圖片來源@視覺中國

文 | 金角財經(jīng)，作者 | 小迪，編輯 | 白銀

隨著房企步入最極致的寒冬，那些和樓盤關(guān)聯(lián)的主題公園，紛紛停了工：

• 位于臨汾的恒大水世界，停工半年，至今還未能搭起雛形；
• 蘭州恒大文化旅游城，因五個地塊的工程款糾紛，停工數(shù)月；
• 藍(lán)光發(fā)展旗下的藍(lán)光文旅開始向大眾展示“水果俠”，唯一開業(yè)項目都江堰水果俠星球被無限期關(guān)停，昆明、重慶、溫州、濟南和揚州等多個規(guī)劃中的項目，都暫停了推進；

• 泰禾面向全國的文旅地產(chǎn)廈門灣，由于項目大面積拖欠工資，項目尚未封頂，擱置至今。

……

房地產(chǎn)搞主題公園，掛羊頭賣狗肉，路人皆知。

與此同時，那些掛羊頭賣羊肉的，在寒風(fēng)里正在破產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓，或是無人問津。

曾經(jīng)高調(diào)入駐海南的環(huán)球100，其開發(fā)公司長影（海南）置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，和長影海南文化產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司51%的股份，在這幾天被長影集團掛牌出售。

海昌海洋公園，65億元揮淚甩賣旗下武漢、成都、天津、青島項目100%的股權(quán)和鄭州項目66%的股權(quán)。

二者都面臨巨額虧損。根據(jù)長影集團的轉(zhuǎn)讓報告，兩家公司的合集負(fù)債高達(dá)96億元，海昌海洋公園2021年中報顯示，公司凈負(fù)債率高達(dá)262.1%。

只是，慘淡的另一面，是上月開園的環(huán)球影城門票一路從600元炒到6000元，周邊20000元的酒店套房被依然“一房難求”。

新晉頂流“川沙妲己”，迪士尼“達(dá)菲家族”新成員玲娜貝兒的官方玩偶價格從219元炒到666元，有游客排隊四小時買不到。

所以，主題公園真的會像中國足球般，隨著地產(chǎn)熱的消退，而集體落幕嗎？

如果現(xiàn)在的主題公園是個騙局，那是在座的都是，還是一部分是？

這真是一個神奇的行業(yè)。

搶蛋糕的房企

14億人的旅游市場，是誘人的。

疫情之前，中國的主題公園旅游市場，不斷地告訴世人，“我很能賺錢”。

根據(jù)美國主題娛樂協(xié)會TEA和旅游行業(yè)研究咨詢機構(gòu)AECOM聯(lián)合發(fā)布《2018全球主題公園及景點報告》，2018年全球十大主題公園集團游客量首次突破5億人次。而在這一年，根據(jù)沙利文數(shù)據(jù)，中國國內(nèi)主題公園游客人次達(dá)到2.1億人次。

近兩年，新冠疫情這只“黑天鵝”席卷全球，全球主題公園客流量下滑近半。但國內(nèi)主題公園市場整體仍然保持正向增長。數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)主題公園市場規(guī)模近85億美元，而隨著之后更多國際知名主題樂園運營商的引進，未來7年增長率約為7%，同比之下日本的漲幅僅為2.6%。

巨大的蛋糕引來不少巨頭，除了籌備十年，上個月亮相的北京環(huán)球影城、2016年落地上海川沙的迪士尼、近年8月宣布投資百億在中國建立三座樂高公園的默林娛樂之外，還有一批房企大軍，早已占領(lǐng)半壁江山。2017年前后，萬達(dá)、恒大、保利、世茂等國內(nèi)不少地產(chǎn)巨頭也扎堆入局主題樂園。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企已有超50%的房企布局文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院則指出，中國已經(jīng)成為全球游客量最大的主題公園市場，擁有近3000家主題公園，其中規(guī)模性主題公園約為400家。

土地、設(shè)備、內(nèi)容、運營……高昂的成本決定主題公園的玩家多財大氣粗，但也不是有錢就能玩的游戲。

英雄豪杰中，最具戲劇性的當(dāng)屬萬達(dá)。

早在2008年，王健林就找到智綱智庫創(chuàng)始人王志剛，虛心求教旅游度假綜合體的的開發(fā)問題。

王志剛說：小投入，無產(chǎn)出；中投入，小產(chǎn)出；大投入，大產(chǎn)出。

要干就得干票大的。

王首富大手一揮，萬達(dá)開始在全國布局十三個文旅城。2016年，就是上海迪士尼正式營業(yè)那一年，王健林在央視《對話欄目》上公開叫板迪士尼，“迪士尼不信中國有萬達(dá)，實在不應(yīng)該來大陸。我是有勝算把握的，有萬達(dá)在，上海迪士尼20年之內(nèi)贏不了利。”

振聾發(fā)聵，言猶在耳。但二十年太長，王首富從放狠話到被打臉，才不過一年。

后來的事大家都知道了。

2017年的萬達(dá)年會上，王健林坦言：“每個萬達(dá)城需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，13個每年凈增1000億元負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”2018年，融創(chuàng)以438.44億接過萬達(dá)受眾13個文旅城91%的股份，王健林低調(diào)退場。

依托萬達(dá)城的基礎(chǔ)，融創(chuàng)開始了自己的主題公園之路。然而，根據(jù)融創(chuàng)2020年財報，融創(chuàng)中國的文旅總資產(chǎn)達(dá)到1250億元，占總資產(chǎn)14%，但貢獻營收卻只占總營收的1.7%。

融創(chuàng)接過的究竟是廉價好物還是爛攤子，如人飲水，冷暖自知。

沒有主題的主題公園

主題公園的生意，講究一個慢工出細(xì)活。

慢，是指主題公園這類超重型資產(chǎn)投入大，回收成本的周期長；細(xì)，是指主題公園對運營的專業(yè)性要求高。

誠如王健林所說，一個萬達(dá)城要十年才能收回投資，前期平均一個項目每年能虧掉上百億元。

中國主題公園研究院院長林煥杰認(rèn)為，主題公園是投資大、回收慢、風(fēng)險大，初期投入只是個開始，未來還需要長期的經(jīng)營、維護、維修、保養(yǎng)和升級的投入。光是維修這一項的耗資就是驚人的——游樂設(shè)備設(shè)施的零配件一般都是會有兩套備用，所以會積壓資金。一般主題公園的回本周期在7-9年左右。

有人調(diào)侃，做主題公園，萬達(dá)距離迪士尼，還差好幾個長隆。一語道破國內(nèi)主題樂園的運營上的薄弱。

事實上，國內(nèi)主題公園70%的收入倚仗門票，而國外主題樂園門票貢獻收入僅為30%。根據(jù)天風(fēng)證券研究，主題公園更多收益來自游樂產(chǎn)品服務(wù)，如迪士尼的游行線路推薦服務(wù)；旅游綜合服務(wù)如餐飲、住宿、購物，以及公園商業(yè)，如會展廣告和對外招商。

問題也就來了，國內(nèi)涉足文旅的房企，在技術(shù)能力、專業(yè)人才、運營經(jīng)驗上都較為缺乏。從源頭上，國內(nèi)主題公園需要更多的專業(yè)運營管理人才，而非開發(fā)商。

高效的運營之外，對于主題樂園而言，真正吸引游客的除了實際體驗，還有IP。

迪士尼、環(huán)球影城、樂高公園將主題公園作為其下游產(chǎn)業(yè)，與本身的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)形成商業(yè)閉環(huán)，以內(nèi)容為主題樂園導(dǎo)流。簡單來說，人們到迪士尼，更多為了去看自己喜歡的卡通及動漫人物，和他們交流，尋找情感共鳴，體驗項目游戲體驗次之。因此在賣產(chǎn)品和服務(wù)之前，首先需要火起來的，是IP。

迪士尼就是開發(fā)IP的佼佼者，除了代表形象米奇和公主等歷史悠久的，本身故事就已經(jīng)家喻戶曉的IP，迪士尼在IP隊伍一直在不斷擴大。如今迪士尼打造的IP，甚至已經(jīng)不需要故事，如這兩年火熱的“達(dá)菲家族”，它們并不是任何動畫和電影的主角，只有及其簡單的人物性格，卻依托互聯(lián)網(wǎng)的傳播，為迪士尼帶來了不菲的收入。

即使不是自我打造，也會花高價購買甚至買斷某一個熱門IP，并對其進行包裝和產(chǎn)業(yè)化，典型代表是默林娛樂將玩具總動員和星戰(zhàn)等IP收入靡下，打造主題樂高產(chǎn)品及服務(wù)。

但如果有人問，國內(nèi)主題樂園有什么熱門IP，或許很少有人答得上來。

實際上，近年來，國產(chǎn)主題公園紛紛開始打造或者收購IP，如方特出品《熊出沒》，此外還有世茂購入Hello Kitty、藍(lán)精靈等熱門IP，但其產(chǎn)品開發(fā)能力不強，一直處于不溫不火的狀態(tài)。

房子沒那么容易賣出去

這是一個投資回報周期很長的產(chǎn)業(yè)。但偏偏，入場的玩家們，卻是習(xí)慣了短周期回收巨額利潤的房地產(chǎn)商。

看慣了瀑布的人，不會突然愛上索然無味的小溪。

主題公園，有人賣酒，有人賣瓶。

因為主題公園能夠帶動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)又能夠創(chuàng)造長久收益，所以這些項目在剛剛落地時，都受到了地方政府的熱烈歡迎甚至財政支持。

以環(huán)球100為例，正式進入海南之前，其就被列為海南省文化產(chǎn)業(yè)一號工程，并進入海南省“十二五”規(guī)劃和國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要，海南省計劃投資380億元，預(yù)計建成后可拉動就業(yè)5萬人以上，年拉動社會經(jīng)濟100億元以上。海南省政府希望環(huán)球100能夠帶動島內(nèi)南部清冷的旅游業(yè)。而方特常年享受地方政府的稅收優(yōu)惠。根據(jù)中國經(jīng)營報報道，其主要客戶都是地方國企。

但這不足以解釋，國內(nèi)開發(fā)商為何會熱衷于建造主題公園。

事實上，主題公園在拿地上成本往往更低。由于主題公園大多處于郊區(qū)，并且用地性質(zhì)上并不屬于住宅、工業(yè)等類別，并且可以開發(fā)地方旅游業(yè)、就業(yè)等。外加地方政府在實際用地功能上的把控并不嚴(yán)格。讓房企在此拿地的價格較為低廉，并且很大程度上可以自由使用。

這便解釋了國內(nèi)房地產(chǎn)商對主題公園高昂的熱情。

曾有業(yè)內(nèi)人士表示，大多數(shù)開發(fā)商以建設(shè)主題公園為借口，以旅游之名行地產(chǎn)之實，開發(fā)高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利。

房企們的如意算盤，是由文化旅游業(yè)務(wù)帶動配套地產(chǎn)溢價，再利用配套地產(chǎn)開發(fā)資金回流反哺文化旅游業(yè)務(wù)，實現(xiàn)循環(huán)，以一個短周期的項目喂一個長周期的項目，最終實現(xiàn)雙向獲益。

這就造成了國內(nèi)主題公園一個奇特的現(xiàn)象——如果將運營商大致劃分成為搞地產(chǎn)的和搞文化的，大家最終的目的出奇一致，就是賣房子。

但這個循壞的起點是主題公園。如果房企的主題樂園無法驅(qū)動起來，就會導(dǎo)致地產(chǎn)和主題公園，滿盤皆輸。

用白話說就是，你的主題公園搞不起來，就沒人愿意來買你這房子。沒人賣房子，就沒錢再繼續(xù)支持主題公園的運營與拓展。

而一個殘酷的現(xiàn)實是，國內(nèi)的主題樂園根本無法撐起這個循環(huán)。

前赴后繼的大佬們也在印證一個道理，萬達(dá)做不了的，他們一樣做不了。

大家都一樣，能力一般，野心不小。

房企黯然離去

在迪士尼踏上內(nèi)地起，便有不少人認(rèn)為，國際主題公園的入駐能夠?qū)a(chǎn)主題樂園形成鯰魚效應(yīng)，促進自身運營能力的提升。

實際情況卻是，面對國際主題公園的正面挑戰(zhàn)，國產(chǎn)主題樂園不是應(yīng)戰(zhàn)，而是順勢躺平。

原因指向近年來房地產(chǎn)行業(yè)管控趨嚴(yán)，房企面臨的流動性危機，由于整個行業(yè)地產(chǎn)商濃度過高，主題公園也受到波及。

這些主題公園作為房企手中燒錢，但也值錢的資源，往往很早就被拋棄。

今年三月，債墻高筑的寶能大手筆減持手中華僑城1.06億股份，套現(xiàn)27億元，今年10月又繼續(xù)減持，套現(xiàn)12億元。

而被出手的華僑城，作為從主題公園運營商轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的“跨界”代表，也在高額負(fù)債中選擇甩賣資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年，華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權(quán)及債權(quán)。另據(jù)華僑城A于2021年1月發(fā)布的公告，公司過去一年通過公開市場成功完成了11個項目的轉(zhuǎn)讓工作，合計交易對價68.9億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城最近這一輪變賣資產(chǎn)中多次出現(xiàn)了文旅項目，可能是由于旅游+地產(chǎn)的綜合性開發(fā)模式，已經(jīng)讓其肩上的包袱越來越重。

過去重倉文旅，而今默默離場的房企，還有很多。

今時今日，轉(zhuǎn)頭一看，還是得感嘆一句王首富的干凈利落。

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