文 | 奇偶派

近期，龍湖集團(tuán)頻現(xiàn)高管出走。

10月14日，有消息傳出，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔已于近日離職，龍湖集團(tuán)相關(guān)人士也證實(shí)了這一消息，表示這只是正常的人事變動(dòng)。公開(kāi)資料顯示，1999年畢業(yè)于天津大學(xué)的胡若翔，在加入龍湖集團(tuán)之前，就曾任職于中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及金地集團(tuán)。

10月18日，毛文斌辭任廣東區(qū)域董事長(zhǎng)，鄭州公司總經(jīng)理嚴(yán)亙暉也因西安公司和鄭州公司的合并選擇離開(kāi)了龍湖。

家家有本難念的經(jīng)，房企的問(wèn)題在今年暴露無(wú)疑，金九銀十的定律也被打破，行業(yè)下行的潮流中高管變動(dòng)成了常態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，光是九月份，就有各大房企超30名高管離職。

當(dāng)然，這不是在唱衰整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，只是在以一個(gè)公允的視角在看待這個(gè)問(wèn)題。事實(shí)上，我更感興趣的是龍湖集團(tuán)。如果是一個(gè)不熟悉地產(chǎn)行業(yè)的人，甚至可能都不知道這個(gè)集團(tuán)的存在。

事實(shí)上，龍湖集團(tuán)是國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中妥妥的行業(yè)大佬，現(xiàn)在就讓我們來(lái)好好捋一捋龍湖集團(tuán)這個(gè)悶聲發(fā)大財(cái)?shù)姆科缶逕o(wú)霸。

穩(wěn)居綠檔的“優(yōu)等生”？

8月2日，《財(cái)富》世界500強(qiáng)發(fā)布，龍湖集團(tuán)憑借267.46億美元的營(yíng)業(yè)收入，28.99億美元利潤(rùn)首次登上《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單，也打破了重慶企業(yè)的零記錄。

拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，龍湖在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)足夠優(yōu)秀。

在2017年之前，龍湖的股價(jià)一直在5塊上下波動(dòng)，之后便是扶搖直上，股價(jià)暴漲了近10倍，雖然自今年4月份以來(lái)有所回落，但是整體而言，絕對(duì)是妥妥的一個(gè)漂亮增長(zhǎng)線(xiàn)。

看看公司的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)也絕對(duì)算得上是優(yōu)質(zhì)生了。連續(xù)5年，龍湖集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入和歸屬股東的核心凈利潤(rùn)保持兩位數(shù)的增速。

根據(jù)龍湖集團(tuán)公布的半年報(bào)，截至6月底，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606.2億元，同比增長(zhǎng)18.5%；毛利167.8億元，同比增長(zhǎng)6.5%，毛利率達(dá)27.7%。

就銷(xiāo)售數(shù)據(jù)而言，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1426.3億元，同比增長(zhǎng)28.4%；銷(xiāo)售總建筑面積826萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.2%。從地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額分別為393.8億元、323.8億元、346.5億元、216.2億元及146.0億元，分別占該集團(tuán)合同銷(xiāo)售額的27.6%、22.7%、24.3%、15.2%及10.2%。

就土地儲(chǔ)備而言，報(bào)告期內(nèi)龍湖集團(tuán)共計(jì)新增53塊地，新增土儲(chǔ)總建筑面1292萬(wàn)平方米，權(quán)益面積723萬(wàn)平方米，平均權(quán)益成本為每平方米5382元。截至6月底，公司土儲(chǔ)合計(jì)7717萬(wàn)平方米，權(quán)益面積5367萬(wàn)平方米。其中環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)比例分別為34.4%、26.0%、15.5%、12.4%和11.6%。

現(xiàn)金流向來(lái)是一個(gè)企業(yè)的生命線(xiàn)，關(guān)乎著企業(yè)能否順利運(yùn)轉(zhuǎn)，截至6月底，龍湖持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物989.81億元，對(duì)比上年年末增長(zhǎng)29.71%，現(xiàn)金流儲(chǔ)備充足。

現(xiàn)行房企政策下，三道紅線(xiàn)指標(biāo)是比較關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，不少踩線(xiàn)房企都把企業(yè)“降檔”提上日程，力圖轉(zhuǎn)紅為綠。但是龍湖沒(méi)有此類(lèi)的煩惱。

截至上半年，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率46.0%，現(xiàn)金短債比5.48，每一項(xiàng)都處在綠檔的安全范圍內(nèi)，特別是現(xiàn)金短債比這個(gè)數(shù)據(jù)，簡(jiǎn)直太過(guò)亮眼。

各大房企中，除去債務(wù)已暴雷的華夏幸福（0.1）和藍(lán)光發(fā)展（0.3），一般的企業(yè)都是在處在1～2之中，比如綠地（1.34）、融創(chuàng)中國(guó)（1.11）、雅居樂(lè)（1.18），就算是表現(xiàn)比較好的央企地產(chǎn)公司，也沒(méi)有超過(guò)3的，比如中海（2.6），保利（1.93），像龍湖集團(tuán)這么高的，獨(dú)此一家。

處于綠檔的龍湖集團(tuán)資金無(wú)憂(yōu)，融資渠道也沒(méi)受到太大限制。

截至2021年6月，龍湖集團(tuán)減少發(fā)行短期借款1.97億元，新增長(zhǎng)期借款246.53億元，上半年龍湖集團(tuán)共計(jì)新增總負(fù)債1003.59億元。

龍湖集團(tuán)的平均融資成本也遠(yuǎn)低于其他房企，億翰智庫(kù)曾選取50家A股和港股的上市房企（E50）統(tǒng)計(jì)得出，2021年中期E50房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%，回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。

平均融資成本上看，2021年中期具有國(guó)企和央企背景的房企國(guó)平均融資成本為4.84%，而其他民營(yíng)房企平均融資成本為6.43%，較國(guó)央企背景的房企高出1.59個(gè)百分點(diǎn)。

而今年上半年，龍湖集團(tuán)的融資成本僅4.21%，比一般的央企國(guó)企的房地產(chǎn)公司融資均值還低?！斑@是我們的優(yōu)勢(shì)”，龍湖CEO邵明曉如是評(píng)價(jià)。

白手起家，也難過(guò)質(zhì)量關(guān)

龍湖作為一家這么成功的企業(yè)，自然是與其創(chuàng)始人離不開(kāi)干系。

在風(fēng)云詭譎、男性創(chuàng)始人為主導(dǎo)的地產(chǎn)界，吳亞軍作為少有的女性創(chuàng)始人，生生地闖出了一片天，頗有些巾幗不讓須眉的氣勢(shì)。

地產(chǎn)傳奇教父，綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平毫不掩飾對(duì)吳亞軍和龍湖的欣賞，“在中國(guó)，最多有一家半家的房地產(chǎn)公司在品質(zhì)方面比我們做得更好，龍湖算一個(gè)。吳亞軍有著男人般的氣魄和女人的細(xì)膩柔情。我不吝嗇把所有溢美之詞送給她?！?/p>

細(xì)數(shù)吳亞軍的履歷，“記者生涯”給她往后的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷奠定了相當(dāng)大的基礎(chǔ)。

1988年，吳亞軍在《中國(guó)市容報(bào)》任職記者和編輯，一干就是六年。借助這個(gè)平臺(tái)，吳亞軍結(jié)識(shí)到了不少人脈，也對(duì)重慶市場(chǎng)的動(dòng)向都有所了解。

都在說(shuō)，吳亞軍的一次不愉快的購(gòu)房經(jīng)歷是她轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的引子，“既然蓋房子的蓋不好房子，那我就自己來(lái)！”據(jù)說(shuō)為了能夠做好房地產(chǎn)，吳亞軍還專(zhuān)程去深圳拜訪(fǎng)萬(wàn)科創(chuàng)始人王石，虛心向他討教其中的門(mén)道。

1993，從記者一職離職一年后，吳亞軍成立了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展公司，并于1995年創(chuàng)立了重慶中建科置業(yè)有限公司，拿下了公司首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目龍湖花園南苑。

為了這個(gè)項(xiàng)目，吳亞軍窮盡了心血。女性的細(xì)致和專(zhuān)心，讓吳亞軍能夠在每一個(gè)細(xì)節(jié)上都反復(fù)推敲打磨。皇天不負(fù)苦心人，錯(cuò)落有致的庭院和空中花園，別具一格的氣質(zhì)和想象空間，讓龍湖南苑一炮而紅，“賣(mài)的比白菜還快”是當(dāng)時(shí)龍湖南苑的真實(shí)寫(xiě)照。

自此，龍湖這個(gè)主打品質(zhì)和細(xì)節(jié)的房地產(chǎn)公司正式闖入了中國(guó)地產(chǎn)界。

龍湖的細(xì)節(jié)之處可以做的多到位？地產(chǎn)界有個(gè)廣為流傳的故事：王石有一次去參觀龍湖，脫下皮鞋，換上拖鞋進(jìn)樣板房參觀，當(dāng)他出門(mén)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋被掉轉(zhuǎn)了方向，對(duì)著房外整齊地?cái)[放?！翱膳碌凝埡?！”王石如此感慨道。

宋衛(wèi)平更是一紙調(diào)令，連夜發(fā)通知讓綠城全體員工齊赴重慶參加龍湖內(nèi)部學(xué)習(xí)，100多號(hào)人，浩浩蕩蕩，上到高管、總經(jīng)理，下到設(shè)計(jì)師，普通員工，光是機(jī)票錢(qián)，就花了40多萬(wàn)。

2009年，龍湖銷(xiāo)量大增，并于11月赴港上市，也迎來(lái)了吳亞軍的高光時(shí)刻。

2010年，吳亞軍第三次摘下重慶首富的桂冠，根據(jù)胡潤(rùn)發(fā)布的中國(guó)女富豪榜單，吳亞軍以280億元的身家位列第二。2011年和2012年，吳亞軍更是兩次登頂《胡潤(rùn)全球白手起家女富豪榜》，站在了世界財(cái)富之巔。

商場(chǎng)得意，情場(chǎng)失意。2012年11月，吳亞軍被曝出與丈夫離婚，分給蔡奎200多億元股份。此后，吳亞軍將龍湖的發(fā)展當(dāng)作畢生的事業(yè)，一心操持，并設(shè)立家族信托基金，指定女兒為唯一合法繼承人。

2016年，蔡奎砸盤(pán)拋售手中股份引發(fā)龍湖股價(jià)震蕩，套現(xiàn)成功。據(jù)媒體報(bào)道，蔡奎不僅娶了美女空姐當(dāng)老婆，而且豪擲13億買(mǎi)下香港豪宅。

2019年，龍湖遭遇了信用危機(jī)。8月26日，在香港龍湖中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，吳亞軍前腳剛表示“沒(méi)有故事就是好故事”，后腳“故事”就誕生了。

一位來(lái)自龍湖的業(yè)主手持話(huà)筒，哽咽的講出了長(zhǎng)沙業(yè)主艱難維護(hù)自身利益的情況。

“我不得不來(lái)，我想問(wèn)一下吳女士，您是不是已經(jīng)知道龍湖在長(zhǎng)沙是質(zhì)量問(wèn)題的代名詞？龍湖在長(zhǎng)沙的樓盤(pán)都在維護(hù)自身利益，無(wú)一例外?！?/p>

“您知不知道龍湖的進(jìn)氣口和燃?xì)獬鰵饪谥挥形迨?。?/p>

“吳女士，我很欽佩您，我聽(tīng)說(shuō)您是因?yàn)槟I(mǎi)房子不滿(mǎn)意才創(chuàng)辦了龍湖，我不知道為什么會(huì)成這個(gè)樣子，真的，我不知道，不知道為什么會(huì)成這個(gè)樣子，我跟龍湖溝通多少次……”

在2019年的前幾年，被譽(yù)為重慶地區(qū)房企品質(zhì)天花板的龍湖，在向全國(guó)進(jìn)軍的路程中，屢屢出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

濟(jì)南的龍湖春江酈城，業(yè)主收房不到兩月，客廳、廚房、臥室、陽(yáng)臺(tái)的天花板均出現(xiàn)大面積漏水，并導(dǎo)致電線(xiàn)漏電短路，電梯也頻頻停運(yùn)。

長(zhǎng)沙的龍湖天宸原著，房屋里地板一厘米寬的裂縫密布。

南京的龍湖春江酈城工地塌陷，導(dǎo)致附近居民樓體開(kāi)裂，數(shù)十位住戶(hù)緊急撤離。

龍湖的確是比較“偏心”，對(duì)于老本營(yíng)重慶的業(yè)主來(lái)說(shuō)，龍湖作為一個(gè)深耕重慶多年的房企，始終在這部分地區(qū)保持初心，本地項(xiàng)目甚少出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。曾在重慶網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖，自己一家是不折不扣的“龍民”，所有親戚也都買(mǎi)的龍湖房子。

反對(duì)家文化，卻為女兒開(kāi)綠燈？

我常在想，吳總到底是怎樣的一個(gè)溫柔細(xì)膩的女性，才會(huì)想到“善待你一生”這個(gè)讓人備受觸感的標(biāo)語(yǔ)。但是如果不果決，沒(méi)有雷霆手段，吳亞軍也不會(huì)白手起家，創(chuàng)立諾大的一個(gè)龍湖集團(tuán)。

“不簽名，不上鏡，不接受采訪(fǎng)”，是同行貼給吳亞軍的標(biāo)簽，她也是員工眼中的“三不主席”，低調(diào)不張揚(yáng)。但在去年9月，吳亞軍因?yàn)樵谄髽I(yè)內(nèi)網(wǎng)上心直口快的回答，引發(fā)了行業(yè)的廣泛關(guān)注和討論，一度被沖上熱搜。

起因很簡(jiǎn)單，入職一個(gè)月的龍湖鄭州公司員工在內(nèi)部論壇上的留言：“來(lái)到龍湖的第二個(gè)月，也迎來(lái)了第一個(gè)生日，處處充滿(mǎn)‘儀式感’。情人節(jié)的賀卡巧克力、項(xiàng)目分組時(shí)的蛋糕、勞累時(shí)甜甜的奶茶等等…畢業(yè)工作了好幾年，但這真的是第一個(gè)讓我感受到如此溫暖的大家庭，祝自己生日快樂(lè)，也希望在接下來(lái)的工作中越走越高，越走越遠(yuǎn)，始終是龍湖人?！?/p>

一向反對(duì)企業(yè)“家文化”的吳亞軍看到此條發(fā)言，直言不諱的表示，“鄭州公司業(yè)績(jī)不知道如何？把公司變成了家，一定有行政或營(yíng)銷(xiāo)后臺(tái)Overdoing的情況存在，龍湖的文化反對(duì)把公司變成‘家’！因?yàn)榧也徽撌欠?，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，沒(méi)有優(yōu)劣！只講包容、只講溫情，如果員工懷著這樣的印象或期待，定是公司出了問(wèn)題！‘溫柔鄉(xiāng)是英雄?！∪绻o了大家‘家’的感覺(jué)，一定要令管理層警惕！”

在這篇240多條跟帖的帖子里，吳亞軍評(píng)論了10多條，“有員工前兩天見(jiàn)我打賞了瓏珠，叫我‘吳媽媽’，對(duì)不起，敬謝不敏！在龍湖你可以叫我‘老吳’也可叫‘吳老師’，其他‘姐’、‘?huà)尅?lèi)沾親帶故的名字就不用叫了，龍湖的文化是簡(jiǎn)單直接，什么時(shí)候變得如此‘粘連’和‘甜蜜’了？”。

確實(shí)，在龍湖的員工手冊(cè)里，明確記載著這么一條：反對(duì)“把易被理解為感情、人情、關(guān)系重于績(jī)效、能力的‘家文化’宣揚(yáng)為公司文化核心”。

吳亞軍的管理風(fēng)格和處世之道或許就是這樣，公私分明，也不會(huì)任人唯親。曾經(jīng)為了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，含淚請(qǐng)辭老部下。

唯一能讓吳亞軍在公司上有所偏倚的，可能只有她的千金吧，畢竟接班人的選擇也是企業(yè)發(fā)展的一件大事。

當(dāng)下正是處在房企一代向二代移交權(quán)力的過(guò)渡期，已知被推上前臺(tái)的地產(chǎn)二代就不在少數(shù)。

作為碧桂園楊國(guó)強(qiáng)的千金，楊惠妍很早就進(jìn)入了接班狀態(tài)，在公司還未上市前，老楊就將所持股份轉(zhuǎn)讓給了女兒。十三四歲時(shí)，楊惠妍就被帶著旁聽(tīng)董事會(huì)會(huì)議，會(huì)后也常被教導(dǎo)如何管理下屬。

朱孟依之女朱桔榕也于去年出任合生創(chuàng)展CEO，一系列快節(jié)奏的布局，試圖讓這只沉睡的“華南虎”重現(xiàn)昔日的榮光。

楊鏗次子楊武正也是臨危受命，走馬上任藍(lán)光發(fā)展CEO，挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾。

吳亞軍為女兒蔡馨儀的事業(yè)和發(fā)展也是煞費(fèi)苦心。

上文有提到過(guò)吳亞軍的前夫蔡奎，事實(shí)上，在2008年的時(shí)候，吳亞軍和蔡奎就分別設(shè)立“吳氏家族信托”和“蔡氏家族信托”，用信托的方式避免日后財(cái)產(chǎn)分割的麻煩。在2012年離婚后，吳亞軍和蔡奎共同持有的71.97%股權(quán)被一分為二，吳亞軍持股43.18%，蔡奎持股28.79%。

離婚一年后，吳亞軍就建立了自己的家族財(cái)富管理平臺(tái)，也是國(guó)內(nèi)第一家家族辦公室雙湖資本。

2018年，吳亞軍就將自己持有的43%的龍湖股份轉(zhuǎn)讓到女兒蔡馨儀的個(gè)人信托，并在2019年蔡奎再次拋售龍湖集團(tuán)股份時(shí)，蔡馨儀就以22.70港元／股的價(jià)格收購(gòu)了880萬(wàn)股，收購(gòu)?fù)瓿珊?，蔡欣怡持股?shù)增至44.05%。

今年上半年至今，龍湖進(jìn)行了地產(chǎn)主業(yè)的一系列大動(dòng)作，先是地產(chǎn)航道的單獨(dú)開(kāi)辟，成為龍湖六大航道之一，又新增房屋租售和裝修航道，還在智慧服務(wù)加大了收并購(gòu)的力度。

可是在近期，這家地產(chǎn)公司卻發(fā)起了一系列另類(lèi)的收購(gòu)。

9月29日，龍湖集團(tuán)一紙公告披露了三宗收購(gòu)，累計(jì)以21.6億元完成三筆收購(gòu)，其中10.8億元收購(gòu)百佑科技，10.8億元收購(gòu)重慶佑佑及相關(guān)資產(chǎn)，意在進(jìn)軍智能科技和婦兒醫(yī)療領(lǐng)域，可是再怎么看都頗有點(diǎn)“不務(wù)正業(yè)”之嫌。

原來(lái)，百佑科技和重慶佑佑均為龍湖集團(tuán)的大股東蔡馨儀投資，同時(shí)，根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)可以看到，百佑科技的法定代表人為夏云鵬，重慶佑佑的副董事長(zhǎng)也是夏云鵬，而夏云鵬正是吳亞軍旗下雙湖資本的COO。

在這場(chǎng)關(guān)聯(lián)交易中，對(duì)于龍湖集團(tuán)來(lái)說(shuō)，多元化并購(gòu)是否是有益還有待時(shí)間的考究。但顯而易見(jiàn)的是，龍湖大股東蔡馨儀肯定會(huì)從中受益。

寫(xiě)在最后

連續(xù)5年，龍湖集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入和歸屬股東的核心凈利潤(rùn)保持兩位數(shù)的增速?！熬G檔”龍湖不僅融資成本低于央企房地產(chǎn)商平均水平，更是手握充沛的現(xiàn)金流。

在房企逆行周期下，吳亞軍的龍湖交了一份優(yōu)秀的答卷。不過(guò)即便如此，龍湖高管仍頻頻離職，動(dòng)蕩不止。

內(nèi)部的崩坍，一般都有外部征兆。

曾經(jīng)讓龍湖引以為傲的品質(zhì)，在全國(guó)范圍內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)，令其全國(guó)化的進(jìn)程平添了陰霾。

在公司內(nèi)部組織與文化上，吳亞軍極力反對(duì)“家”文化，拒絕粘連和甜蜜。但，就是這樣一個(gè)不任人唯親形象出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)者，卻獨(dú)獨(dú)給自己的女兒開(kāi)了綠燈，20多億的并購(gòu)方案為女兒能夠順利接班。

龍湖的未來(lái)，大概率取決于這位地產(chǎn)二代接班人能耐幾何，她能將龍湖帶向何方，仍未可知，畢竟到目前為止，她似乎還是張白紙。

參考資料：

• 億翰智庫(kù)《融資成本進(jìn)一步下行，預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)【2021H1·E50房企融資成本】》

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