圖片來源@視覺中國(guó)

文 | 金角財(cái)經(jīng)，作者 | 周大錘

驚雷之下，恒大的白衣騎士似乎出現(xiàn)了身影。

10月4日，恒大物業(yè)和中國(guó)恒大在港股停牌，地產(chǎn)界“隱型航母”合生創(chuàng)展也宣布停止買賣，稱有一筆重要交易要公布。

這筆交易的內(nèi)容，是合生創(chuàng)展計(jì)劃以400多億港元的價(jià)格，接手恒大物業(yè)51%的股份。

這是各大地產(chǎn)商虎視眈眈、你爭(zhēng)我奪，并認(rèn)為恒大物業(yè)是恒大最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

如今，恒大接過400億港元現(xiàn)金，合生的物業(yè)體量瞬間暴增4.5倍，僅次于碧桂園。

幾家歡喜幾家愁。

這筆交易背后，是高頻的“大魚吃瀕死大魚”式吞并。

房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯，也正在產(chǎn)生劇變。

01

想搶恒大物業(yè)的人不少。

三道紅線、集中供地...一波波政策收緊，逼著房地產(chǎn)大步進(jìn)入存量房時(shí)代，大塊拿地的套路走不通之后，房企們急著轉(zhuǎn)型。而物業(yè)，就是存量房時(shí)代最穩(wěn)定的收入來源。

半個(gè)月前的9月20日，碧桂園耗費(fèi)近100億，全資間接收購富力物業(yè)，震驚了整個(gè)業(yè)界。要知道，這是2021年物業(yè)圈最大的一筆買賣。

不過，這個(gè)記錄很快就被合生的并購行為打破了。

暗流早已涌動(dòng)，圍繞著物業(yè)業(yè)務(wù)，并購層出不窮：

今年9月，除富力物業(yè)外，碧桂園花費(fèi)資金逾100億元，在短短十幾天內(nèi)連續(xù)收購藍(lán)光嘉寶物業(yè)，以及物業(yè)第一股彩生活的核心資產(chǎn)。

綠地曾在今年7月發(fā)布公告稱，擬將全資子公司綠閔物業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年旗下的深圳富昌商業(yè)，作價(jià)12.6億元，就在這個(gè)消息傳出兩個(gè)月后，花樣年又將旗下的核心物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣。

金科則在一年內(nèi)接連收購多家重慶中小型物業(yè)公司，并傳出消息，稱會(huì)收購新力物業(yè)。

在恒大資金鏈緊張的消息傳出后，賣相不錯(cuò)的恒大物業(yè)也受到了覬覦，萬科、碧桂園等企業(yè)都派組做過調(diào)查，畢竟，這個(gè)獨(dú)立上市的物業(yè)板塊，是恒大手中當(dāng)之無愧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

資料顯示，恒大物業(yè)在管面積高達(dá)4.5億平米，市值最高曾達(dá)2000億港元，在國(guó)內(nèi)僅有體量同樣巨大的碧桂園物業(yè)可以相比，尤其在受母公司拖累，市值掉到500多億后，不少人在等著缺血的恒大將恒大物業(yè)打折拋售。

可誰也沒想到，半路上殺出一個(gè)合生創(chuàng)展。

合生創(chuàng)展旗下的合生活康景物業(yè)，在管面積僅1億平米，近半年的交付面積不過30萬平米，體量與影響力根本無法與恒大物業(yè)相提并論。

拿著這400億港幣，恒大可以稍微緩解一下燃眉之急。自央行通過SLF及逆回購操作投放市場(chǎng)5700億元后，恒大就在積極自救，100億甩賣盛京銀行股權(quán)，400億割肉恒大物業(yè)，部分項(xiàng)目終于復(fù)工。

早在去年，合生創(chuàng)展就有過整合旗下合生活相關(guān)業(yè)務(wù)，推著合生活獨(dú)立上市的計(jì)劃，如今直接買下恒大物業(yè)，合生創(chuàng)展的物業(yè)上市大計(jì)事半功倍。

即使房地產(chǎn)迎來了劇烈的變化，但市場(chǎng)上不缺錢，資本們依然在尋找著獵物。

錯(cuò)失黃金10年后，誰也沒想到，這家企業(yè)還有如此充裕的現(xiàn)金流，一出手就吞下了業(yè)內(nèi)頂尖的物業(yè)公司，果真世事難預(yù)料。

02

合生創(chuàng)展最出名的，是手下那個(gè)“亞洲最大鬼城”。

2003年，合生創(chuàng)展在天津?qū)氎婺孟?.5萬畝鹽堿地，打造京津新城，寶坻政府給出了不可思的友情價(jià)：78元/平米。

按照計(jì)劃，這塊面積相當(dāng)于33個(gè)天安門廣場(chǎng)的土地上，將建起8000座別墅、數(shù)個(gè)超大型五星級(jí)酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學(xué)校，容納下50萬“高凈值”人口。

然而京津唐、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈并沒有為合生帶來足夠的富豪業(yè)主，108億的巨量投入，只換來20億元銷售額，亞洲最大別墅區(qū)淪為亞洲最大鬼城，經(jīng)此一役，合生也被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“職業(yè)經(jīng)理人墳場(chǎng)”。

客觀來看，雖然寶坻的項(xiàng)目過于拉胯，但合生拿地的眼光和本事，絕大多數(shù)時(shí)候都讓同行望塵莫及——合生手里的項(xiàng)目，不少都伴隨著調(diào)規(guī)、土地變性、大幅增加容積率。

在只靠財(cái)力寸步難行的北京，截止到2020年，合生手里的可銷售面積高達(dá)近400萬平米，都是純住宅。其中不乏地段優(yōu)良的超級(jí)大盤，如合生me悅，號(hào)稱大興最火新盤；霄云路8號(hào)，賣了13年，還在持續(xù)為合生貢獻(xiàn)貨值；豪宅定位的分鐘寺三兄弟，合生占了不少股權(quán)。

當(dāng)初合生創(chuàng)始人朱孟依，才入行就拿下了廣州天河的一片農(nóng)地，拿地后不久，政府就把那塊地圈入市中心規(guī)劃中，合生開始突飛猛進(jìn)，在廣州賺到的利潤(rùn)，一度超過萬科全國(guó)的項(xiàng)目之和。

萬慶良還擔(dān)任廣州市長(zhǎng)時(shí)，很喜歡接受媒體的采訪，某一次采訪中，他說自己工作了 20 多年，還在租房?。? 我認(rèn)為，我們的觀念要轉(zhuǎn)變，從有住房變成有房住，我工作了 20 多年，還沒買房，現(xiàn)在住的是市政府的宿舍，在珠江帝景 130 多平方米，每月交租 600 元，當(dāng)然，政府會(huì)補(bǔ)貼一部分房租。"

珠江帝景，正是合生投資開發(fā)的臨江豪宅盤。"600 塊租珠江帝景豪宅 " 的萬慶良是朱孟依同鄉(xiāng)，梅州五華人，現(xiàn)在正住在鐵窗里。

2014 年 6 月，時(shí)任廣州市委書記萬慶良接受調(diào)查，整個(gè)廣州市政府官員系統(tǒng)迎來變動(dòng)，合生創(chuàng)展苦心經(jīng)營(yíng)的政府關(guān)系，受到極大波及。

直接帶來的影響就是，政府對(duì)合生失去了耐心和包容。畢竟，在任何城市，大量囤積中心地段的土地，不做開發(fā)，都很讓政府討厭。

在失去政府支持后，合生開始淡化房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大投資疆域，投資標(biāo)的包括Sea股份、平安健康股份、平安保險(xiǎn)股份、匯豐控股股份、中國(guó)移動(dòng)股份及小米股份等。2021年1月，朱孟依父子更是以逾19億元拿下「廣汽蔚來」66.2%的股權(quán)，并將其更名為合創(chuàng)汽車。

昔日華南五虎共進(jìn)樓市，如今恒大、合生都去造車，只不過一個(gè)是燒著錢造概念，一個(gè)直接花高價(jià)買現(xiàn)成。

回過頭看，在洶涌的浪潮前面，被敲打過的合生低調(diào)了下來，而恒大沒有。

塞翁失馬，焉知非福。

03

時(shí)間回到1992年，朱孟依只身赴港，和港胞張芳榮、陸維璣夫婦合作設(shè)立合生創(chuàng)展集團(tuán)。

成立公司以后，這個(gè)年輕人殺了個(gè)回馬槍，通過廣州的項(xiàng)目開始騰飛，彼時(shí)在廣東省建總房地產(chǎn)開發(fā)公司第三開發(fā)處工作的朱拉依，則緊跟著弟弟朱孟依的步伐，也下海經(jīng)商，創(chuàng)立廣東新南方集團(tuán)。

和弟弟朱孟依一樣，朱拉伊也有著可怕的拿地眼光，手下南興花園、珠江廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目獲利幾十個(gè)億，資本快速積累起來。

到1996年，朱家三兄弟最小的朱慶伊，也創(chuàng)辦了珠光集團(tuán)，專事操盤爛尾樓項(xiàng)目，之后轉(zhuǎn)型城市舊改業(yè)務(wù)，至此，朱家財(cái)富版圖的三大支柱正式落成。

三兄弟各有專精，大哥朱拉伊醫(yī)學(xué)科班出身，開始轉(zhuǎn)向醫(yī)藥行業(yè)，房地產(chǎn)成為持續(xù)向醫(yī)藥新業(yè)務(wù)“輸血”的錢袋子。老三朱慶伊則乘著棚改的春風(fēng)，旗下珠光集團(tuán)斥資20多億拿下廣州瀝滘村改造項(xiàng)目，還有珠光御景壹號(hào)、潭村城中村改造項(xiàng)目、瀝滘村舊改項(xiàng)目，以及AEC汽車城等體量龐大的舊改項(xiàng)目。

截至2019年底，朱氏家族擁有的舊改土地建筑面積超過4000萬平方米。

當(dāng)然，生意做最大的還是老二朱孟依，除了拿優(yōu)質(zhì)地塊起新樓，他也在做舊改。1998年，合生創(chuàng)展集團(tuán)在港上市第二年，就拿下了廣州新基村集體用地70.156公頃，后來又同步介入新基村舊改，開發(fā)華南新城項(xiàng)目。

2015年，合生又投資超過600億元，拿下上海最大舊改項(xiàng)目安康苑。根據(jù)《債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年預(yù)售，一期推出貨值200億元，整個(gè)安康苑項(xiàng)目貨值初步預(yù)計(jì)超過千億。

截至2020年末，合生創(chuàng)展集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積約3044萬平方米。

但房地產(chǎn)，在整個(gè)合生的戰(zhàn)略版圖里，只算得上“副業(yè)”。

1998年，朱孟依通過旗下企業(yè)珠江投資參股廣惠高速公路，成為國(guó)內(nèi)首家參與國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的民營(yíng)企業(yè)。兩年后，他又通過盈通網(wǎng)絡(luò)獲得廣東省鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)干線許可權(quán)，不到鋪設(shè)出3000公里的光纖。

保險(xiǎn)、能源、教育、金融、新能源汽車等領(lǐng)域，都有合生創(chuàng)展的影子。雖然珠江系鮮少出現(xiàn)在媒體上，但從未在暗流涌動(dòng)的資本市場(chǎng)里缺席。

恒大忙著買球隊(duì)，搞文旅的時(shí)候，合生告別了高利潤(rùn)的誘惑，低下頭悶聲發(fā)大財(cái)。

04

2020年4月，朱慶伊的珠光控股將廣州火村舊改項(xiàng)目以31.18億元對(duì)價(jià)出售給廣州博浩——廣州博浩為博大金控所控制，實(shí)控人是朱孟依。

這種左手倒右手的玩法，在朱家并不少見。

比如在北京引起過高度關(guān)注的分鐘寺三兄弟，一級(jí)開發(fā)企業(yè)為北京嘉富龍，也是朱孟依麾下珠江投資的子公司。公開報(bào)道顯示，根據(jù)掛牌文件，這三宗地塊合計(jì)以179.6億元成交，其中112.98億元要給到珠江投資，相當(dāng)于在“合生系”企業(yè)之間左手轉(zhuǎn)右手。

財(cái)富，就在轉(zhuǎn)手之間悄然積聚。

坊間傳言，朱孟依很喜歡《菜根譚》里的一句話：

春風(fēng)雖欲重回首，落花不再上枝頭。

眼下，房地產(chǎn)的春風(fēng)停了，但枝繁葉茂，樹大根深的合生創(chuàng)展，依然高高掛在枝頭上。

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