圖片來源@視覺中國

文 | 金角財經(jīng)，作者 | 胡野原

土地市場出現(xiàn)了從未見過的景象。

9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地塊，最后有9宗因為報名房企的數(shù)量沒有達到規(guī)定的3家以上，無法進入正式競價環(huán)節(jié)。

相當于實質(zhì)性流拍。最后，10塊地里面只有一宗地順利賣掉。

在土地市場上，這可以說是前所未見。這樣的大流拍景象，在合肥、成都、沈陽等地，都相繼出現(xiàn)。與此同時，最新的70城房價數(shù)據(jù)顯示，8月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降。

房價下降的通道，全面開啟了。

不管如何，那場人們夢談里的變局，真的席卷而來了。

01 土地大流拍

杭州應(yīng)該也沒有想到過自己的土地市場會瞬間入了冬。

時間往前再倒幾年，杭州在全國的房地產(chǎn)市場里，已經(jīng)建立起了“賣地”大戶的人設(shè)。

2016年5月27日下午，當時全國土地市場成交總價最高的地塊誕生在杭州。

杭州濱江奧體站上蓋地塊，被信達以123.18億元總價收入囊中，并且穩(wěn)定當時的杭州總價地王。

這也是杭州歷史上首宗總價突破百億的地塊。

那幾年，杭州靠著賣地實現(xiàn)了收入的大跳躍：

2018年，杭州賣地攬金2440億元，超過北上廣深；

2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；

2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；

直至今年上半年，其賣地收入仍超過2000億，又回到了全國第一。

房企也曾經(jīng)扎堆重倉杭州。2018年，濱江集團就在杭州耗資約182.5億元買地，事實上，包括融創(chuàng)、保利等一眾大型房企都對杭州青睞有加。

這樣的杭州，在2021年9月迎頭撞上了土地市場的大規(guī)模流拍，。

有觀點認為，這是因為流拍的這幾幅競品質(zhì)地塊，被杭州當?shù)匾筮M行現(xiàn)房銷售。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，杭州當?shù)氐陌ìF(xiàn)房銷售等政策，會使得部分房企進行回避。

根據(jù)此次土拍的參拍細則，的確要求房企先提供建設(shè)方案，方案通過后才能進入競價環(huán)節(jié)，競得后樓盤需要通過驗收，然后現(xiàn)房銷售。因此，在參拍資質(zhì)上對房企的要求就不低，并且還要求必須有3家以上的房企參與競拍，否則便無法進入競價環(huán)節(jié)。

而現(xiàn)房銷售對于房企的現(xiàn)行開發(fā)模式而言，是一個巨大的轉(zhuǎn)變。

在預(yù)售制下，房子剛蓋了幾層就可以往外賣了，這種模式下，房企的房子往往還沒建成的時候就已經(jīng)賣得差不多了，成本盈利都已經(jīng)收回來了，資金能快速周轉(zhuǎn)。

但現(xiàn)房銷售要求房企先從自己腰包里掏出真金白銀來建房子，通過驗收之后才能往外賣。

如此一來，房地產(chǎn)再也不是過去的金融杠桿驅(qū)動了，而是變成了實實在在地制造業(yè)。如果說還有什么依仗，那大概就只能寄希望于建設(shè)方先墊付了。但最后，房企的資金鏈仍然是被拉緊了。

這導(dǎo)致的一個結(jié)果，就是房企的虧損風險變高了。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院稱，經(jīng)過對杭州這10宗競品質(zhì)地塊初步測算，房企即便以底價拿地，仍有5宗地塊有虧損風險，其余地塊利潤最高不超過4%。

看起來，房企似乎是因為這幾塊地的虧損風險才不愿入場。

但事情，并沒這么簡單。

02 恒大卷起風暴，狼真的來了

2016年，信達花費123億拿下杭州首宗百億地塊后，繼續(xù)在全國制造地王。

在2015年6月-2016年6月這一年間高調(diào)拿地，豪擲350億元，連奪7個“地王”。

與之相似的房企并不少，甚至可以說，當時絕大部分房企都在瘋狂拿地，并且似乎對于成本不甚在意。這一時期房企，意氣風發(fā)，市場火熱，價格上漲永不停息。

有數(shù)據(jù)表明，從2015年到2019年，一線城市房價漲幅領(lǐng)銜，高達94.34%，二線城市累計漲幅為79.16%。

還有數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至2019年，全國二手房房價累計上漲79.76%，年均漲幅高達16%。

同樣的，最近幾年房企圈子里最火的話題之一，就是千億規(guī)模。

2017年，恒大以3810億元銷售金額超越萬科，成為全國房企新霸主。萬科以3620億元排名第二，碧桂園則以3090億元躋身第三名。而恒大、萬科、碧桂園3家房企市場份額已近10%。也是在這一年，中國的千億房企達到12家。

到了2020年，千億房企數(shù)量已經(jīng)達到43家。

市場規(guī)模以及企業(yè)業(yè)績的高速發(fā)展，給人一種感覺：一地產(chǎn)行業(yè)不差錢，二是房價永遠都在上漲。

但短短三個月時間，房企的這兩個信仰被擊得粉碎。

2021年5月8日，經(jīng)歷了48小時的激烈競拍。

杭州2021年第一輪集中土地拍賣宣告結(jié)束，這輪拍賣一共57宗地塊，總吸金1178億，溢價封頂占比72%。此次土地競拍，融信、融創(chuàng)、華潤、濱江、中駿五家房企壟斷了近50%的拿地總金額。細心者不難發(fā)現(xiàn)，雖然杭州這輪土拍堪稱瘋狂，但傳統(tǒng)龍頭企業(yè)身影已經(jīng)鮮見，搶在前頭的，不少是央企和國企。

這樣的變化，更明顯地體現(xiàn)在第一輪集中土拍的廣州。

作為首個進行集中供地拍地的一線城市，廣州兩日便賣出了將近去年一半的地。

4月26日、27日，廣州集中出讓48宗地塊，引得上百家房企競拍。最終結(jié)果顯示，42宗土地共入賬906.02億元。

資金雄厚的央企和國企成了本次土拍拿地的主角，其中越秀地產(chǎn)成為本次土拍的最大贏家，包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內(nèi)，合計拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。27家拿地里，14家為國企、央企。尤其是26日，國企、央企和大型房企占據(jù)主場。除正榮、美的置業(yè)和珠江投資斬獲5宗地塊外，其余17宗均被越秀、華潤等國企、央企或大型房企拿下。

作為強烈對比的是，仍然有6幅地流拍了。

為什么？因為此輪土拍，更有以做生意角度去衡量房地產(chǎn)開發(fā)的味道，將房地產(chǎn)當做金融工具的屬性已經(jīng)明顯削弱。最直接的體現(xiàn)是，拍地結(jié)果呈現(xiàn)出來的是，區(qū)域、價格出現(xiàn)了明顯的分化。中心區(qū)域或者優(yōu)質(zhì)熱門地段板塊，由資金實力雄厚的央企國企拍得，冷門偏僻板塊，干脆就直接流拍了。

這時候，沒有房企再去相信以往的造城式開發(fā)，甚至認為那種操作已經(jīng)是大躍進式的行為。至于熱門板塊里的非國有龍頭企業(yè)，鮮有出來拿地的，為什么？因為債務(wù)的危機正在逐步逼近。

7月19日下午，一則人民法院的裁定書廣為流傳，裁定書顯示，廣發(fā)銀行宜興支行近日請求凍結(jié)被申請人宜興市恒譽置業(yè)有限公司（簡稱“恒譽置業(yè)”）、恒大地產(chǎn)的銀行存款1.32億元人民幣，或查封、扣押其他等值財產(chǎn)。

簡單來說，就是離合約到期還有8個月，廣發(fā)銀行就要抽恒大的貸。

隨后，恒大及廣發(fā)銀行宜興支行間一場圍繞著是否“濫用訴訟前保全”，開始了一場紛爭。

與此同時，房企商票逾期的事件愈演愈烈，在多家房企身上爆發(fā)了被欠款供應(yīng)商拉橫幅維權(quán)等行為：

7月開始，房企面臨前所未有的壓力——去化壓力、銷售回款壓力，資金壓力，利潤壓力，還有降負債壓力。

尤其7月下旬以來，調(diào)控更是前所未有地、全方位地加碼升級。不管是政策面、資金面，還是土地面、銷售面、房企都經(jīng)受前所未有的壓力。

7月23日，住建部等8部委聯(lián)合發(fā)文表示要持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，用3年時間整頓好房地產(chǎn)市場。

7月26日，財聯(lián)社報道，被納入“三道紅線”監(jiān)管的重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%；

7月27日，銀保監(jiān)會官網(wǎng)集中曬出上海銀保監(jiān)局開出的17張罰單，張張指向銀行違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)和個人買房輸血，共計罰款金額約910萬。

7月28日，武漢市住房保障房管局官網(wǎng)上線了一個文件，內(nèi)容是：以后在武漢限購區(qū)買房，要憑房票買了，而且房票限期只有60天。

7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市因為新房價格和宅地價格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)被住建部約談。

7月30日，中央政治局會議重申房住不炒，給下半年房地產(chǎn)市場定調(diào)，同時還首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

8月2日，東莞樓市最嚴調(diào)控新政橫空出世，從土拍規(guī)則，到新房限購，到二手房增值稅，到指導(dǎo)價制度，再到嚴查資金來源等，都有調(diào)控新規(guī)。

8月31日晚間，廣州市相關(guān)部門發(fā)布了《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，其中強調(diào)將對要對熱點區(qū)域住宅小區(qū)參考過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，形成二手房指導(dǎo)價。大量二手樓盤評估價格出現(xiàn)腰斬。

與此同時，7月出現(xiàn)的貸款限制，給市場帶來了明確的調(diào)降信號。房地產(chǎn)調(diào)控不但沒有放松，反而越來越緊，如今已涉及金融監(jiān)管、土地、市場秩序監(jiān)管等領(lǐng)域。

經(jīng)歷過這個黑色七月以后，高房價似乎到了幻滅和崩塌邊緣。9月初恒大等大型房企危機，更讓整個房地產(chǎn)市場徹底地冷靜下來，更多的房企也被卷入這輪風暴之中。土地拍賣，從首次集中拍賣的冷靜，到了當下的凋零。

杭州的這次土拍暴露出一個問題：央企、國企也沒拿到地。

而西南邊的成都二次集中供地中，卻吸引了30家央企、國企的房地產(chǎn)企業(yè)，如果他們組團都去了杭州，很難想象會有報名人數(shù)都不夠這樣的事情發(fā)生。

這表明，即便是手里有錢，負債率也低的央企、國企們，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，都不敢在土地市場上貿(mào)然下手，而是開始精挑細選。

事實上，政策的合圍，短時間內(nèi)，讓房企們從小心翼翼地試探，到實在不敢再拿地，市場加快了入冬的步伐。

03 市場會惡化到什么地步？

杭州并不是唯一一個出現(xiàn)流拍的城市。

放眼全國來看，9月14日結(jié)束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。

此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地的46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。報名的比例只有21%。

簡單來說，接近8成的土地，達不到開啟競價的條件。

從時間上來看，這樣的情況持續(xù)了一段時間。

從6月開始，全國涉幾住宅用地的流拍地塊有643幅，其中一二線城市流拍125幅，三四線城市流拍518幅。

這是一場全國性的土地市場寒冬。

但這對房企來說，還不算最壞的事情。在沒錢的日子里，勒緊褲腰帶少買地，只是讓房企損失一些規(guī)模增長的速度，甚至還能因此獲得趟過寒冬的機會。

比土地市場寒冬更嚴重的，是房企、炒房者、部分地方政府曾經(jīng)賴以生存的房價信仰，在現(xiàn)實面前被擊碎了。

9月15日，國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示。

如果用一句話總結(jié)這份數(shù)據(jù)，那就是：房價真的降了。

數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的8月份，全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%。

這意味著房價結(jié)束了連續(xù)16個月上漲。

此外，全國70座大中城市中，共有46座城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比上漲，比7月減少了5座，20座城市環(huán)比下降。

房價的下降似乎不再只是某地的特例，而成為事實。

與此同理，杭州的這一輪土地市場大規(guī)模流拍，或許還只是開始，下來可以看到在更多城市，同樣前所未見的大規(guī)模流拍會一次接一次的出現(xiàn)。

而此時，最為憂心的人，會是誰呢？

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