中介行業(yè)入冬，貝殼找房也扛不住了，開始“瘦身減負(fù)”。

日前，有自稱貝殼員工人士在社交平臺(tái)上爆料，貝殼找房上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，裁員補(bǔ)償為“N+3”。隨后，貝殼找房方面回應(yīng)稱，今年以來(lái)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

然而，據(jù)國(guó)際金融報(bào)報(bào)道，此番貝殼上海人員優(yōu)化的范圍遠(yuǎn)不止研發(fā)，而是包括研發(fā)和金融在內(nèi)的貝殼上海公司中的多個(gè)部門。至于涉及總?cè)藬?shù)，相關(guān)人員表示尚未統(tǒng)計(jì)。

甚至，據(jù)界面新聞了解，貝殼此次收縮并不局限于上海一地，最早開始于深圳，當(dāng)下北京、廣州、杭州、安徽等地也有所收縮?！案鞒鞘惺湛s計(jì)劃，比如所涉部門、調(diào)整幅度、補(bǔ)償方案將根據(jù)具體城市發(fā)展情況而定，總部沒(méi)有具體指標(biāo)。”一位貝殼人士表示。

上市一年多來(lái)，貝殼找房接連遭遇了股價(jià)跳水、創(chuàng)始人左暉離世、地產(chǎn)政策調(diào)控等，如今迎來(lái)至暗時(shí)刻，還有轉(zhuǎn)機(jī)嗎？

房市降溫

在市場(chǎng)看來(lái)，此輪貝殼上海人員優(yōu)化并不意外。

今年5月以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控政策，二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑。易居數(shù)據(jù)顯示，9月，11個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量?jī)H為4.3萬(wàn)套，同比跌45.5%。

其中，上海9月二手房成交量為12040套，相較8月下降33.23%，創(chuàng)下了過(guò)去一年來(lái)的單月最低成交量。實(shí)際上，3月成交量達(dá)到39407套后上海二手房便步入下行通道，4-7月成交均回落至3萬(wàn)套以內(nèi)，8月跌至1.8萬(wàn)套，9月的1.2萬(wàn)套也讓市場(chǎng)預(yù)判10月成交量恐降至1萬(wàn)以內(nèi)。

新房銷售也大幅下降。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中，有55個(gè)城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達(dá)47%。中國(guó)指數(shù)研究院也表示，今年“十一”長(zhǎng)假期間，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%。

從以往房地產(chǎn)周期波動(dòng)來(lái)看，行情向下時(shí)，中介總會(huì)迎來(lái)一波收縮甚至關(guān)店潮。

據(jù)了解，在貝殼之前，龍湖今年年初正式成立的經(jīng)紀(jì)品牌塘鵝，已于9月左右開始關(guān)店，涉及重慶、武漢、長(zhǎng)沙等多地。

我愛(ài)我家也曾在中報(bào)中預(yù)測(cè)，由于目前貸款首付比例上調(diào)，購(gòu)房成本初始上升，加之學(xué)區(qū)房政策轉(zhuǎn)向，各地實(shí)施網(wǎng)登限價(jià)，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策整體收緊，交易價(jià)格、交易手續(xù)審查進(jìn)入嚴(yán)管周期，二手市場(chǎng)預(yù)期下半年會(huì)出現(xiàn)下降。尤其是出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的深圳、上海、廣州、成都等熱點(diǎn)城市，中介公司業(yè)務(wù)發(fā)展面臨更大壓力。

另一方面，蛋糕在變小，玩家卻在變多。不少開發(fā)商為了避免被抽取傭金已在自建交易平臺(tái)，萬(wàn)科、碧桂園等大型房企紛紛成立官方房屋交易平臺(tái)，一定程度會(huì)削弱貝殼的力量。在字節(jié)跳動(dòng)收購(gòu)麥田成立“幸福里”平臺(tái)之后，蛋糕更被稀釋。

貝殼業(yè)績(jī)承壓

多地房市降溫也影響了貝殼找房的業(yè)績(jī)。

今年上半年，貝殼總營(yíng)收為449億元，同比增長(zhǎng)64.6%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為31.40億元。但從趨勢(shì)上看，貝殼開始陷入增收不增利的怪圈。

在二季度，貝殼營(yíng)收242億元，同比增長(zhǎng)20%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為16.35億元，與2020年同期凈利潤(rùn)為29.48億元相比，同比下滑44.54%。而毛利率僅為22.1%，相較去年同期下跌超10個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，其新房和金融、裝修業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速：二季度，新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入138.86億元，同比增長(zhǎng)31.95%；新興服務(wù)和其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.59億元，同比增長(zhǎng)50.46%。而其二手房業(yè)務(wù)增速大幅放緩，在二季度實(shí)現(xiàn)收入96.28億元，同比增長(zhǎng)僅4.88%，相比之下，一季度增速高達(dá)202.1%。

貝殼二手房業(yè)務(wù)表現(xiàn)疲弱，疊加開發(fā)商“去庫(kù)存，回籠資金”的需求迫切，新房業(yè)務(wù)逐漸成為貝殼的營(yíng)收支柱。2017年至2021Q2，貝殼二手房收入占比從72.38%下降至39.83%；而其新房收入占比從25.17%提升至57.44%。

然而，新房業(yè)務(wù)的利潤(rùn)帶動(dòng)作用受限。2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983億元，大量由關(guān)聯(lián)代理和其他銷售渠道拉動(dòng)，為此貝殼向外部渠道支付的傭金分成達(dá)94億元，同比大增51.4%，占總營(yíng)收成本的一半。

貝殼預(yù)計(jì)，2021年第三季度，其總凈收入將在145億元至155億元之間，較2020年同期下降24.6%至29.4%。

可見(jiàn)，貝殼自身對(duì)于接下來(lái)的預(yù)判也并不樂(lè)觀。其管理層稱，下半年市場(chǎng)會(huì)持續(xù)降溫，三季度的市場(chǎng)壓力將會(huì)比二季度更大。新房業(yè)務(wù)增速在三季度放緩，二手房業(yè)務(wù)GTV增速將在下半年放緩；尤其是在二手房方面，信貸收緊、按揭利率上行，審批和落地周期拉長(zhǎng)，疊加二手房參考價(jià)制度，市場(chǎng)將對(duì)二手房業(yè)務(wù)產(chǎn)生顯著影響。

“斷臂”能“求生”嗎？

上市一年多，貝殼找房也曾經(jīng)歷高光時(shí)刻，其股價(jià)最高時(shí)每股在80美元左右；但經(jīng)過(guò)坎坷的下行道路，截至美東時(shí)間2021年10月14日收盤，貝殼報(bào)收20.9美元/股。年內(nèi)，貝殼股價(jià)已跌超80%，市值蒸發(fā)逾800億美元。

貝殼找房股價(jià)走勢(shì)圖

如今，裁員與業(yè)務(wù)收縮，似乎是貝殼試圖、穿越周期的必然選擇。

根據(jù)貝殼財(cái)報(bào)，由于品牌宣傳活動(dòng)、業(yè)務(wù)人員以及研發(fā)人員的增加，僅今年二季度，貝殼三費(fèi)由去年同期的32.6億元增長(zhǎng)至42.2億元，三費(fèi)率由16.2%提升至17.4%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，針對(duì)研發(fā)、金融等職能后臺(tái)部門的優(yōu)化，確實(shí)能在一定程度上降低公司支出。

投資人劉志剛也認(rèn)為，貝殼增利不增收是毛利率大幅下降所致，在行業(yè)遭遇寒冬，“斷臂求生”是比較明智的選擇。貝殼只是短期遇到麻煩，但不能斷定貝殼就不行了，尤其在二手房方面，貝殼發(fā)揮的中介作用很難被替代，“中介在短期內(nèi)不會(huì)消失，普通購(gòu)房者買房也無(wú)法繞過(guò)中介，因?yàn)槎址可婕翱捶?、選房、協(xié)商價(jià)格、簽約、過(guò)戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜的過(guò)程?！?/p>

而職業(yè)投資人朱酒對(duì)二手中介行業(yè)的前景持樂(lè)觀態(tài)度，“現(xiàn)在二手房貸款管控嚴(yán)格，造成了二手房交易量的斷崖式下跌。這都是市場(chǎng)的正常表現(xiàn)，2008年，2014年和2018年房地產(chǎn)行業(yè)也都出現(xiàn)類似的情況，隨后相關(guān)政策的支持之下，很快就恢復(fù)正常?！敝炀普J(rèn)為只要有政策的“東風(fēng)”，局面很快就能扭轉(zhuǎn)。

（鈦媒體App編輯劉萌萌綜合自國(guó)際金融報(bào)、紅星新聞、界面新聞、財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)等）

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