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文丨有牛財(cái)經(jīng)（ID：yncj_cn），作者丨黑桃與長(zhǎng)劍

縱觀全球創(chuàng)業(yè)史上的失敗案例，共享辦公獨(dú)角獸WeWork無疑是離我們最近，也是最能給人留下深刻印象的事件。其創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼（Adam Neumann）僅僅憑著一個(gè)美妙故事，就引得軟銀為首的無數(shù)投資機(jī)構(gòu)為其買單，估值一度上升至470億美元。不過，諾依曼沒能將這份榮耀留到最后——隨著共享經(jīng)濟(jì)逐漸退潮，WeWork的商業(yè)模式和諾依曼本人的生活作風(fēng)問題都受到質(zhì)疑，之后機(jī)構(gòu)紛紛撤離，IPO擱淺則成了它聲譽(yù)崩塌的最后一根稻草。

當(dāng)然，作為一家在全球范圍內(nèi)擁有大量資產(chǎn)的“二房東”，僅僅是上市失敗還不足以讓W(xué)eWork徹底跌入深淵。自諾依曼離職，桑德普·馬特拉尼（Sandeep Mathrani）接任CEO一職后，他就致力于通過各種手段彌補(bǔ)前者在任時(shí)的瘋狂行徑，例如出售不重要的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)、私立學(xué)校等。此外，WeWork也開始收縮全球多地業(yè)務(wù)，專心經(jīng)營(yíng)美國(guó)、歐洲等市場(chǎng)。

WeWork的盤算不只是活下去。2021年，正是美股SPAC（Special Purpose Acquisition Company，意即特殊目的收購(gòu)公司）市場(chǎng)火熱萬分的一年，這種上市方式以其方便快捷，且能最大限度繞過審查的優(yōu)勢(shì)而被很多初創(chuàng)公司和獨(dú)角獸推崇。當(dāng)下，Nextdoor、環(huán)球音樂、甚至是賈躍亭的法拉第未來都已借SPAC上市，身為多年求IPO而不得的“上市困難戶”，WeWork自然不愿意放過這個(gè)機(jī)會(huì)——即使它的故事已經(jīng)不再動(dòng)聽。

兩年過去，資本市場(chǎng)仍難忘“二房東”

據(jù)市場(chǎng)消息，WeWork會(huì)在10月20日左右通過SPAC方式上市交易，并且它又為自己找到了新的投資方——這回，是房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行。消息顯示，若WeWork本次成功上市，戴德梁行將對(duì)其投資1.5億美元。

對(duì)此，戴德梁行并未明確回應(yīng)，只是向媒體表示“雙方合作進(jìn)度良好”。

WeWork嘗試SPAC上市的消息早有預(yù)兆，今年3月，它就曾計(jì)劃與上市公司BowX Acquisition合并，以90億美元估值重回納斯達(dá)克。與此同時(shí)，WeWork還打算從Insight Partners、喜達(dá)屋資本集團(tuán)、富達(dá)管理公司等管理的基金中籌集13億美元，其中包括8億美元的私募融資。

比起2020年嚴(yán)重縮水的29億美元估值，WeWork如今的估值算是高出許多。不過，它是否能撐起這樣的估值還是個(gè)疑問。畢竟，其“二房東”模式給人留下的燒錢印象很難改變。

所謂“二房東”模式，即是在市場(chǎng)上找到合適的房產(chǎn)，與地產(chǎn)商簽訂長(zhǎng)租合同，再對(duì)內(nèi)部加以改造打扮成“共享辦公空間”，最后出租給個(gè)人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”模式的缺點(diǎn)也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金，以及共享空間的各項(xiàng)維護(hù)費(fèi)用。這種運(yùn)營(yíng)模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴(kuò)展市場(chǎng)以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因?yàn)樽饪秃凸蚕砜臻g維護(hù)費(fèi)的增加總是成正比的，另外，“高買低租”擴(kuò)張方式所增加的成本也會(huì)為企業(yè)帶來更大的負(fù)擔(dān)。

在WeWork 2019年公布的招股書中，我們可以很容易地看出這一點(diǎn)——2016、2017和2018年，其虧損額分別為4.30億美元、9.33億美元和19.27億美元，呈逐年升高趨勢(shì)；

另一方面，WeWork也并不像其自吹自擂的那樣，是一家“技術(shù)驅(qū)動(dòng)的空間服務(wù)公司”。從它的招股書中來看，其不到20%的毛利率，以及占比達(dá)到32%的工程師、社區(qū)經(jīng)理、設(shè)計(jì)建筑師等人員，都很難稱得上是科技公司的標(biāo)配，反倒是更貼近傳統(tǒng)的服務(wù)類公司。

當(dāng)下，即使是對(duì)失敗極其寬容的美股市場(chǎng)也逐漸傾向于那些穩(wěn)健盈利的企業(yè)，像是WeWork這種發(fā)展前景不明，短期盈利困難且故事也不再動(dòng)聽的初創(chuàng)公司，市場(chǎng)很難給出較高估值。若是WeWork無法改變現(xiàn)狀，即便其成功SPAC上市，之后的股價(jià)恐怕也不會(huì)太好看。

“賣賣賣”，堵得住WeWork的虧損漏洞嗎？

對(duì)于公司慘淡的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，WeWork不是沒有想過辦法。

去年2月12日，接任公司董事長(zhǎng)的馬塞洛·克勞爾（Marcelo Claure）曾提出所謂的“五年業(yè)務(wù)整頓計(jì)劃”，意在將WeWork拉出泥坑。這份計(jì)劃中提出了一系列目標(biāo)，包括2020年度收益達(dá)10億美元，并在2022年度首次實(shí)現(xiàn)自由現(xiàn)金流為正值。此外，克勞爾還在計(jì)劃中表示，公司會(huì)在適當(dāng)時(shí)候額外增加25-30億美元流動(dòng)資金。

伴隨著這份整頓計(jì)劃而來的，還有WeWork的全面收縮方針。繼2019年大裁員、關(guān)停長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)WeLive和私立學(xué)校WeGrow后，它在2020年又出售了軟件服務(wù)業(yè)務(wù)Teem，以及編程學(xué)院Flatiron School以及女性共享辦公品牌The Wing的股份，并宣布終止紐約、巴爾的摩等地的物業(yè)租賃協(xié)議。年末，WeWork還將未來租賃相關(guān)付款額削減了近40億美元。

除了這些舉措外，WeWork做出的最大止損策略或許是放棄中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)。

2020年9月，它的股東摯信資本（Trustbridge Partners）通過追加投資的方式接過了WeWork中國(guó)實(shí)控權(quán)，摯信資本運(yùn)營(yíng)合伙人姜躍平則出任WeWork中國(guó)代理CEO。交易完成后，WeWork僅保留部分股權(quán)和董事會(huì)席位，以換取摯信資本繼續(xù)使用WeWork品牌和服務(wù)。

WeWork在中國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況一直都不甚理想。據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，WeWork中國(guó)在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達(dá)到78.5%；入住率方面，WeWork也遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動(dòng)，而要想達(dá)到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

毫無疑問，將這筆“雞肋”資產(chǎn)移交給摯信資本是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，即便后續(xù)中國(guó)市場(chǎng)再現(xiàn)變數(shù)，WeWork還可以見機(jī)將其購(gòu)回。

WeWork的止損戰(zhàn)略的確收到了一定成效。根據(jù)其財(cái)報(bào)來看，2020年，WeWork的營(yíng)收保持在32億美元，與2019年持平；虧損32億美元，較2019年的35億美元有所收窄。另據(jù)WeWork今年8月16日發(fā)布的2021年第二季度財(cái)報(bào)，其當(dāng)季收入為5.93億美元，但虧損略有增加，從去年同期的8.63億美元至8.88億美元。

雖然WeWork正在收縮陣地，但這仍是治標(biāo)不治本。大肆拋棄業(yè)務(wù)減少的只能是運(yùn)營(yíng)成本，如何在未來讓其共享辦公業(yè)務(wù)產(chǎn)生盈利，才是WeWork目前最需要關(guān)注的。

如何跳出燒錢怪圈？

在這方面，或許WeWork應(yīng)該回頭看看被它拋棄的中國(guó)共享辦公市場(chǎng)——當(dāng)它想方設(shè)法止損時(shí)，一眾本地選手也通過各種各樣的方式實(shí)現(xiàn)了虧損縮窄，甚至是盈利。

此前登陸美股的優(yōu)客工場(chǎng)就是很好的參考對(duì)象。2020年，其凈虧損同比縮窄37%至5.08億元，且在當(dāng)年第四季度完成了上市以來首次盈利（6279萬元，Non-GAAP下）。盡管其盈利只是曇花一現(xiàn)（2021年一季度再度轉(zhuǎn)虧，Non-GAAP下虧損4670萬元），但它“輕資產(chǎn)+重自營(yíng)”的革新模式仍然值得WeWork學(xué)習(xí)。

在這一戰(zhàn)略下，優(yōu)客工場(chǎng)的主要業(yè)務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是其自營(yíng)業(yè)務(wù)，而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優(yōu)客工場(chǎng)仍要承擔(dān)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

提供運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工服務(wù)的U Brand，則是優(yōu)客工場(chǎng)近些年才慢慢發(fā)展起來的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在U Brand模式下，它并不租賃物業(yè)，而是讓擁有房源的小業(yè)主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負(fù)責(zé)裝修、獲客以及運(yùn)營(yíng)。小業(yè)主獲取租金，公司就從中收取服務(wù)費(fèi)。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，截至2021年3月31日，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理面積已增加到了36.5萬平方米。

目前，U Brand已經(jīng)成為優(yōu)客工場(chǎng)新的增長(zhǎng)曲線，從本次財(cái)報(bào)中可以看出，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同比增加220.8%，達(dá)到1080萬元——這在一眾虧損的業(yè)務(wù)中顯得頗為亮眼。

值得注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)仍在不斷探索新模式，例如2019年9月才上線的U Partner——這一模式通過與業(yè)主分享租金收益賺取利潤(rùn)，收入則被歸于會(huì)員費(fèi)一類。優(yōu)客工場(chǎng)還推出了主打各式企業(yè)服務(wù)的U Plus，試圖跳出“房東”這一圈子尋找增量。

除了優(yōu)客工場(chǎng)外，去年沖刺創(chuàng)業(yè)板的德必文化也成功踏入盈利隊(duì)列，2017-2019年，其凈利潤(rùn)分別為0.22億元、0.55億元和1.21億元，毛利率分別為30.92%、29.28%和31.71%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)；此外，另一家共享辦公企業(yè)創(chuàng)富港也做到了類似的成績(jī)，其在2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1190.73萬元，毛利率為35.76%。

當(dāng)然，它們達(dá)成盈利目標(biāo)的方式不盡相同，例如創(chuàng)富港——它沒有采取輕資產(chǎn)為主的模式，而是保持著所謂的“半輕”模式，即自主租賃物業(yè)、設(shè)計(jì)裝修、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，創(chuàng)富港近些年來更強(qiáng)調(diào)客戶服務(wù)，“空間再造”、“幫助客戶將辦公成本降到最低”等描述屢見不鮮。

不管怎樣，WeWork仍然擁有全球范圍內(nèi)龐大的租戶群體（截至今年二季度末，會(huì)員人數(shù)達(dá)51.7萬名），在共享辦公領(lǐng)域，也暫無人能挑戰(zhàn)它的地位。若它愿意做出商業(yè)模式上的變革，資本市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)可度也會(huì)得到提高。這一點(diǎn)，看看轉(zhuǎn)型路上的Uber就能明白。是咬牙跳出虧損怪圈，還是在不斷“止損”中渾渾噩噩地過下去，全看WeWork上市后的想法如何了。

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