圖片來源@視覺中國

文｜空間秘探（ID：MESPACE007），作者｜李荇

最近，北京民宿迎來地震性的變化。北京市通州區(qū)召開規(guī)范短租住房經(jīng)營管理工作部署會，面向途家、愛彼迎、去哪兒、小豬短租等9家短租住房平臺進(jìn)行了政策宣貫，對不合規(guī)房源下架處理。不僅如此，房源下架范圍持續(xù)擴(kuò)大，途家和愛彼迎發(fā)布通知，自8月29日零點(diǎn)起，北京市全市范圍內(nèi)房源暫不得開放經(jīng)營，歷史已確認(rèn)訂單不受影響。據(jù)了解，本次下架已經(jīng)是北京民宿的“第三次死亡”。

“三次死亡”的北京民宿

北京民宿的本次下架，嚴(yán)格來說，并不屬于突發(fā)情況。

首先是媒體監(jiān)督報(bào)道的頻發(fā)。8月18日和8月20日，《北京日報(bào)》連續(xù)刊發(fā)了兩篇關(guān)于民宿短租行業(yè)的監(jiān)督報(bào)道，分別是《民宿變?nèi)鹤獠徊樽C不掃碼》《違規(guī)出租短租房成防疫隱患》，指出一些城市民宿在十幾平方米的房間內(nèi)擺滿了上下鋪，入住時(shí)沒人查身份證和健康寶，存在防疫和安全隱患。

其次是平臺早在2月初發(fā)布的站內(nèi)通知。年初，各大民宿平臺就開始在站內(nèi)發(fā)布相關(guān)通知，提醒全北京的民宿主盡快上傳6證等相關(guān)資質(zhì)。木鳥民宿表示，公告之外，此前平臺還多次以電話等形式告知房東進(jìn)行相關(guān)材料補(bǔ)充。平臺將對六證不齊、且未持有特行證或鄉(xiāng)村民宿許可證的房源將全部下架。

最后是趨緊的監(jiān)管風(fēng)向。在通州區(qū)召開規(guī)范短租住房經(jīng)營管理工作部署會中，據(jù)一名參加了通州會議的旅游行業(yè)人士表示，“雖然是在通州開的會，但其實(shí)北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都出席了，現(xiàn)在環(huán)球影城開業(yè)、北京即將進(jìn)入冬奧會周期，在這個(gè)時(shí)機(jī)去部署對于全市民宿短租房的監(jiān)管，這涉及到北京的安保問題?！?/p>

戲劇性的是，就在北京民宿集體下架的幾天后，8月30日北京環(huán)球度假區(qū)宣布，將于9月20日盛大開園。上述消息發(fā)布一小時(shí)內(nèi)，攜程平臺數(shù)據(jù)顯示，北京環(huán)球度假區(qū)周邊酒店訪問量也呈現(xiàn)遞增趨勢，截至30日下午4時(shí)，周邊酒店搜索熱度較上周同期增長320%左右，這原本是通州民宿主等了一年有余的大蛋糕。

而這，已經(jīng)不是北京民宿首次“死亡”了。

2020年2月-4月，因?yàn)橐咔?，愛彼迎、小豬、途家、美團(tuán)民宿等民宿平臺暫停了北京地區(qū)的房源預(yù)定。原本的旺季，被突然叫停，首輪“死亡”名單出爐。一些民宿玩家被迫出局，還有一些玩家遠(yuǎn)赴他鄉(xiāng)，另尋生路。據(jù)城市民宿品牌“掌宿”聯(lián)合創(chuàng)始人二籠表示，疫情過后，大量北京城市民宿經(jīng)營者已經(jīng)退出。掌宿在此期間將部分民宿房源轉(zhuǎn)做長租，在北京的民宿房源從100套減少到不足50套，并將業(yè)務(wù)向南京等城市轉(zhuǎn)移。

2020年8月，北京市發(fā)布《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見稿）》，這份意見稿被業(yè)內(nèi)稱作對城市民宿行業(yè)的“最嚴(yán)監(jiān)管”。因?yàn)椤锻ㄖ窋M規(guī)定的“符合小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定，沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會決定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意”這個(gè)條款幾乎等同于對她們這些民宿二房東說“不”，所以在多位從業(yè)人士看來，北京的城市民宿可能面臨“團(tuán)滅”。

12月，《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》（下稱《通知》）正式發(fā)布，規(guī)定北京市將按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾恚锥脊δ芎诵膮^(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房。在其它區(qū)域經(jīng)營短租房住房的，需要符合本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約的應(yīng)當(dāng)取得業(yè)委會、物管會或本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。

這一通知令全北京眾多民宿業(yè)者當(dāng)晚難以入眠，直呼，“撤吧！沒法干了！”城市民宿下架成為既定事實(shí)的同時(shí)，北京城市民宿經(jīng)歷了“第二次死亡”。

緊接著，“第三次死亡”也迅速來臨。不過，8月底的這次民宿全面下架，并不是對北京城市民宿命運(yùn)的最終判決，而是一次規(guī)范和管理的升級。據(jù)了解，辦完六證，就可以恢復(fù)。所謂的六證，指的是房屋權(quán)屬證明；業(yè)主身份證明；經(jīng)營者身份證明；出租住房業(yè)主同意房屋用于短租經(jīng)營的書面材料；所在小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、本棟樓內(nèi)其他業(yè)主書面同意的材料；經(jīng)營者與房屋所在地派出所簽訂的治安責(zé)任保證書面材料。

向平臺提交《通知》中明確提到的6個(gè)相關(guān)證照，證件齊全且照片清晰，符合要求審核通過后，下架的北京城市民宿可以重新上線。不過，這次的政策肯定也會導(dǎo)致一批打擦邊球的民宿“壽終正寢”。

13歲的北京城市民宿，為何“團(tuán)滅”？

同樣是民宿，北京鄉(xiāng)村民宿的生存境地卻截然不同。今年4月，北京精品民宿推介會上，由北京市文化和旅游局主辦的“大廚下鄉(xiāng)”結(jié)對幫扶活動正式啟動，為鄉(xiāng)村民宿打造“一種食材、一手好菜、一桌好飯、一個(gè)好故事”。

據(jù)了解，2021年北京市將推動鄉(xiāng)村民宿與餐飲單位、酒店單位結(jié)對不少于100家，受益民宿餐飲從業(yè)者不少于1000人，開展不同層次的集中培訓(xùn)30期，培訓(xùn)鄉(xiāng)村民宿不少于600家。同時(shí)，北京市還將以鄉(xiāng)村民宿為重點(diǎn)，計(jì)劃五年評定星級民宿1000家，帶動5800余家傳統(tǒng)農(nóng)家樂轉(zhuǎn)型升級。

自2008年以“奧運(yùn)人家”身份誕生之后，發(fā)展至今已有13年的北京城市民宿，為什么會面臨“團(tuán)滅”的局面？

01 特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物

北京城市民宿的起源，可追溯至2008年北京奧運(yùn)會。當(dāng)時(shí)，為了豐富奧運(yùn)接待設(shè)施，北京市政府向社會招募遴選共計(jì)598戶北京市民家庭，提供726間客房，打造一批充滿老北京特色的四合院式接待性民居——“奧運(yùn)人家”，并為其頒發(fā)“奧運(yùn)人家”瓷盤標(biāo)志。北京奧運(yùn)會結(jié)束之后，大多“奧運(yùn)人家”物歸原主，僅剩下33戶掛上“北京人家”的牌子，并以四合院式民居/旅舍的身份在市面上行走。

乘著城市四合院的東風(fēng)，北京各類城市民宿順勢而起，北京城市民宿身份不明朗的隱患就此埋下。一方面房屋用于商業(yè)出租，但是土地依舊是居住用地，并沒有根據(jù)用途進(jìn)行變更；另一方面，由于建筑結(jié)構(gòu)、消防規(guī)定等問題無法解決，大部分北京城市民宿經(jīng)營者并沒有辦理營業(yè)執(zhí)照或相關(guān)備案，使得城市民宿一直處于在黑暗中運(yùn)行的非法狀態(tài)，同時(shí)民宿監(jiān)管主體也曾一度是缺失的狀態(tài)。因此，北京城市民宿這個(gè)物種，具有先天的局限性。

02 北京城市的特殊性

與享受政策紅利傾斜，主要迎合度假需求的鄉(xiāng)村民宿不同，城市民宿主要滿足的是流動人口的居住功能，這就使得城市民宿的安全隱患遠(yuǎn)超鄉(xiāng)村。對于具有首都功能的北京而言，尤為重要。因此《通知》指出，首都功能核心區(qū)內(nèi)（北京的東城和西城）禁止經(jīng)營短租住房，鄉(xiāng)村民宿和城市四合院不包含在此范圍內(nèi)。

此前，北京住建委官網(wǎng)一篇“解讀“文章指出，混雜在小區(qū)內(nèi)的城市民宿，由于房客流動性大、入住時(shí)間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等情況，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶正常居住生活，引發(fā)了大量投訴舉報(bào)。如此一來，城市民宿成了北京城市安全相對不可控的一環(huán)。因此，將不具備運(yùn)營條件的各類城市民宿清退，成了北京優(yōu)化治安管理的一項(xiàng)必做工作。

尤其是冬奧會已經(jīng)進(jìn)入北京時(shí)間了，155天之后第24屆冬奧會將在北京和張家口舉辦，屆時(shí)北京將成為奧運(yùn)史上第一座雙奧之城。具有社會接待功能的城市住宿空間，自然成了重點(diǎn)管理整治對象之一。一如2008年推出奧運(yùn)人家，品質(zhì)住宿空間同樣是雙奧之城的一張金名片。

城市民宿，真的非“死”不可嗎？

對于北京之外的其他城市而言，城市民宿是不是也到了非“死”不可的境地呢？

01“亞健康”的行業(yè)現(xiàn)狀

根據(jù)中研普華數(shù)據(jù)顯示：截至2019年9月30日，中國大陸民宿(客棧)數(shù)量達(dá)到16.98萬家，相比2016年的逾5萬家增長217.06%。同時(shí)，據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，近3年民宿相關(guān)企業(yè)吊銷/注銷的數(shù)量，2019年683家、2020年925家、2021年?1150家，呈現(xiàn)逐年上漲的狀態(tài)。規(guī)模的狂增，難掩民宿“亞健康”的現(xiàn)狀。

聚焦個(gè)別熱門旅游市場，在前不久因?yàn)橐咔槎P(guān)閉的張家界，有城市民宿老板表示，暑假期間的營收一般能占全年50%到60%，今年受疫情影響，只能正常經(jīng)營1個(gè)月，到手的錢打了水漂。而且據(jù)她觀察，去年張家界有50%民宿倒閉，今年倒閉數(shù)量會更大，其中投資客的退場最為明顯。

因此，經(jīng)歷了產(chǎn)品同質(zhì)化的洗牌、投資客的退場，加上疫情的打擊，整體民宿行業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，城市民宿作為其中的重要組成部分，也不例外。

02 矛盾不止的生存空間

從承載主體的緯度來細(xì)分，城市民宿可以分為三類，一是四合院式民宿，二是公寓等商業(yè)建筑民宿，三是住宅民宿。從近年來北京等一線城市民宿發(fā)展中暴露出的問題來看，住宅民宿也是發(fā)生問題最多、受到非議最多的一類。

以在社交媒體走紅的重慶為例，從2017年底的5000家民宿，暴增至2018年底3.3萬家，當(dāng)?shù)氐拿袼抟?guī)模翻了6倍。2019年當(dāng)?shù)孛袼迶?shù)量超過北京，位列全國第一。但是對于住在重慶繁華鬧市區(qū)附近小區(qū)的居民而言，確實(shí)不勝其煩。有住戶表示，自己居住的小區(qū)三棟公寓樓一年里冒出來300多家“網(wǎng)紅”民宿。這些民宿住客深夜喧嘩擾民、亂扔垃圾、霸占天臺等公共區(qū)域，導(dǎo)致老年人擠不上電梯只能爬樓梯等等。

隨著城市民宿的持續(xù)擴(kuò)張，小區(qū)住戶的生活空間被進(jìn)一步擠壓，進(jìn)而引發(fā)小區(qū)住戶與經(jīng)營者、住客的矛盾，最終城市民宿會被小區(qū)住戶拒之門外。

03 再分配的住宿市場

從北京“奧運(yùn)人家”的誕生機(jī)遇可以發(fā)現(xiàn)，為了更好地體現(xiàn)北京民族風(fēng)情、文化特色的建筑，京汁京味的四合院成了旅居新空間。這主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京的酒店，大多是建立于高樓大廈內(nèi)。但是，這一局面已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

越來越多的城市酒店開始打造細(xì)分產(chǎn)品，并掀起了對住宿市場的再分配。一方面，城市度假席卷城市酒店。酒店不再只關(guān)注城市中的商務(wù)客群，也開始關(guān)心度假客群的需求。因此，城市度假酒店應(yīng)運(yùn)而生，如位于杭州西溪濕地的十里芳菲和落址于杭州三臺山景區(qū)的蝶來雅谷；另一方面，酒店開始挖掘城市的微度假空間，例如北京華爾道夫酒店四合院打造了奢華的四合院住宿體驗(yàn)，作為上海石庫門里唯一的全別墅酒店，上海建業(yè)里嘉佩樂遍地盡是中式古典情懷。高奢之外，更具性價(jià)比的中端酒店同樣也有所成績。

因此，當(dāng)酒店深入細(xì)分市場的角角落落，住宿市場的份額也實(shí)現(xiàn)了再分配。無論是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營規(guī)范、產(chǎn)品品質(zhì)等等方面，相比起酒店這個(gè)成熟的住宿品類而言，城市民宿顯然稍遜一籌。

200億民宿市場，酒店如何分食？

綜上，從當(dāng)下來看，城市民宿的勢弱難以逆轉(zhuǎn)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年中國民宿市場營業(yè)收入209.4億元。部分玩家洗牌出局之后，其實(shí)對于酒店來說，是一個(gè)新的機(jī)會。酒店該如何分食這部分市場空間？

01 新物種順勢而生

相較于動輒幾十或者上百間客房的酒店，城市民宿有一個(gè)顯著的特點(diǎn)是較為獨(dú)立，且不受干擾。近年來陸續(xù)誕生的袖珍酒店，恰好滿足了這個(gè)需求。一些國牌酒店不再以規(guī)模大小為目標(biāo)，也不受限于品牌或一貫調(diào)性的拘束，而是在更小體量的“袖珍”空間里，盡情發(fā)揮著奇思妙想與十足個(gè)性。

以前不久新開業(yè)的杭州秋水山莊為例，目前開放的僅8間客房，且均設(shè)有客廳、臥室、私人臨湖露臺或者私人庭院。每一間房的設(shè)計(jì)風(fēng)格，甚至都與客房名字所對應(yīng)的名人的經(jīng)歷相關(guān)。既能擁有不被打擾的清凈，同時(shí)還能享受到星級酒店的服務(wù)，這樣的城市度假酒店，可謂是城市民宿的勁敵。

因此，酒店需要推出更契合城市民宿客群需求的新物種，以更具競爭力的產(chǎn)品蠶食城市民宿的市場份額。

02 長住功能再補(bǔ)充

因?yàn)槲飿I(yè)資源的優(yōu)勢，不少城市民宿滿足住客做飯、洗衣等長住需求。因此，長住功能的再補(bǔ)充也是酒店分食城市民宿市場的一把利器。無論是酒店自帶的服務(wù)式公寓或是開始重視長住生活起居需求的旅居酒店，都有可能分得更大的城市民宿市場份額。

在主打旅居的希爾頓惠庭的酒店客房中，一進(jìn)門就有儲存空間極大的衣柜組合/行李架，此外，還有額外行李凳、衣柜、抽屜和包包掛鉤，足夠放下全家人的行李。而且，組合沙發(fā)還可以靈活地變成沙發(fā)床，既可以為小朋友提供更自由的玩耍空間，還能成為多孩家庭的“第二張床”，讓居住不再局促。在服務(wù)式公寓中，各類定制化個(gè)性服務(wù)，能讓住客享受到城市民宿不曾有的周到服務(wù)。

值得注意的是，一般選擇在城市民宿長住的住客，既重視品質(zhì)，但更關(guān)注性價(jià)比。因此，兼具性價(jià)比與品質(zhì)的中端和經(jīng)濟(jì)型酒店可以重點(diǎn)發(fā)力補(bǔ)充長住功能，吸引這部分客群。

03 空間風(fēng)尚再定義

城市民宿之所以能夠常住常新，關(guān)鍵之一在于其能借助軟裝實(shí)現(xiàn)住宿產(chǎn)品風(fēng)格的迅速轉(zhuǎn)變。無論是ins風(fēng)或是日式枯山水，都能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“變身”，以更好地迎合年輕消費(fèi)群體的審美需求。但是酒店不同，無論體量大小，體系化的酒店空間風(fēng)格，牽一發(fā)而動全身。因此，酒店需要對空間風(fēng)尚給出新的定義。

對于擅長講在地文化故事的英迪格而言，融入在地元素的空間，是其界定的空間新風(fēng)尚；對于熱愛社交并點(diǎn)燃內(nèi)心渴望的W酒店來說，主色調(diào)紅是其最醒目的空間風(fēng)尚宣言；對于兼具中式雅韻與西方古典的香格里拉酒店而言，香檳色是品牌對空間風(fēng)尚的娓娓道來。

因此，酒店無需擔(dān)憂是否能夠跟上新興審美潮流的步伐，而是要致力于創(chuàng)造出能夠征服，習(xí)慣快餐式住宿美學(xué)的城市民宿住客。

逐漸勢弱的城市民宿最終究竟將走向何方，我們無從得知。但可以預(yù)見的是，這個(gè)特殊時(shí)期的灰色地帶產(chǎn)物，將會在趨緊的監(jiān)管之下，逐步洗牌，日漸清朗。對于酒店而言，需要抓住這個(gè)市場空檔，在城市民宿的原地之上玩出新的花樣。這才是城市民宿遭遇“變故”之后，城市酒店最需要研究的關(guān)鍵課題！

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