǎn)交易的中介嗎？

答案顯然是不可能的。因?yàn)檎姆慨a(chǎn)交易信息平臺(tái)并不能完全解決住房交易的問題，也不能完全滿足交易雙方的需求。

一般來說，完整的二手房交易通常會(huì)經(jīng)歷這樣幾個(gè)流程，它包括確定買家（賣家），達(dá)成協(xié)議和完成過戶。

在房產(chǎn)交易早期，確定買家（賣家）的過程其實(shí)就是向外推廣和向外征集標(biāo)的的過程，賣家需要讓更多的人知道我要賣房子，買家需要通過“貨比三家”來匹配自己的需求。

因此，房產(chǎn)交易中“掛牌”本質(zhì)上是一種廣告和聚集。因?yàn)橛性S多購(gòu)房者通過這個(gè)平臺(tái)購(gòu)房，在這個(gè)平臺(tái)掛牌才有意義，反過來只有同時(shí)擁有眾多房源才能吸引更多的買房者進(jìn)來。這就是從買家和賣家角度的所謂流量。而作為一個(gè)政府的信息平臺(tái)，如果沒有流量，信息再真實(shí)，平臺(tái)再免費(fèi)，也注定難以促成有效的交易。

例如，2011年北京就曾上線首個(gè)免中介費(fèi)的官方二手房交易平臺(tái)，但當(dāng)時(shí)的功能并不全面，沒有形成有效的影響力。2015年，北京官方直接上線了二手房交易網(wǎng)站，響應(yīng)者仍然寥寥。甚至于，如今在房產(chǎn)中介行業(yè)里引起轟動(dòng)的杭州二手房交易平臺(tái)，也是在2016年就已經(jīng)上線的，而在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，知道它的人也并不多。

當(dāng)然，對(duì)于二手房交易來說，好的交易渠道只是整個(gè)交易的第一步，在這之后的環(huán)節(jié)里，專業(yè)的知識(shí)和服務(wù)成為影響成交更重要的因素。

例如，在篩選或確定購(gòu)買一套房子之前，我們往往需要了解許多價(jià)格之外的信息。這其中，大到國(guó)家二手房交易政策和宏觀市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)；中到當(dāng)?shù)爻鞘姓?、發(fā)展規(guī)劃以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)和周邊配套對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)和未來增長(zhǎng)的影響；小到房屋結(jié)構(gòu)、朝向，房產(chǎn)背調(diào)，貸款利率、物業(yè)和小區(qū)住戶情況等等。

這些復(fù)雜的知識(shí)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)普通購(gòu)房者很難面面俱到，但每一個(gè)細(xì)小的錯(cuò)誤卻又很容易造成巨額的經(jīng)濟(jì)損失。除此之外，在確定購(gòu)買的過程中，購(gòu)房者還需要預(yù)約看房，同時(shí)面對(duì)少則數(shù)個(gè)，多則數(shù)十個(gè)賣家（買家），這也是個(gè)人精力所無(wú)法覆蓋的。而這個(gè)時(shí)候就需要中介作為專業(yè)的角色進(jìn)入。

到房產(chǎn)交易的最后，中介往往還扮演著風(fēng)險(xiǎn)緩沖和解決繁瑣的事務(wù)性工作的角色。

首先是風(fēng)險(xiǎn)緩沖，由于房產(chǎn)交易無(wú)法做到錢貨兩清，為了避免賣方卷款跑路或者買方拒不付款，購(gòu)房資金往往都會(huì)先被打入到中介的賬戶，當(dāng)所有手續(xù)完成之后，中介才會(huì)將房款給到賣方。這個(gè)過程中，中介相當(dāng)于承擔(dān)了一個(gè)擔(dān)保的作用；而一旦真的發(fā)生違約，或者房產(chǎn)出現(xiàn)意料之外的問題，中介也將成為那個(gè)兜底的角色。

其次就是事務(wù)性的工作，房屋成交不只是簽完合同，這背后還涉及到備案、過戶、繳稅等一系列問題。這些流程往往需要輾轉(zhuǎn)在各個(gè)政府部門之間，不了解門路的人往往會(huì)四處碰壁，浪費(fèi)許多時(shí)間，中介的出現(xiàn)也就恰好解決了這個(gè)問題。

總的來講，政府信息交易平臺(tái)的出現(xiàn)解決了二手房交易過程中信息流轉(zhuǎn)的部分問題，但房屋交易并不完全是信息溝通，撮合買賣雙方那么簡(jiǎn)單。歸納起來，中介的本質(zhì)是服務(wù)，是替買賣雙方解決問題。因此，只要這個(gè)底色沒有被替代，中介就不可能被打倒。

03、如何成為人民需要的中介

一方面是中介的不可替代，另一方面又是現(xiàn)在消費(fèi)者又對(duì)中介存在的巨大不滿。那這種矛盾的背后，消費(fèi)者到底需要什么樣的中介呢？

在房產(chǎn)交易行業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)，房產(chǎn)交易的服務(wù)者會(huì)具體細(xì)分為提供信息的房產(chǎn)中介和提供代理服務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在房產(chǎn)交易中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就像律師一樣全權(quán)代理雇主的事務(wù)。所以在美國(guó)買一套房子，很多時(shí)候基本上不需要購(gòu)房者親自出面。

當(dāng)然，這其實(shí)也對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出了更高的要求。在美國(guó)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅需要看懂專業(yè)和合同條款和房屋質(zhì)檢報(bào)告，還需要從市場(chǎng)行情到建筑材料應(yīng)懂盡懂。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)100多萬(wàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中，擁有大學(xué)及以上教育經(jīng)歷的占達(dá)到92%。

對(duì)比而言，中國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)還處在比較初級(jí)的階段。在早期，國(guó)內(nèi)中介就曾因?yàn)閺臉I(yè)者整體素質(zhì)水平過于參差導(dǎo)致“坑蒙拐騙，卷款跑路”的事情時(shí)有發(fā)生，以至于在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，人們提起中介首先想到的都是“黑中介”、混混、騙子這類的代名詞。

為了改變這種狀態(tài)，2018年開始，左暉領(lǐng)導(dǎo)下的鏈家提出將更多精力投入到統(tǒng)招本科生招聘中，期望以此來提高服務(wù)水平，扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者對(duì)中介行業(yè)的認(rèn)知。2019年12月，上海鏈家對(duì)外公布其經(jīng)紀(jì)人統(tǒng)招本科生率在全國(guó)城市中率先突破51%。到2020年10月份，鏈家全國(guó)經(jīng)紀(jì)人的統(tǒng)招本科生比例達(dá)44.4%。

按理來說，隨著高端人才的引進(jìn)，中介的服務(wù)水平和服務(wù)方式也應(yīng)該同步轉(zhuǎn)變。但實(shí)際上，即便在本科生占比大幅提高的情況下，國(guó)內(nèi)中介仍然做的是信息差的生意，賺著最基礎(chǔ)的跑腿服務(wù)費(fèi)。

一個(gè)比較典型的例子是，筆者年初曾因買房與某鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，在聊天過程中提到房產(chǎn)稅的相關(guān)問題，而該經(jīng)紀(jì)人卻表示從未聽說房產(chǎn)稅為何物。這其實(shí)就表現(xiàn)出一個(gè)問題，即對(duì)于中介行業(yè)來說，僅僅招聘更多高學(xué)歷的員工并不能將這門生意從賺信息差的錢、賺跑腿費(fèi)，向高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。

實(shí)際上，由于國(guó)內(nèi)中介人員流動(dòng)性大，大多從業(yè)者從業(yè)時(shí)間較短，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)缺乏沉淀，許多從業(yè)者不了解基礎(chǔ)知識(shí)也就成為常態(tài)。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院2021年的數(shù)據(jù)顯示，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中，在當(dāng)前公司工作不到一年的占比53.8%，1~3年占比28.2%；而從從業(yè)年限上來看，從業(yè)一年一年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人占比41.1%，1~3年的經(jīng)紀(jì)人占比27.3%。

來源：58安居客房產(chǎn)研究院

而據(jù)一位剛剛從成都某鏈家門店離職的朋友介紹，他們門店幾乎每個(gè)月都會(huì)有人離職，其中大多數(shù)入職時(shí)間都不超過半年。

人員流動(dòng)性大，能在行業(yè)里長(zhǎng)時(shí)間沉淀積累資源的人也就更少。對(duì)比而言，在美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中，從業(yè)者平均年齡57歲，平均從業(yè)年限11年。在美國(guó)，許多人認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人四五十歲才開始進(jìn)入職業(yè)的黃金年齡，因?yàn)樗麄兦捌谛枰ê荛L(zhǎng)時(shí)間去積累客源和經(jīng)驗(yàn)。

但在國(guó)內(nèi)，這種長(zhǎng)期性的投入顯然并不被人們所理解。以剛剛從中介離職的小賈為例，作為應(yīng)屆畢業(yè)生，當(dāng)初入職中介僅僅是因?yàn)闆]有想好要做一份什么樣的工作，而恰好同時(shí)，鏈家又給出了對(duì)于應(yīng)屆生來說頗為誘人的薪資，所以他才決定試一試。

但入職中介之后他卻發(fā)現(xiàn)，除了工作與自身所學(xué)毫無(wú)關(guān)系，現(xiàn)在的中介還很難積累其自己的專業(yè)壁壘。他說，現(xiàn)在中介是一個(gè)四十歲都能干的活兒，如果你在別的行業(yè)沒有賺到錢，那你隨時(shí)可以來中介，但如果在中介四十歲都沒賺到錢，只有銷售經(jīng)驗(yàn)的你還能去哪里？

想清楚這個(gè)問題，在入職不到兩個(gè)月的時(shí)間里，小賈便匆匆從中介離職。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主要工作內(nèi)容包括在網(wǎng)站發(fā)布/更新房源信息，打電話尋找房、客資源， 帶看、約看等等。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人絕大部分時(shí)間都在從簡(jiǎn)單、機(jī)械、沒有創(chuàng)造力的工作。

面對(duì)行業(yè)這種普遍的工作狀態(tài)，一方面留不住如今試圖自我實(shí)現(xiàn)的年輕人；另一方面也導(dǎo)致絕大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在從業(yè)許久之后仍然只能停留在中介服務(wù)的最表面。

結(jié)尾

而產(chǎn)生這種問題的原因，很大程度也在于中介能夠依靠信息差吃完買方吃賣方；有簡(jiǎn)單方式錢掙，行業(yè)自然也就失去了向高端轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。

所以反過來看杭州的信息發(fā)布平臺(tái)。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，政府通過官方平臺(tái)讓房產(chǎn)掛牌信息公開透明本質(zhì)上是要解決當(dāng)前的中介行業(yè)普遍存在的信息的不平等問題。

這不是要革中介的命，而是要革賺信息差的中介的命；讓中介沒有簡(jiǎn)單的錢賺，實(shí)質(zhì)上是在推動(dòng)行業(yè)變革，通過可持續(xù)的方式賺更多有價(jià)值的錢。

當(dāng)然，在這個(gè)高端化的過程必然也會(huì)充滿許多挑戰(zhàn)。除了外部環(huán)境的推動(dòng)之外，行業(yè)也需要從內(nèi)部下定決心走出舒適區(qū)。但無(wú)論怎樣，這都注定不是一條平坦的路。

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