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文 | 于見(jiàn)專(zhuān)欄，編輯 | 于斌

正所謂安居樂(lè)業(yè)，是先安居而后才能樂(lè)業(yè)，買(mǎi)房是人生中最重要的大事之一，住房問(wèn)題一直是事關(guān)民生福祉、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問(wèn)題。

去年以來(lái)，在自上而下的政策“組合拳”的連續(xù)敲打之下，房地產(chǎn)業(yè)也是壓力山大，“房住不炒”的理念正逐漸深入人心，對(duì)房地產(chǎn)的緊箍咒是越念越緊，房產(chǎn)調(diào)控一直在路上，這不杭州最近又出了一招。

一石激起千層浪

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上線。

在這個(gè)平臺(tái)上，不需要借助中介，賣(mài)家可以直接在線掛牌，發(fā)布自己的房源信息，這一消息如同驚雷，迅速傳遍了全國(guó)各地，成為了大家茶余飯后津津樂(lè)道的話題。

依靠這個(gè)平臺(tái)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方若能最終撮合成交，平臺(tái)不會(huì)收取任何費(fèi)用，這一點(diǎn)對(duì)房屋中介的影響是致命的。所以平臺(tái)上線后的第二天，在紐交所上市的貝殼找房股價(jià)跌幅近15%，這說(shuō)明平臺(tái)提供的這種交易模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是有一定程度影響的。

目前杭州的中介收費(fèi)行情一般是，房?jī)r(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的部分收取3％，超過(guò)的部分收取2％，一套500萬(wàn)的房子中介費(fèi)差不多要10多萬(wàn)元，即使再打個(gè)折，也要6、7萬(wàn)左右。

試想一下，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都不通過(guò)中介，就完成了房屋的交易與過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家可以得到更多的報(bào)價(jià)，擇善而從，賣(mài)家可以省卻數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)不等的中介費(fèi)用！這何嘗不是一個(gè)皆大歡喜、兩者雙贏的結(jié)局。

眾所周知，現(xiàn)在中介機(jī)構(gòu)基本上掌握了所有的房源信息，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都必須依賴(lài)中介完成房屋的交易，三方之間存在著房源信息不對(duì)稱(chēng)的弊端，而且買(mǎi)賣(mài)雙方在信息的獲取上處于弱勢(shì)，平臺(tái)的這個(gè)功能，正是一下子就擊中了這個(gè)痛點(diǎn)。

為了切實(shí)保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的隱私，平臺(tái)還新設(shè)置了用戶(hù)身份智能分類(lèi)功能，實(shí)現(xiàn)了賣(mài)家個(gè)人的掛牌房源信息只能被個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶(hù)訪問(wèn)。

因?yàn)槿兴械姆课葜薪榛蚪?jīng)紀(jì)人都已經(jīng)備案登記，所以他們不能使用這個(gè)功能，也就不能通過(guò)平臺(tái)看到賣(mài)家的個(gè)人信息，這樣可以防止賣(mài)家的個(gè)人信息外泄，避免賣(mài)家受到無(wú)關(guān)的騷擾。

平臺(tái)上發(fā)布的各類(lèi)房源信息都經(jīng)過(guò)了房管部門(mén)的核驗(yàn)，具有唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，這樣就確保了房源信息的真實(shí)性，買(mǎi)賣(mài)雙方憑碼交易，也保證了產(chǎn)權(quán)交易的真實(shí)、合法與有效。

從而避免了一些房屋中介或經(jīng)紀(jì)人發(fā)布虛假房源信息引流的弊端，有效地節(jié)約了買(mǎi)家的時(shí)間成本，提升了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方交易的速度與質(zhì)量。

房屋買(mǎi)家在完成了實(shí)名注冊(cè)以后，就能直接和房東取得聯(lián)系，雙方可以自行商量看房、談價(jià)、交易等具體事宜。

最后房屋買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續(xù)，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)的引導(dǎo)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方可以按照規(guī)范的流程進(jìn)行交易，同時(shí)交易窗口還提供全套的合同范本與交易流程指導(dǎo)，這讓整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程比較簡(jiǎn)單方便。

但目前平臺(tái)的“個(gè)人自主掛牌房源”功能，只能適用于情況相對(duì)簡(jiǎn)單的房產(chǎn)交易，例如一次性付款、產(chǎn)權(quán)歸屬明晰、無(wú)房產(chǎn)抵押貸款等，或者在買(mǎi)賣(mài)雙方都比較熟悉房地產(chǎn)交易相關(guān)流程的前提下，也可以選擇用這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行交易。

房產(chǎn)交易完全繞開(kāi)中介并不現(xiàn)實(shí)

幾年前，鄧先生應(yīng)聘于杭州某著名的電子商務(wù)公司，他也一直在尋找合適的房源，這幾天他聽(tīng)說(shuō)了“個(gè)人自主掛牌房源”的消息后，開(kāi)始經(jīng)常登錄平臺(tái)，看一看有沒(méi)有合適的賣(mài)房信息，他覺(jué)得政府的平臺(tái)相比中介而言更可靠，并且杭州現(xiàn)在二手房的價(jià)格普遍在一平方3萬(wàn)元以上，如果在這個(gè)平臺(tái)上能成交，還能節(jié)約一筆不小的中介費(fèi)，非常劃算。

客觀的說(shuō)，中介促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和資產(chǎn)的流通，讓更多的人能有了一個(gè)溫暖的避風(fēng)港灣，但任何事都是有利有弊，中介這種雙邊代理制，在實(shí)際交易中一手托兩家，會(huì)產(chǎn)生損害買(mǎi)賣(mài)雙方中至少一方利益的可能性。

并且隨著房屋資源越來(lái)越集中到少數(shù)大型中介企業(yè)的手中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房源壟斷已開(kāi)始形成了，信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致交易價(jià)格容易被人為地推高，賣(mài)家也不一定能從中獲利。

所以這對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，都不是一個(gè)好現(xiàn)象，從宏觀層面來(lái)講，這樣的行為也擾亂了正常的二手房市場(chǎng)秩序，違背了中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)精神。

從二手房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況和服務(wù)需求來(lái)看，中介不可能完全被平臺(tái)所替代，當(dāng)前全國(guó)的二手房市場(chǎng)，有8至9成的交易是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的。

截至2020年，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人總數(shù)接近200萬(wàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)億，去年全國(guó)二手房交易金額達(dá)7萬(wàn)多億元，一線城市的中介滲透率已經(jīng)達(dá)到85%以上。

去年北京、上海、深圳等一、二線城市的二手房月平均交易量已遠(yuǎn)超新房交易量，其中北京、深圳的二手房銷(xiāo)售量是新房銷(xiāo)量的2倍多。

尤其是涉及到產(chǎn)權(quán)抵押調(diào)查、資金擔(dān)保、房源情況核實(shí)、按揭貸款、簽訂合同等較復(fù)雜的程序，中介仍然有其不可替代的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)雙方大多數(shù)沒(méi)有精力去應(yīng)付復(fù)雜的交易流程，也不具備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方面對(duì)面直接交易，會(huì)存在很多的問(wèn)題、糾紛與風(fēng)險(xiǎn)隱患。

并且每一套房子的具體情況都是不一樣的，位置朝向、裝修質(zhì)量、房貸抵押、戶(hù)型品質(zhì)、賣(mài)家情況、學(xué)區(qū)學(xué)位、房屋產(chǎn)權(quán)等等，這足以令一個(gè)不專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房者頭疼不已，現(xiàn)在工作生活的壓力都很大了，那里還有時(shí)間去自學(xué)購(gòu)房的相關(guān)知識(shí)，所以這些也正是房地產(chǎn)中介的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，在平臺(tái)發(fā)房源信息，會(huì)不斷有人聯(lián)系他溝通看房，而且每個(gè)買(mǎi)家的個(gè)人情況與想法都不同，房產(chǎn)交易最重要的是價(jià)格，平時(shí)幾塊錢(qián)買(mǎi)菜都要討價(jià)還價(jià)，更何況是幾百萬(wàn)的房子。

買(mǎi)家要貨比三家，賣(mài)家也要利益最大化，試想一下，賣(mài)家要接多少個(gè)電話，買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多少次舌戰(zhàn)，才有可能賣(mài)出房子？所以縮短成交周期，實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的匹配與完成前期的有效溝通，這是中介的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

最終中介只有撮合交易成功，才能得到全部的中介費(fèi)用，所以在完成交易的過(guò)程中，中介也起到了橋梁與潤(rùn)滑劑的作用，中介會(huì)盡力想方設(shè)法，讓買(mǎi)賣(mài)雙方各退一步海闊天空，最終促成房產(chǎn)交易達(dá)成。

正所謂專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，選擇中介就是花錢(qián)省時(shí)間、省精力、避風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然房屋買(mǎi)賣(mài)雙方精力旺盛，學(xué)習(xí)能力超強(qiáng)，這樣的情況又另當(dāng)別論。

林子大了什么鳥(niǎo)都有，任何一個(gè)行業(yè)都存在良莠不齊的現(xiàn)象，由于房產(chǎn)中介從業(yè)門(mén)檻不高，對(duì)行業(yè)缺乏足夠的監(jiān)管，其中確實(shí)存在胡作非為的害群之馬。

出現(xiàn)了發(fā)布虛假房源信息、制造房源緊張氣氛、伙同業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)、買(mǎi)家賣(mài)家兩頭通吃、幫助投資客規(guī)避調(diào)控政策與法律法規(guī)等行為，敗壞了整個(gè)行業(yè)的名聲，讓中介行業(yè)成為了高房?jī)r(jià)下的出氣筒。

前段時(shí)間備受關(guān)注的“深房理”案件，就涉及問(wèn)題貸款金額10多億元，其中經(jīng)營(yíng)貸近4億元，有5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強(qiáng)制措施，40多名中介為違規(guī)炒房提供便利被納入黑名單。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這是一個(gè)良好的開(kāi)局

杭州的“個(gè)人自主掛牌房源”功能其實(shí)在2016年平臺(tái)上線時(shí)就已經(jīng)推出了，由于近期完成了功能升級(jí)，并進(jìn)行了一定的宣傳，所以很快就引起了大家的注意。

這個(gè)功能上線以后，到目前已有900多套房源順利掛牌，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方配對(duì)成功，就可以到杭州市房管局交易大廳內(nèi)的自主交易窗口完成網(wǎng)簽，根據(jù)媒體報(bào)道，目前的多數(shù)交易還只是親朋好友之間的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。

張先生也成為了平臺(tái)掛牌房主中的一員，8月20日，他在看到了這個(gè)消息后，抱著試一試的想法，在平臺(tái)上注冊(cè)了實(shí)名信息，準(zhǔn)備好資料以后，只用10多分鐘就順利地掛牌了一套小兩居的房子，在平臺(tái)審核完成后，網(wǎng)站上面就顯示了房產(chǎn)的面積、價(jià)格、照片等信息，還有房主的聯(lián)系方式，張先生說(shuō)自己掛的房子比通過(guò)中介掛牌便宜了10多萬(wàn)元，因?yàn)樵谥薪槟抢飹炝税肽甓啵矝](méi)賣(mài)出去，現(xiàn)在平臺(tái)交易又沒(méi)有了中介費(fèi)，所以張先生希望會(huì)有更多的誠(chéng)意買(mǎi)家能看到自己在平臺(tái)上發(fā)布的信息。

據(jù)介紹，除了房源信息以外，下一步平臺(tái)還將增加個(gè)人求購(gòu)信息發(fā)布的功能，另外，結(jié)合房產(chǎn)交易的實(shí)際需求，“個(gè)人自主掛牌房源”還應(yīng)該從以下的幾個(gè)方面進(jìn)一步地完善功能：

一是解決網(wǎng)站平臺(tái)的穩(wěn)定性和冗余度的問(wèn)題，防止由于訪問(wèn)人數(shù)過(guò)多，導(dǎo)致網(wǎng)頁(yè)卡頓甚至網(wǎng)站崩潰。

二是雖然房屋中介或經(jīng)紀(jì)人不能直接注冊(cè)登錄，但如果他們通過(guò)他人注冊(cè)來(lái)獲取賣(mài)家的個(gè)人信息，這種行為該如何監(jiān)管也是平臺(tái)后續(xù)需要完善的內(nèi)容，自從平臺(tái)上線后，有賣(mài)家就反映，接到的電話多為中介打過(guò)來(lái)的。

三是平臺(tái)還沒(méi)有設(shè)立交易資金監(jiān)管賬戶(hù)，陌生人之間的交易存在較大的資金安全隱患，容易引發(fā)法律糾紛甚至經(jīng)濟(jì)詐騙，所以資金監(jiān)管這個(gè)功能應(yīng)當(dāng)盡快完善，并且該功能一旦上線，平臺(tái)才有可能獲得更多人的青睞。

在這方面已有一些城市作出了有益的探索，2017年成都就開(kāi)展了二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)，由銀行對(duì)托管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，在買(mǎi)家領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)半小時(shí)內(nèi)，被監(jiān)管的資金即可劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)，這種方式可以確保過(guò)戶(hù)交易中的資金及房產(chǎn)安全，解決了交易雙方最擔(dān)心的問(wèn)題。

四是未來(lái)“個(gè)人自主掛牌房源”功能最好能和房管部門(mén)的系統(tǒng)做到實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)掛牌房源完成網(wǎng)簽，或者出現(xiàn)異常問(wèn)題，例如被查封等，就會(huì)自動(dòng)從平臺(tái)撤下，這樣可以最大程度地保護(hù)買(mǎi)家利益，避免買(mǎi)家陷入各種房產(chǎn)糾紛之中。

五是如果賣(mài)家在平臺(tái)和中介都發(fā)布了房源信息，買(mǎi)家享受完中介提供的前期服務(wù)后，通過(guò)平臺(tái)繞過(guò)中介，直接聯(lián)系賣(mài)家簽約，以節(jié)約中介費(fèi)，產(chǎn)生不守契約的“跳單”行為，這種情況應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)，也是平臺(tái)需要避免的問(wèn)題。

杭州推出的“房東直售”模式并不是全國(guó)第一家吃螃蟹的，2020年5月河南永城的房地產(chǎn)中介民辦變公辦，同樣受到了大家的積極關(guān)注與熱烈討論，這些措施無(wú)疑都具有一定的借鑒意義。

從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展和落實(shí)中央房住不炒政策這個(gè)角度看，這畢竟是一個(gè)良好的開(kāi)端，設(shè)想一下，如果以后多了一個(gè)這樣的交易模式：有政府信用的真實(shí)房源信息＋規(guī)范后的二手房指導(dǎo)價(jià)格＋相關(guān)部門(mén)的購(gòu)房全流程指導(dǎo)，這將會(huì)對(duì)現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)及其服務(wù)方式產(chǎn)生巨大的影響。

所以平臺(tái)的這個(gè)功能彌補(bǔ)了現(xiàn)有中介服務(wù)的一些弊端，讓房屋買(mǎi)賣(mài)雙方多了一條可供選擇的途徑，這樣在一定程度上引入競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷，倒逼中介提高服務(wù)質(zhì)量，凈化二手房市場(chǎng)交易環(huán)境。

以后平臺(tái)與中介可以相向而行，取長(zhǎng)補(bǔ)短，這能進(jìn)一步提高二手房的成交機(jī)率，盤(pán)活二手房交易市場(chǎng)，這種手拉手的交易方式如果在功能逐步完善后，能進(jìn)一步地推廣開(kāi)來(lái)，建立一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人自主房源掛牌交易平臺(tái)，那對(duì)于買(mǎi)家和賣(mài)家而言，不吝是一大福音。

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