來(lái)源：伯虎財(cái)經(jīng)（ID：bohuFN） 作者：唐伯虎

物業(yè)這件臟活，在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的年代，一度被人視作雞肋，不屑去做。

可誰(shuí)能想到，就這三年光景，物業(yè)服務(wù)作為碧桂園增長(zhǎng)的“第二曲線(xiàn)”，在并購(gòu)的驅(qū)動(dòng)下，一路爬升，市值甚至超過(guò)了地產(chǎn)主業(yè)。

一系列資本運(yùn)作的背后，神秘80后接班人楊惠妍的管理風(fēng)格閃現(xiàn)——戰(zhàn)略堅(jiān)定，執(zhí)行如颶風(fēng)狂掃。

問(wèn)題是，斥資千億收購(gòu)，陸續(xù)吞下彩生活鄰里樂(lè)與富力物業(yè)，將盤(pán)子做大之后，碧桂園物業(yè)未來(lái)的前景真有想象那么好嗎？

碧桂園物業(yè)前傳

碧桂園物業(yè)服務(wù)板塊，曾經(jīng)是由太太團(tuán)把持。

早先，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)有楊國(guó)強(qiáng)牽頭，包括楊貳珠、蘇汝波、區(qū)學(xué)銘在內(nèi)的幾名執(zhí)行董事均是楊國(guó)強(qiáng)的創(chuàng)業(yè)伙伴。

2004年，碧桂園物業(yè)服務(wù)創(chuàng)立之初，唱主角的則全是楊國(guó)強(qiáng)這些創(chuàng)業(yè)伙伴的太太們。

與集團(tuán)股東相對(duì)應(yīng)，楊國(guó)強(qiáng)配偶楊艷池牽大頭，持股52%，楊貳珠配偶周寶淡持股12%、蘇汝波配偶黎杏梅持股12%、區(qū)學(xué)銘配偶辛少珍持股12%、張耀垣配偶盧如蘭持股12%。

可以說(shuō)，這個(gè)階段的碧桂園物業(yè)，定位還是輔助。男人們?cè)谇懊娼ǚ孔淤u(mài)房子，妻子們也沒(méi)閑著，搞物業(yè)，就相當(dāng)于幫著做售后了。

2005年，楊惠妍從美國(guó)俄亥俄州立大學(xué)畢業(yè)，獲得市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及物流專(zhuān)業(yè)學(xué)士學(xué)位后，進(jìn)入碧桂園，擔(dān)任采購(gòu)部經(jīng)理。2006年6月，楊惠妍通過(guò)股權(quán)控制關(guān)系間接持有碧桂園物業(yè)50.141%股份，并擔(dān)任董事長(zhǎng)，直接參與公司的重大經(jīng)營(yíng)決策。

那一年，楊惠妍才24歲，物業(yè)成為她接手練兵的第一塊業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，憑借農(nóng)村包圍城市，主打下沉市場(chǎng)，加上高周轉(zhuǎn)與高激勵(lì)刺激效率，碧桂園地產(chǎn)主業(yè)突飛猛進(jìn)。2015年，碧桂園的銷(xiāo)售收入為1402億元，2016年突破3000億元，2017年則達(dá)到5508億元。

2018年上半年，它的銷(xiāo)售額已超過(guò)4000億元，全年有望突破8000億元，萬(wàn)億規(guī)模近在咫尺。

勢(shì)頭卻在這一年下轉(zhuǎn)，一系列流血事件帶來(lái)警示。

2018年4月到7月，從廣西崇左、上海奉賢、到安徽六安，碧桂園三處工地連續(xù)發(fā)生坍塌事故，8人死亡，多人受傷。

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

碧桂園集團(tuán)被推上風(fēng)口浪尖，“高周轉(zhuǎn)”從一個(gè)成功學(xué)經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)而露出它的另一刃——過(guò)度追求高周轉(zhuǎn)，高效率的結(jié)果是，安全與質(zhì)量被漠視。

內(nèi)患中，碧桂園還面臨一個(gè)嚴(yán)峻的環(huán)境，信貸收緊，融資不易，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)存量，紅利消失，去哪找穩(wěn)定的現(xiàn)金流呢？

正好，物業(yè)管理，憑借服務(wù)數(shù)量眾多的業(yè)主，一躍成為資本市場(chǎng)的寵兒。將資產(chǎn)證券化，能多融錢(qián)，減輕資金壓力。地產(chǎn)商們自然是趨之若鶩。

也就在這一背景下，2018年，碧桂園物業(yè)被分拆后登錄港交所上市。

這一段，算是碧桂園物業(yè)的前傳。它在關(guān)鍵時(shí)刻成為了碧桂園的融資法寶。

2018年年底，楊惠妍也升了一級(jí)，由該公司副主席調(diào)任為聯(lián)席主席，協(xié)助父親楊國(guó)強(qiáng)處理集團(tuán)日常工作。

擴(kuò)張之路

但即便是拆分上市了，碧桂園物業(yè)，依然是母公司的附屬品，并未真正獨(dú)立。

它的首份招股書(shū)就披露，2015年應(yīng)收賬款為5.36億元，其中3.9億元的應(yīng)收賬款來(lái)自關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)。

為了打消審查機(jī)構(gòu)對(duì)于關(guān)聯(lián)方的顧慮，碧桂園服務(wù)還曾在招股書(shū)中承諾：碧桂園集團(tuán)截至2020年12月31日止三個(gè)年度，各年就碧桂園物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)付的最高年度費(fèi)用將分別不會(huì)超過(guò)人民幣2.941億元、3.6億元以及5.118億元。

不能再抱緊自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大腿了。

房地產(chǎn)背景給了這些物管公司底數(shù)保證，撐起了規(guī)模，但提升第三方業(yè)務(wù)占比是大勢(shì)所趨。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事總經(jīng)理李長(zhǎng)江在接受時(shí)代周報(bào)采訪(fǎng)時(shí)透露，用了三年時(shí)間，他們將第三方物業(yè)的10%占比，提升到了50%。

這一比例的提升，背后正是楊惠妍馬不停蹄的并購(gòu)。

2019年到2020年期間，在楊惠妍的主導(dǎo)下，碧桂園服務(wù)收購(gòu)佛山元海嘉凱城物業(yè)等7家物管公司，以及山東滿(mǎn)國(guó)康潔70%的股權(quán)、福建東飛60%的股權(quán)；還花48億吞下藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

2021年以來(lái)，“大魚(yú)吃大魚(yú)”的場(chǎng)景不斷上演。

33億人民幣，楊惠妍將“物業(yè)第一股”彩生活服務(wù)集團(tuán)旗下鄰里樂(lè)100%股權(quán)拿下。

49億人民幣，并購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

100億人民幣，拿下富力物業(yè)。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，其實(shí)恒大物業(yè)，碧桂園服務(wù)也嘗試吞下，只不過(guò)是價(jià)錢(qián)沒(méi)談攏。

據(jù)伯虎財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年至今，碧桂園物業(yè)已斥230多億，用于并購(gòu)。

楊惠妍瞄準(zhǔn)的這些大魚(yú)，都有一個(gè)類(lèi)似的困境：需要靠出售業(yè)務(wù)，來(lái)緩解地產(chǎn)主業(yè)的資金緊張。也可以說(shuō)是一個(gè)抄底的時(shí)機(jī)。

買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的成果是顯著的。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入同比增長(zhǎng)約84.3％，突破115.6億元；截至6月30日合同管理面積約12.1億平方米，全國(guó)性地域覆蓋進(jìn)一步擴(kuò)大。

物業(yè)公司在管面積越大，資本市場(chǎng)越認(rèn)可，碧桂園服務(wù)市盈率遠(yuǎn)高于大多數(shù)從中小房企分拆出來(lái)的物業(yè)公司。

即便有人說(shuō)富力物業(yè)不值100億，但對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，借并購(gòu)故事提升了整體市值，依然是劃算的。

就這樣，截至2021年10月12日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)（06098.HK）物業(yè)市值2010億港元，超過(guò)了地產(chǎn)主體碧桂園（02007.HK）的1742億港元。

新故事何在

大舉并購(gòu)之后，能否順利整合？物業(yè)公司想要走得遠(yuǎn)，首先需要走得穩(wěn)。服務(wù)質(zhì)量可能是留給楊惠妍的新題。

更重要的問(wèn)題在于，跑馬圈地之外，碧桂園服務(wù)的新故事究竟要如何講？

彩生活可能是前車(chē)之鑒。

起初彩生活也是依靠并購(gòu)大肆擴(kuò)大物管規(guī)模，可最后被“用互聯(lián)網(wǎng)思維提高增值服務(wù)”給拉垮。

據(jù)官網(wǎng)信息，碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)大致分為物業(yè)服務(wù)（含住宅與非住宅）、社區(qū)增值服務(wù)（含房屋經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)服務(wù)、生活團(tuán)購(gòu)）、其它政府與企業(yè)的訂制服務(wù)。

增長(zhǎng)點(diǎn)明顯落在社區(qū)增值服務(wù)上。

可是社區(qū)真的有無(wú)限的想象空間嗎？

業(yè)主連物業(yè)費(fèi)都懶得交，還愿意用其它增值服務(wù)？買(mǎi)菜找社區(qū)團(tuán)購(gòu)不香嗎，還要碧桂園的貴得離譜的鳳凰優(yōu)選？物業(yè)的APP真的有人用嗎？

新零售業(yè)務(wù)也一直是楊惠妍帶隊(duì)的板塊，從鳳凰優(yōu)選、到碧優(yōu)選，持續(xù)發(fā)力社區(qū)零售，但至今未見(jiàn)成效。

按照碧桂園服務(wù)的公開(kāi)計(jì)劃，2021年到2025年五年內(nèi)，收入和利潤(rùn)都要實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率50%以上的增長(zhǎng)，以達(dá)成“千億營(yíng)收”目標(biāo)。

可，物業(yè)的模式，究竟能撐得起“千億營(yíng)收”嗎？