圖片來源@視覺中國

文 | 新熵，作者｜白芨，編輯｜潮聲

2021年5月20日，鏈家創(chuàng)始人左暉因肺癌離世。圍繞這一事件，各大社交媒體呈現(xiàn)出用戶觀點(diǎn)的極大分歧。

有人說，左暉是功臣，他將一個(gè)坑蒙拐騙的草莽江湖整頓為運(yùn)行有序的商業(yè)賽道。

貝殼的官方公告《別老左》回顧了左暉“做難而正確的事”的精神力量。一位接近鏈家人士對「新熵」盛贊ACN經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)新：“此前經(jīng)紀(jì)人傾軋競爭的現(xiàn)象嚴(yán)重，合作意愿很低。ACN網(wǎng)絡(luò)使經(jīng)紀(jì)人間的合作變?yōu)榭赡?，降低了搶單概率。?/p>

也有人說，中介是房價(jià)上漲的背后推手，通過壟斷、屏蔽個(gè)人賣家房源信息的方式，在市場中攫取超額利潤。

隨著近期各地房地產(chǎn)政策的相繼出臺，一股“去中介”的浪潮，正在掃蕩房地產(chǎn)市場，并贏得網(wǎng)民叫好。

其中，政策發(fā)力的主體多為地方政府。今年2月，深圳市推出房地產(chǎn)市場官方指導(dǎo)價(jià)作為封頂價(jià)格，中介掛牌價(jià)格不得高于參考價(jià)，而商業(yè)銀行將根據(jù)這一指導(dǎo)價(jià)發(fā)放二手房貸款；8月19日，杭州上線二手房官方交易平臺，并上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能。

而二手房官方交易平臺的上線，在社交媒體上被網(wǎng)民解讀為“全面取締中介機(jī)構(gòu)的起點(diǎn)”，消息曝光后兩天內(nèi)，中介平臺貝殼的股價(jià)在兩天內(nèi)暴跌19.47%，市值蒸發(fā)近300億人民幣。

而在相關(guān)報(bào)道的評論中，網(wǎng)民幾乎表達(dá)了對中介一邊倒的反感情緒。這從一個(gè)角度印證了中介市場改革的必要性——一邊是中介規(guī)范化、制度化的服務(wù)能力提升，一邊是購房者與日俱增的抱怨，中介行業(yè)口碑的兩極分化，已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的分水嶺。

01 中介與“原罪”

消費(fèi)者對中介的不滿，來源于哪些方面？

第一，在早期的中介行業(yè)中，主要問題集中在誠信上。例如，租房市場中資金鏈斷裂的二房東，以及購房市場中提前收取傭金的中介，往往會對未完成合同履行的租客或購房者采取冷處理的態(tài)度，甚至不退還傭金。例如，北京市場一度流傳著“沒被中介騙過不算北漂”的段子。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，有中介經(jīng)紀(jì)人員會以高出賣方底價(jià)要求的價(jià)格，將房屋出售給買家，從而從中賺取差價(jià)。此外，部分經(jīng)紀(jì)人會囤積高性價(jià)比房源，并出售給房地產(chǎn)投機(jī)者，從中賺取“內(nèi)幕信息費(fèi)”。

中介之間也存在同樣的問題，一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)者對「新熵」表示，房地產(chǎn)中介銷售的工作其實(shí)非常困難，遭遇用戶跳單（跳過中介而私自簽訂買賣合同）的情況非常多。此外，非獨(dú)家房源也容易在成交階段遭遇同行的返費(fèi)競爭。而類似矛盾往往通過爭吵，甚至“武斗”的方式解決。

上述亂象的產(chǎn)生，與早期中介市場監(jiān)管缺位帶來的叢林效應(yīng)有關(guān)，左暉曾提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人招聘10萬本科生的構(gòu)想，核心也是為了解決房地產(chǎn)中介行業(yè)的整體形象問題。

第二，中介獲得的利潤，與其付出的勞動(dòng)不對等。或者說在購房者看來，經(jīng)濟(jì)中介沒有創(chuàng)造足夠的服務(wù)價(jià)值，但收取了過高的中介服務(wù)費(fèi)。

在中介的對外宣傳口徑中，中介費(fèi)被解構(gòu)為時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)、勞動(dòng)、渠道、服務(wù)等資源信息。一個(gè)清晰的現(xiàn)象是，中介正在極力維護(hù)房產(chǎn)交易的盲盒色彩，例如宣傳“跳過中介等于被騙”、“無中介服務(wù)無法完成貸款購房流程”等觀念，而以上觀念正是二手房、租房中介獲客的基礎(chǔ)。

然而在經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部，對中介費(fèi)的認(rèn)可程度并不統(tǒng)一，前述中介從業(yè)者表示：“如果我自己購房，一定會跳單，沒有我跳不了的單。中介帶看新房后，可以獨(dú)自回去找到房主交易?！倍@里的“跳單”，實(shí)質(zhì)就是跳過中介費(fèi)，完成個(gè)人對個(gè)人的交易。

第三，房地產(chǎn)中介通過加劇買賣雙方的信息不對稱，而非減少信息不對稱來盈利。虛假房源問題則是其中的核心表現(xiàn)。

一位出租個(gè)人房源的租戶對「新熵」表示，將房源信息掛到租房信息的門戶網(wǎng)站后，收到大量的中介的電話轟炸，而真正的租房者寥寥無幾。而在中介更高成交價(jià)格的許諾下，房東很難不受打動(dòng)。

事實(shí)上，虛假房源的泛濫，已經(jīng)演變?yōu)椤傲訋膨?qū)逐良幣”的過程，虛假的精致房源圖，以及虛構(gòu)的低房價(jià)，在交易平臺壟斷了絕大部分用戶注意力。這導(dǎo)致合規(guī)中介以及個(gè)人房東的房源信息被淘汰，更多中介選擇“打不過就加入”，虛假房源從而形成對交易平臺的覆蓋，這也是鏈家進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)真房源平臺的市場環(huán)境基礎(chǔ)。

第四，房地產(chǎn)中介存在雙邊代理現(xiàn)象，不利于買方利益。

這意味著中介依賴買賣雙方的成交獲取收益，而難以為買方的切實(shí)利益服務(wù)。這催生了中介隱蔽房源缺陷的現(xiàn)狀，在中介行業(yè)的話術(shù)培訓(xùn)中，業(yè)主急售、不高于市場價(jià)、競爭者多往往是高頻詞匯，而房源真正的問題大多被忽略，同時(shí)，買方對中介的信任成本進(jìn)一步增加。

02 對中介沖擊有多大？

從近期各地方政府涉及中介的房地產(chǎn)政策看，政策的核心更傾向于規(guī)范中介，而非消滅中介存在的市場基礎(chǔ)。

前述房地產(chǎn)中介從業(yè)者對「新熵」表示，公司內(nèi)部已經(jīng)對相關(guān)政策的出臺有所討論，核心結(jié)論是，無論是官方二手房個(gè)人對個(gè)人交易平臺的推出，還是房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)的推出，均不會對中介的商業(yè)模式構(gòu)成影響。

以房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)為例，中介公司認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)限制了中介追求更高成交價(jià)格的能力，但同時(shí)也沖擊了賣方的溢價(jià)需求。盡管政府指導(dǎo)價(jià)為市場成交價(jià)格做了封頂，但賣方仍然會追求以更高價(jià)格銷售。

從社交媒體的反饋看，此次深圳推動(dòng)的房地產(chǎn)政府指導(dǎo)價(jià)，有一定與真實(shí)市場價(jià)格脫節(jié)的問題，例如個(gè)別地區(qū)的指導(dǎo)價(jià)較市場價(jià)格高估或腰斬。

而事實(shí)上，政府指導(dǎo)價(jià)更多針對的，是銀行提供的購房貸款，以及買家的心理預(yù)期。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款，這將提升購房者需提交的首付比例。此外，指導(dǎo)價(jià)將對買方的預(yù)期價(jià)格構(gòu)成影響，當(dāng)賣方試圖拉升實(shí)際售價(jià)時(shí)，會與政府指導(dǎo)價(jià)發(fā)生沖突，這在一定程度上限制了人為的價(jià)格抬升。

對于二手房的官方交易平臺，中介公司認(rèn)為，將房源交給中介，意味著省去約見購房者的時(shí)間成本，這將限制個(gè)人房東到官方平臺掛單的意愿。此外，官方交易平臺并未提供中介囊括的交易服務(wù)，包括提供貸款流程服務(wù)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，提供交易流產(chǎn)后的賠付傭金等，由于缺少第三方監(jiān)管賬戶，官方交易平臺只能承接非貸款購房。

截至9月2日，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺的中介房源信息和個(gè)人房源信息分別是270488條和1905條。這意味著，中介仍然是官方交易平臺房源的主要供給方。

對于中介來說，盡管一系列新政策的出臺產(chǎn)生了“去中介化”的猜測，但對自身的影響有限。由于官方平臺的流量規(guī)模、房源數(shù)量及覆蓋市場的程度都遠(yuǎn)不及中介平臺，從目前狀態(tài)看，“去中介化”更多處于試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)中介在市場中仍然具有不可替代的地位。

03“去中介化”的實(shí)質(zhì)是什么？

從阿里巴巴遭反壟斷調(diào)查開始，大型互聯(lián)網(wǎng)公司陷入了一場多事之秋。

2020年11月2日，多部門約談螞蟻金服實(shí)控人馬云、董事長井賢棟、總裁胡曉明，螞蟻金服的IPO被迫中止。2021年7月4日，國家網(wǎng)信辦要求應(yīng)用商店下架滴滴APP。

這一輪由地方政府主導(dǎo)的“去中介化”，在本質(zhì)上與螞蟻金服、滴滴的監(jiān)管風(fēng)暴一致，都是對大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)數(shù)字壟斷行為的打擊。

從農(nóng)耕時(shí)代，到工業(yè)化時(shí)代、數(shù)字化時(shí)代，社會的主要生產(chǎn)資料從土地變成了產(chǎn)權(quán)和數(shù)據(jù)。圍繞主要生產(chǎn)資料，歷史呈現(xiàn)出兼并——均分/打破兼并——兼并的周期規(guī)律，并深刻影響國家興衰。

例如，最先實(shí)踐大一統(tǒng)國家治理的漢朝，遭遇到豪強(qiáng)大族兼并土地，役使貧民的問題，地方豪強(qiáng)越來越多地蠶食本應(yīng)由國家掌握的人口和稅收，并在事實(shí)上獨(dú)立出中央政府的監(jiān)管能力之外，并最終構(gòu)成兩漢政府中央權(quán)威的瓦解。

在數(shù)字化時(shí)代，數(shù)據(jù)這一主要生產(chǎn)資料進(jìn)一步出現(xiàn)向少數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司的集中，而兼并數(shù)據(jù)的危害，較兼并土地有過之而無不及。

一方面，數(shù)據(jù)壟斷者擁有對市場的定價(jià)權(quán)，美團(tuán)、滴滴在掌握所在賽道絕大部分市場份額后，均通過提高抽傭比率的方式提高回報(bào)率。以中介市場為例，2019年，左暉表態(tài)“中國2.5%的中介費(fèi)率較美國、日本、南非等市場低?！彪S后，上海鏈家將中介費(fèi)率上調(diào)至3%，這引發(fā)了整個(gè)中介市場的費(fèi)率上調(diào)浪潮。

另一方面，數(shù)據(jù)壟斷者有能力引導(dǎo)算法價(jià)值觀向著有利于平臺收益最大化的方向發(fā)展，例如大數(shù)據(jù)殺熟，限制從業(yè)者在平臺中獲利過多等。

具體到中介市場中，政府力量入場的一項(xiàng)重要意義，則是打破中介機(jī)構(gòu)對樓盤數(shù)據(jù)的壟斷能力，使中介回歸服務(wù)本源。

以美國市場為例，6%的中介費(fèi)率，源于中介對房地產(chǎn)市場的高度介入。截至2020年，美國中介在二手房市場滲透率達(dá)到90%左右，而國內(nèi)中介在新房和二手房銷售滲透率僅為46%，主要集中在高線城市中。

相比美國市場，國內(nèi)中介行業(yè)在經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)、代理制度上有較大差異。19世紀(jì)，美國出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人定期共享房源的MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務(wù)系統(tǒng)或房源信息共享）系統(tǒng)，參與促成交易的買方經(jīng)紀(jì)人將共享傭金，這使中介行業(yè)的主要精力從籠絡(luò)房源，轉(zhuǎn)移至服務(wù)獲客上。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，MLS系統(tǒng)也隨之轉(zhuǎn)移至線上。

相比之下，國內(nèi)中介仍然依賴壟斷賣家房源數(shù)據(jù)，通過屏蔽買方獲取房源信息的其它渠道，從業(yè)實(shí)現(xiàn)對3%左右中介費(fèi)率的維護(hù)。一旦官方主導(dǎo)的樓盤共享平臺完成覆蓋，中介壟斷數(shù)據(jù)的超額利潤部分將消失，越過中介完成交易的數(shù)量將提升。

而本次杭州市推出的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，政策核心在于房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼。這意味著從數(shù)據(jù)層面，杜絕假房源進(jìn)入市場的可能性。

而隨著房源統(tǒng)一編碼的數(shù)據(jù)整理工作完成，未來的互聯(lián)網(wǎng)平臺將實(shí)現(xiàn)所有房源的“編碼化”，無唯一編碼房源將被下架處理。這意味著中介對房源數(shù)據(jù)的壟斷被打破。而中介將回歸面向買家進(jìn)行跑腿+過戶服務(wù)的本源，這或?qū)?dǎo)致中介利潤空間被壓縮。

原因在于，美國中介經(jīng)紀(jì)人能夠在開放房源信息的市場中賺取6%的中介服務(wù)費(fèi)，得益于美國繁瑣、復(fù)雜的法律系統(tǒng)。以賣房為例，房東需要繳納過戶公證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋維修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、縣政府乃至市政府的過戶稅等。對買方來說，持有房產(chǎn)的稅款可能超過房價(jià)本身。因而在美國，雇傭會計(jì)師進(jìn)行個(gè)人稅務(wù)籌劃是常見現(xiàn)象。

這是美國高學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)象形成的根本原因，即個(gè)人無力應(yīng)對復(fù)雜的過戶手續(xù)。顯然在國內(nèi)，購房的相關(guān)負(fù)擔(dān)更多出現(xiàn)在按揭手續(xù)層面。這限制了經(jīng)紀(jì)人獲取更高收益。當(dāng)房源信息的壟斷打破，市場競爭將倒逼中介費(fèi)率向更低水平發(fā)展，中介行業(yè)夢寐以求的美式MLS的行業(yè)格局，將以另一種形態(tài)實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

• 1、《房地產(chǎn)中介，本質(zhì)上賺的是什么錢？ZF推出“二手房交易監(jiān)管平臺”是為了“去中介化”？》，付鵬。
• 2、《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展基本情況及經(jīng)驗(yàn)借鑒》，盧航。
• 3、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)系列專題二 美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀、模式與格局》，楊侃、鄭南宏。

更多精彩內(nèi)容，關(guān)注鈦媒體微信號（ID：taimeiti），或者下載鈦媒體App